2018 QCCQ 7591, 2018 QCCQ 7591

Neth c. Lafontaine 2018 QCCQ 7591 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-008631-141 DATE : 9 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ THAO NETH Demandeur c.

PIERRE LAFONTAINE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l’immeuble acheté de Pierre Lafontaine (le défendeur) le 13 juillet 2011 comporte des vices cachés reliés à l’installation septique, au nombre de chambres à coucher et à des infiltrations d’eau au sous-sol, M. Thao Neth (le demandeur), lui réclame les sommes suivantes par sa demande introductive d’instance du 24 septembre 2014 : Fosse septique

a) Remplacement de la fosse septique : 8 680,61 $

b) Terrassement : 6 783,52 $

c) Rapport Roy & Vézina : 908,80 $

d) Rapport d’évaluation André Leblanc : 1 322,00 $

e) Perte de valeur de la résidence : 11 500,00 $

f) Troubles et inconvénients : 7 000,00 $ Sous-total : 36 194,93 $ Infiltrations d’eau

g) Réparation de l’asphalte : 9 497,17 $

h) Réparations extérieures de la résidence : 14 545,50 $

i) Dommages divers : 2 586,94 $ Sous-total : 26 629,61 $ Total : 62 824,54 $ [ 2 ] Le défendeur conteste l’existence de vices cachés, précisant que le demandeur savait que la maison avait été construite en 1962 et ayant négligé de faire inspecter celle-ci avant l’achat. [ 3 ] Chaque

partie a produit des expertises qui seront analysées plus loin. LE CONTEXTE [ 4 ] En 2011, le défendeur était propriétaire depuis le 30 décembre 1977, d’un immeuble avec maison unifamiliale dessus construite en 1962 [1] , située sur la rue Monroe à Trois-Rivières. [ 5 ] Le défendeur habitait la résidence avec son épouse et ses deux enfants. [ 6 ] L’installation septique de la maison était constituée d’un puisard sans champ d’épuration classique. [ 7 ] En 1985, le défendeur a subdivisé une grande chambre au sous-sol pour en faire deux petites. La chambre principale était au rez-de- chaussée de même qu’une autre pièce utilisée comme bureau et qui était auparavant un salon.

[ 8 ] En 1993, le demandeur a fait ajouter à l’installation septique, un puits de rétention, c’est-à-dire un réservoir troué avec de la pierre concassée entre la fosse et le réservoir.

Il a aussi fait des rénovations à l’intérieur, soit la construction d’un solarium sur fondation selon la demande de permis de construction du 31 mai 1993 [2] . [ 9 ] En 1995, le défendeur a ajouté une salle de bain au sous-sol. [ 10 ] Lorsqu’il a visité la maison à deux reprises pendant environ 1,5 heure à chaque fois, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, en juin 2011 en compagnie de son épouse et du défendeur, le demandeur a constaté l’aménagement des pièces intérieures soit trois chambres à coucher et un bureau. Il n’a pas posé de questions au défendeur relativement à cet aménagement.

Le défendeur lui a montré où était la fosse septique. [ 11 ] La fiche descriptive de la maison provenant de « Du Proprio » indique qu’il y a quatre chambres, soit deux à l’étage et deux au sous-sol [3] . Il est aussi indiqué qu’il y a une fosse septique. [ 12 ] Le demandeur n’a pas fait faire d’inspection préachat, malgré ce qui était prévu dans l’offre d’achat.

Il a dit à l’audience qu’il n’avait pas confiance envers les inspecteurs et qu’il en savait autant qu’eux. [ 13 ] Une offre d’achat a été signée par les parties avec une date qui semble erronée, car elle serait postérieure à l’acte de vente, soit le 28 juillet 2011.

Il s’agit probablement du 28 juin 2011 [4] . [ 14 ] Les dispositions pertinentes de ce document sont les clauses 5.1, 5.1.3, 5.1.4 et 6.2.1 qui feront l’objet d’une analyse plus loin. [ 15 ] Le demandeur dit avoir perçu des odeurs, non précisées, à l’hiver 2012. [ 16 ] Au printemps 2013, la fosse septique a débordé quelque peu selon les photographies prises au mois de mai 2013 [5] . Le demandeur dit alors avoir géré l’utilisation de l’eau sans en aviser le défendeur. Il a ouvert la fosse et a constaté que le couvercle était en béton et qu’il y avait en dessous, des billots de travers.

Il a alors conclu qu’il s’agissait d’un puisard et qu’il n’y avait pas de champs d’épuration. [ 17 ] Le demandeur a dénoncé la situation au défendeur par lettre de son avocat du 1 er août 2013 [6] dans laquelle il ne fait mention que de l’installation septique. Il n’est pas fait mention du nombre de chambres. [ 18 ] En janvier 2014, le demandeur a remarqué une infiltration d’eau au sous-sol provenant de la base de la cheminée. ANALYSE [ 19 ] Les dispositions pertinentes du Code civil du Québec sont les suivantes : 1400.

