2019 QCCQ 7773, 2019 QCCQ 7773

Haggerty c. Municipalité de Chelsea 2019 QCCQ 7773 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-700946-186 DATE : Le 17 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MELISSA HAGGERTY

Partie demanderesse c. MUNICIPALITY DE CHELSEA et MRC DES COLLINES DE L’OUTAOUAIS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Madame Haggerty poursuit la municipalité de Chelsea (Municipalité) et la Municipalité régionale de comtés des collines de l’Outaouais (MRC) en responsabilité extracontractuelle, parce qu’une technicienne en évaluation foncière (préposée), lui a transmis de l’information erronée.

Elle l’aurait informé qu’elle pourrait réclamer rétroactivement des droits de mutation si l’évaluation foncière de l’immeuble, qu’elle s’apprêtait à acquérir, serait réduite. Elle réclame la différence du droit de mutation fondé sur la valeur au moment de l’acquisition et la valeur révisée.

Cette différence des droits de mutation s’élève à la somme s’élève à 5 401,86 $. [ 2 ] La Municipalité conteste cette demande et soutient : que la préposée n’était pas son employée, mais celle de la MRC qui a le mandat de faire l’évaluation foncière sur son territoire en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] . [ 3 ] La MRC conteste également cette demande et soutient : que la base d’imposition est établie en fonction de la valeur inscrite au rôle d’évaluation au moment de la vente; que c’est ce montant de 616 824,00 $ qui apparaissait comme base d’imposition à la

section concernant les droits de mutation de l’acte de vente intervenu entre madame Haggerty et Scotia Mortgage Corporation et non le prix de vente de 240 000 $; qu’il n’était pas possible de modifier rétroactivement la base d’imposition à la date de l’acte de vente (19 décembre 2017) et que sa préposée n’a pas commis de faute dans l’information transmise à madame Haggerty.

QUESTION EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer si madame Haggerty a démontré, selon la balance des probabilités, que la préposée avait comme commettant la Municipalité ou la MRC, que cette préposée a transmis une information erronée et qu’elle a commis une faute en la transmettant et que dans cette éventualité, le montant du préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice. CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Madame Haggerty désire acquérir un immeuble situé au [...], à Chelsea. Il s’agit d’un immeuble qui est abandonné et détérioré

et qui a été pris en paiement par Scotia Mortgage Corporation. [ 6 ] Le 14 novembre 2017, elle communique avec la préposée. La conversation téléphonique dure 23 minutes (selon son relevé cellulaire). Elle veut savoir, si elle achetait l’immeuble pour un prix inférieur au montant inscrit au rôle, si elle pouvait récupérer rétroactivement la différence des droits de mutation fondés sur la valeur au rôle d’évaluation et la valeur qu’elle paierait.

Selon madame Haggerty, la préposée l’informe qu’elle peut réclamer la différence des droits de mutation calculée sur la valeur au rôle et ceux qui serait calculé sur la valeur révisée. [ 7 ] Madame Haggerty fait une offre d’achat le 24 novembre 2017 à Scotia Mortgage Corporation et acquiert l’immeuble le 17 décembre 2017.

Dans l’acte de vente, il est indiqué que le prix de vente est de 240 000 $, mais que la base d’imposition est de 616 824,00 $, à la page 5, alinéa D, que le montant des droits de mutation s’élève à 7 752,36 $, page 5, paragraphe. [ 8 ] Madame Haggerty soutient que la préposée lui a transmis de l’information erronée. En effet, il est impossible de faire cette correction rétroactivement en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières à la date d’acquisition.

Par contre, si elle avait acquis l’immeuble à compter du 1 er janvier 2018, elle aurait pu demander la révision de la valeur inscrite au nouveau rôle triennal d’évaluation qui entrait en vigueur le 1er janvier 2018. Elle acquiert l’immeuble trop tôt, alors qu’il ne restait que 12 jours à l’ancien rôle triennal.

La valeur inscrite au nouveau rôle s’élève à 256 700 $. [ 9 ] Elle établit son préjudice en soustrayant les droits de mutation imposés sur la base de 616 824,00 $ qui s’élève à 7 752,36 $ et ceux qui auraient dû être imposés sur la base de la valeur révisée soit 256 700 $ et qui s’élèvent à 2 350,50 $ et qui donnent une différence de 5 401,86 $. [ 10 ] La préposée nie avoir informé madame Haggerty qu’elle peut réclamer rétroactivement la différence des droits de mutation fondés sur la valeur révisée si elle baisse pour l’année 2017. [ 11 ] Elle explique qu’il n’est pas possible de réviser la valeur foncière attribuée à l’immeuble pour les rôles triennaux 2015, 2016 et 2017.

