2015 QCCA 631, 2015 QCCA 631

Immeubles Rolisa, s.e.n.c. c. Groupe immobilier Capital-Concepts inc. 2015 QCCA 631 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024127-136 (450-17-004480-126) DATE : Le 16 avril 2015 CORAM : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. IMMEUBLES ROLISA S.E.N.C. 9149-9442 QUÉBEC INC. APPELANTES – défenderesses / demanderesses reconventionnelles c. GROUPE IMMOBILIER CAPITAL-CONCEPTS INC.

INTIMÉE – demanderesse / défenderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement interlocutoire de la Cour supérieure (l'honorable Pierre Boily), district de Saint-François, rendu le 26 novembre 2013. Le juge accueille en

partie la requête en irrecevabilité et accueille la requête en radiation d’un avis de préinscription amendée. Il ordonne aux appelantes de consigner la somme de 1 500 000 $ (ou de fournir une garantie bancaire irrévocable d’un montant équivalent) dans un délai de 45 jours du jugement, à défaut, leur demande reconventionnelle est rejetée.

Il ordonne également la radiation des avis de préinscription publiés par l’appelante. [ 2 ] Pour les motifs du juge Vauclair, auxquels souscrivent les juges Bouchard et Savard, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE la requête de bene esse pour permission d’appeler; [ 4 ] ACCORDE la permission d’appeler; [ 5 ] RAYE l’inscription en appel; [ 6 ] ACCUEILLE l’appel, avec dépens; [ 7 ] INFIRME le jugement de première instance, et statuant de nouveau : [ 8 ] REJETTE la requête en irrecevabilité et en rejet de la demande reconventionnelle ré-amendée, avec dépens; [ 9 ] REJETTE la requête en radiation d’une inscription au registre foncier, avec dépens.

JEAN BOUCHARD, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. Me Ann-Julie Auclair SAVONITTO & ASSOCIÉS INC. Pour les appelantes Me André Morin PRÉVOST FORTIN D’AOUST

Pour l’intimée Date d’audience : Le 30 mai 2014 MOTIFS DU JUGE VAUCLAIR [ 10 ] En 2006, Immeubles Rolisa S.E.N.C. et 9149-9442 Québec inc. (« les appelantes »), et l’intimée, Groupe Immobilier Capital- Concepts inc. (« Capital-Concepts »), étaient partenaires dans « Les Sommets de la santé », un développement immobilier. Des ententes sont signées. Capital-Concepts prétend que les appelantes ne respectent pas leurs obligations et veut faire annuler une promesse de vente intervenue entre elles.

Les appelantes ripostent et demandent à leur tour l’annulation de l’ensemble des ententes intervenues entre les parties depuis 2006, dont la vente de terrains à l’intimée, afin d’avoir une remise en état complète. Capital-Concepts répond alors par une requête en irrecevabilité́ et en rejet de cette demande reconventionnelle, invoquant l’absence d’offres réelles et consignation.

Capital- Concepts dépose également une requête en radiation de l’avis de préinscription publié au registre foncier par les appelantes. [ 11 ] Le 26 novembre 2013, l'honorable Pierre Boily de la Cour supérieure, district de Saint-François, donne raison à Capital- Concepts [1] . Le juge accueille en

partie la requête en irrecevabilité et accueille la requête en radiation d’un avis de préinscription. Il ordonne la consignation d’un montant de 1 500 000 $ (ou de fournir une lettre de garantie bancaire irrévocable d’un montant équivalent) dans un délai de 45 jours du jugement ou, à défaut, la demande reconventionnelle est rejetée. Il ordonne également la radiation de l’avis de préinscription publié par les appelantes. [ 12 ] On constate que le juge tranche, dans un seul jugement, deux requêtes distinctes.