L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 20 ] Voyons maintenant si les griefs du demandeur sont fondés.

▪ Le nombre de chambres [ 21 ] Il est exact que la fiche descriptive de la maison fait mention qu’il y a quatre chambres à coucher, deux au sous-sol et deux au rez-de-chaussée. [ 22 ] Le demandeur a visité la maison à deux reprises. Il a pu constater qu’il n’y avait qu’une chambre à coucher au rez-de-chaussée, car la deuxième était utilisée par le défendeur comme bureau. Le demandeur avait alors comme projet d’utiliser également cette pièce comme bureau puisque lui et son épouse n’ont plus d’enfants à la maison. [ 23 ] Le rapport d’expertise de M.

André Leblanc [7] est accompagné de photographies prises par le demandeur en date du 19 juillet 2012. Deux photographies aux pages 37 et 38 de l’onglet 1 de ce rapport montrent le bureau du demandeur. La chambre principale au rez-de-chaussée et les deux autres au sous-sol sont illustrées aux photographies de la page 39. [ 24 ] Le demandeur, lors des visites préachat, n’a posé aucune question au défendeur relativement à cet état de fait qui était tout à fait apparent. Si le demandeur a été induit en erreur, ce n’est pas par des représentations du défendeur.

De plus, une telle erreur serait inexcusable au sens de l’

article 1400 C.c.Q. [ 25 ] Le Tribunal ne conçoit pas que le demandeur, qui est apparu comme une personne intelligente, aurait mis toute sa confiance dans la fiche descriptive de vente de l’immeuble plutôt que dans l’état réel des lieux qu’il a pu voir avant l’achat. [ 26 ] De plus, le demandeur a maintenu l’usage de la quatrième chambre comme bureau, signe que les trois chambres étaient suffisantes pour ses besoins.

Il pouvait et peut toujours reconvertir le bureau en chambre, si besoin était. [ 27 ] Aucune dénonciation n’a été faite au défendeur au sujet du nombre de chambres, sauf dans sa demande introductive d’instance de septembre 2014, ce qui est pour le moins tardif. [ 28 ] La preuve prépondérante conduit le Tribunal à la conclusion d’une part, que le nombre de chambres était apparent et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché et d’autre part, qu’il y a absence de vice de consentement, que ce soit par erreur ou par dol. ▪ L’installation septique [ 29 ] La fiche descriptive de l’immeuble indique que la maison est équipée d’une fosse septique.

Il n’est pas fait mention d’un champ d’épuration. [ 30 ] Sur la demande d'obtention du permis de construction du 31 mai 1993 pour l’agrandissement, produite au dossier [8] , il y est indiqué qu’il y a une fosse septique seulement et elle est localisée sur le plan annexé. [ 31 ] Le défendeur soutient que pour lui, une fosse ou un puisard avait le même sens à l’époque. [ 32 ] Le défendeur a appris de l’entrepreneur qui faisait des travaux chez lui en 1983 que son installation septique n’était pas conforme. [ 33 ] Entre 1977 et 2011, le défendeur n’a connu aucun débordement de la fosse septique; il faisait faire la vidange aux deux ans. [ 34 ] Lors des deux visites préachat, le demandeur n’a posé aucune question au défendeur concernant l’installation septique. [ 35 ] L’offre d’achat contient des clauses pertinentes :

a) La clause 5.1

a) où le vendeur déclare qu’il ne connait aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’augmenter les dépenses.

b) La clause 5.1

b) où le vendeur déclare qu’il n’a reçu aucun avis, provenant d’une autorité compétente, que l’immeuble n’est pas conforme aux lois et règlements en vigueur et il réfère à une dérogation mineure, dont il est fait état dans le certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre Roberge.

c) La clause 5.1.3. en vertu de laquelle le vendeur déclare que l’immeuble est conforme aux lois et règlements applicables relatifs à la protection de l’environnement.

d) La clause 5.1.4 qui indique que la municipalité concernée fournit à l’immeuble les services d’aqueduc et d’égout (le mot « égout » a été biffé et remplacé par le mot « fosse septique », paraphé par les parties.

e) La clause 6.2.1 qui prévoit notamment que le demandeur peut faire inspecter l’immeuble, qu’il renonce à des tests d’eau et de conformité des installations septiques et que l’offre d’achat est conditionnelle à l’obtention d’un certificat de conformité des installations septiques dans un délai de 30 jours. [ 36 ] À l’audience, le défendeur a affirmé qu’il était toujours d’accord avec les énonciations contenues dans ces clauses.

