2011 QCCQ 7066, 2011 QCCQ 7066

Mayrand c. Delorme 2011 QCCQ 7066 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TÉMISCAMINGUE LOCALITÉ DE VILLE-MARIE « Chambre civile » N° : 610-32-001027-118 DATE : 27 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NANCY McKENNA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE MAYRAND ET ALAIN PERRON Demandeurs c. LYNNE DELORME Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse la somme de 7000 $ à

titre de compensation pour avoir omis de donner suite à une promesse d'achat de leur résidence. La défenderesse conteste cette réclamation, soutenant qu'elle n'a pas obtenu le financement hypothécaire pour procéder à cet achat. De plus, elle plaide qu'elle n'a pas signé l'accusé de réception et que par conséquent la promesse d'achat est devenue nulle. QUESTIONS EN LITIGE [ 2 ] L'offre d'achat conclue entre les parties est-elle conforme aux règles de la validité des contrats? [ 3 ] Le cas échéant, les demandeurs ont-ils droit à des dommages-intérêts?

LES FAITS [ 4 ] Le 2 octobre 2010, la défenderesse visite la résidence des demandeurs. Après la visite, les parties discutent du prix demandé ainsi que des biens qui seraient inclus dans la vente ainsi que de ceux qui en seraient exclus. C'est alors que la défenderesse informe les demandeurs de son intention de présenter une offre d'achat qu'elle s'engage à leur transmettre sous peu.

Elle mentionne également qu'elle a un rendez-vous à la banque pour l'obtention de financement. [ 5 ] Le lendemain, la défenderesse transmet par télécopieur aux demandeurs une offre d'achat par laquelle elle promet d'acheter la propriété des demandeurs au prix de 123 500 $. La promesse ne prévoit pas l'obtention de financement pour la réalisation de l'achat. Dans son offre d'achat, la défenderesse prévoit que l'acte de vente sera signé le ou avant le 30 novembre 2010 devant le notaire Marc- André Manseau.

La prise de possession est alors prévue pour le 1 er décembre 2010. [ 6 ] Le même jour, le couple Mayrand-Perron signe devant témoin la promesse. En soirée, M me Sylvie Mayrand se rend chez la défenderesse afin de lui remettre en mains propres la promesse signée. M me Delorme signe à son tour la promesse, devant témoin. [ 7 ] Selon M me Mayrand, la défenderesse communique avec elle le jeudi 7 octobre 2010 afin de l'informer qu'elle a obtenu du financement de la Caisse populaire.

Compte tenu de la date et du contenu du certificat de localisation, les demandeurs doivent effectuer une mise à jour de celui-ci au coût de 846,56 $. Au début du mois de novembre, M me Mayrand entre en communication avec le notaire afin de lui faire parvenir ledit certificat de localisation pour apprendre qu'aucun dossier n'est ouvert aux noms des parties.

La promesse d'achat stipule que le vendeur doit fournir à l'acheteur un nouveau certificat de localisation et que les frais encourus seront à la charge de l'acheteur uniquement si ce certificat ne révèle aucune modification par rapport à l'ancien. [ 8 ] Sur la question du financement, la défenderesse explique avoir fait des démarches auprès de la Caisse populaire dans le but d'obtenir un engagement pour un prêt hypothécaire, seulement après la signature de la promesse d'achat.

La preuve révèle que la défenderesse n'a pu répondre à l'exigence de la mise de fonds, de sorte que la Caisse populaire refuse de financer la transaction. Elle nie avoir déclaré à M me Mayrand qu'elle a obtenu le financement requis. Cependant, elle reconnaît que le financement par son institution financière était conditionnel à la mise de fonds. Or, son conjoint de l'époque devait lui prêter les fonds nécessaires. Ce qui ne s'est pas concrétisé.

[ 9 ] Questionnée sur la raison qui l'a poussée à signer une promesse d'achat sans y inclure les conditions relatives au financement par un créancier hypothécaire, la défenderesse admet qu'elle aimait beaucoup la maison et qu'elle ne voulait pas risquer de la perdre aux mains d'un autre acheteur. [ 10 ] Le 11 novembre 2010, la défenderesse communique avec M me Mayrand pour l'informer qu'elle annule la promesse d'achat pour défaut de financement. [ 11 ] Des mises en demeure sont dûment envoyées à la défenderesse pour exiger qu'elle respecte la promesse d'achat, sans quoi les demandeurs lui réclament des dommages établis alors à 12 300,00 $.

Les demandeurs réduisent leur réclamation à 7000 $ afin de la soumettre à la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 12 ] Ils estiment que le comportement de la défenderesse leur a causé de nombreux inconvénients. [ 13 ] En vue de la libération imminente de la maison, ils remisent chez les parents de M me Mayrand une bonne

partie du contenu de la maison, notamment le hangar, le sous-sol, etc. Ils se départissent également de certains électroménagers ainsi que de certains meubles dont l'usage ne serait plus requis après la vente de leur propriété. Enfin, ils réclament également certaines autres dépenses pour lesquelles ils n'ont produit aucune pièce justificative. LE DROIT [ 14 ] L'

article 1385 du Code civil du Québec énonce que : Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle.

Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. [ 15 ] Un contrat valablement formé oblige donc les parties qui l'ont conclu pour ce qu'ils y ont exprimé et pour tout ce qui découle d'après sa nature, l'équité ou la loi [1] . [ 16 ] En matière d'interprétation des contrats, le tribunal doit rechercher l'intention véritable des parties au moment de sa conclusion [2] . Par ailleurs, l'

article 1432 C.c.Q. établit le principe suivant : Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur. [ 17 ] Dans son volume, Les obligations , l'auteur Vincent Karim s'exprime comme suit sur la notion de doute ou d'ambiguïté : Avant de procéder à la recherche de l'intention des parties, le tribunal doit tout d'abord s'assurer que le contrat qu'il examine soit effectivement susceptible d'être interprété.

En effet, devant un contrat clair, le rôle du juge en est un d'application plutôt que d'interprétation. Il faut un doute, une ambiguïté à la lecture du contrat pour mettre de côté le sens littéral et rechercher la véritable intention des parties. Autrement, le juge ne doit pas procéder à une telle démarche et doit s'en tenir aux termes utilisés par les parties pour leur donner leur sens commun [3] . [ 18 ] De plus, on ne peut contredire un écrit valablement fait à moins qu'il n'y ait commencement de preuve à cet effet [4] . L'

article 1375 C.c.Q. énonce que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties. [ 19 ] L'

article 1458 C.c.Q. prévoit l'obligation d'un contractant de respecter ses engagements et la responsabilité qui en découle : Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 20 ] En matière contractuelle, seuls les dommages-intérêts qui ont été prévus ou que l'on pouvait prévoir peuvent être accordés, dans la mesure où les sommes réclamées sont une suite immédiate et directe des torts causés [5] .

APPLICATION EN L'ESPÈCE [ 21 ] La preuve démontre de façon prépondérante que la propriété des demandeurs plaisait au plus au point à la défenderesse et qu'elle désirait en faire l'acquisition. [ 22 ] La défenderesse soulève qu'au moment de la signature de la promesse elle a omis d'inscrire que l'achat était conditionnel à l'obtention de financement. Sur ce point, elle allègue que le fait d'avoir informé les demandeurs des démarches de financement en cours la dispensait de l'inscrire dans l'offre d'achat.

Cependant, plus loin dans son témoignage, elle admet que la crainte que la propriété puisse être vendue à quelqu'un d'autre a pu motiver son abstention d'inscrire cette condition. [ 23 ] Ce dernier élément de réponse convainc le Tribunal que la promesse d'achat telle que rédigée reflète l'intention véritable des parties, plus particulièrement celle de la défenderesse de s'engager à acheter la propriété sans stipuler la condition de financement. En signant la promesse d'achat, la défenderesse s'engageait à acheter la propriété des défendeurs.

Selon les termes de la promesse d'achat, l'acquisition n'était pas conditionnelle à quelconque financement. Le Tribunal considère que les termes de la promesse d'achat sont clairs et qu'il n'y a pas lieu de les interpréter.

[ 24 ] Quant à l'argument de la défenderesse selon lequel la promesse d'achat était devenue nulle et non avenue par son défaut de signer l'accusé de réception, le Tribunal ne peut accepter une telle interprétation. La preuve révèle que les parties ont renoncé à la signature de l'accusé de réception en acceptant mutuellement de donner suite à la promesse d'achat. De surcroît, la défenderesse reconnaît avoir reçu en mains propres la promesse signée par les demandeurs et d'avoir signé à son tour devant eux.

L'accusé de réception était donc superflu puisque l'intention des parties était manifeste. [ 25 ] Le Tribunal conclut donc que la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles. Elle est responsable du préjudice causé aux demandeurs. [ 26 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse la somme de 846,56 $ à

titre de remboursement des frais qu'ils ont dû supporter pour faire préparer un certificat de localisation à jour. De l'aveu de M me Mayrand, elle et son conjoint devaient fournir un certificat de localisation à jour. En conséquence, la défenderesse n'a pas à supporter les coûts pour la préparation du certificat de localisation mis à jour qui pourra servir pour une vente éventuelle de la propriété. [ 27 ] Par ailleurs, les demandeurs réclament la somme de 6153,44 $ à

titre de dommages-intérêts. Selon les articles 2803 et 1613 du Code civil du Québec , il appartient aux demandeurs de prouver, de façon prépondérante, le bien-fondé de la totalité de leur réclamation à ce chapitre. [ 28 ] Certes, le comportement de la défenderesse a causé un certain préjudice aux demandeurs. La preuve révèle que ceux-ci ont subi des inconvénients. Forts de l'acceptation de l'offre d'achat de la défenderesse, ils ont remisé une

partie du contenu de leur maison chez les parents de la demanderesse et se sont départis de certains biens en prévision de la vente de leur propriété. Le Tribunal fixe à 2000 $ le montant de l'indemnité global auquel ils ont droit à

titre de dommages, pour troubles et inconvénients. En ce qui a trait aux autres dommages allégués en terme de dépenses supplémentaires pour le chauffage et l'abri tempo, les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve à cet égard. [ 29 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] ACCUEILLE partiellement la demande des demandeurs; [ 31 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 2000 $, avec intérêts au taux de 5 % l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 17 novembre 2010; [ 32 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 159 $. __________________________________ NANCY McKENNA, J.C.Q. Date d’audience : 9 mai 2011