2021 QCCA 1173, 2021 QCCA 1173

Repos Saint-François d'Assise c. Sabelli 2021 QCCA 1173 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-700003-205 (500-17-101888-181) DATE : 20 juillet 2021 FORMATION : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. LE REPOS SAINT-FRANÇOIS D’ASSISE APPELANT – défendeur c.

DINO SABELLI INTIMÉ – demandeur et MINISTRE DU REVENU DU QUÉBEC INTIMÉ - défendeur et STEVE BERNIER VILLE DE MONTRÉAL OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 16 avril 2020 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Elise Poisson) [1] , lequel accueille la demande introductive d’instance en reconnaissance judiciaire du droit de propriété de l’intimé et confirme qu’il est devenu propriétaire, par prescription acquisitive décennale, de trois parcelles de terrain faisant respectivement

partie des lots [1], [2] et [3] du cadastre de Québec, circonscription foncière de Montréal. [ 2 ] Pour les motifs du juge Bouchard, auxquels souscrivent les juges Vauclair et Schrager, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la demande introductive d’instance en reconnaissance judiciaire du droit de propriété acquis par prescription à l’égard des parcelles 1 ([1] ptie) et 3 ([3] ptie); [ 6 ] Avec les frais de justice en faveur de l’appelant.

JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A.

Me Mona Kayal Me Christophe Savoie Monette Barakett Pour l’appelant Me Mario Proulx Me Mario Proulx, avocat Pour l’intimé Dino Sabelli Date d’audience : 13 mai 2021 MOTIFS DU JUGE BOUCHARD Aperçu général [ 7 ] L’intimé, Dino Sabelli, a demandé à la Cour supérieure de le déclarer propriétaire, par prescription décennale ( art. 2918 C.c.Q . ), de trois parcelles de terrain adjacentes à deux lots lui appartenant, qui sont utilisées depuis plus de 20 ans comme stationnement au bénéfice des locataires d’un immeuble lui appartenant et situé sur la rue Sherbrooke à Montréal [2] . [ 8 ] Les titres de propriété des parcelles 1 et 3 sont inscrits au registre foncier au nom de l’appelant, Le Repos Saint-François d’Assise, une corporation constituée en 1916 par la Loi constituant en corporation le cimetière de l’est de Montréal , dans le but, comme son

titre l’indique, de fonder et d’exploiter un cimetière [3] . Il importe de préciser que la Corporation a le pouvoir, en vertu de l’article 4 de cette loi, d’acquérir des immeubles à cette fin. [ 9 ] En première instance, l’appelant opposait à l’intimé le caractère « sacré » du cimetière et son imprescriptibilité au sens de l’

article 2876 C.c.Q . [ 10 ] Avec raison, la juge a tout d’abord retenu que c’est l’affectation juridique, par opposition à l’affectation religieuse, qui importe en matière d’imprescriptibilité d’un cimetière.

Voici ce qu’elle écrit aux paragraphes 74 et 75 de son jugement [4] : [74] En l’espèce, les dispositions du C.c.Q . permettent de répondre à la question soulevée, sans nécessité de recourir au droit canon supplétif. [75] La bénédiction des terrains, suivant les règles du droit canonique, n’est pas requise pour rendre un cimetière imprescriptible, puisque seule l’affectation juridique, par opposition à religieuse, importe . [Soulignements ajoutés] [ 11 ] La juge applique ensuite le concept de l’affectation juridique au cas sous étude et retient que c’est l’usage réellement effectué qui compte [5] : [76] Il résulte des enseignements reproduits ci-dessus que l’affectation juridique d’un terrain, par une personne morale autorisée, tel que le Repos SFA en vertu de sa Loi constituante, découle de l’usage réellement effectué . [77] Tout comme pour les chemins publics ou les objets sacrés, si l’affectation ne se concrétise pas ou est modifiée par l’autorité compétente, le terrain destiné à faire

partie d’un cimetière n’est pas ou cesse d’être imprescriptible . [Soulignements ajoutés] [ 12 ] Comme la preuve révèle que l’intégration physique des parcelles 1 et 3 à l’usage du cimetière ne s’est faite qu’en 2017, par la mise en place d’un écran végétal, la juge conclut que celles-ci pouvaient être acquises par prescription avant cette date.