D’abord, la requête en irrecevabilité à l’encontre de la demande reconventionnelle et ensuite la requête en radiation de la préinscription. Aux fins du droit d’appel, il y a lieu de les traiter distinctement malgré qu’elles demeurent indissociables dans le contexte. En effet, les deux conclusions sont contradictoires en ce qu’elles forcent les appelantes à consigner un montant en vue d’un transfert de droit réel, tout en lui refusant le droit de protéger son

titre sur cette propriété en publiant un avis de préinscription au motif qu’elles exercent un droit personnel. Partant, l’analyse respective des demandes de permission ne peut être totalement étanche. [ 13 ] Les appelantes produisent simultanément un avis d’appel et une requête de bene esse pour permission d’appeler. Cette dernière nous est déférée [2] . LE CONTEXTE [ 14 ] Le litige se rapporte au développement immobilier de terrains situés en face du Centre Hospitalier universitaire de Sherbrooke (CHUS), « Les Sommets de la santé ». [ 15 ] Le 22 septembre 2007, intervient une promesse d’achat et de vente entre les appelantes et Capital-Concepts. Aux termes de celle-ci, une première

partie des lots est acquise plus rapidement (Phase 1) et le reste quatre ans plus tard (Phase 2).

Les immeubles visés par la Phase 1 sont vendus à Capital-Concepts par acte de vente du 9 octobre 2008. [ 16 ] La promesse d’achat et de vente sera modifiée par trois addendas, respectivement datés du 29 novembre 2007, du 9 octobre 2008 et du 24 novembre 2010. [ 17 ] Dans sa requête introductive d’instance de mai 2012, Capital-Concepts prétend que les appelantes ne respectent pas leurs obligations, précisées au troisième addenda, ce qui la justifie de rechercher l’annulation de ses propres engagements pour l’acquisition de la Phase 2.

En avril 2013, les appelantes répondent et déposent une demande reconventionnelle afin de faire tout annuler et remettre les parties en état, incluant la vente de la Phase 1. Les appelantes font également publier un avis de préinscription à l’encontre des immeubles de la Phase 1. [ 18 ] En juin 2013, Capital-Concepts dépose sa requête en irrecevabilité́ et en rejet de la demande reconventionnelle alléguant le défaut d’offres réelles et consignation. Elle dépose également une requête en radiation de l’avis de préinscription publié. LE JUGEMENT [ 19 ] S’appuyant sur le jugement 338077 Canada inc. c.

Groupe RLM2 inc . [3] et considérant les montants en jeu, le juge reconnaît que, malgré l’assouplissement du formalisme des offres et consignation, la

partie qui requiert l’annulation d’une vente doit au moins offrir la contrepartie reçue ou, à défaut, un engagement irrévocable d’une institution bancaire reconnue, équivalant au prix de vente, soit la somme de 993 559,81 $ versée le 9 octobre 2008, qu’il arrondi à un million de dollars. [ 20 ] Dans la foulée, il tranche la prétention de Capital-Concepts voulant que les appelantes doivent aussi offrir et consigner les montants des impenses effectuées par Capital-Concepts sur les immeubles visés par la demande d'annulation. [ 21 ] Cette question n’est pas sans soulever certaines difficultés à ce stade préliminaire et le juge en est conscient.

Dans un premier temps, il constate que Capital-Concepts a fourni aux appelantes une liste détaillée et ventilée des montants dépensés en travaux pour la Phase 1. Il reconnaît ensuite que ces montants doivent en principe être réclamés dans la défense reconventionnelle, qui n’est pas encore produite, pour ensuite être établis au mérite puisqu’ils sont contestés.

Malgré la contestation du quantum final, le juge estime néanmoins que, vu l'importance de la réclamation, le montant dépassera nécessairement le demi-million de dollars. [ 22 ] Comme les appelantes demandent l’annulation de la vente de la Phase 1, le juge conclut que Capital-Concepts peut exiger une

preuve du sérieux de leur demande et de leur capacité financière à remplir leurs obligations. [ 23 ] Les appelantes ont déposé des documents émanant d’institutions bancaires. Ils confirment une bonne conduite en affaires de même qu’une intention, dans chacune, de donner suite à une transaction immobilière pour une considération maximale de trois millions de dollars, mais sans engagement formel.

