2015 QCCA 368, 2015 QCCA 368

Caza c. Derisca 2015 QCCA 368 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024048-134 (500-17-069247-115) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 27 février 2015 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MANON SAVARD , J.C.A. MARK SCHRAGER , J.C.A. APPELANT AVOCATE MARCO-PIERRE CAZA M e IDIL OMAR ABDI ( Marco-Pierre Caza avocats) INTIMÉE AVOCATE FERNANDE DERISCA Me MARIE-PIERRE LABBÉ ( Labbé Marie-Pierre ) MIS EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 16 octobre 2013 par l'honorable Marc St-Pierre, de la Cour supérieure, district de Montréal. Requête de l'intimée pour être relevée du défaut de forclusion. Requête pour remise transmise par lettre à la Cour. NATURE DE L'APPEL : Sûretés – prêt garanti par une hypothèque – délaissement forcé et prise en paiement –

Loi sur la protection du consommateur Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 35 Début de la séance. Argumentation par Me Marie-Pierre Labbé sur la requête pour être relevée du défaut de forclusion. 9 h 44 Argumentation par Me Idil Omar Abdi. 9 h 45 Réplique par Me Marie-Pierre Labbé. 9 h 46 Suspension de la séance. 9 h 49 Reprise de la séance. Arrêt par la Cour sur la requête pour être relevée du certificat de forclusion – voir page 3. 9 h 49 La Cour demande à Me Idil Omar Abdi si elle maintient sa requête pour remise.

Me Abdi retire sa demande de remise et se déclare prête à plaider le pourvoi. Sur la demande de remise – voir page 3. 9 h 51 Argumentation par Me Idil Omar Abdi quant au fond du pourvoi. 10 h 04 Fin de l'argumentation de Me Idil Omar Abdi. 10 h 04 Suspension de la séance. 10 h 19 Reprise de la séance. Arrêt unanime prononcé par la Cour: - voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR

ARRÊT Sur la requête pour être relevée du défaut de forclusion de l'intimée: [ 1 ] Les ennuis de santé et problèmes d'ordre familial qu'évoque la requérante-intimée, représentée par la même avocate aujourd’hui qu’à l'époque, ne constituent pas des empêchements suffisants pour permettre à la Cour de la relever du défaut. [ 2 ] Pour ce motif, la requête est rejetée, sans frais, vu les circonstances. Sur la demande de remise de l'appelant : [ 3 ] La Cour prend acte du fait que l'avocate Abdi retire sa requête pour une remise.

Sur le fond du pourvoi : [ 4 ] L’appelant Marco-Pierre Caza se pourvoit contre un jugement rendu le 16 octobre 2013 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marc St-Pierre), lequel : - rejette sa requête en délaissement forcé; - accueille la défense et la demande reconventionnelle de l’intimée Fernande Derisca; - annule le contrat de prêt intervenu entre les parties le 16 mai 2008; et - condamne l’appelant à payer à l’intimée la somme de 1 000 $ à

titre de dommages punitifs [1] . [ 5 ] Les moyens d’appel exigent que la Cour détermine si le juge de première instance a erré 1) en considérant un « fait important » qui, selon l’appelant, n’avait pas été allégué par l’intimée; 2) en concluant que l’appelant était un commerçant au sens de la

Loi sur la protection du consommateur (« L.p.c. ») [2] ; et 3) en condamnant l’appelant au paiement de dommages-intérêts punitifs. [ 6 ] L’intimée cherchait un prêt afin de financer des travaux de rénovation sur sa maison qu’elle a achetée en 2006 pour 241 000 $. Dans cette optique, elle a été référée à l’appelant par un courtier à qui l’intimée, selon son témoignage, a payé 1 000 $ à

titre d’honoraires. [ 7 ] Le même jour, l’intimée et l’appelant concluent un acte de prêt notarié. En vertu de ce contrat, l’appelant consent à l’intimée un prêt à terme de 11 000 $, garanti par une hypothèque sur un immeuble appartenant à l’intimée.