[ 13 ] Compte tenu de la conclusion à laquelle elle en arrive, la juge applique ensuite la notion de possession utile prévue à l’

article 922 C.c.Q . Elle examine si les actes de l’intimé et de ses ayants droit (en l’occurrence son père, Constantino Sabelli) possèdent les qualités requises, à savoir une possession paisible, continue, publique et non équivoque.

Or, son examen de la preuve l’amène à conclure que c’est le cas, que Constantino Sabelli est devenu propriétaire des parcelles 1 et 3 par prescription décennale en 2006 et que ce droit appartient maintenant à l’intimé, d’où le pourvoi de l’appelant devant notre Cour. [ 14 ] Soit dit avec égards pour la juge de première instance, cette dernière a commis deux erreurs qui commandent à la Cour d’intervenir. Les parties [ 15 ] L’appelant, Le Repos Saint-François d’Assise, est une corporation constituée par loi spéciale [6] .

À compter de sa constitution et au fil du temps, elle a acquis différents terrains aux fins de l’exploitation de son cimetière, de sorte qu’actuellement, le territoire de celui- ci couvre une superficie d’environ 711 000 mètres carrés. [ 16 ] En 1952, l’appelant acquiert par acte d’échange le lot qui comprend la parcelle 1 [7] . Le 4 février 1960, sa charte constitutive est modifiée afin de ratifier cette acquisition. Puis, en 1990, l’appelant acquiert le lot qui comprend la parcelle 3 [8] . Sa charte constitutive n’est cependant pas modifiée à cette occasion. [ 17 ] Quant à l’intimé, M.

Dino Sabelli, celui-ci est l’actuel propriétaire de deux lots situés à proximité des parcelles 1 et 3, lots sur lesquels sont situés un immeuble à logements locatifs et un stationnement qui est utilisé par ses locataires. [ 18 ] De 1983 à 2011, l’immeuble à logements et le terrain sur lequel il est situé sont la propriété du père de l’intimé, M. Constantino Sabelli.

Ce dernier vend l’immeuble à ses trois enfants, en parts égales, l’intimé finissant par racheter les parts de son frère et de sa sœur le 14 janvier 2015. [ 19 ] Relativement au terrain de stationnement, il est la propriété d’une entreprise de Constantino Sabelli jusqu’en 1994, puis de sa conjointe jusqu’en 2011, puis des trois enfants Sabelli. L’appelant acquiert les parts de son frère et de sa sœur le 14 janvier 2015 également. [ 20 ] Plan

(002) Le schéma suivant illustre l’état des lieux [9] : [ 21 ] En première instance, l’intimé invoquait le droit de propriété des parcelles 1 et 3 acquises par son père, dont il est l’ayant droit. Les actes d’occupation ne sont pas contestés en eux-mêmes. L’appelant allègue plutôt le caractère frauduleux de la possession. À ce

stade-ci, qu’il suffise de retenir que les Sabelli utilisent depuis plus de deux décennies lesdites parcelles comme stationnement au bénéfice des occupants de l’immeuble à logements. [ 22 ] D’autres faits mériteraient également d’être rappelés. Il en sera fait état dans la

section qui suit aux fins d’éviter les répétitions. Le jugement de première instance [ 23 ] La juge de première instance se demande en premier lieu si les parcelles 1 et 3 sont imprescriptibles. Elle écrit que les dispositions du Code civil du Québec permettent de répondre à la question soulevée, sans avoir besoin de recourir au droit canonique. Seule l’affectation juridique importe [10] . Or, de l’avis de la juge, une telle affectation d’un terrain par l’autorité compétente ne peut découler que de l’usage réellement effectué : si l’affectation, dans les faits, ne s’est pas concrétisée, le terrain destiné à faire

partie d’un cimetière peut être acquis par prescription [11] . [ 24 ] À la suite de l’acquisition des lots comprenant les parcelles 1 et 3, l’appelant n’a pas intégré physiquement lesdites parcelles à l’usage du cimetière [12] . C’est en 2017 seulement qu’il a mis en place un écran végétal intégrant les parcelles 1 et 3 [13] .

Conséquemment, la juge retient que l’affectation juridique ne s’est jamais accomplie à leur égard [14] . [ 25 ] En raison de la réponse négative qu’elle donne à la première question, la juge traite ensuite de la problématique de l’acquisition de la propriété des parcelles 1 et 3 par prescription décennale.

