2024 QCCS 420, 2024 QCCS 420

Lefebvre c. Placements Beam Macdonald inc./Beam Macdonalds Holdings Inc. 2024 QCCS 420 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N o : 500-17-128756-247 DATE : Le 12 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE POULIN, J.C.S. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN LEFEBVRE

PARTIE REQUÉRANTE - Défendeur / Locataire c. PLACEMENTS BEAM MACDONALD INC./BEAM MACDONALDS HOLDINGS INC.

PARTIE INTIMÉE - Demandeur / Locateur et GESTION IMMOBILIÈRE R&R (10777757 CANADA INC.)

PARTIE INTIMÉE - Demandeur / Gestionnaire de l’immeuble et GAUTHIER MONTPETIT, HUISSIERS DE JUSTICE INC.

PARTIE MISE EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT rendu oralement (demande de sursis) ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] M. Lefebvre est visé par une décision du Tribunal administratif du logement (le «TAL» ) [1] qui ordonne son expulsion de l’appartement qu’il occupe dans l’immeuble de l’intimée locatrice. [ 2 ] L’ordonnance en question déclare son bail résilié depuis le 1 er août 2023.

Essentiellement, les parties ont signé une entente de résiliation de bail, dont le TAL a reconnu la validité. [ 3 ] Une demande de M. Lefebvre pour permission d’en appeler de la décision du TAL est rejetée par la Cour du Québec le 18 janvier 2024. [ 4 ] M. Lefebvre entend se pourvoir contre cette décision et demande un sursis d’exécution. [ 5 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que M. Lefebvre ne convainc pas de l’apparence du droit qu’il invoque.

ANALYSE 1. le droit au sursis 1.1 Contexte procédural [ 6 ] Exceptionnellement, le jour où permission d’en appeler lui est refusée, M, Lefebvre obtient un sursis qui lui est accordé par la Cour du Québec jusqu’au 1 er février 2024. [ 7 ] À l’expiration de ce délai, un avis d’exécution signifié le 2 février 2024 lui donne cinq jours pour retirer ses meubles.

[ 8 ] À la fin de la journée du 7 février 2024, M. Lefebvre se présente à la Cour pour présenter une demande de sursis. L’avocate de la locatrice accepte de suspendre les mesures d’exécution jusqu’à l’audience fixée le lendemain. [ 9 ] Les parties sont convoquées devant la Cour le matin du 8 février 2024. [ 10 ] La demande de sursis de M. Lefebvre n’est pas accompagnée d’une procédure de pourvoi en contrôle judiciaire de la décision. Un pourvoi est simplement annoncé. [ 11 ]

Malgré cette lacune et le fait que la demande est présentée après l’expiration du sursis accordé, le Tribunal ordonne la suspension des mesures d’exécution, permet à M. Lefebvre de rectifier ses procédures et de communiquer son pourvoi d’ici 16h30 le 9 février 2024. Le Tribunal annonce que jugement sera rendu oralement le lundi 12 février à 9 heures et suggère fortement à M. Lefebvre de penser à une alternative pour se relocaliser advenant que sa demande soit rejetée. [ 12 ] M. Lefebvre ne communique pas son pourvoi avant l’échéance permise.

Il adresse une lettre à la Cour par courriel à la fin de la journée, dans laquelle il invoque qu’il a l’intention de loger un pourvoi depuis le 18 janvier, avoir manqué de temps, avoir été mal dirigé par son avocat et avoir fait de vaines tentatives auprès de cinq autres avocats jusqu’au 6 février. 1.2 Principes juridiques [ 13 ] Le sursis du processus administratif pendant le pourvoi en contrôle judiciaire est exceptionnel [2] .

En effet, l'article 530 alinéa 2 C.p.c. énonce que la demande de pourvoi en contrôle judiciaire n'opère pas sursis de l’exécution d’un jugement assujetti au contrôle de la Cour supérieure, à moins que le Tribunal n'en décide autrement. [ 14 ] Le Tribunal a la discrétion d'accorder une demande de sursis quand un pourvoi est logé si la situation satisfait aux critères applicables à l'injonction interlocutoire, comme l'enseigne la Cour suprême dans l'arrêt Metropolitan Stores [3] , à savoir la démonstration d’une apparence de droit, d'un préjudice sérieux ou irréparable et que la prépondérance des inconvénients favorise la demanderesse. 1.3 Discussion [ 15 ] En matière de demande de sursis en marge d’un pourvoi en contrôle judiciaire, le critère de l’apparence de droit sera satisfait si les moyens soulevés au soutien du pourvoi, juxtaposés au raisonnement ou aux conclusions de la décision sous étude, semblent suffisamment sérieux pour offrir une perspective raisonnable de succès [4] . [ 16 ] M.