Les modalités de remboursement de ce prêt sont les suivantes : - remboursement par versements mensuels égaux et consécutifs de 180,79$ à compter du 16 juin 2008 jusqu’au 16 mai 2009 inclusivement, date à laquelle tout solde dû deviendra exigible; - modalités de remboursement calculées sur une base d’amortissement de dix (10) ans; - à moins d’un défaut, le remboursement par anticipation (partiel ou total) est permis, moyennant une indemnité de trois (3) mois d’intérêt sur le capital payé par anticipation, en plus du paiement de tous les intérêts accrus sur le capital ainsi payé par anticipation; - jusqu’au remboursement complet, la somme prêtée ou tout résidu impayé portera intérêt au taux de 16% par année, calculé semestriellement et non à l’avance, à compter de la date de tout décaissement des fonds; - les intérêts sont inclus et payables dans les versements de remboursement; - tout intérêt impayé à son échéance portera intérêt au taux de 16%, mais demeurera exigible en tout temps, sans nécessité d’avis ou de mise en demeure. [ 8 ]

Malgré ce qui est indiqué au contrat de prêt, l’intimée n’aurait reçu que 8 000 $ en capital de la part de l’appelant.

Le juge retient que cette différence s’explique en raison de divers frais chargés à l’intimée, incluant : […] ceux du notaire, des frais additionnels de 500 $ pour le courtier qui a référé la défenderesse au demandeur, s'ajoutant à une somme de 1 000 $ que la défenderesse lui a payé à même les 8 000 $ qui lui restaient, et des "frais de dossier" de 1 000 $ pour le demandeur lui- même, lesquels ne correspondent pas à un service de son propre aveu puisque, convient-il, il n'y a pas de frais si le prêt n'est réalisé. [ 9 ] Du 16 mai 2008 au 16 mai 2009, l’intimée effectue des versements mensuels consécutifs de 180,80$ en remboursement du prêt consenti.

Le total des paiements faits par l’intimée à l’appelant au jour du procès, selon la preuve, en capital, intérêts et frais était de 7 885 $. Selon l’appelant, la somme que l’intimée lui doit en date du 16 mai 2009 s’élève à 10 544,65 $ en capital et intérêts. [ 10 ] Le 9 juin 2009, l’appelant signifie un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire alléguant que l’intimée a fait défaut de verser les paiements mensuels. [ 11 ]

Malgré certains paiements faits par l’intimée après l’envoi du préavis, l’appelant intente une requête en délaissement forcé et prise en paiement pour être déclaré propriétaire de l’immeuble de l’intimée.

[ 12 ] L’appelant a obtenu jugement par défaut mais une requête en rétractation a été déposée par l’intimée et accordée le 28 novembre 2011. La requête en rétractation amendée réclame la nullité du prêt et la condamnation de l’appelant aux dommages moraux et punitifs.

Après enquête et audition, le juge de première instance déclare nul l’acte de prêt et hypothèque en appliquant les dispositions de la L.p.c. [ 13 ] Le juge estimait que le calcul des frais de crédit exigés par l’appelant n’était pas conforme à l’article 90 L.p.c. ; ceux-ci n’ayant pas été calculés sur le montant d’argent reçu par l’intimée en contrepartie de son obligation (8 000 $) mais plutôt sur la somme de 11 000 $ indiquée au contrat. En conséquence, le juge a annulé le prêt en appliquant l’article 271, al. 2 L.p.c. [ 14 ] L’appelant soulève deux moyens d’appel.

Tout d’abord, l’appelant allègue l’erreur du premier juge en considérant les dispositions de la L.p.c . vu qu’il n’y a aucun allégué que l’appelant est un commerçant et même après avoir considéré la preuve, le juge conclut erronément que l’appelant est un commerçant au sens de la L.p.c. L’appelant ajoute comme deuxième erreur que le juge a erré en le condamnant à payer des dommages punitifs. [ 15 ] Le Code de procédure civile prévoit [3] que les procédures écrites devraient contenir « les faits » que les parties « entendent invoquer » dans un exposé « sincère, précis et succinct ».