Elle note tout d’abord que la connaissance par Constantino Sabelli du fait que les parcelles 1 et 3 ne lui appartenaient pas n’a aucune incidence sur la qualité de sa possession puisque la prescription peut s’acquérir même en l’absence de bonne foi [15] . [ 26 ] Concernant le caractère public de la possession, la juge rejette la prétention de l’appelant selon laquelle Constantino Sabelli aurait déplacé en 1996 des blocs de ciment installés par l’appelant dans le but de le tromper sur les limites de leurs propriétés respectives, rendant ainsi sa possession violente et clandestine [16] .

Ce déplacement de blocs ayant eu lieu en plein jour, au vu et au su de tous, la juge retient que cette nouvelle ligne séparative entre leurs lots pouvait facilement être constatée par l’appelant [17] . Elle conclut donc que Constantino Sabelli est devenu propriétaire des parcelles 1 et 3 par prescription acquisitive décennale en 2006 et que ce droit appartient maintenant à l’intimé, son ayant droit [18] . Les questions en litige [ 27 ] Le présent pourvoi soulève deux questions.

La juge de première instance a-t-elle erré en concluant : 1) que les parcelles 1 et 3 ne sont pas imprescriptibles? 2) que l’intimé a acquis lesdites parcelles par prescription acquisitive?

L’analyse La juge de première instance a-t-elle erré en concluant que les parcelles 1 et 3 ne sont pas imprescriptibles? [ 28 ] Selon l’appelant, l’imprescriptibilité d’un terrain appartenant à un cimetière dépend uniquement de son affectation juridique, peu importe l’utilisation qui en est faite. [ 29 ] Ce dernier rappelle qu’il est une personne morale ayant pour seul objet d’exploiter un cimetière et qu’à cette fin, il peut poser des actes juridiques. C’est ce qu’il a fait en acquérant les parcelles 1 et 3, qui ont, dès leur acquisition, été juridiquement affectées à l’usage du cimetière.

Cette affectation n’ayant jamais été modifiée par la suite, elles demeurent hors commerce. _ _ _ _ _ [ 30 ] En principe, tout bien, meuble ou immeuble, est susceptible d’appropriation par prescription [19] . L’

article 2876 C.c.Q . prévoit toutefois certaines exceptions : 2876. Ce qui est hors commerce, incessible ou non susceptible d’appropriation, par nature ou par affectation , est imprescriptible. 2876. That which is not an object of commerce, is non-transferable or is inappropriable, by reason of its nature or the purpose to which it has been appropriated, cannot be prescribed . [ 31 ] Cette disposition tranche avec l’article 2217 du Code civil du Bas-Canada qui traitait spécifiquement des cimetières et des choses sacrées :

2217. Les choses sacrées, tant que la destination n’en a pas été changée autrement que par l’empiètement souffert, ne peuvent s’acquérir par prescription. Les cimetières, considérés comme chose sacrée, ne peuvent être changés de destination de manière à donner lieu à la prescription, qu’après l’exhumation des restes des morts, choses sacrées de leur nature. 2217. Sacred things, so long as their destination has not been changed otherwise than by encroachment, cannot be acquired by prescription.

Burial-grounds, considered as sacred things, cannot have their destination changed, so as to be liable to prescription, until the dead bodies, sacred by their nature, have been removed. [ 32 ] Ainsi, sous l’ancien code, pour qu’une chose sacrée devienne prescriptible, l’autorité religieuse compétente devait en changer la destination [20] . Quant aux cimetières, la seule volonté de l’autorité religieuse n’était pas suffisante pour changer leur destination. Il fallait également procéder à l’exhumation complète des restes des morts [21] . [ 33 ]

Malgré la disparition de cette référence précise aux choses sacrées et aux cimetières dans le droit actuel, la plupart des autorités doctrinales sont d’avis que ces biens doivent toujours être considérés comme étant hors commerce à cause de leur destination (ou, selon le vocable actuel, leur affectation [22] ). Ils ne peuvent donc pas être sujets à la prescription acquisitive tant qu’ils conservent cette destination [23] . [ 34 ] Cela étant, l’analyse la plus approfondie sur cette question est celle du professeur Nicholas Kasirer, tel qu’il était alors, dans un

article de doctrine portant spécifiquement sur le traitement juridique des cimetières [24] . [ 35 ] Selon ce dernier, le caractère sacré du cimetière et son statut de chose hors commerce, à l’abri de toute appropriation, découle de son affectation, un concept juridique qu’il décrit comme suit [25] : […] À partir du moment où sa destination est arrêtée , le cimetière n’est plus un bien à part entière, dans la mesure où cette idée implique qu’il soit disponible et susceptible d’appropriation, mais plutôt une chose dite « hors commerce ».