Il a ajouté que le demandeur avait biffé lui-même le mot « égout » et qu’il n’avait pas fait de démarches pour obtenir un certificat de conformité de l’installation septique. [ 37 ] L’acte de vente notarié du 13 juillet 2011 contient une déclaration du vendeur indiquant qu’il n’a reçu aucun avis d’une autorité compétente selon lequel l’immeuble n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur, sous réserve de ce qui est mentionné dans le

certificat de localisation. [ 38 ] L’acte de vente indique également que l’acheteur déclare avoir vu et examiné l’immeuble à sa satisfaction et avoir vérifié lui- même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. [ 39 ] Le défendeur a modifié l’installation septique en 1993. Le courriel envoyé par Mme Suzy Dupont, technicienne-inspectrice de la Ville de Trois-Rivières, au demandeur le 20 novembre 2013 et contenu au rapport de M.

Leblanc [9] , indique qu’elle n’a aucun renseignement concernant l’installation septique qui semble être un puisard. Elle ajoute que cette installation bénéficie de droits acquis tant qu’elle fonctionne correctement et qu’elle ne peut être en aucun cas modifiée.

Elle termine en indiquant que si cette installation a été modifiée en 1993, comme lui mentionne le demandeur, elle confirme que cette action était illégale. [ 40 ] Le défendeur aurait dû refaire l’installation septique en conformité avec la loi et la règlementation applicable en 1993. [ 41 ] Il est raisonnable de présumer qu’un inspecteur préachat n’aurait pas fait la vérification de l’installation septique, mais uniquement si elle fonctionnait. [ 42 ] Il est également raisonnable de présumer que si le défendeur avait fait une vérification auprès de la Ville, il aurait eu la même réponse que celle que lui a donnée Mme Dupont, le 20 novembre 2013 à l’exception de la modification de 1993, car c’est le demandeur qui lui a donné cette information. [ 43 ] Le 10 mai 2012, une vidange de la fosse septique a été faite par la Régie de gestion des matières résiduelles de la Mauricie. [ 44 ] Selon le manifeste de vidange produit au rapport de M.

Leblanc [10] , il indique que la vidange complète a été faite, soit 500 gallons et que le type de fosse est un puisard. Il est aussi indiqué que le couvercle de la fosse est en bon état. [ 45 ] Le demandeur affirme qu’il a reçu ce document même si le nom du défendeur y apparait, puisqu’il était alors propriétaire de l’immeuble. Il ajoute ne pas avoir porté attention à la mention « puisard », et qu’il a lu ce document seulement en mai 2013 lorsque la fosse a débordé.

Cette affirmation du demandeur parait peu vraisemblable. [ 46 ] Le demandeur n’a pas fait exécuter de travaux à ce jour et il utilise toujours la même installation septique. [ 47 ] Le mandat de M. Leblanc décrit dans sa lettre du 27 novembre 2013 contenu à son rapport est celui-ci : « … d’établir la variation de valeur suite à l’absence d’une fosse septique conforme entrainant la perte d’une chambre à coucher de la propriété citée en rubrique… » [ 48 ] M.

Leblanc a visité les lieux le 27 novembre 2013 et il est arrivé aux conclusions suivantes : ➢ Il y a une perte de la valeur entre une résidence de quatre chambres à coucher comparativement à une avec trois chambres à coucher avec installation d’une fosse septique conforme, de 11 500 $; ➢ Les coûts pour l’installation d’un égout sanitaire conforme sont de 16 375 $. [ 49 ] Ces deux sommes sont détaillées aux pages 95 et 96 du rapport de M. Leblanc. [ 50 ] M. Leblanc a utilisé deux méthodes d’évaluation pour faire son étude.

Il n’est pas nécessaire aux fins du présent jugement d’entrer dans les détails de chacune de ces méthodes. [ 51 ] Ainsi, la méthode du coût donne une valeur de 174 000 $ à l’immeuble du demandeur et la méthode de comparaison ou par parité donne une valeur de 173 000 $. [ 52 ] M. Leblanc retient comme valeur marchande 173 000 $ au 1 er novembre 2013 pour une propriété avec quatre chambres à coucher. En comparaison, une propriété semblable avec trois chambres à coucher aurait une valeur marchande de 161 500 $, d’où un écart de 11 500 $.

L’évaluation municipale pour la maison seulement est de 143 000 $ [11] . [ 53 ] À l’audience, M. Leblanc a affirmé qu’il ne savait pas que le défendeur avait utilisé une chambre à l’étage comme bureau et que le demandeur faisait de même. Il a ajouté qu’en 2018, la propriété ne subirait pas de perte de valeur si l’installation septique était rendue conforme par des travaux. Il a aussi affirmé qu’un système Bionest a une durée de vie de 25 ans avec une possibilité maximale de 30 ans.