Par contre, il est possible de réviser la valeur à compter 1 er janvier 2018 pour les nouveaux rôles triennaux 2018, 2019 et 2020. [ 12 ] Elle soutient que madame Haggerty ne lui a pas parlé de la date d’acquisition. [ 13 ] La préposée n’a pas pris de note de la conversation téléphonique du 14 novembre 2017. Toutefois, elle a fait un résumé, plusieurs mois plus tard, dans le but de préparer une rencontre entre la mairesse de la Municipalité, le directeur de la Municipalité, l’évaluateur agréé de la MRC et madame Haggerty, mais elle ne l’a pas apporté avec elle.

ANALYSE Fardeau de preuve et responsabilité [ 14 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit le démontrer selon la balance des probabilités (2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 15 ] Selon l'

article 300 C.c.Q. , les personnes morales de droits publics sont d'abord régies par les lois particulières qui les constituent. L'

article 1373 C.c.Q. prévoit que le livre des obligations s'applique à l'état ainsi qu'à ses organismes. [ 16 ] Dans ce livre, l'

article 1457 C.c.Q. stipule que toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui et que si elle manque à se devoir, elle est responsable du préjudice qu'elle cause à autrui et est tenue de le réparer. Cette personne doit se comporter comme une personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances. [ 17 ] Aussi, dans ce même livre, à l’

article 1463 C.c.Q. prévoit que le commettant est tenu de réparer le préjudice causé par la faute de ses préposés dans l'exécution de leurs fonctions; il conserve, néanmoins, ses recours contre eux et à l’

article 1464 C.c.Q. que le préposé de l'État ou d'une personne morale de droit public ne cesse pas d'agir dans l'exécution de ses fonctions du seul fait qu'il commet un acte illégal, hors de sa compétence ou non autorisé, ou du fait qu'il agit comme agent de la paix. [ 18 ] Madame Haggerty doit démontrer, selon la balance des probabilités, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve, notamment que : la préposée, technicienne en évaluation, est la préposée de la Municipalité ou de la MRC, qu’elle a transmis une information erronée, qu’elle a commis une faute en la transmettant, qu’elle a subi un préjudice et qu’il y a un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Application [ 19 ] Le Tribunal analysera de façon individuelle, tous les éléments constitutifs du fardeau de preuve. Le commettant (employeur) de la préposée [ 20 ] La preuve révèle que la préposée est une employée de la MRC qu’elle a entre autres comme mandat de préparer le rôle d’évaluation de la Municipalité et de donner de l’information aux contribuables de la Municipalité concernant ce rôle d’évaluation. La faute

[21] Seule la faute est génératrice de responsabilités civiles. L'erreur ne reflète pas, chez son auteur, une conduite négligente ouimprudente, mais traduit une défaillance dans le comportement, dont même une personne prudente et diligente aurait pu commettre enprenant les moyens indiqués dans les circonstances (sinon le droit de la responsabilité civile exigerait la perfection).

Aussi, la faute peutêtre une omission ou une action. [22] Les auteurs Hétu, Duplessis et Vézina[2] résument bien le processus d'évaluation, par le Tribunal, de la faute d'une municipalité : Comme l'ont répété à maintes reprises les tribunaux, une municipalité n'est pas l'assureur de ses citoyens et ceux-ci doivent démontrerqu'elle ne s'est pas conduite '' en bon père de famille '' ou plutôt en '' personne prudente et diligente '' pour pouvoir la tenir responsable. [23] La jurisprudence a déjà tranché des litiges concernant la faute de préposés municipaux. Notamment, dans l’arrêt Maska AutoSpring Ltée c.

Ste-Rosalie (Village)[3], la Cour suprême déclare : Compte tenu de l'arrêt récent de notre Cour, Laurentide Motels Ltd. c. Beauport (Ville), rapporté à (CSC), [1989] 1R.C.S. 705, rendu depuis l'arrêt de la Cour d'appel dans la présente affaire, nous sommes unanimement d'avis d'accueillir le pourvoi pourles motifs du juge Roger Chouinard, dissident en Cour d'appel, et de disposer du pourvoi comme il le suggère. [24] Voici comment le juge Chouinard s’exprime dans l’arrêt Maska Auto Spring Ltée c. Ste-Rosalie (Corp. municipale du village de)[4] s’exprime :

I) C'est dans la mise en application d'un règlement municipal et non pas dans l'exercice des pouvoirs législatifs discrétionnaires d'une telle corporation que l'erreur de l'inspecteur des bâtiments fut commise, erreur à la base de la décision d'arrêter les travaux deconstruction, en dépit du fait que le permis à cet effet avait été émis auparavant.

