2019 QCCA 113, 2019 QCCA 113

6027377 Canada inc. c. Société immobilière Manitonga Soutana inc. 2019 QCCA 113 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026381-160 (500-17-047704-096) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 23 JANVIER 2019 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. PATRICK HEALY , J.C.A. APPELANTS AVOCAT 6027377 Canada inc. 1289925 Alberta ULC Raffaele Freddi Marc Iacovelli Sean O'Donnell Falcon Development Canada inc. Me Sébastien Dubois ( Greenspoon Bellemare s.e.n.c.r.l.) INTIMÉE AVOCATES SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE MANITONGA SOUTANA INC. Me Dominique Ménard Me Marie-Noël Rochon ( LCM Avocats ) MIS EN CAUSE

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE En appel d'un jugement rendu le 2 novembre 2016 par l'honorable Stéphane Sansfaçon de la Cour Supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Vente - Immeuble - Terrain - Option d'achat - Droit de premier refus - Vente à un tiers - Alter ego - Actionnaires – Responsabilité.

Greffier d'audience : Stéphane Robinson Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Début de l’audition. 9 h 31 Argumentation de Me Dubois. 9 h 38 Intervention de Madame la Juge Marcotte. 9 h 48 Intervention de Monsieur le Juge Chamberland. 10 h 17 Argumentation de Me Ménard. 10 h 37 Argumentation de Me Rochon. 10 h 42 Réplique de Me Dubois. 10 h 45 Suspension de l’audition. 11 h 15 Reprise de l’audition. 11 h 15 PAR LA COUR : Arrêt unanime prononcé séance tenante par l’honorable Juge Jacques Chamberland J.C.A. – voir page 3. 11 h 22 Fin de l’audition. (

s) Stéphane Robinson Greffier d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appel soulève fondamentalement trois questions :

➢ Le juge a-t-il erré en interprétant le contrat liant les parties, et plus précisément le terme « prix de revente », imposant ainsi à 6027377 Canada inc. (« Canada ») l’obligation de développer l’immeuble avant de le revendre? ➢ Le juge a-t-il erré dans son calcul du montant dû à Société immobilière Manitonga Soutana inc. (« Manitonga ») à

titre de participation dans les profits liés à la revente de l’immeuble? ➢ Le juge a-t-il erré en retenant la responsabilité personnelle in solidum de MM.

Raffaele Freddi, Marc Iacovelli et Sean O’Donnell? [ 2 ] Il n’y a pas d’appel incident de la part de Manitonga. [ 3 ] Quant à la première question, il s’agit de déterminer si le juge a commis une erreur révisable en concluant qu’aux termes des contrats liant les parties, Canada avait une obligation contractuelle de valoriser les terrains avant de les revendre. [ 4 ] La détermination du contenu obligationnel d’un contrat est une question mixte de fait et de droit. La norme d’intervention est connue.

À défaut d’une erreur manifeste et dominante de la part du juge de première instance, une cour d’appel s’abstiendra d’intervenir [1] . [ 5 ] Les appelants ne font pas voir une telle erreur dans le jugement dont appel. [ 6 ] La détermination du contenu obligationnel, tant explicite qu’implicite, de l’entente liant les parties était au cœur même du litige qui les opposait.

Le juge ne se trompe pas quand il conclut qu’aux termes de cette entente, l’immeuble vendu à Canada ne devait être revendu, dans son entièreté ou en partie, qu’après valorisation, soit après subdivision et aménagement des chemins et autres infrastructures. [ 7 ] Son raisonnement à ce sujet est solide et ne fait certes pas voir l’erreur manifeste et dominante qui, seule, pourrait justifier une intervention en appel.

Il serait étonnant, comme le souligne avec justesse le juge de première instance, que Canada puisse vendre les terrains sans les avoir développés et valorisés, mais qu’aux fins du calcul de la participation de Manitonga aux profits afférents à cette revente, les parties aient convenu que Canada pourrait déduire des coûts de développement (à hauteur de 27 % du prix de revente) qu’elle n’aurait pas engagés. [ 8 ] Le premier moyen d’appel est donc rejeté. [ 9 ] Quant à la seconde question, il s’agit de déterminer si le juge de première instance a erré dans sa détermination des dommages subis par Manitonga en raison de la revente des terrains, en mai 2007. [ 10 ] Ici encore, la norme d’intervention est celle de la décision affectée d’une erreur manifeste et dominante [2] . [ 11 ] Les appelants ne font pas voir en quoi le raisonnement du juge serait ici affecté d’une telle erreur.

Bien au contraire, son analyse de la question est détaillée, exhaustive et soignée.

Le juge a clairement expliqué pourquoi il ne pouvait pas retenir les chiffres proposés par l’expert des appelants [3] , chiffres qui avaient servi de base à la vente du 25 mai 2007 de Canada à 1289925 Alberta ULC (« Alberta »). [ 12 ] Le second moyen d’appel est donc également rejeté. [ 13 ] Quant au troisième moyen d’appel, les appelants Freddi, Iacovelli et O’Donnell soutiennent que le juge de première instance a eu tort de retenir leur responsabilité personnelle in solidum [4] . [ 14 ] Ici encore, la norme d’intervention en appel est celle de l’erreur manifeste et dominante [5] . [ 15 ] MM.

Freddi, Iacovelli et O’Donnell étaient non seulement les administrateurs de Canada et d’Alberta, mais également les acteurs de ce projet depuis le tout début des discussions avec l’intimée, jusqu’à la signature de l’entente du 19 novembre 2002 et même après. La décision de procéder à la transaction du 25 mai 2007 entre Canada et Alberta, en contravention des obligations de Canada aux termes de l’entente avec Manitonga et au détriment de celle-ci, était la leur.

Le juge ne fait pas d’erreur manifeste et dominante en concluant que, dans le contexte, cette faute engageait leur responsabilité extracontractuelle, indépendante de la faute contractuelle de Canada. [ 16 ] Le juge ne reproche pas aux appelants d’avoir procédé à la restructuration de Canada au bénéfice de M. Iacovelli, mais plutôt de l’avoir fait au mépris des engagements pris envers l’intimée.

Les appelants sont des hommes d’affaires expérimentés et ils ne pouvaient pas ignorer qu’en transigeant avec Alberta, le partage avec Manitonga des profits réalisés lors d’éventuelles reventes, une fois que les terrains auraient atteint leur pleine valeur, était en péril. [ 17 ] Le troisième moyen d’appel est donc également rejeté. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JACQUES CHAMBERLAND, J. C.A.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J. C.A. PATRICK HEALY, J. C.A.