Lefebvre a soulevé divers motifs soutenant sa démarche dans sa demande de sursis ainsi que lors de ses représentations de plus de deux heures devant la Cour. [ 17 ] Essentiellement, M. Lefebvre ne formule aucun reproche à l’endroit de la décision de la Cour du Québec. [ 18 ] Il fait valoir que la décision du TAL comporte des erreurs et que tous ses motifs n’ont pas été soulevés lors de la présentation de sa demande pour permission d’en appeler. [ 19 ] Entre autres, toute la preuve pertinente n’aurait pas été entendue par le TAL vu qu’une de ses demandes aurait été scindée.

Il soulève en outre dans sa lettre du 9 février qu’un témoin de la

partie adverse n’aurait pas été assermenté devant le TAL. [ 20 ] Il reproche à son avocat de lui avoir constamment conseillé de déménager, plutôt que de se concentrer sur ses arguments. Il lui reproche aussi d’avoir fait les mauvais choix eu égard aux motifs soulevés devant la Cour du Québec et d’avoir fait obstacle au dépôt d’un pourvoi depuis le 18 janvier. [ 21 ] Bien que dument informé de son droit au secret professionnel, M. Lefebvre a choisi de produire au dossier des échanges avec son avocat. Les courriels échangés démontrent que M.

Lefebvre a demandé à son avocat le 23 janvier quelles seraient les options procédurales possibles et les délais applicable. Son avocat lui a précisé le 24 janvier que des demandes de pourvoi et de sursis devraient être signifiées au plus tard le 1 er février. La veille de cette échéance, le 31 janvier en fin de journée, M. Lefebvre communique avec son avocat pour faire le point et l’informer de son intention de demander un sursis jusqu’au 1 er mars, en faisant valoir ses arguments.

Son avocat lui répond le même jour que ses arguments n’ont aucun mérite, lui mentionnant qu’il a insisté ad infinitum pour qu’il se trouve un appartement pour éviter une catastrophe. De nouveaux échanges se tiennent le 1 er février et son avocat l’avise de son désaccord avec sa perspective relativement au dossier et que la Cour du Québec a jugé à bon doit. L’avocat l’invite à communiquer avec lui par téléphone ou à venir le rencontrer pour lui expliquer son point de vue. Il souligne que son inflexibilité à refuser à communiquer avec lui de vive voix compromet sa situation encore plus [5] . [ 22 ] Il incombe à M.

Lefebvre de démontrer l’apparence de son droit, et incidemment, qu’il présente des arguments défendables pour soutenir que la décision en cause n’est pas raisonnable. [ 23 ] La Cour d’appel, dans Ville de Montréal c. Société en commandite Locoshop Angus [6] précise la norme de contrôle applicable lorsque la Cour supérieure examine une décision de la Cour du Québec qui a siégé en appel d’une décision d’un tribunal administratif.

Le Tribunal doit déterminer si « la Cour du Québec a exercé sa fonction d’appel de manière raisonnable eu égard aux normes applicables en appel et à la nature des questions qu’elle devait trancher ». [ 24 ] La Cour d’appel confirme aussi que la Cour du Québec doit faire preuve de déférence eu égard aux questions mixtes de faits et de droit et qu’elle ne peut intervenir qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante [7] . [ 25 ] La décision de la Cour du Québec procède à l’examen de la décision du TAL en tenant compte des principes applicables. [ 26 ] Après avoir résumé le contexte de la décision du TAL [8] , elle énonce ensuite les motifs avancés par M.

Lefebvre pour en

appeler de la décision [9] . [ 27 ] Essentiellement, M. Lefebvre invoque un motif d’annulation de l’entente de résiliation. Plus particulièrement, il invoque que la défenderesse a omis de lui transmettre l’avis requis par l’

article 1922 C.c.Q. avant de procéder à des travaux non urgents dans son appartement. Cet avis serait d’ordre public et la défenderesse ne pouvait contourner l’application de cette disposition en concluant une entente de résiliation de bail avec lui.

L’article 1922 lui permettrait d’être indemnisé pour les dépenses raisonnables associées à son évacuation temporaire durant les travaux et de maintenir son statut de locataire par la suite. [ 28 ] Or, le TAL a qualifié les travaux exécutés comme étant des travaux de réparations urgentes ne nécessitant pas d’avis au sens de 1922 C.c.Q. [ 29 ] La juge cite plusieurs extraits de la décision du TAL référant aux travaux requis [10] . [ 30 ] La preuve révèle que l’immeuble était en mauvaise condition en raison d’infiltrations d’eau récurrentes, du toit à refaire, de la plomberie rouillée, du système de chauffage à remplacer, de logements condamnés, de débris empêchant l’accès au sous-sol et d’infestation de punaises dans plusieurs logements, lesdits problèmes ayant donné lieu au départ de plus de la moitié des locataires. [ 31 ] La juge souligne que la question de la qualification des travaux est une question hautement factuelle qui s’apprécie au cas par cas. [ 32 ] Elle ne décèle aucune apparence d’une erreur manifeste et déterminante dans la décision et souligne que M.