Quant à la fosse existante, il évalue la durée de vie entre 25 et 35 ans, ce qui fait que celle-ci aurait été atteinte entre 1987 et 1997, à compter de 1962. En 2011, au moment de la vente, l’installation avait 49 ans. [ 54 ] Quelles conclusions tirer du rapport de M. Leblanc? [ 55 ] La première est que l’installation septique de la maison avait largement dépassé sa durée de vie escomptée en 2011. Comme l’affirme aussi l’ingénieur Jacques Gagné dans son rapport, un tel système peut dépasser sa durée de vie prévisible s’il est bien entretenu.

Il est aussi possible, selon Jacques Gagné, que la modification faite en 1993 par le défendeur, soit l’ajout d’un élément épurateur, ait prolongé sa durée de vie. Le défendeur affirme n’avoir connu aucun débordement de la fosse entre 1977 et 2011. Il nie la mention faite par l’avocat du demandeur dans sa lettre du 1 er août 2013 que des voisins auraient mentionné qu’il y avait déjà eu des débordements. Le demandeur n’a pas connu d’autres débordements depuis celui de 2013. [ 56 ] En somme, les deux experts sont d’avis qu’en 2011, la fosse septique avait atteint sa durée de vie maximale.

De plus, si l’installation septique avait été refaite par le défendeur en 1993, par l’installation d’un système Bionest ou autre qui respecte les distances requises par la loi et la règlementation, il aurait eu 18 ans d’usure en 2011, sur une durée de vie de 25 ans.

[ 57 ] Le rapport technique de la firme Roy Vézina associés du 9 juillet 2013 [12] , qui ne porte pas sur la conformité de l’installation actuelle, avait pour but de concevoir une installation septique conforme et de la présenter à la Ville de Trois-Rivières. [ 58 ] Cette firme a fait un bref rapport additionnel le 19 juillet 2013 sur la conformité de l’installation existante, contenue aux pages 108 et suivantes du rapport de M.

Leblanc dont il sera question plus loin. [ 59 ] Il ressort du rapport technique du 9 juillet 2013 de cette firme : ➢ Que le sol est très perméable (page 6); ➢ Que la conception du système est faite pour trois chambres à coucher (page 7, tableau 4.1); ➢ Que les options possibles du système de traitement sont soit un puits absorbant ou un système de traitement secondaire avancé comme Bionest , Écobox , Ecoflow , Enviro-septic , Roseau Épurateur , suivi d’un champ de polissage (page 7). ➢ Le client, soit le demandeur, a désiré mettre en place un puits absorbant pour le traitement des eaux usées sanitaire de sa résidence. [ 60 ] Des plans accompagnent le rapport de la firme. [ 61 ] Dans l’avis technique contenu à la page 108 du rapport de M.

Leblanc, M. Paul Roy de la firme Roy Vézina associés , écrit, suite à une investigation réalisée le 30 mai 2013 par M. Kevin Beauchesne : ➢ Que le système primaire qui fait office de fosse septique en place est fait de blocs de béton et sa seule ouverture est constituée d’une planche de bois. La capacité n’a pu être révélée, ni sa conformité.

Il n’a cependant pas d’ouverture étanche. ➢ Que l’élément épurateur en place semble être de type modifié et qu’il semble être situé à une profondeur égale ou supérieure à 1,2 mètre, alors que normalement, il devrait être à une profondeur maximale de 0,9 mètre selon la règlementation actuelle. [ 62 ] À la page 105 de son rapport, M.

Leblanc a inclus une estimation de HP Terrassement inc. du 23 juillet 2013 pour le coût d’une nouvelle installation septique comprenant une fosse en béton de 750 gallons avec préfiltre, deux puits absorbants de 15 mètres cubes et des accessoires, le tout pour 7 750 $, plus taxes, soit 8 680,61 $. [ 63 ] À la page 106 de son rapport, une autre estimation de la même firme est pour les travaux de terrassement nécessaires lors des travaux pour la fosse septique, évalués à 5 900 $, plus taxes, soit 6 783,52 $. [ 64 ] Jacques Gagné, ingénieur, a produit un rapport de contre-expertise de juin 2016 [13] .

Il précise qu’il a fait une visite des lieux le 23 août 2013, le 13 février 2014 et le 8 mai 2014. [ 65 ] Il mentionne qu’à l’origine, la maison avait deux chambres à coucher et un bureau. En 1983, une grande chambre au sous-sol a été divisée en deux petites et il demeurait une chambre au rez-de-chaussée et un bureau pour un total de trois chambres. [ 66 ] Il ajoute qu’un puits absorbant a été ajouté par le défendeur, car il y avait eu ajout d’une chambre. Il précise cependant que cette installation n’était pas conforme à la

Loi sur la qualité de l’environnement [14] . [ 67 ] M. Gagné écrit qu’en 1962, il était fréquent qu’un puisard fasse office de fosse septique. La durée de vie d’un tel système est de 25 ans en moyenne et il avait donc 30 ans en 1993 avant certaines modifications. [ 68 ] M. Gagné ajoute que si une modification conforme avait été faite en 1983, la durée de vie de 25 ans aurait été atteinte en 2011, car le système aurait eu 28 ans. [ 69 ] M. Gagné évalue approximativement les travaux pour une installation septique à 7 500 $, plus taxes, ce qui rejoint celle de HP Terrassement. [ 70 ] M.