Le juge n’y voit donc pas une lettre de garantie irrévocable. [ 24 ] En conséquence, il ordonne le dépôt d’un million cinq cent mille dollars ou une lettre de garantie irrévocable pour cette somme d'une institution financière reconnue, dans les 45 jours du jugement, ce montant représentant le prix de vente reçu et un montant pour les impenses. [ 25 ] Quant à la radiation de préinscription, le juge estime que le droit de demander l'annulation de la vente ou la rétrocession d'un immeuble est un droit personnel et non un droit réel immobilier.

Au surplus, il considère que la demande reconventionnelle comporte des conclusions à l’égard de toutes les ententes entre les parties et non seulement à l’égard de l’acte de vente. Il est d’opinion que la préinscription équivaut ici à une saisie avant jugement ou à une demande de séquestre dont les préalables procéduraux sont plus stricts. Le juge ordonne donc la radiation de l'avis de préinscription. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Les appelantes soulèvent cinq moyens : I. Est-ce que le jugement de première instance est appelable de plein droit ou sur permission?

Dans ce dernier cas, est-ce que les appelantes respectent les critères des articles 29 et 511 C.p.c. ? II. Est-ce que le juge de première instance a erré en obligeant les appelantes à consigner une somme équivalant au montant du prix de vente à ce stade des procédures? III. Est-ce que le juge de première instance a erré en obligeant les appelantes à consigner 500 000 $ en prévision de la remise en état des parties? IV. Est-ce que le juge de première instance a erré en prenant en considération des documents qui ne sont pas produits au dossier de la Cour? V.

Est-ce que le juge de première instance a erré en ordonnant la radiation de l’avis de préinscription? [ 27 ] J’exposerai les prétentions des parties en abordant les motifs dans cet ordre, tout en regroupant les motifs II à IV. I. L’appel est-il de plein droit ou sur permission? Et dans ce dernier cas, les critères des articles 29 et 511 C.p.c. sont-ils satisfaits? Prétentions des parties [ 28 ] Les appelantes soumettent que le jugement dont appel est un jugement final puisqu’il met fin au recours institué par leur demande reconventionnelle et annule l’avis de préinscription.

Il s’agit donc d’un appel de plein droit. Subsidiairement, elles soutiennent que le jugement interlocutoire satisfait aux critères de la permission d’appeler. [ 29 ] Capital-Concepts rétorque que le jugement est interlocutoire et soumis à la permission d’appeler. Son caractère interlocutoire découle de ce que rien n’est tranché sur le fond et qu’il ne fait pas une chose à laquelle le jugement final ne pourrait remédier. En outre, les fins de la justice ne requièrent pas que la permission soit accordée.

La portion du jugement sur la requête en radiation n’est pas non plus un jugement final puisqu’il n’entraîne pas la perte du recours des appelantes. Analyse [ 30 ] Il y a ici deux jugements. Quant à celui qui rejette la requête en irrecevabilité à l’encontre de la demande reconventionnelle à défaut de consigner une somme d’argent, notre Cour a décidé dans l’arrêt Vu c. Groupe Jean Coutu (PJC) inc. [4] que le rejet purement procédural d’une demande reconventionnelle n’interdit pas de renouveler la cause d'action.

Par conséquent, il ne s’agit pas d’un jugement final, mais interlocutoire dont le droit d’appel est soumis à une permission, conformément à l'article 29 C.p.c. [ 31 ] Je suis cependant d’avis d’accueillir la requête de bene esse pour permission d’appeler. À mon avis, l’ordonnance de consignation ordonne quelque chose à quoi le jugement final ne pourra remédier. Je partage l’opinion du juge Rochon, agissant comme juge unique dans l’affaire Coppin c.

Ouellette , lorsqu’il affirme que « d’obliger la consignation d’argent, […] peut être assimilé … à une saisie avant jugement, ce qui a pour effet de priver les requérants d’un bien pendant un certain temps.

