2016 QCCQ 6681, 2016 QCCQ 6681

Syndicat de copropriété Les condominiums Les Terrasses de Laudance c. Audet 2016 QCCQ 6681 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile »

N° : 200-32-062210-140 DATE : 5 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES CONDOMINIUMS LES TERRASSES DE LAUDANCE , 3375, chemin Sainte-Foy, bureau 300, Québec (Québec) G1S 1X7 Demanderesse c.

RENAUD AUDET , […] , Québec (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, Le Syndicat de copropriété Les Condominiums Les Terrasses de Laudance, (ci-après : « Syndicat »), réclame au défendeur, monsieur Renaud Audet, la somme de 575,56 $ en remboursement des honoraires d’avocat qu’elle a dû payer pour lui transmettre une mise en demeure. [ 2 ] Syndicat soutient que le défendeur a enfreint les règles de la déclaration de copropriété pour avoir installé une affiche « À louer » dans sa

partie privative. Par conséquent, elle est justifiée de lui avoir transmis cette mise en demeure. [ 3 ] Monsieur Audet conteste la réclamation. Il prétend que Syndicat tolère plusieurs contraventions à la déclaration de copropriété telles l’installation de pancartes et d’affichages lors de mises en vente des unités de copropriété ainsi que la présence d’animaux domestiques. Par conséquent, la demanderesse ne peut pas demander l’exécution d’obligations découlant de l’acte de copropriété alors qu’elle ne respecte pas les siennes.

Il soumet que la demanderesse n’a pas respecté la procédure car elle devait, selon lui, transmettre un avis par courrier certifié préalablement à la mise en demeure. Enfin, il affirme que cette réclamation est abusive.

LE CONTEXTE [ 4 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale soumise par les parties, le Tribunal retient les faits qui suivent. [ 5 ] La copropriété divise, connue sous le nom de « le Syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Laudance », a été établie par déclaration de copropriété publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec le 19 mars 2001 sous le numéro 1751284 [1] . [ 6 ] Syndicat représente les copropriétaires d’un immeuble situé aux numéros civiques […]à Sainte-Foy. [ 7 ] À l’audience, la demanderesse est représentée par madame Marie-Andrée Chouinard, vice-présidente, et par monsieur Éric Brideau, gestionnaire. [ 8 ] Monsieur Audet est propriétaire, depuis le 14 juillet 2014, de l’unité de copropriété portant le numéro 101. [ 9 ] Quelques jours avant d’être officiellement propriétaire, monsieur Audet installe une affiche « À louer » dans la fenêtre avant de sa

partie privative. [ 10 ] Madame Chouinard communique, alors, par téléphone et par courriel avec monsieur Audet afin de s’assurer qu’il ait, en main, l’acte de copropriété et l’informe qu’il ne peut pas installer d’affiche « À louer » dans la fenêtre de son unité de condominium (pièce P-5). [ 11 ] Monsieur Audet rétorque à madame Chouinard qu’au moment où il a acheté son unité de condominium, une pancarte « À vendre » était affichée dans la fenêtre, et ce, depuis plus de six mois. C’est d’ailleurs cette annonce qui l’a incité à communiquer avec le courtier immobilier et à faire une offre d’achat.

[ 12 ] Il ajoute également avoir constaté un minimum de cinq affiches « À vendre » apposées dans différentes parties privatives de l’immeuble. [ 13 ] Puisqu’il ne souhaite pas habiter son unité de copropriété mais plutôt la louer et puisque le Syndicat tolère différentes affiches « À vendre », monsieur Audet décide, alors, de ne pas retirer son affiche. [ 14 ] Le 29 juillet 2014, Syndicat transmet un communiqué à tous les copropriétaires les enjoignant de respecter la déclaration de copropriété et plus particulièrement, le règlement relatif aux pancartes et affiches.

Cet avis mentionne : À tous les copropriétaires Madame, Monsieur, Deux sujets inscrits dans notre déclaration de copropriété ont fait l’objet de discussion lors d’une réunion du conseil d’administration. Les pancartes et affiches. Depuis longtemps, nous avons manifesté une tolérance concernant les affiches à vendre ou à louer, qu’elles soient de courtiers ou personnelles.