Gagné diverge cependant d’opinion relativement aux travaux de terrassement. Il les estime approximativement à 500 $ puisqu’un entrepreneur utiliserait des panneaux de bois sous la machinerie pour ne pas endommager le terrain. [ 71 ] En contre-preuve, M. Leblanc a contesté cette estimation, à cause des contraintes existantes sur le terrain, comme un pommier situé à 8’ de la ligne qu’il faudrait enlever, plus deux autres arbres fruitiers. De plus, la machinerie a besoin d’espace pour manœuvrer.

Il faudrait aussi déplacer la remise vers l’arrière du terrain. [ 72 ] En plaidoirie, le procureur du demandeur a fondé le recours de son client sur l’obligation de délivrance et à

titre subsidiaire, sur les vices cachés [15] . [ 73 ] L’obligation de délivrance est prévue aux articles 1716 , 1717 et 1718 du Code civil du Québec , dont le texte est le suivant : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1717. L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés.

1718. Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. [ 74 ] Le procureur du demandeur a déposé un jugement du Juge Jean Normand de la Cour supérieure rendu en 2003 [16] . [ 75 ] Il y a lieu de reproduire les paragraphes suivants de ce jugement : [1] Quelque deux ans après avoir acheté une résidence de Léo Vanasse, Diane Labrie découvre que l'immeuble n'est doté d'aucune fosse septique contrairement aux représentations que son vendeur lui avait faites.

Elle poursuit ce dernier pour vice caché et lui réclame des dommages appuyant son motif des fausses représentations du défendeur. […] [4] C'est Paul Sabbagh, l'époux de la demanderesse qui s'est occupé des diverses démarches pré-achat. La fiche d'inscription et les contrats pré-achat P-1B affirment l'existence d'une fosse septique ; par référence, l'acte de vente P-1A intègre cette déclaration. […] [7] Ayant compris que les installations septiques ne remplissent plus leur fonction, la demanderesse cherche la fosse pour la faire vider.

Comme rien n'est apparent, les recherches s'effectuent en excavant en fonction des indications des plans et des indications que Vanasse avait données. De fosse, il n'est point trouvé. On ne découvre qu'un puisard septique auquel conduisent les égouts domestiques. […] [18] L'immeuble était dépourvu des installations sanitaires représentées lors de la vente. Ce défaut, invisible, indétectable et non détecté 1 lors de la vente, était de nature à affecter sérieusement l'usage de la maison. Il constituait un vice caché contre lequel le vendeur doit garantir l'acheteur. L'

article 1726 C.c.Q. prescrit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert . […] [ 76 ] Ce jugement a fait l’objet d’un appel à la Cour d’appel du Québec [17] .

La Cour d’appel n’était pas d’accord avec le Juge de la Cour supérieure pour traiter le dossier sur la base de vices cachés; et elle a plutôt retenu comme fondement l’obligation de délivrance comme l’attestent les paragraphes suivants : [...] [3] La preuve non contredite établit l’existence de représentations du vendeur selon lesquelles la maison était pourvue d’une fosse septique, d’un champ d’épuration et d’un puisard collecteur d’eau. [4] Le 6juin 2001, les eaux usées ne s’écoulant plus, l’appelante se met à la recherche de la fosse septique à l’endroit approximatif indiqué par le vendeur pour la faire vider. [5] Les recherches après excavation se révèlent vaines.

Il n’y a pas de fosse septique, seulement un puisard pour recueillir les eaux usées. [...] [8] À proprement parler, il ne s’agit pas d’une situation de vice caché, mais bien d’un manquement du vendeur à l’obligation de délivrance que lui imposent les articles 1561 et 1716 C.c.Q. Cette obligation comprend celle de délivrer un bien rigoureusement conforme à celui qui a été convenu. [9] L’acheteur dispose d’une action en diminution de prix, conformément à l’

article 1604 C.c.Q. , et en réclamation des dommages subis. [...] [14] Doivent être remboursées les sommes investies dans l’achat et l’installation de la fosse septique, du champ d’épuration et du lit filtrant (13 523,21 $), ainsi que de leurs accessoires : le joint d’étanchéité (143,78 $) et le pré-filtre installé à l’effluent du réservoir septique (201,29 $). Cependant, l’aménagement d’installations sanitaires neuves ajoute une plus-value à l’immeuble. La durée de vie d’une fosse septique est, selon la preuve disponible, d’environ 50 ans.