Dès lors, il est possible d’affirmer qu’un tel jugement ordonne que soit faite une chose à laquelle le jugement final ne pourra remédier . » [5] . [ 32 ] En l’espèce, j’estime qu’il est de l’intérêt de la justice de saisir la Cour de la question de savoir si l’on devait ordonner, dans le contexte, la consignation d’une somme d’argent dont, notamment, les impenses non liquidées avant défense. [ 33 ] Reste le second jugement sur la radiation de la préinscription. Il est douteux que l’on puisse, d’une part, exiger une consignation en vue d’un transfert de droit réel et, d’autre part, refuser la protection du

titre sur la propriété en publiant un avis de préinscription. Les deux questions ayant été traitées ensemble par le juge, il est opportun dans les circonstances de faire de même en appel. Ici, l’analyse ne peut pas être étanche. À mon avis, les fins de la justice justifient d’octroyer la permission. [ 34 ] Les appelantes satisfont donc aux exigences des articles 29 et 511 C.p.c. tant sur la question de la consignation que sur celle de l’annulation de la préinscription, et je ferai droit aux demandes de permission d’appeler. II. Est-ce que le juge de première instance a erré en obligeant les appelantes à consigner une somme équival ant au montant du prix de vente à ce stade des procédures?

III. Est-ce que le juge de première instance a erré en obligeant les appelantes à consigner 500 000 $ en prévision de la remise en état des parties? IV. Est-ce que le juge de première instance a erré en prenant en considération des documents qui ne sont pas produits au dossier de la Cour? [ 35 ] Ces trois questions seront traitées ensemble. Toutefois, vu ma conclusion sur les deux premières, il est inutile de répondre à la question IV. Prétentions des parties [ 36 ] Comme deuxième moyen, les appelantes soulèvent que la consignation peut être faite au moment où le tribunal tranche l’action sur le fond et, par conséquent, une

partie peut remédier au défaut de consignation jusqu’au prononcé du jugement [6] . Elle n’y est donc pas tenue au stade préliminaire de l’irrecevabilité et le juge a erré en droit en concluant que le droit commandait le dépôt immédiat du prix de vente. [ 37 ] Au surplus, comme troisième moyen, le juge a erré en fait et en droit en ordonnant la consignation d’impenses contestées. Le juge a d’ailleurs commis une autre erreur, et c’est le quatrième moyen, en s’appuyant sur des documents non produits au dossier de la Cour pour établir le montant des impenses.

Ainsi, selon les appelantes, les tribunaux refusent d’ordonner la consignation lorsque le montant à consigner est indéterminé [7] et les impenses doivent être réclamées en défense reconventionnelle avant qu’on puisse en exiger la consignation. [ 38 ] Selon les appelantes, puisque la décision sur la requête en irrecevabilité est rendue uniquement sur la base des allégations aux procédures, il était erroné de s’appuyer sur des documents qui n’étaient pas au dossier de la Cour pour ordonner la consignation de 500 000 $ pour les impenses. Le dépôt des notes sténographiques de l’interrogatoire de M.

Leblanc, représentant de Capital-Concepts, n’emportait donc pas que soient automatiquement versés au dossier les engagements transmis à la suite de l’interrogatoire. En les utilisant, le juge a commis une erreur de droit. [ 39 ] Pour Capital-Concepts, l’exigence des offres et consignation est applicable en matière d’annulation de contrat [8] et il n’est pas nécessaire d’attendre le jugement au fond pour l’ordonner. Une

partie forcée de vendre son immeuble est en droit de s’assurer de la disponibilité des fonds [9] . Capital-Concepts prétend que les appelantes n’ont pas les fonds nécessaires.

S’il est possible de remédier au défaut de consignation jusqu’au jugement fond, cela ne serait possible, selon Capital-Concepts, que si des offres réelles sérieuses ont été faites avant l’institution des procédures. [ 40 ] Capital-Concepts ajoute que l’ordonnance de consigner un montant pour les impenses est bien fondée et s’appuie sur l’appréciation de l’ensemble de la preuve administrée, laquelle démontrait l’importance des sommes investies par elle. Les documents auxquels réfère le juge ont été produits par les appelantes.