Afin d’éviter un dérapage concernant les affiches diverses, à savoir autoriser une sorte d’affiche ou une autre, nous croyons qu’il serait plus équitable pour tout le monde d’appliquer le règlement de notre déclaration de copropriété qui dit que les affiches sont interdites. Voir les articles 4.1.11 et 5.1.13 de la déclaration de copropriété. Nous vous demandons de ne plus mettre d’annonce, affiche dans vos fenêtres, ni sur le terrain avant et arrière de la copropriété ou de la ville. Vous avez la responsabilité d’informer votre courtier lors de la mise en vente de votre copropriété.

Cette mesure est en vigueur immédiatement.

Location de condo (…) Le conseil d’administration 29 juillet 2014 (reproduction intégrale) (pièce P-4) [ 15 ] Monsieur Audet nie avoir reçu cet avis. [ 16 ] Au plus tard cinq jours après la réception de ce communiqué (pièce P-4), tous les copropriétaires ayant apposé une affiche l’ont retirée, sauf monsieur Audet. [ 17 ] Le 13 août 2014, Syndicat, par l’intermédiaire de son procureur, Me Jean-François Gendron, met en demeure monsieur Audet de retirer son affiche, de se conformer à la déclaration de copropriété et de lui payer la somme de 225 $, représentant les honoraires d’avocat reliés à l’envoi de cette mise en demeure.

À défaut, des procédures d’injonction et en dommages-intérêts seront entreprises (pièce P-1). [ 18 ] Le 15 août 2014, monsieur Audet retire son affiche « À louer ». [ 19 ] Le 18 novembre 2014, Syndicat dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour. ANALYSE ET DÉCISION [ 20 ] En vertu des articles 1038 et 1052 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [2] , la copropriété divise d’un immeuble est établie par la déclaration de copropriété . [ 21 ] Un copropriétaire a la libre jouissance de sa

partie privative et des parties communes; il doit cependant respecter les règlements de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires [3] . [ 22 ] Outre les dispositions du Code civil du Québec , aux articles 1038 et suivants, dont certaines ont un caractère impératif et d’ordre public [4] , la déclaration de copropriété peut imposer des obligations particulières, aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires. [ 23 ] La déclaration de copropriété , de nature contractuelle, a un caractère obligatoire pour tous les copropriétaires [5] . L’

article 1062 C.c.Q. stipule : 1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription.

[ 24 ] En l’espèce, Syndicat soulève que monsieur Audet a enfreint les prescriptions de l’article 5.1.13 de la déclaration de copropriété, lequel prévoit : 5.1.13 aucune enseigne ou affiche de publicité de quelque sorte, ne sera installée sur une

partie exclusive; [ 25 ] En affichant sa pancarte « À louer », monsieur Audet a clairement contrevenu à la déclaration de copropriété, portant ainsi atteinte aux droits des autres copropriétaires [6] . [ 26 ] Monsieur Audet plaide que Syndicat a toléré plusieurs contraventions à la déclaration de copropriété telles l’installation de pancartes et d’affiches « À vendre », ainsi que la présence d’animaux domestiques.

Or, la preuve révèle qu’à compter du 29 juillet 2014, Syndicat applique les articles 4.1.11 et 5.1.13 de la déclaration de copropriété et les mesures qui visent l’interdiction d’afficher toute enseigne, affiche ou tout autre matériel publicitaire. Par conséquent, la demanderesse peut demander l’exécution d’obligations découlant du contrat de copropriété puisqu’elle respecte les siennes [7] .

La mesure recherchée est donc recevable dans ce contexte. [ 27 ] Le Tribunal trouve étonnant que monsieur Audet n’ait pas reçu le communiqué du Syndicat, daté du 29 juillet 2014 (pièce P-4), alors qu’il a été distribué à tous les copropriétaires. Quoi qu’il en soit, monsieur Audet a, préalablement, été avisé par madame Chouinard de retirer son affiche et au surplus, il est écrit « noir sur blanc » dans la déclaration de copropriété qu’aucune enseigne ou affiche de publicité ne peut être installée sur la

partie privative. [ 28 ] La défense de « tolérance » présentée par monsieur Audet sera donc rejetée. [ 29 ] La demanderesse avait l’obligation de prendre les mesures nécessaires pour corriger la situation eu égard à «l’affichage illégal » et c’est ce qu’elle a fait. [ 30 ] Monsieur Audet soutient que Syndicat a agi de façon prématurée puisqu’un avis par courrier certifié avant l’envoi d’une mise en demeure devait être transmis. Or, une telle preuve n’a pas été présentée à l’audience.