II) L'inspecteur des bâtiments agissait alors dans le cadre précis des fonctions qui lui étaient assignées par le règlement municipalconcerné qui en faisait un factotum relativement aux demandes de permis, à la vérification des plans, des lieux, à la conformité auxautres exigences dudit règlement, de même qu'à l'émission desdits permis.

III) De tels actes ou décisions, de nature administrative, commis dans la mise en application d'un règlement municipal, n'exigent qu'unefaute simple d'un préposé dans l'exercice de ses fonctions pour entraîner une responsabilité de la corporation municipale concernée, ensupposant l'existence du lien de causalité; tout à fait différent est l'exercice discrétionnaire par une telle corporation de ses pouvoirsréglementaires ou quasi judiciaires, alors qu'elle jouit d'une immunité relative, même lorsqu'elle agit illégalement, pourvu qu'elle soit debonne foi.

Sa responsabilité exige mauvaise foi, abus de discrétion ou faute lourde. IV) En cette matière de responsabilité de corporation publique, pour elle-même ou pour les actes de ses préposés dans l'exercice de leurfonction, le droit public et le droit privé s'appliquent selon les circonstances (356 C.C.).

Au surplus, j'estime que l'acceptation de lathéorie de la faute du droit civil, 1053 C.C. pour les préposés d'une corporation publique agissant dans la mise en vigueur d'un règlementmunicipal, conduit à des résultats similaires à ceux découlant de l'utilisation des principes de la common law. [25] Dans la décision Curran c. Investissements Gaétan Lauzon inc.[5], notre Cour mentionne : [15] Il ne fait pas de doute qu'une déclaration inexacte faite par négligence peut donner naissance à une action en dommages-intérêts pourla perte qu'elle occasionne à l'administré.

Encore faudra-t-il que la négligence du préposé équivaille à faute pour que l'action endommages soit reçue. [16] En effet, l'auteur Garant dans son traité [6] affirme: "La jurisprudence plus récente semble s'orienter vers la recherche du caractère fautif des agissements ou des comportements quientourent et expliquent le fait que le renseignement ou l'information soit erroné.

Le requérant doit faire la preuve d'une négligence dansl'exercice des fonctions, tel le fait d'avoir agi précipitamment ou sans prendre des précautions raisonnables." [7] [17] La jurisprudence récente rappelle que [8]: "Le fait de fournir une information erronée ne constitue pas une faute en soi. L'erreur ne peut être considérée comme source deresponsabilité que «si l'informateur n'a pas agi comme l'aurait fait un bon père de famille ou un homme normalement prudent et avisé»."[9] [26] Aussi dans la décision Gestion CJS inc. c.

Québec (Ville de)[10], la Cour a mentionné : [26] L'on doit donc considérer qu'un préposé commet une faute qui engage la responsabilité d'une ville quand il émet un permis deconstruction en contravention d'un règlement de zonage[11] ou qu'il interprète erronément le règlement de zonage[12]. [27] Citant le professeur Patrice Garant[13], la Cour supérieure retient dans la cause 167395 Canada inc. c. Ville de Montréal où onalléguait aussi qu'une mauvaise information avait été fournie: [27] (…) Enfin, la

partie demanderesse a une action en dommages « […] doit faire la preuve d'une négligence dans l'exercice desfonctions, tel le fait d'avoir agi précipitamment ou sans prendre de précautions raisonnables ».

L'ensemble de toutes les circonstancesdoit être pris en considération et « le caractère fautif des agissements ou des comportements qui entourent et expliquent le fait que lerenseignement ou l'information soit erroné doit être démontré. [14] [28] D'où la ville est responsable quand, à la suite des renseignements inexacts donnés par un préposé, des dommages s'en suivent. [27] Afin de déterminer s'il y a faute, le Tribunal doit comparer le comportement de la préposée de la MRC au modèle abstrait d'unepréposée prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances et déterminer s’il y a eu négligence ou manque de précaution dans