D’ailleurs, l’un des engagements a été déposé comme pièce au soutien de la requête introductive d’instance amendée et, à ce titre, a été consulté avec raison par le juge. Cette pièce démontre l’importance des sommes investies pour la réalisation des infrastructures. Analyse [ 41 ] D’emblée, rappelons que l’action en annulation, à la manière de l’action en passation de titre, doit en principe être accompagnée d’offres réelles et de consignation. La

partie qui demande la nullité d'un acte doit offrir de restituer la prestation qu'elle a reçue en contrepartie de la sienne. Ceci découle de l’

article 1422 C.c.Q. et de la jurisprudence [10] . Les appelantes conviennent d’ailleurs de la nécessité d’une consignation. Dans l’arrêt Houlachi c. Bray [11] et la Cour a opté pour l’assouplissement du formalisme en la matière, ce dernier ayant pour effet de ne plus obliger la consignation à un stade aussi préliminaire de la procédure. Bref, la question n’est donc pas si la consignation est nécessaire, mais quand elle le devient. [ 42 ] L’assouplissement du mécanisme des offres et consignation, apporté par la jurisprudence, n’équivaut pas à une dispense [12] .

Ce sont les modalités d’application qui peuvent, voire doivent, en toute justice, être modulées selon les circonstances. Faut-il le rappeler, dans l’affaire Houlachi , des offres réelles avaient été faites avant le dépôt des procédures, par chèque certifié et acte notarié auquel il ne manquait que la signature du vendeur qui s’obstinait à ne pas signer. Face à deux refus de ce dernier, les procédures ont été déposées avec l’acte authentique et une lettre garantissant le financement de la transaction. Cette dernière était toutefois conditionnelle.

Le juge Fish écarte l’argument selon lequel le juge n’avait alors d’autres choix, pour cette raison, que de rejeter l’action. À son avis, le dossier démontrait de manière non équivoque la volonté et la capacité de l’acheteur pour conclure la vente.

Selon le juge Fish, l’obligation du juge d’instance est de s’assurer de la capacité de paiement avant d’ordonner le transfert de propriété, de sorte qu’il était possible, dans les circonstances du dossier, de préciser les conditions dans le jugement. [ 43 ] C’est ce qu’explique la Cour, plus récemment, dans l’arrêt Zanetti c. 2946-6117 Québec inc. [13] Elle revient sur le formalisme de la consignation et réitère, encore une fois, l’assouplissement d’une approche rigoriste voulant que les offres réelles et la consignation doivent, dans tous les cas , accompagner le dépôt de la procédure. [ 44 ] Dans cette affaire, la juge d’instance avait rejeté l’action sur cette base en estimant tardif le dépôt des offres deux ans après l’introduction du recours.

La Cour intervient au motif que cette approche ne démontre pas la souplesse voulue. Le juge Vézina, pour la Cour, rappelle que les offres avaient été faites un mois avant l’audition au fond , bien que deux ans après le dépôt des procédures [14] . C’est dans ce sens qu’il faut comprendre les propos du juge Vézina lorsqu’il écrit que « le moment crucial est celui où le tribunal tranche et non celui où l'action est prise » [15] . [ 45 ] Il ajoute que le transfert du

titre ne devrait pas être ordonné sans l’assurance de la disponibilité des sommes nécessaires à l’exécution de la transaction, car le but de la « consignation … est d'assurer la disponibilité du prix de vente le jour où un juge aura à trancher s'il ordonne de procéder à la vente » [16] . Enfin, il écrit : [77] [Le juge] doit favoriser l’exécution du contrat en s’assurant bien sûr que le vendeur sera payé et que le contrat de vente est

conforme à la promesse. Ici la souplesse s’impose, je dirais même la créativité. [17] [ 46 ] En clair, le moment et la manière de satisfaire la formalité des offres et consignation est variable. Ultimement, conformément à l’objectif poursuivi par le mécanisme, il appartient au juge de s’assurer qu’un acheteur de bonne foi ne supporte pas la procédure en payant des années à l’avance une propriété qu’un vendeur récalcitrant refuse de lui céder, mais aussi, qu’un vendeur de bonne foi ne soit pas soumis à celle-ci alors qu’un acheteur est incapable de satisfaire le prix demandé.