Ce statut particulier, tributaire du caractère sacré du fonds de terre, ne relève donc pas de la nature intrinsèque de la chose.

Le fonds devient une chose hors commerce et cette transformation est l’œuvre du droit . […] […] La source du caractère sacré des lieux, selon l’ordre juridique formel, est avant tout l’affectation du cimetière , qui advient non pas par des prières ou d’autres rites ordonnés par des autorités non étatiques, mais qui est dictée par le législateur lui-même . […] L’affectation du cimetière est le reflet d’une reconnaissance, par l’autorité compétente, que le terrain désigné convient à sa destination éventuelle. […] l’État l’organise et la contrôle en désignant, dans ses lois, celui qui est habilité à poser l’acte juridique de bénédiction et en spécifiant comment, de ce fait, l’affectation est rendue parfaite . […] […] Dans tous ces cas, la personne morale désignée par l’État décide de l’affectation du cimetière , cette affectation étant à l’origine du statut de chose hors commerce de ce dernier, que la corporation habilitée soit qualifiée de personne morale de droit privé, ou de corporation « ecclésiastique », ou que l’évêque lui-même soit constitué en personne morale.

En dernier recours, la source du sacré est donc la loi […]. […] Une fois l’affectation accomplie, le plein régime applicable aux cimetières à

titre de chose hors commerce entre en jeu. Ce n’est pas la nature des cimetières mais plutôt leur destination qui fait du terrain une chose sacrée et, par conséquent, c’est bien l’affectation qui est à l’origine de l’apparente impossibilité d’acheter un lot de cimetière.

Étant hors commerce à la suite de ces "dédicace » et « bénédiction » juridiques et avant même le moment où le cadavre arrive sur les lieux, l’immeuble n’est plus susceptible d’appropriation . […] […] La transformation du cimetière en chose hors commerce tient donc entièrement de sa « destination », comme le disait le Code civil du Bas-Canada, ou de son « affectation », selon le nouveau langage du Code civil du Québec . Puisant ses qualités d’imprescriptibilité et d’insaisissabilité de la loi, le cimetière du droit formel revêt un caractère tout aussi sacré aujourd’hui qu’autrefois.

Cette affectation juridique ne dépend pas, selon les lois applicables, de la présence de morts, de sorte que, assez curieusement, même un terrain vacant pourrait être une chose sacrée s’il était constitué en « cimetière légalement établi » . [Soulignements ajoutés] [ 36 ] L’adéquation que la juge de première instance établit entre l’affectation juridique et « l’usage réellement effectué » d’un terrain constitue donc une erreur.

[ 37 ] Dans le cas du cimetière, comme le souligne le professeur Kasirer, il faut entendre, par « affectation juridique », le moment où sa destination est arrêtée et où il est légalement établi. Bref, dès qu’un organisme religieux acquiert un terrain dans le but d’y exploiter un cimetière, il importe peu de savoir quand celui-ci sera effectivement aménagé, pour autant que l’organisme ne change pas son projet en affectant le terrain à une autre fin. [ 38 ] La

partie de la propriété de l’appelant qu’il loue depuis quelques années à des entreprises funéraires est un exemple d’un changement d’affectation par l’autorité compétente, les terrains visés, initialement destinés à accueillir des cadavres, servant désormais à l’exploitation commerciale de services funéraires [26] .

Aussi, l’analogie établie par la juge entre cette situation et la problématique en cause est erronée : un terrain affecté à l’usage d’un cimetière ne change pas d’affectation pour la raison qu’il n’est pas encore utilisé si l’autorité religieuse entend le réserver à l’agrandissement de son site. [ 39 ] Les derniers commentaires du professeur Kasirer, selon lesquels un terrain vacant peut être une chose sacrée s’il est constitué en « cimetière légalement établi », trouvent ici application [27] .

De fait, le raisonnement de la juge revient en pratique à affirmer qu’une corporation constituée pour exploiter un cimetière ne pourrait pas acquérir de terrains en prévision de ses besoins futurs, qu’elle serait forcée de les aménager au fur et à mesure de leur acquisition.

