2019 QCCA 537, 2019 QCCA 537

Lussier c. St-Pierre 2019 QCCA 537 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026837-179 (455-17-001163-161) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 27 mars 2019 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. APPELANTS AVOCAT Lise Lussier 3100-1639 Québec inc. m e François Desrosiers M e Arnaud Massé-Roy (Jodoin et associés avocats ) INTIMÉS AVOCAT Jocelyn St-Pierre Ginette Racine Me Sylvain Laguë (Boulet, Desrosiers, Laguë Avocats) En appel d'un jugement rendu le 3 mai 2017 par l'honorable Suzanne Mireault de la Cour supérieure, district de Bedford.

9 h 37 Ouverture de l’audience. Identification des parties.9 h 38 Commentaires de la Cour.9 h 40 Échanges entre Monsieur le Juge Kasirer et Me Desrosiers. Me Desrosiers demande à la Cour s’il lui serait possible de suspendre et reporterl’audition, à plus tard dans la journée. Me Laguë ne s’oppose pas à la requête de Me Desrosiers et se dit prêt à procéder plustard.9 h 41 PAR LA COUR : L’audition du dossier est suspendue.

Les avocats sont convoqués en salle Antonio-Lamer en ce jour, à 11h15.12 h 18 Reprise de l’audience.12 h 18 Commentaires de la Cour.12 h 18 Argumentation de Me Desrosiers.12 h 29 Suspension de l’audience.12 h 38 Reprise de l’audience.12 h 39 Commentaires de la Cour.12 h 39 Monsieur le Juge Kasirer fait savoir à Me Laguë qu’il ne sera pas nécessaire qu’il soitentendu par la Cour.12 h 39 PAR LA COUR : Arrêt unanime prononcé séance tenante par l’honorable NicholasKasirer J.C.A. – voir page 3.12 h 39 Intervention de Me Laguë.12 h 42 Clôture de l’audience. (

s) Stéphane Robinson Greffier d’audience NATURE DE L'APPEL : Vente - Demande en passation de titre. Greffier d’audience : Stéphane Robinson Salle : Antonio-Lamer (RC.14) AUDITION PAR LA COUR ARRÊT [1] Les appelantes se pourvoientcontre un jugement rendu le 3 mai2017 par la Cour supérieure(l’honorable Suzanne Mireault),district de Bedford, qui accueille unedemande en passation de

titre et endommages-intérêts. [2] Comme premier moyend’appel, les appelantes soutiennentque le pacte de préférence prévu aubail s’est éteint avec la fin du bail endécembre 2015. [3] La détermination de la durée du pacte de préférence est une question de fait. Contrairement à ce que plaident les appelantes, lepacte de préférence est ambigu quant à sa durée. Les règles d’interprétation du contrat invitent l’interprète à rechercher la communeintention des parties (article 1425 C.c.Q.).

Pour ce faire, il faut tenir compte du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il aété conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ainsi que des usages (article 1426 C.c.Q.). Or, ici, bien que l’on retrouvecertains indices de ces éléments dans l’énoncé conjoint des faits, les appelantes n’ont pas fourni la transcription des débats devant lajuge, de sorte que l’analyse ne pourrait qu’être incomplète, et ce, d’autant plus que la juge ne s’est pas prononcée sur la question,estimant pour d’autres raison que la passation de

titre devait par ailleurs être ordonnée. Dans ces circonstances, la Cour ne peut retenir lepremier moyen d’appel, ni même se prononcer sur la durée du pacte de préférence (Pateras c. M.B., (QC CA), [1986]R.D.J. 441 (C.A.); Produits Pylex inc. c.

CTM international Hardware inc., 2019 QCCA 147, paragr. 12; Droit de la famille – 182027,2018 QCCA 1533, paragr. 6; Droit de la famille – 1647, 2016 QCCA 29, paragr. 3). [4] De toute manière, comme expliqué ci-après, le sort du litige demeure le même, que le pacte de préférence soit éteint ou non. [5] Les appelantes invoquent ensuite que Mme Lussier n’a pas « fait revivre » ce pacte en remettant l’avis de premier refus en mai2016. [6] À supposer que le pacte de préférence se soit éteint en décembre 2015, il ne s’agit pas de le « faire revivre ».

L’avis que MmeLussier remet en mains propres aux intimés le 12 mai 2016 constitue une offre de contracter : il s’agit d’une proposition qui comportetous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (article 1387C.c.Q.). La lettre des intimés du 19 mai 2016 constitue l’acceptation de l’offre (1388 C.c.Q.). Toutes les parties sont d’accord à cemoment pour transiger. Le vice de consentement provoqué par une possible erreur n’a pas été soulevé en première instance et rien dans ledossier d’appel ne permet de conclure à l’existence d’un tel vice.

Le dossier n’indique pas pourquoi les appelantes ont changé d’idée au

moment de passer titre. Lorsqu’une offre est acceptée, et que toutes les conditions sont remplies, l’offrant est tenu de passer titre. [ 7 ] Somme toute, (1) ou le pacte de préférence a survécu à l’expiration du bail, les intimés s’en sont prévalu et les appelantes doivent passer titre; (2) ou le pacte de préférence s’est éteint avec l’expiration du bail et l’avis du 12 mai 2016 constitue une offre de contracter, l’offre a été acceptée par les intimés et les appelantes doivent passer titre.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 8 ] PREND ACTE de l'accord des parties que la référence au 1er juillet 2017 à minuit, au paragraphe 128 du jugement de première instance, devrait se lire, le 23 mai 2019 à minuit; [ 9 ] PREND ACTE de l'accord des parties que la référence à la date du 2 juillet 2017 aux paragraphes 129, 130 et 131 du jugement de première instance, devrait se lire, le 24 mai 2019; [ 10 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A.