Lefebvre ne soulève d’ailleurs aucune erreur manifeste et déterminante dans la décision du TAL, à part son désaccord avec ses conclusions. [ 33 ] Elle estime indéniable que le TAL a rendu une décision motivée de façon détaillée et qu’elle résulte clairement d’un travail minutieux, après avoir évalué et pondéré l’ensemble de la preuve. [ 34 ] Elle est d’avis que le demandeur recherche une seconde chance dans l’espoir d’une décision différente. [ 35 ] La Cour du Québec conclut que l’appel est voué à l’échec. [ 36 ] La décision du TAL est effectivement très étoffée.

Une analyse soignée de la preuve est rapportée, citant in extenso de longs passages du témoignage de M. Lefebvre. [ 37 ] Le TAL en vient à la conclusion que M.

Lefebvre a reçu toute l’information pertinente relative aux travaux à réaliser par la locatrice et qu’il a pris une décision libre et éclairée lorsqu’il a signé l’entente de résiliation de son bail moyennant la compensation de plus de 15 000 $ qu’il a négociée [11] : [176] Les faits avérés révèlent le contraire d’une négociation à sens unique : - Deux mois de négociation et une signature dans le logement même du locataire, le tout accompagné des contre-offres de la part du locataire. - Des explications, des questions et des réponses dont le locataire se dit toujours satisfait au 1 er août 2023. - Un positionnement très clair de la locatrice sur l’absence d’évacuation. - Une augmentation substantielle du prix de compensation et une réduction de loyer en sus. - Un délai de plus de quatre mois pour déménager considérant que la preuve démontre que le principe de l’entente était acquis dès le 20 avril 2023. [ 38 ] Le Tribunal peine à croire comment sur le fond on pourrait en venir à conclure que la Cour du Québec a exercé sa fonction de façon déraisonnable en refusant d’accorder l’appel de cette décision. [ 39 ] Le Tribunal est convaincu de l’absence d’apparence de droit du recours de M.

Lefebvre. 1.3.1 Préjudice sérieux ou irréparable [ 40 ] L'absence de sursis aurait pour effet de rendre un pourvoi éventuel théorique. [ 41 ] Mais comme les arguments de M. Lefebvre ne présentent pas d’apparence de droit, le Tribual ne voit pas de préjudice sérieux sur ce plan. [ 42 ] Le fait d’être contraint de délaisser un logement peut possiblement, dans certains cas, représenter un préjudice sérieux. [ 43 ] Mais M.

Lefebvre ne convainc pas de l’existence d’un préjudice sérieux dans sa situation, où le bail en litige date de décembre 2022, soit quelques mois avant qu’il signe l’entente de résiliation, le loyer s’élève à 1 000$ (avant les travaux), dans un immeuble négligé d’une condition nécessitant des travaux importants et urgents. M. Lefevbre ne démontre pas en quoi quitter cet appartement représente pour lui une perte significative ni qu’il ne pourrait se reloger ailleurs dans les environs. [ 44 ] Quant au caractère urgent du déménagement de M.

Lefebvre dans le contexte d’un avis d’exécution, la situation découle de son entêtement à refuser de suivre les conseils de son avocat. [ 45 ] Le Tribunal ne voit aucun dommage qui ne serait pas susceptible d’être compensé advenant la lointaine possibilité que M.

Lefebvre ait gain de cause sur un pourvoi éventuel. [ 46 ] Finalement, comme le bail du demandeur est déclaré résilié par la décision du TAL, son argument voulant qu’il risque d’être lié par deux baux est non fondé. [ 47 ] Ce second critère n’est pas satisfait. 1.3.2 La balance des inconvénients [ 48 ] Accorder un sursis d’exécution dans le contexte où les arguments avancés ne présentent pas de chances raisonnables de succès priverait sans fondement apparent la locatrice de son droit de faire valoir l’exécution d’une entente confirmée par une décision du TAL dont le droit d’en appeler est clos et d’exécuter ses travaux. [ 49 ] Devant l’absence de droit de M.

Lefebvre et l’inexistence d’un préjudice sérieux ou irréparable, le Tribunal conclut que ce critère favorise la locatrice. CONCLUSION [ 50 ] Le Tribunal conclut que les critères d’une ordonnance de sursis ne sont pas satisfaits et la demande de sursis est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] REJETTE la demande de sursis du demandeur; [ 52 ] LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ DOMINIQUE POULIN, J.C.S. CHRISTIAN LEFEBVRE Non représenté Me Ann Harrosch Avocate de la

partie intimée Date d’audience : 8 février 2024