l'exercice des fonctions. [ 28 ] Le Tribunal note qu’elle est technicienne en évaluation foncière; qu’à l’époque de cette conversation, elle travaille pour la MRC depuis environ 1 an; qu’elle a peu d’expérience, mais tout de même, qu’elle travaille sous la supervision d’un évaluateur agréé expérimenté; qu’elle ne le consulte pas concernant cette demande d’information; qu’il fait

partie des tâches de la préposée de donner de l’information concernant le rôle d’évaluation aux contribuables; qu’elle ne prend pas de note de ces conversations; que ces conversations ne sont pas enregistrées; qu’elle a fait un résumé plusieurs mois plus tard avant la rencontre avec madame Haggerty et les représentants de la Municipalité et la MRC; qu’elle répond, de façon journalière, à de nombreuses questions des contribuables; qu’elle affirme ne pas avoir demandé ou obtenu la date d’acquisition; qu’elle a exposé que c’était possible de faire rétroactivement le changement de la base d’imposition pour le nouveau rôle triennal débutant le 1 er janvier 2018. [ 29 ] Également, le Tribunal retient que madame Haggerty est policière, qu’elle a l’habitude de venir témoigner devant les tribunaux dans le cadre de son travail devant la chambre criminelle et pénale; qu’elle est très bien organisée; qu’elle prend des notes de ses conversations; qu’elle ne s’est jamais contredite dans son témoignage; qu’elle est certaine de ce que la préposée lui a dit; qu’elle aurait pu retarder la date d’acquisition de 12 jours pour bénéficier de la rétroactivité de la révision de la base d’évaluation à la date d’entrée en vigueur du nouveau rôle d’évaluation débutant le 1 er janvier 2018; qu’elle traite d’un seul dossier concernant l’évaluation foncière, alors que la préposée en traite une multitude; qu’elle affirme que l’évaluateur agréé de la MRC lui a dit lors de la réunion que la préposée lui a donné la mauvaise information; qu’il lui aurait conseillé de conclure la vente dans la nouvelle année; cette preuve n’a pas été contredite. [ 30 ] Le Tribunal constate que le fait, par la préposée, de ne pas demander la date d’acquisition pour conseiller madame Haggerty et de ne pas consulter un évaluateur agréé chevronné avant de s’assurer de la validité de l’information transmise, constituent une lacune importante ou un manque précaution qui constitue une faute équivalente à de la négligence.

La preuve permet de conclure qu’elle a présumé que l’acquisition se ferait durant l’année 2018, qui était encore tout de même à un mois et demi de la nouvelle année, quand cette conversation a eu lieu. [ 31 ] Aussi, le fait qu’elle ne prenne pas de notes, qu’elle n’enregistre pas les conversations, qu’elle ait résumé cette conversation plusieurs mois après ladite conversation, que son témoignage se limite à nier la version de madame Haggerty et à traiter de généralités en évaluation foncière, affectent la fiabilité de son témoignage.

Également, le fait que l’évaluateur agréé de la MRC a dit à madame Haggerty, lors de la réunion, que la préposée lui a donné la mauvaise information et qu’il lui aurait conseillé de conclure la vente dans la nouvelle année (cette preuve n’a pas été contredite) démontre qu’une personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances n’aurait pas donné une telle information erronée. [ 32 ] Tous ces éléments démontrent que la préposée a commis une faute.

Le Préjudice [ 33 ] Cette information erronée a fait en sorte que madame Haggerty a acquis l’immeuble dans l’année 2017, alors que si elle l’avait acquis en 2018, elle aurait bénéficié de cette rétroactivité de la réduction à la baisse de la base d’imposition de 616 824,00 $ à 256 700 $. Cette différence fait en sorte que les droits de mutation auraient passé de 7 752,36 $ à 2 350,50 $ ce qui donne une différence de 5 401,86 $. Cette différence constitue le préjudice.

Le lien de causalité [ 34 ] Il est évident que cette information erronée est à la base du préjudice subi par madame Haggerty et qu’il y a ainsi preuve du lien de causalité. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL [ 35 ] ACCUEILLE la demande contre la

partie défenderesse Municipalité régionale de comtés des Collines de l’Outaouais; [ 36 ] CONDAMNE la

partie défenderesse Municipalité régionale de comtés des collines de l’Outaouais à payer à la

partie demanderesse, la somme de 5 401,86 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec et les frais de justice au montant de 187 $; [ 37 ] REJETTE la demande contre la

partie défenderesse Municipalité de Chelsea sans frais de justice. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q. Dates des audiences : 18 juillet 2019, salle 8 19 novembre 2019, salle 11