2013 QCCQ 9651, 2013 QCCQ 9651

Investissements Calukuang, s.e.n.c. c. Joanisse ltée 2013 QCCQ 9651 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-012724-108 DATE : 22 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE PRATTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ INVESTISSEMENTS CALUKUANG S.E.N.C. Demanderesse c.

JOANISSE LTÉE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En 2004, Investissements Calukuang S.E.N.C. (Calukuang) acquiert de Joanisse ltée (Joanisse), au coût de 650 000 $, un immeuble commercial situé à Gatineau.

Elle apprend par la suite que cet édifice ne respecte pas certaines normes de sécurité exigées par un règlement municipal. [ 2 ] Alléguant que ces défauts de conformité existaient lorsqu'elle a acquis le bâtiment, Calukuang cherche à faire supporter par Joanisse le coût des travaux requis pour assurer la conformité de l'immeuble. Invoquant la garantie légale du vendeur contre les violations aux limitations de droit public, elle réclame donc un montant de 49 621, 04 $. Le 23 novembre 2012, le Tribunal lui permet d'amender sa requête pour y ajouter un montant de 5 809,68 $.

Sa réclamation se chiffre donc maintenant à 55 430,72 $. [ 3 ] Joanisse nie toute responsabilité. Sa défense se développe en trois temps : elle soutient premièrement que la garantie contre la violation aux limitations de droit public, prévue au Code civil du Québec , n'est pas applicable en l'espèce; deuxièmement, que la réclamation est prescrite et, troisièmement, que le montant de la réclamation est déraisonnable. Elle se porte aussi demanderesse reconventionnelle, demande dont elle se désiste toutefois lors de l'audience. [ 4 ] Des témoignages, souvent flous et décousus, ressortent les faits suivants.

A- LES FAITS [ 5 ] La vente entre Calukuang et Joanisse se conclut le 1 er septembre 2004 à la suite de négociations qui se déroulent dans des circonstances particulières. [ 6 ] Le 14 avril 2004, monsieur Michel Carisse, courtier en immeuble depuis une vingtaine d'années, obtient en effet de Joanisse le mandat de vendre l'immeuble situé à la fois au 360 boulevard Maloney Est et au 194 rue Harold à Gatineau. Le prix de vente, qui est négociable, est fixé à 675 000 $. [ 7 ] Michel Carisse présente, à

titre de courtier, trois offres d'achat. [ 8 ] Joanisse refuse la première qu'elle juge trop basse. Au mois de mai 2004, elle en accepte une deuxième au montant de 650 000 $. Cette vente ne se réalise toutefois pas puisque les promettants-acheteurs, Shi Kuang et Yan Yun Lu, n'obtiennent pas le financement nécessaire à leur acquisition. Yan Yun Lu et Shi Kuang demandent alors à Michel Carisse de se joindre à eux afin d'acheter l'immeuble. Ce dernier consent. [ 9 ] Suit alors une troisième offre présentée le 18 juin 2004 par Shi Kuang, Yan Yun Lu et Michel Carisse. Joanisse l'accepte le 21 juin 2004.

Le contrat reprend les mêmes conditions que celles de l'entente de mai 2004 : le prix est donc fixé à 650 000 $. [ 10 ] Le 3 août 2004, les promettants-acheteurs, Carisse, Lu et Kuang, forment une société en nom collectif : Investissements Calukuang S.E.N.C. Cette société a comme seules activités l'achat et l'exploitation de l'immeuble situé au 360 boulevard Maloney Est, à Gatineau. Les trois partenaires en sont les seuls associés. Chacun apporte à la société une contribution financière : celle de Michel Carisse est toutefois moindre que celle de ses partenaires.

En revanche, il assume la gestion de l'immeuble et reçoit, en retour, une «indemnité de gestion», sous la forme d'un pourcentage des revenus annuels de la société. [ 11 ] C'est donc cette société qui, le 1 er septembre 2004, acquiert de Joanisse l'immeuble du boulevard Maloney au coût de 650 000 $.

[ 12 ] Cette vente permet à Michel Carisse, qui agit toujours à

titre de courtier, de toucher une commission de 39 000 $. [ 13 ] Michel Carisse connaît bien l'immeuble. À

titre de courtier chargé de la vente, il recueille en effet toutes les informations lui permettant de renseigner d'éventuels acheteurs. Il obtient donc plusieurs documents :

titre de propriété, certificat de localisation, factures de taxes, d'électricité et de gaz, copie des dépôts bancaires, contrat de location, liste des rénovations entreprises en 1995, etc. (P-10). [ 14 ] Il apprend ainsi que l'immeuble date de 1970, mais qu'il a été l'objet d'importantes rénovations en 1995, puis en 2000 et enfin en 2002. Il obtient la liste des travaux effectués en 1995, qui ont coûté plus de 300 000 $. Il vérifie aussi auprès de la Ville la conformité de l'immeuble aux règlements de zonage.