La maison a été construite en 1965 et les installations sanitaires n’ont jamais été modifiées. Lors de la vente de l’immeuble, la durée de vie prévisible des installations septiques était donc d’environ 16 ans, c’est-à-dire 32 % de leur durée de vie normale. La valeur remboursable pour les nouvelles installations septiques est donc fixée à 32 % de leur coût, soit 0,32 X (13 523,21 $ + 143,78 $ + 201,29 $) = 4 437,85 $. [...]

[Référence omise] [ 77 ] Les faits de la présente affaire sont différents en ce que notamment, à la fiche descriptive, il est fait état d’une fosse septique. [ 78 ] Il y a lieu de rappeler également les clauses 5.1.3, 5.1.4 et 5.2.1 de l’offre d’achat dont il a été fait mention plus haut. [ 79 ] Il est utile de rappeler la déclaration du vendeur contenue à l’acte de vente et mentionnée plus haut, de même que celle de l’acheteur de faire une vérification auprès des autorités compétentes. L’acte de vente ne contient pas d’autres clauses particulières sauf de dire que les ententes avant l’achat sont confirmées.

De plus, le défendeur n’a pas reçu d’avis de non-conformité de la municipalité. [ 80 ] Le fait que le défendeur dise que pour lui, une fosse septique est l’équivalent d’un puisard semble confirmé par le manifeste de vidange indiquant que le type de fosse est un puisard. [ 81 ] Les faits en l’instance se distinguent de ceux mis en preuve dans Labrie c. Vanasse [18] . La fiche descriptive et l’offre d’achat font mention que la maison est équipée d’une fosse septique.

Il n’est nullement fait mention d’un champ d’épuration bien que le défendeur avait ajouté en 1993, un puits absorbant qui est une sorte d’élément épurateur. Il s’agit donc d’une amélioration même si elle n’était pas conforme à la loi et la règlementation applicable à l’époque. [ 82 ] Le demandeur a renoncé à obtenir un certificat de conformité de l’installation septique, probablement comme il l’a mentionné à l’audience, parce qu’il a des connaissances dans ce domaine.

Les photographies produites et le rapport de Roy Vézina associés démontrent que le terrain à l’arrière de la maison est restreint et n’aurait pu accueillir un champ d’épuration classique. Il n’y a aucune apparence d’un tel champ d’épuration sur les photographies. [ 83 ] La preuve prépondérante ne permet pas au Tribunal de conclure que le défendeur n’a pas délivré au demandeur un immeuble conforme au contrat de vente. [ 84 ] La preuve ne permet pas non plus au Tribunal de conclure que le défendeur a fait de fausses représentations au demandeur en vertu des articles 1400 et 1401 C.c.Q.

La maison était équipée d’une fosse septique comme l’a représenté le défendeur. Il n’y a eu de sa part, aucune intention de tromper le demandeur, qui rappelons-le, a renoncé à l’obtention d’un certificat de conformité de l’installation septique. [ 85 ] Il ne reste donc comme fondement au recours du demandeur que la garantie de qualité comme il l’allègue d’ailleurs dans sa demande [19] . [ 86 ] L’absence de conformité d’une installation septique n’est pas nécessairement un vice caché. L’installation en place était fonctionnelle et n’a débordé qu’une seule fois en 36 ans, entre 1977 et 2013.

Elle ne diminue pas l’usage de l’immeuble ou son utilité puisque le demandeur utilise encore la même installation septique, sept ans après la vente. [ 87 ] Est-ce que l’installation diminue la valeur de l’immeuble? [ 88 ] Cette question amène le Tribunal à traiter de la perte de valeur de 11 500 $ réclamée. [ 89 ] M. Leblanc a affirmé qu’il n’y aurait pas de perte de valeur en 2018 si le système était rendu conforme.

Ceci laisse entendre qu’il semble y avoir une double indemnité réclamée, pour le coût des travaux correctifs et pour la perte de valeur. [ 90 ] L’étude de Roy Vézina associés est basée sur l’hypothèse de trois chambres à coucher et non quatre. Le demandeur utilise la quatrième chambre à coucher comme bureau. La perte de valeur parait donc hypothétique et non réelle. De plus, l’immeuble a été mis en vente par le défendeur pour le prix de 164 000 $ selon la fiche descriptive et le demandeur l’a payé 160 000 $ comptant, soit un montant inférieur à la valeur marchande estimée par M. Leblanc à 161 500 $.