Ainsi l’écrivait le juge Fish : 81 In these circumstances, I would hold that the law did not subject respondents to the "obsolete formality" of paying for the property when the action was filed — years before the corresponding obligation of appellants, the transfer of title to the property, could be compelled by court order. 82 While dispensing with this formality, however, I would take care to preserve by other means the substantive protection it was initially designed to secure. 83 As a plain matter of justice, purchasers in good faith should not be prevented by anachronistic rules from exercising their proper legal recourse against recalcitrant vendors who refuse without valid cause to proceed with the sale; nor should vendors in good faith be exposed to vexatious proceedings by purchasers who, when bound to do so, are unwilling or unable to sign a deed and pay for the property in accordance with the terms of the offer. 84 The trial judge was thus bound, in my respectful view, to make certain that title to the property did not pass from appellants to respondents as a result of his judgment until respondents had paid for it in accordance with the terms of the deed. [18] [ 47 ] Il faut bien saisir le contexte.

En l’espèce, un litige est né d’une aventure commune dans le développement immobilier de terrains. En réponse à l’action intentée par Capital-Concepts, les appelantes plaident que la véritable solution passe par l’annulation de l’ensemble du projet et donc, de la vente des terrains de la première phase. [ 48 ] Ce raisonnement n’est pas sans mérite. La demande d’annulation des appelantes est en quelque sorte une réaction à l’action de Capital-Concepts qui, tout en remettant en question l’aventure commune, demande de se retirer uniquement de la dernière phase.

D’ailleurs, il semble maintenant que Capital-Concepts soit d’accord avec cette approche. La souplesse évoquée plus haut dans la mécanique des offres et consignation permet de prendre en compte cette réalité. [ 49 ] Le juge d’instance reconnaît les enjeux économiques importants du litige et l’assouplissement jurisprudentiel du formalisme des offres et consignation. Il souligne, avec raison, que la simple affirmation d’avoir la capacité financière de conclure éventuellement la transaction est insuffisante.

Cela dit, et avec égards, il commet une erreur lorsque, au paragraphe 26 de sa décision, il écrit qu’en conséquence les appelantes « devai[en]t fournir, soit un dépôt ou une lettre de garantie irrévocable . » Uniquement pour cette raison, il qualifie de « nettement insuffisantes » les lettres de deux partenaires sérieux qui ont les ressources financières pour s’engager dans ce projet, et éventuellement dans le rachat des immeubles, chacun pour trois millions de dollars. [ 50 ] La question soulevée par la requête en irrecevabilité n’appelle pas une réponse binaire comme le suggère le juge d’instance.

Ce n’est pas tout ou rien. Il peut, suivant les circonstances, être acceptable de se trouver dans une situation intermédiaire, ce que le juge n’a pas considéré. Ici, les circonstances permettent de traiter les deux lettres comme la démonstration du sérieux de la démarche des appelantes. Cette démarche, je le répète, est une réponse raisonnable, à première vue, à l’action intentée par Capital-Concepts qui vise, en clair, à retirer ses billes, mais d’une

partie seulement de l’aventure commune. Dans ce contexte bien particulier, les lettres sont suffisantes, à cette étape très préliminaire, pour en jauger le sérieux. La consignation est ici prématurée et inutile. [ 51 ] Mais la question pour les appelantes ne se termine pas là. Elles contestent également la somme requise par le juge, qui va au- delà du prix de la vente des terrains de la Phase 1.

En effet, selon le juge, une remise en état doit comprendre le remboursement du prix payé par Capital-Concepts lors de la vente et les impenses [19] . [ 52 ] Capital-Concepts a raison de dire que les appelantes se placent dans une position où elles devront possiblement rembourser plus que le prix de vente vu la mise en œuvre du projet. Cependant. l’état du dossier ne permet pas de déterminer quelles seront les dépenses à rembourser et à quelle hauteur le remboursement devra se faire.