La requête en rétractation et défense allègue 1) le fait que l’appelant est « un homme d’affaires spécialisé dans les transactions hypothécaires telles que l’atteste sa participation à plusieurs compagnies »; 2) le fait que l’appelant est impliqué dans plusieurs sociétés dont les principaux secteurs d’activités sont des prêts d’argent notamment les prêts à la consommation, de même que la gestion d’immeubles; et 3) le fait qu’il est connu et référé à des clients par des courtiers professionnels. [ 16 ] Vu que ces faits étaient prouvés, le juge avait raison de décider que l’appelant est un commerçant aux termes de la L.p.c.

Quoique son domaine principal d’activités professionnelles était la pratique du droit, il faisait le commerce de prêts hypothécaires. L’intimée n’était pas obligée d’alléguer qu’il était « commerçant » parce que ceci était la conclusion à laquelle le juge en est arrivé en se basant sur les faits allégués et prouvés. [ 17 ] « Commerçant » n’est pas défini dans la L.p.c.

Par contre, notre Cour a identifié deux éléments essentiels à la qualité de commerçant soit : 1) l’exercice d’une activité en vue de faire un profit et 2) le caractère de permanence de l’activité, sans que cette activité constitue nécessairement l’activité principale ou exclusive de la personne en autant que la personne exerce cette activité de façon « habituelle plutôt qu’occasionnelle » [4] . [ 18 ] La conclusion du juge voulant que l’appelant était un commerçant est une question mixte de droit et de fait et vu nos commentaires ci-dessus, il n’y a aucune erreur qui puisse justifier notre intervention dans cette conclusion du juge de première instance. [ 19 ] Vu la conclusion que l’appelant était un commerçant et donc, régi par la L.p.c. , il était ouvert au juge de première instance de conclure que les dispositions de cette loi n’ont pas été respectées (une question qui n’est pas soulevée par l’appelant en appel) et donc, le juge avait raison d’appliquer l’article 271 L.p.c. et de prononcer la nullité du contrat de prêt.

Par contre, ce faisant, le juge aurait dû, en application de l’

article 1422 C.c.Q. , inclure dans ses conclusions la remise en état des parties par une condamnation de l’intimée à la restitution du solde dû en vertu du prêt originaire. Par contre, selon la preuve au dossier, le total des paiements faits par l’intimée était de 7 885 $ et l’avance était de 8 000 $. Vu ces faits et des considérations de proportionnalité, il ne serait pas approprié d’intervenir. [ 20 ] Par contre, et malgré le fait que l’acte de prêt est déclaré nul, le juge n’a pas ordonné la radiation de l’acte d’hypothèque ainsi que le préavis d’exercice du droit hypothécaire de l’immeuble en question.

Nous notons que l’officier de la publicité des droits était mis en cause à l’action. Des conclusions à cet effet s’imposent. [ 21 ] L’autre moyen soulevé par l’appelant concerne la condamnation de 1 000 $ pour des dommages punitifs. [ 22 ] L’

article 1621 C.c.Q. prévoit que des dommages punitifs peuvent être accordés où « la Loi prévoit faire ». En l’occurrence, l’article 271 L.p.c. qui a été appliqué par le juge (par rapport à l’article 272 L.p.c. ) ne prévoit pas la possibilité d’une condamnation d’un commerçant aux dommages punitifs. Même si certaines situations peuvent donner lieu à la possibilité d’un recours en vertu de l’un ou l’autre des articles 271 ou 272 L.p.c. [5] , ici, le juge a clairement annulé le contrat en vertu de l’article 271 L.p.c . qui ne permet pas l’octroi des dommages punitifs.

En conséquence, la condamnation est ici la conséquence d’une erreur de droit et le jugement entrepris sera infirmé à cet égard pour rayer cette conclusion du dispositif. [ 23 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 25 ] MODIFIE le jugement de première instance pour ajouter la conclusion suivante : ORDONNE la radiation de l’inscription de l’acte d’hypothèque publié au bureau de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro15 216 322 ainsi que le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire publié sous le numéro 16 277 510; [ 26 ] BIFFE le paragraphe 33 du dispositif du jugement de première instance; [ 27 ] CONFIRME les autres conclusions du jugement de première instance; [ 28 ] LE TOUT sans frais.

NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. [2]

Loi sur la protection du consommateur , RLRQ, c P-40.1 .