Une telle approche s’accommode mal avec la réalité décrite par l’appelant qui doit gérer la pérennité du cimetière pour les 100 prochaines années et s’assurer qu’il sera toujours en mesure d’accueillir les dépouilles des défunts. [ 40 ] En résumé, la juge commet une erreur en retenant que l’affectation, au sens de l’ art. 2876 C.c.Q . , « découle de l’usage réellement effectué » de la chose sacrée concernée et que, lorsqu’il s’agit d’un terrain affecté à un cimetière, il doit être « physiquement intégré » à l’usage de cimetière [28] .

Cette erreur, qui porte sur le critère juridique applicable, est une erreur de droit qui justifie l’intervention de la Cour [29] . [ 41 ] Cette première conclusion, toutefois, ne suffit pas à régler le sort de l’appel puisqu’il incombe de déterminer, peu importe leur usage, si les parcelles 1 et 3 ont bel et bien été juridiquement affectées à

titre de cimetière et le sont toujours. [ 42 ] La réponse me semble assez simple concernant la parcelle 1, qui, tel que mentionné, a été acquise en 1952 et dont l’acte d’échange a été ratifié législativement en 1960. N’ayant pas, de plus, fait l’objet d’un changement d’affectation depuis son acquisition, la parcelle 1 se qualifie toujours comme une chose hors commerce au sens de l’

article 2876 C.c.Q . et est donc imprescriptible. [ 43 ] Quant à la parcelle 3, il est vrai que son acquisition n’a pas été ratifiée législativement, mais elle n’avait pas à l’être comme, du reste, la parcelle 1. L’article 4 de la Loi de 1916 constituant en corporation le cimetière de l’est de Montréal est en effet libellé en termes suffisant larges pour affecter juridiquement les parcelles 1 et 3, lesquelles sont clairement situées au nord de la rue Sherbrooke, à l’intérieur de la limite de neuf arpents y énoncée [30] : 4.

La compagnie est autorisée à acquérir , posséder, louer, gérer, administrer, vendre, échanger, hypothéquer des terrains, immeubles et meubles, aux fins de la fondation et du maintien d’un cimetière destiné à desservir la

partie est de l’île de Montréal. Lequel cimetière devra être construit et maintenu sur cette

partie du lot numéro quarante-deux du cadastre de la Longue-Pointe, au nord de la rue Sherbrooke projetée, soit à pas moins de neuf arpents au nord de ladite rue Sherbrooke , dans le quartier.

Mercier, en la cité de Montréal, ainsi que sur certaines parties des lots voisins et contigus audit lot numéro quarante-deux, la largeur de ce cimetière ne devant pas excéder six arpents sur toute sa profondeur y compris le lot numéro quarante-deux. [ 44 ] Il importe d’insister sur le fait que, par l’article 4 de la loi constitutive, le législateur a délégué à l’appelant le pouvoir d’acquérir, posséder, gérer et administrer des terrains nécessaires à l’accomplissement de sa mission, qui est, suivant le préambule de la loi, de « fonder et d’exploiter un cimetière destiné à desservir la

partie est de l’île de Montréal ». Or, l’appelant est une personne morale dont le seul et unique objectif, en acquérant des terrains, est d’exploiter un cimetière. Les parcelles 1 et 3 ont donc été juridiquement affectées par le seul fait de leur acquisition par l’appelant. Elles sont imprescriptibles. [ 45 ] À ce stade-ci de mon analyse, il ne devrait pas être nécessaire de poursuivre celle-ci aux fins de vérifier si la possession des ayants droit de l’intimé satisfait aux exigences de l’

article 922 C.c.Q . car, si ceux-ci ne pouvaient pas légalement prescrire, cela règle le problème. [ 46 ] Compte tenu toutefois de la place que prend cette question dans le jugement de première instance et de l’importance que les parties lui accordent, je crois utile d’en traiter. La juge de première instance a-t-elle erré en concluant que l’intimé a acquis la propriété des parcelles 1 et 3 par prescription acquisitive décennale? [ 47 ] L’appelant reproche à la juge d’avoir passé sous silence et ignoré son argument fondé sur l’