Dans le contexte, à un stade aussi préliminaire, j’estime qu’il est erroné de fixer arbitrairement un montant à consigner, bien que l’

article 1703 C.c.Q. permette de croire que Capital-Concepts peut réclamer un remboursement pour les travaux réalisés [20] . [ 53 ] Certes, l’

article 1703 C.c.Q. autorise la

partie qui doit rendre le bien à exiger une compensation pour les impenses, mais il prévoit aussi un calcul différent selon que l’une ou l’autre

partie est à l’origine de l’annulation. Bref, on y précise que la

partie dont la faute donne lieu à l’obligation de restituer est soumise aux règles applicables au remboursement des impenses à un possesseur de mauvaise foi. En outre, il revient à la

partie qui réclame les impenses d’en faire la preuve, ainsi que de la plus-value apportée à l’immeuble. Or, il va de soi que la

partie qui demande l’annulation de l’acte juridique translatif de propriété n’a aucun moyen de faire cette preuve. [ 54 ] En l’espèce, les parties se reprochent mutuellement les fautes et l’échec du projet. Les appelantes allèguent que les travaux prévus n’ont pas été complétés par Capital-Concepts résultant en l’enclavement et la dévalorisation de leur propriété.

Capital-Concepts affirme ne pas être en défaut au terme des ententes et que l’échec du projet est plutôt dû au défaut des appelantes de faire les démarches nécessaires à la modification du zonage, conformément aux ententes. [ 55 ] Les travaux découlent donc du projet initial commun et sont liés, en quelque sorte, aux autres ententes dont Capital-Concepts demande l’annulation. Outre la question de la responsabilité, ajoutons que le juge devra qualifier les postes des impenses en fonction de ce qui est nécessaire ou utile, puis d’en attribuer la responsabilité du remboursement selon le droit.

La situation apparaît complexe et, à défaut d’une entente entre les parties, demandera une preuve importante. À ce stade, Capital-Concepts n’a pas chiffré, dans une procédure judiciaire le montant réclamé et, à plus forte raison, n’en a offert aucune preuve. [ 56 ] Même s’il est possible de comprendre la motivation qui sous-tend la décision, un juge doit éviter d’imposer des montants

arbitraires, encore plus à un stade aussi préliminaire. Une somme de 500 000 $, sur des impenses qui en théorie pourraient s’élever à 3,5 millions de dollars, ne règle absolument rien et ne répond à aucun objectif poursuivi par le mécanisme d’offres et consignation qui, au minimum, doit être utile. [ 57 ] On pourrait croire que l’incapacité de fournir cette somme dévoile indubitablement celle de consigner une somme plus importante. À mon avis, c’est poser la mauvaise question. Une

partie ne peut être forcée à consigner une somme arbitraire ou, à défaut, voir sa procédure rejetée. [ 58 ] Rappelons les propos du juge Vézina dans l’arrêt Zanetti , précité, alors qu’il insiste pour que le juge s’assure de la disponibilité des sommes avant de prononcer l’annulation de la vente. Ainsi arrivera un moment où les enjeux seront plus clairs et à défaut des appelantes de proposer des offres et de les consigner, leur recours pourrait bien échouer. V. Est-ce que le juge de première instance a erré en ordonnant la radiation des avis de préinscription?

Prétentions des parties [ 59 ] Selon les appelantes, le juge d’instance a conclu que la préinscription était utilisée pour faire annuler les ententes. Or, il devait plutôt, conformément aux articles 2938 et 2966 C.c.Q. , déterminer si la demande reconventionnelle concerne un droit réel. L’essence de la demande reconventionnelle est l’annulation de l’acte de vente et accessoirement, celle des autres ententes. La demande en justice concerne un droit réel.