Il n’y a donc pas de diminution de valeur. [ 91 ] Le Tribunal conclut de la preuve qu’i y a absence de vices cachés relativement à l’installation septique. La vétusté n’est pas un vice caché [20] . ▪ L’infiltration d’eau [ 92 ] En janvier 2014, le demandeur a connu une infiltration d’eau au sous-sol, provenant de la base de la cheminée. Il a fait dénoncer la situation au défendeur par lettre de son avocat du 27 janvier 2014 [21] . [ 93 ] Le rapport de M. Leblanc du 6 août 2014 estime le coût des travaux correctifs à 26 635 $ [22] en date du 24 juillet 2014.

Cette somme est détaillée de la façon suivante : à la page 4 du rapport : - Asphalte & Excavation Thibeault & Fils inc. (concassé) 4 041,60 $ - Asphalte & Excavation Thibeault & Fils inc. (asphalte) 5 456,14 $ - Réparations extérieures de la résidence 14 547,50 $ - Dommages divers 2 586,94 $ TOTAL (taxes incluses) 26 632,18 $ ARRONDI À (taxes incluses) 26 635,00 $ [ 94 ] Le demandeur a produit une estimation du 29 janvier 2014 de Construction & Rénovation Guy Tremblay pour l’ensemble des travaux à 28 180 $, taxes incluses [23] . À l’audience, M.

Leblanc a mentionné que cette firme avait produit une autre évaluation à

environ 7 000 $, mais elle n’a pas été produite. [ 95 ] L’estimation de 4 041,60 $ ci-haut prévoit une excavation et 12’’ de concassé sur une superficie de 450 pi 2 , soit 10’ x 45’, soit l’entrée d’asphalte de la résidence. Il est indiqué à l’évaluation qu’il faut creuser et réparer la pente, car elle est négative. Le Tribunal juge que la pente négative de l’entrée de la maison n’est pas un vice caché puisque cela était apparent avant l’achat. [ 96 ] La deuxième estimation de 5 456,14 $ prévoit une excavation sur 2 905 pi 2 . Elle mentionne que la pente est négative vers la maison et qu’il faut la refaire.

Encore là, le Tribunal considère qu’il ne s’agit pas d’un vice caché puisque cet état de fait était apparent. [ 97 ] À la page 22 de son rapport du 6 août 2014, M. Leblanc présente une estimation des réparations extérieure à la résidence.

Le total est de 14 547,50 $ détaillé de la façon suivante [24] : - Enlever la galerie 5’ x 12’, l’escalier de 5 marches avec rampe et les réinstaller après les travaux correctifs 1 500,00 $ - Défaire la cheminée de blocs de béton, creuser de 6 pieds pour faire la réparation du solage et poser une membrane élastomère sur 6 pieds de hauteur 2 500,00 $ - Remplacer la cheminée 20 pieds de hauteur en stainless préfabriquée avec solin et capuchon 2 800,00 $ - Enlever et remplacer 400 pi 2 de revêtement du mur et pignon du côté est en déclin de vinyle et réinstaller soffite et fascia 3 200,00 $ - Location d’un conteneur et disposition des débris 750,00 $ 10 750,00 $ Administration : 7 % 752,50 $ Profit : 10 % 1 150,25 $ Sous-total : 12 652,75 $ TPS : 5 % 632,64 $ TVQ : 9,975 % 1 262,11 $ Total : 14 547,50 $ [Reproduction exacte] [ 98 ] Enfin, à la page 23, M.

Leblanc évalue les dommages divers suivants : - Frais pour les deux estimations de Thibeault & Fils 200,00 $ - Frais d’estimation du Groupe Gertech pour la résidence 150,00 $ - Frais de M.

Leblanc pour la visite, relevés et estimés 650,00 $ Total : 1 000,00 $ Troubles, ennuis et inconvénients lors des relevés, du creusage et des réparations 5 jours x 2 personnes x 250 $ / jour 1 250,00 $ Sous-total : 2 250,00 $ TPS : 5 % 112,50 $ TVQ : 9,975 % 224,44 $ Total : 2 586,94 $ [ 99 ] Le demandeur a fait des travaux temporaires d’intervention au coût de 290 $ [25] . [ 100 ] La preuve prépondérante révèle qu’il y a effectivement eu des infiltrations d’eau au sous-sol provenant de la base de la cheminée et d’un enfoncement de l’asphalte sous la galerie, près de la cheminée.

Le demandeur dit qu’il n’a pu voir cela en 2013 lors des visites préachat car il y avait beaucoup de choses entreposées sous la galerie, recouverte d’un treillis, comme des pneus. [ 101 ] Il est aussi en preuve que la cheminée n’est plus utilisée puisque les fumées provenant du poêle à bois, comme chauffage d’appoint, sont évacuées par une cheminée préfabriquée en métal. La maison est principalement chauffée à l’électricité.

[ 102 ] Le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’un vice caché dont l’existence est antérieure à la vente puisque ce vice était latent même si le défendeur dit qu’il n’a pas vu d’infiltration d’eau au sous-sol provenant de la cheminée. [ 103 ] À la page 7 de son rapport, M.

