2023 QCCQ 6323, 2023 QCCQ 6323

Papadolias c. Succession de Schaelicke-Trmata 2023 QCCQ 6323 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32- 713827-204 DATE : 26 septembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC PAPADOLIAS et MARIA TOKATLIAN

Partie demanderesse c. TATJANA STRUNA en sa qualité de liquidatrice de la succession de Ursula Schaelicke-Trmata

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

Partie demanderesse, Éric Papadolias et Maria Tokatlian ( Papadolias-Tokatlian ) réclame de la

Partie défenderesse, Tatjana Struna en sa capacité de liquidatrice de la succession de Ursula Schaelicke-Trmata ( Struna ) 15 000$ en dommages alléguant dol. [ 2 ] Tel qu’il appert d’un acte de vente intervenu devant Me Maria Manolakos, notaire [1] le 3 juin 2019, Ursula Schaelicke-Trmata a vendu à Papadolias-Tokatlian un immeuble sis au [...], Dollard-des-Ormeaux, pour la somme de 455 000$ dont quittance. [ 3 ] Cette vente fut faite sans garantie légale : “ Warranty This sale is made without legal warranty at the purchaser’s risks and perils.

Moreover, the chimney and fireplace are sold as is as per offer couments.” [Reproduction partielle] [ 4 ] Papadolias-Tokatlian soutient que la journée même où ils ont pris possession de l’immeuble, soit à la même date de l’achat, le 4 juin 2019 ils ont fait inspecter la résidence aux fins de vérifier pour la présence d’asbestos par l’entreprise MultiTest experts. [ 5 ] Le 7 juin 2019, un rapport d’expertise leur fut adressé indiquant effectivement la présence [2] de fibre d’amiante dans les échantillons prélevés. [ 6 ] Des travaux décrits comme « urgents » de décontamination furent effectués par l’entreprise AIRE D3 Inc. [3] , le coût s’élevant à 10 750,16$. [ 7 ] Les demandeurs, Papadolias-Tokatlian allèguent dol en vertu de l’

article 1401 du Code civil du Québec en ce que la vendeuse madame Schaelicke-Trmata était au courant de l’existence de la problématique soit présence d’amiante et qu’elle aurait fait de fausses déclarations à cet égard. [ 8 ] Tel qu’il appert de la Déclaration du vendeur [4] il n’y a aucune mention de présence de vermiculite, la défenderesse ayant coché « non » à cette question. [ 9 ] Préalablement à l’achat, Papadolias-Tokatlian ont fait inspecter l’immeuble par IA Industries Inc., monsieur Ian Ansari qui a préparé un rapport le 25 avril 2019 [5] . [ 10 ] À sa lecture on ne constate aucune mention de présence de vermiculite et Asbestos nonobstant l’âge de la résidence de plus de 60

ans. [ 11 ] Papadolias-Tokatlian réclame maintenant 15 000$ soit : test d’expertise de MultiTest 799,08$, frais de décontamination 10 740,16$, frais de location 4 050$ total 15 589,24$ diminué à 15 000$ aux fins de prendre avantage de la juridiction des petites créances. [ 12 ] Une mise en demeure fut adressée le 17 juillet 2019 [6] , qui fut niée d’où la présente Demande. [ 13 ] Papadolias-Tokatlian fondent essentiellement leur poursuite sur le dol.

Ils affirment qu’il y eut fausses représentations de la part de la défenderesse. [ 14 ] On peut voir sur un plan remit par la Ville de Dollard-des-Ormeaux en date du 6 octobre 1964, portant le sceau d’une inspection la mention : « vinyl asbestos tiles ». Ce plan avait été obtenu dans le cadre d’un permis émis par la Ville pour un agrandissement de la résidence en 1985.

