2020 QCCA 768, 2020 QCCA 768

444 Rue 5 c. Gestions immobilières Bérubé & Lapointe 2020 QCCA 768 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009798-189 (155-17-000045-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 12 juin 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT 444, RUE 5 S.E.C. Me BENOÎT MARION (ABSENT) (GWBR, s.e.n.c.r.l.) PARTIES INTIMÉES AVOCAT GESTIONS IMMOBILIÈRES BÉRUBÉ & LAPOINTE S.E.N.C. Me MARC WATTERS (ABSENT) (Gagné, Letarte) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATS JACQUES LAPOINTE Me MARTINE BURELLE (ABSENTE) (Burelle Avocate)

GILLES BÉRUBÉ 9265-4730 QUÉBEC INC. Me MARC WATTERS (ABSENT) (Gagné, Letarte) En appel d'un jugement rendu le 11 mai 2018 par l'honorable Sandra Bouchard de la Cour supérieure, district de Roberval. NATURE DE L'APPEL : 1. Requête de bene esse pour permission de modifier une procédure 2. Contrat – Prêt – Obligations (exécution) Greffière-audiencière : Mélissa Gauthier Salle : 4.33 AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audition du 11 juin 2020; Arrêt; Fin de l’audition. Mélissa Gauthier, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Le jugement entrepris accueille en

partie la demande en justice de l’appelante ainsi que la défense et demande reconventionnelle de l’intimée et des mis en cause [1] .

[ 2 ] Le litige a pour origine une convention de prêt et d’option d’achat (« Convention ») intervenue entre les parties le 17 juillet 2012. La juge de première instance qualifie la clause 4 de la Convention de clause pénale, considère cette clause comme abusive, la réduit de 1 500 000 $ à 585 000 $ et opère compensation entre les créances. Il est utile de reproduire le dispositif du jugement : [97] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d'instance modifiée; [98] ACCUEILLE en

partie la défense et demande reconventionnelle de la défenderesse; [99] DÉCLARE la défenderesse redevable d'une somme de 585 000 $ à la demanderesse; [100] DÉCLARE que la demanderesse est redevable d'une somme de 1,5 million de dollars à la défenderesse; [101] OPÈRE compensation entre les deux créances et ORDONNE à la demanderesse de verser à la défenderesse la somme de 915 000 $ avec intérêt majoré de l'indemnité additionnelle suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de ce jugement; [102] ORDONNE à la défenderesse de prendre les mesures nécessaires pour céder à la demanderesse toutes les actions de la mise en cause 9265-4730 Québec inc., à la réception du montant dû de 985 000 $ [2] et les intérêts; [103] LE TOUT chaque

partie assumant ses frais de justice. [ 3 ] L’appelante soutient que la juge a erré 1) en interprétant la Convention sans d’abord s’interroger sur la clarté de ses termes, 2) en réduisant à néant la clause 4, si tant est qu’il s’agisse d’une clause pénale, 3) en refusant de lui accorder une indemnité pour la perte de revenus de location et 4) en refusant d’ordonner une reddition de comptes des revenus générés par le stationnement. *** Premier moyen : le recours aux principes d’interprétation des contrats [ 4 ] La juge estime que sans explication du contexte dans lequel la Convention et les autres actes signés le même jour sont intervenus, elle ne pourrait « comprendre la logique guidant les parties et la cohérence de ces actes » [3] .

Elle conclut que la preuve du contexte est pertinente, admissible et nécessaire pour l’éclairer. [ 5 ] Ainsi, contrairement à ce que plaide l’appelante, la juge n’omet pas la première étape de l’exercice d’interprétation qui consiste à déterminer si les termes du contrat sont clairs ou ambigus.

