2016 QCCA 692, 2016 QCCA 692

Larouche c. Néron 2016 QCCA 692 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-008861-145 (155-17-000047-130) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 25 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. (JC1722) ALLAN R. HILTON, J.C.A. (JH5108) JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. (JL2746) PARTIES APPELANTES AVOCAT CÉLINE LAROUCHE, JOSETTE LAROUCHE, MARTIN LAROUCHE et BRIGITTE LAROUCHE Me MARC WATTERS (Gagné, Letarte)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT MARIE-PAULE NÉRON Me PIERRE HÉBERT (Simard, Boivin)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DU LAC ST-JEAN OUEST

En appel d'un jugement rendu le 23 octobre 2014 par l'honorable Catherine La Rosa de la Cour supérieure, district de Roberval. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété (prescription acquisitive) Greffière : Marianik Faille (TF0891) Salle : 4.33 AUDITION 11 h 32 Observations de Me Watters; Observations de la Cour; Me Watters poursuit; 12 h 04 Observations de Me Hébert; Observations de la Cour; Me Hébert poursuit; 12 h 14 Réplique de Me Watters; 12 h 16 Suspension; 12 h 21 Reprise; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants sont les héritiers de Mme Rose-Marie Bouchard, elle-même héritière de son conjoint Pierre-Eugène Larouche. Ils demandaient d’être reconnus propriétaires par prescription acquisitive d’un terrain appartenant à l’intimée Marie-Paule Néron, elle- même héritière de son conjoint Léonce Savard. Celui-ci avait acquis le terrain situé à Racine-sur-le-Lac, à Vauvert, de la Couronne en 1979. [ 2 ] Les appelants se réclamaient d’une possession paisible, publique, continue et non équivoque depuis 1966. [ 3 ] La juge de première instance a rejeté leur prétention, estimant que, selon la preuve, anémique, faut-il le préciser, l’ animus (soit

l’intention du possesseur de se conduire comme un véritable titulaire du droit réel en cause) faisait défaut.

La juge conclut que la situation en était plutôt une de tolérance de la part de l’intimée (et de son auteur) et que celle-ci était en droit d’y mettre fin maintenant, quelque 50 ans plus tard. [ 4 ] Les appelants font valoir que la juge de première instance aurait mal interprété le contrat du 9 mars 1966 en affirmant qu’il se limitait à la cession d’un droit de location alors que, selon eux, les deux parties au contrat ont voulu convenir à l’avance d’une cession du droit de propriété et d’un pacte de préférence réciproque pour l’avenir.

Ils soutiennent que le contrat révèle ainsi l’intention de chacun des deux amis de se comporter en véritable propriétaire de leur parcelle. [ 5 ] L’interprétation d’un contrat est une affaire de fait ou, au mieux, mixte de fait et de droit, s’agissant dans chaque cas de découvrir la commune intention des parties ( art. 1425 C.c.Q. ). La norme d’intervention en appel est donc celle de l’erreur manifeste et déterminante ( Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp. , [2014] 2 R.C.S. 633, 2014 CSC 53 , paragr. 49-53 ). [ 6 ] Les appelants ne nous convainquent pas d’une telle erreur en l’espèce.

La juge de première instance ne fait pas d’erreur lorsqu’elle conclut qu’au départ, le contrat ne pouvait viser autre chose que la cession d’un droit de location puisque, à cette époque, en 1966, M. Savard (l’auteur de l’intimé

e) était locataire du terrain. La juge ne fait pas erreur non plus lorsqu’elle constate que M. Savard devient seul propriétaire des lieux en 1979, une situation que le contrat ne semble pas prévoir puisqu’on y traite d’une hypothèse où les « deux partis qui vont signés comme propriétaire » ( sic ) et qu'aucun des deux n'a cherché à corriger par la suite. [ 7 ] La prescription acquisitive d’un bien immeuble ne peut s’appuyer que sur une possession utile ( art. 2911 C.c.Q ).

Cette possession exige la preuve du corpus (l’élément matériel de la possession) et de l’ animus (l’élément intentionnel) et elle doit être paisible, continue, publique et non équivoque ( art. 921 C.c.Q ). [ 8 ] La juge de première instance conclut à l’absence d’ animus et au caractère équivoque de la possession exercée par M. Larouche et ses héritiers successifs. Les appelants ne font pas voir d’erreur manifeste et déterminante dans l’examen que la juge fait de la preuve pertinente à la question de possession. [ 9 ] À

titre subsidiaire, les appelants reprochent ensuite à la juge de première instance d’avoir erré en qualifiant de tolérance une situation qui, selon eux, s’apparentait plutôt à une permission. [ 10 ] Ici encore, le reproche est mal fondé. La juge de première instance n’a pas confondu les deux notions. En concluant à un acte de tolérance de la part de M. Savard, et de ses héritiers par la suite, la juge rejetait la théorie voulant qu’en acceptant la présence des appelants, et de leurs auteurs, sur le terrain, ils renonçaient à quelque droit que ce soit.

L’existence d’un acte de tolérance ou d’une permission est une question de fait sur laquelle une cour d’appel ne reviendra pas, à moins d’une erreur manifeste et déterminante de la part du juge de première instance, ce que les appelants ne réussissent pas à démontrer ici. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 11 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice; et [ 12 ] PRÉCISE que le délai de 120 jours accordé aux appelants pour retirer leur bâtiment (paragr. 34-35 du jugement dont appel) court à compter d'aujourd'hui. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A.