C’est essentiellement sur ce document que les demandeurs prétendent les accusations de fraude et dol. [ 15 ] Struna conteste la Demande en dommages. [ 16 ] À prime abord, la propriété fut vendue sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acheteur, tel qu’il est mentionné dans le contrat de vente [7] . [ 17 ] Madame Schaelicke-Trmata n’avait aucune connaissance de présence d’amiante ou de vermiculite dans sa résidence ayant demeuré toute sa vie avec son mari et ses enfants, mais c’était ce dernier qui s’occupait de maintenance et toutes charges à cet égard. [ 18 ] Celle-ci souligne que le demandeur Papadolias, est un ingénieur licencié, numéro 5054159, 2016-11-10. [ 19 ] Préalablement à la vente, la

partie demanderesse a eu accès à la propriété librement ayant effectué une inspection préachat et plusieurs entrepreneurs ont aussi effectués des visites dans le cadre de rénovation soit électriciens, plombiers, etc. [ 20 ] Il est de connaissance commune que toute construction préalablement au 15 février 1990 peut contenir de l’amiante et/ou vermiculite. [ 21 ] Struna ajoute que c’est l’entreprise qui a effectué l’inspection préachat soit IA Industries Inc., monsieur Ian Ansari qui a commis une faute en n’informant pas la

partie demanderesse ce fait. [ 22 ] D’ailleurs une somme de 5 000$ en réduction du prix de vente fut déjà accordée aux acheteurs suite à l’inspection préachat suite à des négociations. [ 23 ] Est venu témoigner l’expert, monsieur Vincent Arcobelli, ingénieur qui a préparé un rapport sur le litige [8] . [ 24 ] Celui-ci a inspecté l’immeuble le 16 août 2019. [ 25 ] La première remarque c’est à l’effet que tel qu’il appert du plan [9] soumis par Papadolias-Takatlian il y a seulement une mention de « tuiles de vinyle » contenant de l’asbestos et que la réclamation de 15 000$ à cet égard est des plus exagérée. [ 26 ] Au moment de son inspection celui-ci constate que la majorité des travaux de rénovation avaient déjà débutés, y compris la démolition ce qu’il l’a donc empêché de vérifier les affirmations à l’effet qu’il y avait d’asbestos dans les murs, tuiles ou autres. [ 27 ] Celui-ci fait une mention spécifique à l’effet qu’il n’avait aucune protection particulière qui avait été utilisée lors de la démolition.

C’est quand les particules sont dans les airs que celles-ci peuvent être dangereuses. [ 28 ] Celui-ci souligne avec surprise qu’il n’y a pas de mention dans le rapport préinspection [10] à l’effet qu’il pouvait y avoir possiblement présence d’asbestos dans la propriété car âgée de plus de 60 ans. [ 29 ] Selon lui ceci c’est une erreur de la part de l’inspecteur. 2.11 Although said inspectors cannot know for sure if the asbestos is present, they must at the very least point out this possibility in their report and they must recommend strongly to their clients to seek additional advice from other exerts and /or to have tests performed before going ahead with the purchase of said property.

The fact that IA Industries has not warned his clients of this potential problem means that in essence they have failed in their duties as building inspectors. [Reproduction partielle] [ 30 ] Monsieur Arcobelli souligne la coïncidence de la part de Papadolias, ingénieur de profession d’avoir cédulé une inspection le 4 juin 2019, soit moins de 24 heures après avoir pris possession de la résidence pour en vérifier la présence. [ 31 ] Celui-ci souligne que ce dernier est un employé de CIMA Plus qui est une large entreprise d’ingénierie et construction : “ In this capacity, it is very unlikely that Mr.

Papadolias would not be aware of the presence of asbestos in properties built before 1990 such as the property in question.” [Reproduction partielle] [ 32 ] Monsieur Arcobelli conclut: 2.21) It turns out that because of the presence of between 0.1% and 1.0% of asbestos, as confirmed by Multi test, the home

buyer must now proceed with this part of the work first before going ahead with the rest of the renovations. It should also be noted here as per

article 15 last sentence of the Latent defect claim, the Plaintiff declared as follows: “Per the inspection report attached as Exhibit P-3, renovations were required due in part to the presence of water damage, in order to prevent rot and leakage, amongst a list of other recommended repairs and updates.” 2.22) In my opinion, the leakages and other issues noted by the pre-purchase inspector were all visible defects which the Plaintiff very likely also noticed in whole or in part.