On comprend de ses motifs qu’elle considère que les termes de la Convention ne sont pas clairs et qu’il lui faut passer à la seconde étape. [ 6 ] Rappelons que la détermination du caractère clair ou ambigu d’un contrat est un processus discrétionnaire à l’égard duquel la Cour doit faire preuve de retenue et de déférence [4] . En l’espèce, l’appelante échoue à démontrer une erreur manifeste et déterminante qui seule pourrait justifier l’intervention de la Cour. Deuxième moyen : la réduction de la clause pénale [ 7 ] Suivant la clause 4 de la Convention, le défaut du prêteur (l’intimé

e) de réaliser dans le délai imparti l’une ou l’autre des conditions prévues à la clause 3 libère l’emprunteur (l’appelante) de son obligation de rembourser le prêt de 1 500 000 $ en totalité, sans aucune autre formalité. De plus, suivant la clause 5, l’appelante est en droit d’acquérir la totalité des actions de la mise en cause 9265- 4730 Québec inc. (« 9265 »), laquelle est propriétaire du stationnement, et ce, pour un dollar. [ 8 ] La juge constate que la garantie de revenus de stationnement stipulée à la clause 3

a) « représente, en fait, une valeur maximale de 585 000 $ (117 000 $ x 5 ans) » [5] et que la conséquence du défaut « correspond à plus de deux fois et demie cette garantie, soit 1,5 million de dollars » [6] . Elle observe également qu’une clause pénale peut devenir abusive si, au moment de sa mise en application, elle va à l’encontre des exigences de la bonne foi. [ 9 ] La juge s’autorise de l’

article 1623 C.c.Q. pour « pallier les effets d’une telle clause avec des conséquences équitables et adaptées à la situation et qui ne causent pas préjudice en étant conformes aux attentes » [7] . Aussi réduit-elle le montant du prêt de 585 000 $. [ 10 ] L’appelante soutient que cela équivaut à réduire à néant la clause pénale. Ce n’est pas tout à fait exact dans la mesure où l’intimée se voit contrainte de payer de sa poche la somme maximale prévue à la clause 3

a) quant à la garantie de revenus de stationnement. L’appelante a aussi profité de l’exécution partielle des obligations de l’intimée, celle-ci ayant exécuté les travaux visés par la clause 3

b) de la Convention. [ 11 ] Enfin, dans une lettre datée du 12 juillet 2013, l’intimée a offert de payer à la place de la Ville de Shawinigan le loyer mensuel des stationnements, et ce, jusqu’à la signature du bail par la Ville ou par une autre corporation. Cette offre vient étayer la conclusion de la juge selon laquelle l’application pure et simple de la clause 4 de la Convention irait à l’encontre des exigences de la bonne foi. [ 12 ] Encore ici, l’appelante ne fait pas voir d’erreur manifeste et déterminante pouvant justifier l’intervention de la Cour.

Troisième moyen : l’indemnité pour pertes de revenus suivant la clause 10 de la Convention [ 13 ] Cette clause visait à pourvoir au non-renouvellement du bail de la SIQ qui occupait alors une

partie du deuxième étage de l’immeuble. L’obligation de l’intimée consistait d’abord à conclure une entente de location avec un nouveau locataire pour un espace approximatif de 5 000 pieds carrés au deuxième étage. À défaut de conclure une telle entente, l’intimée garantissait à l’appelante « des revenus nets annuels de location de 58 000 $, et ce, pour une période de 5 ans se terminant le 13 juillet 2017 (290 000 $ maximum) ». [ 14 ] De fait, la SIQ n’a pas renouvelé son bail qui expirait le 14 juin 2013. L’espace est demeuré vacant jusqu’à l’arrivée de CGI en

avril 2015. Celle-ci a loué l’espace de 5000 pieds carrés visé par la clause 10, plus 7 000 pieds carrés, pour un total de 12 000 pieds carrés. Le premier loyer était exigible à compter de mai 2015. [ 15 ] Ainsi, pour la période qui s’est terminée le 13 juillet 2013, l’appelante a perçu des revenus nets supérieurs à 58 000 $. Par contre, elle n’a perçu aucun revenu pour la période de juillet 2013 à avril 2015 (22 mois).

En principe, l’intimée lui est redevable d’une indemnité de 106 333,33 $ (22 mois x 4 833,33 $). [ 16 ] La juge tient compte cependant du loyer total payé par CGI à compter de mai 2015 pour conclure que l’intimée a dépassé la garantie stipulée à la clause 10 de la Convention.

