2021 QCCA 299, 2021 QCCA 299

Noël c. Bérard 2021 QCCA 299 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028275-196 ( 460-17-002219-152 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 19 février 2021 FORMATION : LES HONORABLES SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT SAmuel Noël Claire Laroche Me YANICK MESSIER ( Yanick Messier, avocat ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Gaétan Bérard Me ÉRIC CLOUTIER ( CBL & Associés Avocats ) Par visioconférence PARTIES MISES EN CAUSE Alex Mandrea-Pelletier Caisse populaire Desjardins de Granby Haute- Yamaska Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Shefford ABSENTS ET NON REPRÉSENTÉS En appel d’un jugement rendu le 22 mars 2019 par l’honorable Line Samoisette de la Cour supérieure , district de Bedford . NATURE DE L’APPEL : Vente d'immeuble – Obligations du vendeur – Garantie de qualité – Vice caché – Vice de consentement – Déclaration du vendeur – Dol – Nullité de la vente – Simulation – Convention de prête-nom.

Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 18 février 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Le litige a pour origine la vente par l’appelant Noël à l’intimé d’un immeuble que la juge de première instance décrit comme une « maison de campagne de construction artisanale ».

Il est acquis au débat que l’appelante Laroche était la véritable propriétaire de cette maison et que l’appelant Noël, son fils, était son prête-nom. [ 2 ] La juge est d’avis que l’intimé, parce qu’il était au courant de l’acte simulé, ne peut se prévaloir que de la réalité, c’est-à-dire du fait que la maison appartenait à l’appelante Laroche. Elle conclut par ailleurs que cette dernière « était de mauvaise foi et que par son silence et ses manœuvres dolosives, elle a induit [l’intimé] en erreur dans le but de le tromper et de l’amener à acheter la maison à son désavantage ».

Elle accueille donc la demande en justice de l’intimé, annule la vente, ordonne la restitution des prestations et condamne l’appelante Laroche à des dommages-intérêts totalisant 20 348 $ [1] . [ 3 ] Les appelants soutiennent que la juge a erré en donnant effet à la convention de prête-nom plutôt qu’à l’acte apparent. Ils attaquent également sa conclusion quant au dol et réitèrent leur thèse selon laquelle l’intimé ne s’est pas comporté comme un acheteur prudent et diligent et a commis une erreur inexcusable. *** [ 4 ] La simulation.

Il s’agit de décider si l’intimé, qui savait que la véritable propriétaire de la maison était l’appelante Laroche, est lié par le contrat réel ou si c’est le contrat apparent (celui conclu avec l’appelant Noë

l) qui l’emporte. [ 5 ] Les articles 1451 et 1452 C.c.Q. traitent de la simulation et de ses effets entre les parties et les tiers :

1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent. 1452 . Les tiers de bonne foi peuvent, selon leur intérêt, se prévaloir du contrat apparent ou de la contre-lettre, mais s’il survient entre eux un conflit d’intérêts, celui qui se prévaut du contrat apparent est préféré. 1451.

Simulation exists where the parties agree to express their true intent, not in an apparent contract, but in a secret contract, also called a counter letter. Between the parties, a counter letter prevails over an apparent contract. 1452 . Third persons in good faith may, according to their interest, avail themselves of the apparent contract or the counter letter; however, where conflicts of interest arise between them, preference is given to the person who avails himself of the apparent contract. [ 6 ] Comme le souligne la juge, l’

article 1452 C.c.Q. vise à protéger les tiers de bonne foi, c’est-à-dire ceux qui ignoraient l’existence de la contre-lettre.

Ces derniers disposent d’un choix : le contrat apparent ou la contre-lettre [2] . [ 7 ] La juge est d’avis que l’intimé, parce qu’il était au courant de l’acte simulé, « ne peut donc se prévaloir que de la réalité qui a toujours existé entre les défendeurs, soit la convention de prête-nom » [3] . [ 8 ] Les appelants soutiennent qu’au contraire, l’intimé ayant acheté en connaissance de cause, le contrat apparent doit l’emporter. [ 9 ] Qu’en est-il? [ 10 ] Précisons d’abord qu’il y a ici deux simulations par interposition de personnes : celle entre les appelants et celle entre les appelants et l’intimé. [ 11 ] Du point de vue de la première simulation, la juge a raison de dire que l’intimé, en tant que tiers de mauvaise foi, ne peut invoquer l’apparence et qu’il est lié par la réalité [4] .