Furthermore, in regard to all these visible defects, the Plaintiffs already asked for and were compensated by the client with a price reduction of $5,000. This reduction brought the sale price from $460,000 to 455,000. CONCLUSIONS and RECOMMENDATIONS: 3.01) based on my review of all the documents presented to me in this file as well as my observations noted above, I am of the opinion that the fault lies with the pre-purchase building inspector and not the client.

As indicated earlier, the pre-purchase building inspector failed in his duties to properly warn the purchasers of the potential for presence of asbestos in the joint compound material of the drywall partitions and he neglected to advise his clients to consult a specialist before going ahead with the purchase of the property. 3.02) Furthermore, in my opinion, it is very unlikely that a retired housewife with a high school degree would be knowledgeable about the presence of asbestos in the joint compound of a drywall partition, contrary to the allegations presented by the Plaintiffs.

It is however, much more plausible that an engineer working for a large engineering firm specializing in building construction, would not be unaware of this problem in building. [Reproduction partielle] [ 33 ] Tel qu’il fut confirmé par le témoin expert une somme de 5 257,23$ fut payée pour les frais d’expertise et son témoignage [11] . [ 34 ] Dans toute poursuite en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal par une preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q . ), lesquels se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 35 ] Dans tout recours en dommages, la

partie demanderesse doit prouver selon les mêmes règles de preuve, la faute de la

partie défenderesse, les dommages subis, les liens de causalité entre la faute et les dommages. [ 36 ] C’est l’

article 1401 du Code civil du Québec qui a application ici. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 37 ] Le dol essentiellement est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à la conclure à des conditions différentes. [ 38 ] La question ici qu’il faut se poser est-ce qu’il a eu des manœuvres frauduleuses de la part de Ursula Schaelicke-Trmata destinées à tromper Papadolias-Takatlian pour l’amener à signer l’acte de vente intervenu entre les parties le 3 juin 2019. [ 39 ] Le Tribunal répond dans la négative, car il ne constate aucune malversation de la part de la défenderesse bien au contraire. [ 40 ] Il y avait effectivement mention de l’existence de tuiles de vinyle Asbestos dans le plan obtenu par le feu, son époux en 1985 au moment de la construction d’une extension de la résidence, mais rien dans la preuve ne démontre la connaissance de ce fait par la

Partie défenderesse. [ 41 ] Le Tribunal fait sien l’opinion de l’expert, monsieur Arcobelli, ingénieur à l’effet que s’il y a une faute celle-ci retombe sur les épaules de l’inspecteur qui a effectué l’inspection préachat en ne mentionnant pas la possibilité de présence d’asbestos. CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire. CONSIDÉRANT que la

Partie demanderesse, Éric Papadolias et Maria Tokatlian n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve en vertu de la loi. CONSIDÉRANT les frais d’expertise payés par la

partie défenderesse au montant de 5 257,23$ à l’expert M. Arcobelli aux fins de sa contestation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande de Éric Papadolias et Maria Tokatlian,

Partie demanderesse contre la

Partie défenderesse, Tatjana Struna en sa qualité de liquidatrice de la succession de Ursula Schaelicke-Trmata, avec frais au montant de 211$ représentant le timbre judiciaire;

CONDAMNE la

Partie demanderesse, Éric Papadolias et Maria Tokatlian, à payer à la

Partie défenderesse, Tatjana Struna en sa qualité de liquidatrice de la succession de Ursula Schaelicke-Trmata, la somme de 2 500$ pour les frais d’expertise au soutien de la contestation. _________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 14 septembre 2023