Elle écrit : [81] En fait, en cumulant les loyers nets perçus de la SIQ et de CGI par [l’appelante] entre le 13 juillet 2012 et le 13 juillet 2017, l’on obtient un total de 386 675,61 $ perçu, soit 96 975,61 $ de plus que le revenu minimum garanti par la convention de prêt et d’option d’achat. […] [86] En quelque sorte, [l’intimée] a dépassé sa garantie en dénichant à [l’appelante] un locataire de très grande qualité pour un loyer et une durée supérieure à l’engagement souscrit. [ 17 ] Pour l’appelante, le fait d’avoir déniché un locataire après 23 mois ne change rien au fait que l’espace est demeuré vacant pendant toute cette période.

Elle avance que la seule interprétation logique et conforme à la réalité commerciale est que l’intimée avait l’obligation de payer la garantie de revenus sur une base annuelle. [ 18 ] Sur ce point, l’appelante a raison. La clause 10 de la Convention prévoit bel et bien une garantie de « revenus nets annuels » pour la location d’un espace approximatif de 5 000 pieds carrés et le montant de 290 000 $ n’est indiqué qu’à

titre de maximum. De toute façon, même en acceptant l’interprétation de la juge, il faudrait tenir compte du fait que le loyer payé par CGI, calculé au prorata du nombre de pieds carrés, est légèrement inférieur à 58 000 $ par année. Rien ne justifie que l’intimée bénéficie du loyer payé par CGI pour les 7 000 pieds carrés additionnels.

Quatrième moyen : la reddition de comptes [ 19 ] La juge conclut qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la reddition de comptes des revenus de stationnement puisque la garantie de revenus est accordée entièrement. [ 20 ] L’appelante y voit une erreur manifeste et déterminante dans la mesure où la garantie de revenus vise 150 places de stationnement sur 400. Or, il lui incombait de présenter une preuve des revenus générés par ces espaces additionnels.

Elle ne peut exiger une reddition de comptes afin de pouvoir réclamer ces revenus ultérieurement. [ 21 ] De plus, suivant l’entente intervenue entre les parties, le prêt de 1 500 000 $ était consenti à l’appelante sans intérêt, en échange de quoi l’intimée et les mis en cause continuaient à exploiter le stationnement jusqu’à la vente des actions de 9265. Les choses ne se sont pas déroulées comme prévu, mais il reste que le solde dû par l’appelante ne porte intérêt qu’à compter de la date du jugement de première instance.

L’appelante a ainsi pu continuer à faire fructifier la somme empruntée jusqu’au jugement. *** [ 22 ] Incidemment, l’intimée et les mis en cause présentent une requête de bene esse pour permission de modifier une procédure, à savoir leur défense et demande reconventionnelle. Cette requête n’est pas nécessaire puisque le caractère abusif de la clause 4 de la Convention est déjà allégué dans la procédure.

De plus, en première instance, l’avocate de l’un des mis en cause a plaidé qu’il s’agissait d’une clause pénale abusive, tant dans son plan d’argumentation écrit que lors de sa plaidoirie orale. *** [ 23 ] Il y donc lieu d’accueillir l’appel en partie, à seule fin de réduire le montant du prêt non seulement de 585 000 $ pour la garantie de revenus de stationnement, mais aussi de 106 333,33 $ pour la perte de revenus de location (1 500 000 $ - 585 000 $ - 106 333,33 $ = 808 666,67 $).

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 25 ] MODIFIE les paragraphes 99, 101 et 102 du jugement de la Cour supérieure de la façon suivante : [99] DÉCLARE la défenderesse redevable d'une somme de 691 333,33 $ à la demanderesse; [101] OPÈRE compensation entre les deux créances et ORDONNE à la demanderesse de verser à la défenderesse la somme de 808 666,67 $ avec intérêt majoré de l'indemnité additionnelle suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de ce jugement; [102] ORDONNE à la défenderesse de prendre les mesures nécessaires pour céder à la demanderesse toutes les actions de la mise en cause 9265-4730 Québec inc. à la réception du montant dû de 808 666,67 $ et les intérêts; [ 26 ] REJETTE la requête de bene esse pour permission de modifier une procédure; [ 27 ] LE TOUT , sans frais de justice vu le sort mitigé du pourvoi.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.