Gagné écrivait ceci : « Nous sommes d’avis que la présence de la pente inverse, les fissures et l’affaissement sont à l’origine de l’infiltration d’eau au sous- sol.» [ 104 ] À la page 8, il écrit : « Il est probable que lors d’un hiver particulièrement rigoureux comme celui de janvier 2014, il y a eu un passage d’un état étanche à celui de non-étanche. » [ 105 ] À la page 6 de son rapport, M.

Gagné écrit que la pente inverse est de 0,7 % soit ½ pouce de hauteur sur une longueur de 72 pouces, photographie à l’appui. [ 106 ] Une autre photographie dans son rapport montre quelques fissures à la base de la cheminée. [ 107 ] M.

Gagné est d’avis que la somme de 26 635 $ est nettement exagérée bien que lui-même n’ait pas fourni d’estimation ou d’évaluation dans son rapport. [ 108 ] Avec égards, le Tribunal est aussi d’avis que cette somme de 26 635 $ paraît exagérée pour corriger les infiltrations d’eau. [ 109 ] La somme de 4 041,60 $ pour du concassé dans l’entrée d’asphalte ne peut être accordée, car il ne s’agit pas d’un vice caché. Il en est de même pour la somme de 5 456,14 $ pour refaire les pentes. Ces montants ne sont pas reliés directement à la correction du vice caché. [ 110 ] La pente inverse est localisée sous la galerie.

Une photographie à la page 18 du rapport de M. Leblanc indique que la pente est de 1 ½’’ de hauteur sur une longueur de 6’. Il ajoute que la pente inverse de l’asphalte vers la maison est sur une distance de 10 pieds. Le fait que l’asphalte soit fissurée ou lézardée ne constitue pas, de l’avis du Tribunal, un vice caché. [ 111 ] L’estimation des réparations pour l’extérieur de la résidence contenue à la page 22 du rapport de M. Leblanc ne peut être accordée en totalité pour les motifs suivants. [ 112 ] La somme de 1 500 $ pour l’enlèvement de la galerie est accordée puisque celle-ci aurait nui à la machinerie.

La somme de 2 500 $ pour défaire la cheminée paraît exagérée puisque le Tribunal, partageant l’avis de M. Gagné, ne croit pas qu’il soit nécessaire de remplacer la cheminée. Celle-ci n’est plus utilisée. Il y a déjà une cheminée préfabriquée pour le poêle à bois dans la maison. La somme de 2 800 $ n’est pas accordée pour le remplacement de la cheminée. Le montant de 2 500 $ pour la réparation du solage et la pause d’une membrane est accordé à 50 %, soit 1 250 $. Le montant de 3 200 $ pour enlever et remplacer 400 pi 2 du revêtement du mur et du pignon du côté est de la maison est accordé en

partie puisque le Tribunal juge que le remplacement de la cheminée n’est pas nécessaire.

Le Tribunal accorde 20 % de cette somme, soit 640 $. [ 113 ] La somme de 750 $ pour la location d’un conteneur et la disposition des débris est accordée. [ 114 ] Le sous-total est de 4 140 $ et à ce montant s’ajoute la TPS de 5 % (207 $) et la TVQ de 9,975 % (412,97 $), soit un total de 4 759,97 $, auquel le Tribunal ajoute 15 % pour administration et profit (714 $), pour un total de 5 473,97 $. [ 115 ] Concernant les dommages divers, les trois premiers montants pour les estimations, soit 350 $, ne sont pas accordés pour les motifs mentionnés plus haut. La somme de 650 $ pour les honoraires de M.

Leblanc est accordée. Les troubles, ennuis et inconvénients de 1 250 $ ne sont pas accordés puisqu’il s’agit de dommages qui ne peuvent être réclamés au défendeur en vertu de l’

article 1728 C.c.Q. Le demandeur a donc droit à 650 $ plus la TPS (32,50 $) et la TVQ (64,84 $), pour un total de 747,34 $. [ 116 ] Les seuls frais d’expertise accordés au demandeur sont ceux de M. Leblanc de 747,34 $, puisque son rapport relativement à la fosse septique et à la valeur de l’immeuble n’est pas retenu par le Tribunal. [ 117 ] Cette somme ajoutée à la précédente (5 050,80 $ +747,34 $) totalise 5 798,14 $. [ 118 ] Enfin, le demandeur a droit d’être remboursé du coût des travaux temporaires, soit 290 $; pour un grand total de 6 511,31 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 119 ] ACCUEILLE en

partie la demande. [ 120 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 6 511,31 $, plus les intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation. [ 121 ] AVEC DÉPENS. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Me Marco Morin Pour le demandeur

Me Philippe Gabias Pour le défendeur Dates d’audience : 20 avril 2018 5 juillet 2018