Bien que limité, le droit à la publication d’un avis de préinscription s’applique au cas d’une action en nullité de vente immobilière. [ 60 ] Capital-Concepts répond qu’au contraire, le juge s’est bien dirigé en déterminant que la demande reconventionnelle vise l’annulation de toutes les ententes interreliées. Les appelantes ne peuvent maintenant avancer que leur procédure vise principalement l’annulation de l’acte de vente. Le juge d’instance était donc bien fondé de conclure que la demande visait un droit personnel, même si un droit réel est affecté.

Analyse [ 61 ] Suivant les articles 2938 et 2966 C.c.Q. , la procédure visant un droit réel immobilier est admise à la préinscription. Si des hésitations persistaient à cet égard, notre Cour y a répondu dans l’arrêt D. R. c. De. R . [21] , paru seulement huit jours avant le jugement attaqué. On le constate, le juge d’instance, n’a pas eu le bénéfice de cette réflexion de la Cour, qui écrit : [7] Sans doute, l’

article 2966 C.c.Q doit-il recevoir une interprétation stricte. Cela ne signifie toutefois pas que seule une action en passation de

titre soit susceptible de préinscription . Dans Aéroterm de Montréal , la

partie demanderesse avait renoncé à exiger la passation de

titre pour plutôt concentrer sa demande sur l’exécution forcée d’obligations préalables prévues dans le contrat de promesse d’achat. […] [8] Peu de temps après le prononcé de l’arrêt Aéroterm de Montréal , notre Cour en a précisé la portée en distinguant expressément l’action en inopposabilité de celle qui recherche la nullité d’une vente .

Le juge Forget : [22] Le droit nouveau a mis fin à une certaine controverse qui avait cours autrefois; il est maintenant bien établi que le jugement qui accueille un recours en inopposabilité ne prononce pas la nullité de la vente, mais la déclare uniquement inopposable au demandeur. [23] Si le jugement n'annule pas la vente, il ne confère pas davantage de droit réel au demandeur; ici, RE/MAX pourra tout au plus entreprendre des procédures pour exécuter le jugement qu'elle a obtenu contre Renée El Hayek (et le co-débiteur) et, à cette fin, faire saisir et vendre l'immeuble de Jaymie El Sabbagh comme s'il était toujours un bien de sa débitrice. [9] En somme, le cas à l’étude ne peut se comparer à celui qui a donné lieu à l’arrêt de la Cour dans Aéroterm de Montréal .

Le contrat au centre du litige n’est pas une promesse bilatérale de vente ou d’achat; c’est une vente translative de propriété immobilière. La conclusion principale de l’action de l’appelante recherche clairement le constat de nullité du

titre détenu par l’intimé en raison de cette vente et, de façon corrélative, la reconnaissance du droit de propriété du vendeur, M. S... R.... Sous ce rapport, la demande en justice entre directement dans la sphère d’application de l’

article 2966 C.c.Q. , lequel doit être lu en conjugaison avec l’

article 2938 C.c.Q. […] [10] La demande de nullité de la vente et celle visant la reconnaissance du

titre de M. S... R... concerne [nt] des droit [s] réel [s] soumis à l’inscription sur le registre foncier . Il s’ensuit que la procédure instituée par l’appelante pouvait faire l’objet d’une préinscription. [22] [ 62 ] Ainsi, l’action en annulation d’un acte translatif de propriété immobilière concerne un droit réel immobilier et est susceptible de préinscription selon les termes de l’

article 2966 C.c.Q . [ 63 ] Il suffit de constater que la demande reconventionnelle des appelantes contient des conclusions demandant la transmission de la propriété des immeubles visés par la demande. [ 64 ] Le juge fait erreur en considérant qu’il s’agit ici de l’exercice d’un droit personnel et il n’aurait pas dû faire droit à la requête en radiation de Capital-Concepts. CONCLUSION [ 65 ] Pour ces motifs, je propose d’autoriser la demande de bene esse pour permission d’appel et de rayer l’inscription en appel. Je propose d’accueillir l’appel, avec dépens, et de rejeter les requêtes, avec dépens.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A.