Les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore expliquent ainsi le fondement de cette règle : Les tiers de bonne foi – ceux qui ignorent l’existence de l’acte secret – peuvent invoquer, selon leur intérêt, l’un ou l’autre des actes. Certes, il est logique de permettre aux tiers d’invoquer l’acte secret. Ce dernier, traduisant la réelle intention des contractants, devrait normalement être l’unique acte applicable, tant entre les parties qu’à l’égard des tiers. Mais la possibilité qu’ont les tiers d’invoquer l’apparence est motivée par leur unique protection.

Cette possibilité, qui transforme l’apparence en réalité – le mensonge en vérité – se justifie tant par la protection des tiers de bonne foi que par la stabilité contractuelle. [5] [Caractères gras ajoutés] [ 12 ] Ainsi, seuls les tiers qui ignoraient l’existence de la contre-lettre peuvent invoquer le contrat apparent. [ 13 ] Par ailleurs, l’intimé, qui a accepté de conclure la vente avec l’appelant Noël alors qu’il savait que la véritable propriétaire de la maison était l’appelante Laroche, est

partie à la seconde simulation. Puisque l’appelante Laroche lui a divulgué la convention de prête- nom, il faut conclure que la réelle intention des parties était que la vente intervienne entre l’appelante Laroche et l’intimé (contrat secret ou contre-lettre) et que l’appelant Noël agisse comme prête-nom pour l’appelante Laroche. [ 14 ] Sous cet angle, l’intimé n’est pas un tiers à la simulation et, entre lui et les appelants, c’est l’

article 1451 al. 2 C.c.Q. qui trouve application. [ 15 ] Dans un cas comme dans l’autre, la juge n’a pas erré en faisant prévaloir la réalité. [ 16 ] Le dol. Ce moyen ne mérite pas qu’on s’y attarde longuement. [ 17 ] En effet, après avoir examiné la preuve en détail, la juge détermine que même une inspection préachat n’aurait pas permis de déceler les problèmes de moisissure à l’intérieur des murs et dans le vide sanitaire [6] .

Au sujet de la connaissance qu’avait l’appelante Laroche de ces problèmes, la juge écrit : [115] La défenderesse savait ce qui se cachait derrière les murs, dans le vide sanitaire et dans l'entretoit et elle n'a rien dit au demandeur. Elle lui a caché qu'il y avait déjà eu un incendie. Elle a laissé entrevoir un sentiment de sécurité quant à l'état de l'immeuble.

Elle se défend d'avoir utilisé des manœuvres frauduleuses ou d'avoir menti au demandeur en alléguant avoir répondu aux questions du demandeur. [116] De fait, la rénovation dont elle a fait état au demandeur était plutôt, en réalité, un maquillage pour couvrir les défauts de l’immeuble. La peinture fraîche recouvrait les murs sous lesquels se développait de la moisissure, le prélart cachait un accès au vide sanitaire infecté et l'entretoit était une source de contaminants tant au niveau de la structure que de la laine isolante.

[…] [118] Le tribunal est convaincu que la défenderesse était au courant qu’il y avait de la moisissure et pourriture dans les murs et dans le vide sanitaire puis qu’un incendie avait atteint la structure et la laine isolante dans l’entretoit. Elle n’en a rien dit et, ce faisant, elle a trompé le demandeur. […] [127] Il est clair et évident que la défenderesse connaissait tous les problèmes et qu’elle a voulu tromper le demandeur en omettant volontairement de les divulguer. Si elle avait informé le demandeur de l’état réel de la maison, ce dernier n’aurait certes pas acheté.

Tout ce que la défenderesse voulait, c’était vendre la maison au demandeur et elle a tout fait pour arriver à ses fins. [7] [ 18 ] Les appelants ne démontrent pas d’erreur manifeste et déterminante dans ces conclusions factuelles. De plus, le dol de l’appelante Laroche étant la cause de l’erreur de l’intimé, cette erreur ne saurait être considérée comme inexcusable au sens de l’

article 1400 C.c.Q. [8] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 19 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.