article 927 C.c.Q . qui édicte que « le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent pas invoquer les effets de la possession ». Certes, la juge s’est penchée sur les faits et gestes posés par le père de l’intimé en 1996, à savoir le déplacement, à l’insu de l’appelant , des blocs de ciment préalablement installés par ce dernier pour délimiter leur propriété respective, mais la conclusion qu’elle tire de cet évènement a pour fondement l’

article 922 C.c.Q . qui établit les conditions de la possession et non pas l’absence de fraude énoncée à l’

article 927 C.c.Q . comme préalable à la faculté de posséder. _ _ _ _ _ [ 48 ] Contrairement à ce qui prévalait sous le Code civil du Bas-Canada [31] , il n’est plus nécessaire que le possesseur soit de bonne foi pour invoquer la prescription décennale [32] . En ce qui concerne le caractère « utile » de la possession, il est défini à l’

article 922 C.c.Q. qui édicte que la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque. Si elle ne présente pas chacune de ces qualités, elle est viciée et ne produit pas d’effet juridique [33] .

[ 49 ] Ces principes étant rappelés, il convient d’examiner également l’

article 927 C.c.Q . qui est susceptible d’interagir avec l’

article 922 C.c.Q. En effet, à y regarder de près, l’

article 927 apparaît être un préalable à l’application de l’

article 922 . Il est en effet difficile d’imaginer, pour prendre un exemple simple, que le voleur pourrait être autorisé à prescrire le bien qu’il a subtilisé. Qu’en est-il toutefois du fraudeur lorsque la fraude ou le subterfuge porte sur un bien immobilier? [ 50 ] L’article 927 est ainsi rédigé : 927 . Le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la possession, mais leurs ayants cause, à quelque

titre que ce soit, le peuvent s’ils ignoraient le vice. 927 . No thief, receiver of stolen goods or defrauder may invoke the effects of possession, but his successors by whatever title may do so if they were unaware of the defect. [ 51 ] L’intimé mentionne que les auteurs considèrent que la fraude, dont fait état l’

article 927 C.c.Q . , s’attache plus à un bien meuble qu’à un bien immeuble. C’est exact. Rien ne s’oppose à ce que l’

article 927 trouve néanmoins application en matière immobilière. [ 52 ] Le Dictionnaire de droit québécois et canadien définit le terme « fraude », comme un « acte accompli de mauvaise foi avec l'intention de porter atteinte aux droits ou aux intérêts d'autrui ou d'échapper à l'application d'une loi » [34] . [ 53 ] Du côté des dictionnaires de langue usuelle , Le Petit Robert définit cette notion comme étant l’« [a]ction faite de mauvaise foi dans le but de tromper » [35] . [ 54 ] Comment dès lors concilier le concept de fraude, qui vicie la possession du fraudeur, avec l’absence de bonne foi qui n’est plus un empêchement à la prescription? [ 55 ] Rappelons qu’au regard de la possession, la mauvaise foi s’entend de la connaissance, par le possesseur, de son absence de

titre valide à l’égard du bien en cause [36] . D’ailleurs, l’une des définitions de la mauvaise foi contenue dans le Dictionnaire de droit québécois et canadien est l’« [a]ttitude d'une personne qui se prévaut d'une situation juridique à laquelle elle n'a pas droit », l’exemple mentionné à l’appui de cet énoncé étant justement celui du possesseur de mauvaise foi. [ 56 ] J’en déduis donc que le fraudeur, au sens de l’

article 927 C.c.Q. , est celui qui, en plus de savoir qu’il ne détient aucun

titre valide à l’égard du bien qu’il possède, pose un geste positif de façon à tromper le véritable propriétaire. Or, la juge de première instance ne traite à aucun moment de la notion de fraude au sens de cet article. Elle conclut simplement que « la possession de Constantino Sabelli n’était pas frauduleuse, violente ou clandestine» [37] . [ 57 ] Il est vrai que notre Cour doit déférence aux conclusions de fait de la juge. Reste que celles-ci ont pour fondement l’

article 922 qui établit les conditions de la possession utile et non pas l’absence de fraude énoncée à l’

article 927 comme préalable à la faculté de posséder. L’analyse de la preuve par la juge ayant pour fondement l’

article 922 , celui-ci a donc agi, en quelque sorte, comme un prisme déformant. [ 58 ] Puisqu’il s’agissait de l’argument principal de l’appelant portant sur la question de la possession, la juge devait déterminer si la possession des parcelles par Constantino Sabelli était frauduleuse au sens de l’

article 927 C.c.Q. Nous ne sommes donc pas confrontés au silence de la juge sur un élément de la preuve, mais plutôt à son omission de se livrer à l’analyse juridique pertinente, ouvrant ainsi la porte à ce que la Cour le fasse à sa place. [ 59 ] Il n’est pas possible de connaître directement l’intention de Constantino Sabelli lorsqu’il déplace les blocs de ciment car il n’a pas témoigné à l’audience.