Ce motif ne peut pas être retenu. [ 31 ] Syndicat réclame à monsieur Audet le remboursement des honoraires d’avocat et de débours payés pour l’envoi de la mise en demeure (pièces P-1 et P-3). [ 32 ] À cet effet, Syndicat réfère à l’article 12.1 de la déclaration de copropriété : 12.1 Copropriétaires Chaque copropriétaire doit indemniser les administrateurs de tout dommage de quelque nature causé aux parties communes ou subit par les administrateurs ou par un autre copropriétaire par la faute de ce copropriétaire, sa famille ou un membre de celle-ci ou qui pourrait être imputé à une chose dont il est responsable.

Toute somme d’argent payable par un copropriétaire aux administrateurs en vertu du paragraphe ci-haut mentionné devra inclure tout frais légaux ou de perception encourus par les administrateurs dans le but de récupérer ces montants d’argent.

Toutes ces sommes d’argent porteront intérêt à un taux légal au taux préférentiel chargé par les banquiers des administrateurs, plus deux pour cent (2 %) par année, ou à tout autre taux qui pourra être fixé par règlement de l’assemblée des copropriétaires à compter de la date du déboursé. [ 33 ] Syndicat peut donc valablement invoquer la déclaration de copropriété pour réclamer les honoraires d’avocat. [ 34 ] Ainsi, en vertu de l’acte de copropriété, il appartient au défendeur et non à l’ensemble des copropriétaires de payer le coût des services légaux occasionnés par ses manquements. [ 35 ] Le coût des services légaux réclamés doit cependant être proportionné et raisonnable.

En d’autres termes, l’acte de copropriété ne donne pas droit au Syndicat d’engager des coûts illimités et non justifiés. Faut-il rappeler qu’aucun droit ne peut être exécuté d’une manière excessive et déraisonnable [8] . [ 36 ] Après analyse de la facture de Réso Condo inc. (pièce P-3), le Tribunal constate qu’une somme de 118,10 $ (plus taxes) a été facturée pour des frais de signification par huissier et qu’un honoraire de 17 $ (plus taxes) a été chargé pour « Réception et lecture d’une confirmation de signification par huissier ». [ 37 ] Or, rien ne justifiait l’envoi de la mise en demeure par huissier.

Le Tribunal estime que cet envoi aurait pu être fait par courrier recommandé, et ce, à moindre coût. Syndicat avait l’obligation de minimiser, par des moyens raisonnables, l’étendue de ses dommages en vertu de l’

article 1479 C.c.Q. [ 38 ] Par conséquent, le Tribunal réduit donc la réclamation de la demanderesse d’une somme de 135,10 $, sans taxes. Selon le Tribunal, les taxes applicables sur ce montant équivaut au coût d’un envoi par courrier recommandé. [ 39 ] Pour toutes ces raisons, monsieur Audet devra payer à la demanderesse la somme de 440,46 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an, à compter de la demeure, soit le 13 août 2014. [ 40 ] Faute d’une justification quant à son octroi et compte tenu du taux de l’intérêt légal qui se chiffre à 5 %, ce qui est un taux fort raisonnable, l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. ne sera pas accordée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse, Le Syndicat de copropriété Les Condominiums Les Terrasses de Laudance;

CONDAMNE le défendeur, monsieur Renaud Audet, à payer à la demanderesse, Le Syndicat de copropriété Les Condominiums Les Terrasses de Laudance, la somme de 440,46 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an, à compter du 13 août 2014; CONDAMNE le défendeur, monsieur Renaud Audet, à payer à la demanderesse, Le Syndicat de copropriété Les Condominiums Les Terrasses de Laudance, la somme de 125 $, représentant le montant des frais de justice qu’elle a dû payer pour déposer sa demande. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audience : 8 mars 2016 Date du délibéré : 11 mars 2016