2020 QCCQ 7712, 2020 QCCQ 7712

2161-1306 Québec inc. c. Serres Demers inc. 2020 QCCQ 7712 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE Drummondville « Chambre civile» N° : 405-22-005626-200 DATE : 11 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 2161-1306 QUÉBEC INC. Demanderesse c. LES SERRES DEMERS INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse recherche la résiliation d’un bail, l’expulsion des occupants de l’immeuble, ainsi qu’une condamnation à des dommages. [ 2 ] La défenderesse oppose à cette demande un moyen déclinatoire, faisant valoir que le Tribunal administratif du logement est seul compétent pour entendre ce litige.

QUESTIONS EN LITIGE 1.- S’agit-il d’un bail de logement relevant de la seule compétence du Tribunal administratif du logement ? 2.- Y a-t-il exclusion des dispositions relatives au bail de logement étant donné le droit de premier refus accordé à la défenderesse ?

LES FAITS [ 3 ] La demanderesse exploite un parc immobilier pour des fins de location. [ 4 ] En 2017, elle convient avec la défenderesse, qui exploite une entreprise de culture de fruits, d’un bail de trois ans, relatif à l’un de ses immeubles résidentiels, afin que cette dernière puisse y loger ses employés. [ 5 ] Le bail P-3 prévoit notamment ce qui suit :

a) Le logement est loué à des fins d’habitation seulement;

b) Le locateur donne au locataire pour la durée de ce bail un droit de premier refus dans l’éventualité où le locateur reçoit une offre d’achat de cette propriété. [ 6 ] Le 24 janvier 2020, la demanderesse avise la défenderesse qu’elle ne renouvellera pas le bail de telle sorte qu’il prendra fin le 30 juin 2020. [ 7 ] En dépit de cet avis, les employés de la défenderesse ne quittent pas les lieux au 30 juin 2020, d’où le recours de la demanderesse en résiliation de bail, expulsion et dommages. [ 8 ] La défenderesse prétend que ses employés n’ont pas à quitter, puisque s’agissant d’un bail de logement, elle a droit au maintien dans les lieux et que le bail s’est renouvelé automatiquement pour un terme d’une année. [ 9 ] La défenderesse n’a pas utilisé son droit de premier refus en cours de bail et informe le Tribunal qu’elle renonce à tout intérêt dans ce droit.

ANALYSE 1.- S’agit-il d’un bail de logement relevant de la seule compétence du Tribunal administratif du logement ?

[ 10 ] La qualification du bail est importante puisque s’il s’agit d’un bail de logement, le litige doit être entendu par le Tribunal administratif du logement alors que dans les autres cas, il le sera par la Cour du Québec. En effet, l’article 28 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement [1] énonce ce qui suit : 28.

Le Tribunal administratif du logement connaît en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, de toute demande : 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; [ 11 ] Les avocates des parties ne s’entendent pas sur la nature du bail, l’une le qualifiant de commercial et l’autre de résidentiel. [ 12 ] Pourtant, les dispositions du Code civil du Québec relatives au louage ne sont pas conçues selon l’axe commercial et résidentiel, mais en fonction de dispositions générales applicables à tous baux et de celles plus particulières, relatives au bail de logement. [ 13 ] Qu’est-ce qu’un logement? [ 14 ] L’

article 1892 du Code civil du Québec qui détermine le domaine d’application des règles particulières au bail de logement ne définit toutefois pas le terme « logemen t ». On comprend cependant à sa lecture qu’il s’agit généralement d’un endroit ou des personnes logent et habitent. [ 15 ] Le critère de l’habitation, sous réserve des exceptions qui sont mentionnées à cet

article [2] , est déterminant. La preuve en est qu’un immeuble dont plus du tiers de la superficie est utilisée à un autre usage que l’habitation est exclu des règles particulières au logement [3] . [ 16 ] Le critère de l’habitation doit également être examiné en regard de l’intention des parties au moment de la conclusion du bail puisque l’

article 1856 du Code civil du Québec énonce que ni le locateur, ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la destination du bien loué.

Il faut donc se demander quelle était la fin poursuivie par les parties lors de la conclusion du bail . [ 17 ] Le bail P-3 décrit clairement l’intention que les parties avaient, au moment de sa conclusion, puisqu’on y mentionne clairement que l’immeuble doit être utilisé à des fins d’habitation seulement. [ 18 ] De fait, la défenderesse utilise l’immeuble que pour y loger ses employés et rien ne démontre que la défenderesse utilise l’immeuble à d’autres fins, notamment pour ses bureaux administratifs ou pour sa production de fruits. Or, tel que décidé dans la cause Bergeron c.

Charbonneau [4] : […] il n’est pas nécessaire que le locataire loge lui-même dans les lieux loués.

Une compagnie peut très bien louer un local pour y loger des officiers, des employés ou même des visiteurs et le bail demeurera un bail de logement. […] [ 19 ] Conséquemment, le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un bail de logement et que dès lors, le Tribunal administratif du logement est seul compétent pour décider du litige. 2.- Y a-t-il exclusion des dispositions relatives au bail de logement étant donné le droit de premier refus accordé à la défenderesse ? [ 20 ] Tel qu’il en a été décidé par notre Cour dans Paquin c.

Youssef [5] : [23] […] ce n’est pas parce qu’une clause de droit de premier refus ou d’option d’achat est insérée à un bail que cela modifie la nature de la relation entre un locataire et un locateur en vertu d’un bail résidentiel. […] [ 21 ] Encore une fois, il faut se référer à l’intention des parties au moment de la conclusion du bail. [ 22 ] À la lumière des documents présentés, le Tribunal comprend que le droit de premier refus n’est pas l’élément principal du contrat intervenu entre les parties. Il est plutôt un accessoire à la location.

C’est d’ailleurs ce qui amène le Tribunal à distinguer le présent cas de celui illustré dans la cause Bédard c. Drolet [6] . [ 23 ] Dans ce dernier cas, le locateur avait loué son immeuble dans le but de le vendre. Or, le Tribunal ne retrouve pas un élément aussi déterminant au présent dossier. [ 24 ] Considérant ce qui précède le Tribunal conclut que le présent litige doit être entendu et décidé par le Tribunal administratif du logement. [ 25 ] Dès lors, le Tribunal peut-il le renvoyer simplement à celui-ci ? [ 26 ] L’article 167 du Code de procédure civile concernant le moyen déclinatoire énonce que : « une

partie peut, si la demande était introduite devant un tribunal autre que celui qui aurait eu compétence pour l’entendre, demander le renvoi au tribunal compétent ou, à défaut, le rejet de la demande . » [ 27 ] Dans l’arrêt Skelling , [7] la Cour d’appel du Québec a décidé que le terme « tribunal » réfère aux tribunaux relevant de l’autorité législative du Québec et qu’il ne vise pas les tribunaux administratifs exerçant des fonctions quasi judiciaires. [ 28 ] Dans les circonstances le renvoi devant le Tribunal administratif du logement s’avère impossible et le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter la demande.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 30 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. M e Isabelle Bonin Garneau Maltais Bonin Beaulieu Procureure de la demanderesse M e Karine Dionne Stein Monast s.e.n.c.r.l. Procureure de la défenderesse Date d’audience : 2 novembre 2020 [2] À

titre d’exemple, un immeuble loué à des fins de villégiature est exclu des règles particulières au bail de logement, même si le locataire l’utilise pour l’habitation.