Je partage toutefois le point de vue de l’appelant quant à la présence de plusieurs indices graves, précis et concordants qui permettent d’induire par présomption que Constantino Sabelli cherchait par cette manœuvre à tromper l’appelant sur les limites de sa propriété. Les blocs initialement placés par ce dernier avaient pour objet de faire respecter les limites de sa propriété. Ils arboraient de plus son logo.

Or, Constantino Sabelli les déplace sur une courte distance, à l’insu de l’appelant, en les alignant parfaitement jusqu’à la limite est de sa propriété. [ 60 ] Le représentant de l’appelant a expliqué à l’audience qu’il donnait l’emplacement des blocs comme points de repère aux travailleurs qui s’occupaient de l’entretien du cimetière.

Or, ni eux ni lui, lorsqu’ils se rendaient sur place, n’ont jamais remarqué que le terrain qu’ils entretenaient faisait 13 mètres de moins, cette différence étant minime au vu de l’ensemble. [ 61 ] Le cimetière ayant une superficie totale de 711 000 mètres carrés et les parcelles 1 et 3 couvrant à peine 100 mètres carrés, il n’est guère surprenant que l’appelant n’y ait vu que du feu et qu’il se soit mépris par la suite, pendant toutes ces années, sur les limites de sa propriété.

À n’en pas douter, Constantino Sabelli a délibérément induit l’appelant en erreur sur les limites de sa propriété en déplaçant les blocs de ciment installés par ce dernier pour délimiter son terrain, et ce, à son insu , selon ce que la juge retient de la preuve [38] . Le geste qu’il a posé est frauduleux au sens de l’

article 927 C.c.Q . Ceci a pour conséquence qu’il ne pouvait pas prescrire.

Quant à l’intimé, il ne peut lui non plus prescrire, car à supposer qu’il ignorât la fraude de son père, moins de 10 ans se sont écoulés entre le début de sa possession et sa demande en reconnaissance judiciaire du droit de propriété. [ 62 ] Bref, à moins d’adhérer à l’idée qu’il serait possible de faire reproche à la victime d’une fraude de ne pas avoir découvert le subterfuge du fraudeur, ce que laisse entendre ici la juge lorsqu’elle écrit que le déplacement des blocs de béton s’est fait au grand jour, l’intimé ne pouvait pas prescrire. [ 63 ] À mon avis, une analogie peut être faite avec l’erreur inexcusable de la

partie contractante qui allègue une erreur viciant son consentement ( art. 1400 al. 2 C.c.Q . ). Notre Cour, dans Belisle c. Gestion Paradigme inc . [39] , a en effet reconnu que l’auteur d’un dol ne pouvait reprocher à sa victime une erreur inexcusable : [21] Avec égards, il commet une erreur de droit puisque le dol de l’appelant est la cause de l’erreur de l’intimée qui ne peut alors être considéré juridiquement comme étant inexcusable .

[22] Notre Cour rappelle à cet égard : [15] Lorsque le dol prend la forme de représentations mensongères, comme c’est ici le cas, on ne peut tenir rigueur à la victime de s’être fiée aux renseignements qui lui étaient fournis au moment de signer le contrat.

Comme l’écrivent les auteurs Jean-Louis Baudouin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, « […] celui qui a commis un dol ne peut certes pas reprocher au cocontractant une erreur inexcusable et éviter ainsi la nullité du contrat et les dommages-intérêts : permettre une telle défense heurterait de plein fouet le principe de bonne foi ». [Renvois omis] [ 64 ] En conclusion, je suggère d’accueillir l’appel, d’infirmer le jugement de première instance et de rejeter la demande introductive d’instance en reconnaissance judiciaire du droit de propriété acquis par prescription à l’égard des parcelles 1 ([1] ptie) et 3 ([3] ptie).

JEAN BOUCHARD, J.C.A.