On ne lui révèle aucune anomalie. [ 15 ] Or, le 27 novembre 2007, soit un peu plus de trois ans après la vente, la Ville de Gatineau émet un avis d'infraction à l'encontre de Calukuang : l'immeuble situé au 360 rue Maloney Est n'est pas conforme à un règlement municipal qui exige le respect des normes du Code de construction du Québec . Plusieurs normes de sécurité contre les incendies ne sont pas respectées. [ 16 ] L'avis, remis de main à main à Michel Carisse, est signé par Denis Godbout, inspecteur au département des Permis d'affaires. Ce dernier a inspecté l'immeuble le 26 octobre, puis le 16 novembre 2007.

Il a alors relevé huit anomalies qu'il décrit ainsi : - Le puits d'escalier d'issue débouchant sur la rue Harold n'a pas la résistance au feu requise de 45 minutes (portes et cadres en aluminium et fenêtres en verre claire dans des cadres en aluminium); - Portes et cadres en aluminium et verre clair, fenêtres en verre clair avec cadres d'aluminium, plusieurs portes à âmes vides et quelques portes à âmes pleines n'ayant que 1 3/8" d'épaisseur débouchant sur les corridors communs (résistance au feu minimale requise de 20 minutes pour les portes); - Éclairage d'urgence et panneaux « SORTIE » non fonctionnels; - Les extincteurs portatifs ne portent aucune étiquette attestant qu'ils ont été vérifiés une fois l'an; - Présence d'un verrou coulissant sur la porte d'issue de secours près de la buanderie au sous-sol; - Portes dans les murs entre les suites n'ayant pas une résistance au feu de 20 minutes; - La suite 203 ne compte qu'une seule issue; - Le sas servant d'accès à l'issue pour Trépanier Madore et Hélène Lafrance n'a pas de résistance au feu. [ 17 ] Selon l'avis, « cette situation contrevient à l'article 6 du règlement de zonage numéro 504-2005 de la Ville de Gatineau qui stipule que tous les travaux de construction doivent être conformes au Code de construction du Québec ».

Il faut ici souligner que toutes les parties reconnaissent à l'audience que le règlement 504-2005, auquel réfère l'avis, est un règlement de construction et non un règlement de zonage. [ 18 ] La Ville exige que, dans les 20 jours suivant la réception de cet avis, le propriétaire lui présente des plans « élaborés par un professionnel, conformément au Code de construction du Québec précisant les correctifs suggérés pour corriger la situation et présente […] une demande de permis de construire pour corriger les anomalies relevées dans le but de rendre l'immeuble conforme et sécuritaire ».

« À défaut de vous conformer à la présente », ajoute l'avis, « la Ville de Gatineau sera dans l'obligation d'intenter des procédures judiciaires relativement aux infractions commises. La Ville de Gatineau prévoit des amendes variant de 600 $ à 2 000 $ relativement aux diverses infractions commises en vertu du règlement municipal de zonage numéro 504-2005 ». [ 19 ] Au moment où Calukuang reçoit cet avis, elle a mis en vente l'immeuble de la rue Maloney. Deux jours plus tard, soit le 29 novembre 2007, elle accepte une promesse d'achat de la compagnie 6461271 Canada inc., représentée par Simon Prach (Prach).

Le prix est fixé à 790 000 $.

La société, qui trois ans auparavant, payait l'immeuble 650 000 $, tire donc un profit substantiel de la revente de l'immeuble. [ 20 ] Cette vente est scellée le 18 février 2008. Calukuang s'oblige auprès du nouvel acquéreur à compléter les travaux requis par la Ville afin de rendre l'immeuble conforme au règlement municipal. Prach retient d'ailleurs 37 500 $ sur le prix de vente (P-12). Cette somme est détenue en fiducie par la Caisse populaire Desjardins de Gatineau.

Sur ce montant, 30 000 $ est destiné à garantir l'exécution des travaux de «conformité». [ 21 ] Yan Yun Lu et Shi Kuang s'entendent alors avec leur associé Michel Carisse afin que ce dernier ait la responsabilité de rendre l'immeuble conforme aux exigences de la Ville et de s'occuper de toutes les procédures reliées à ce litige. Le 12 juin 2009, Calukuang accepte d'ailleurs de verser à Michel Carisse une «indemnité de gestion» de 13 000 $ (P-21). [ 22 ] Plusieurs des anomalies dénoncées par la Ville sont mineures et résultent simplement d'un manque d'entretien.

Il en est notamment ainsi d'un verrou coulissant à enlever, d'ampoules à changer et d'extincteurs à vérifier. Calukuang y remédie elle-même. [ 23 ] Les défauts plus importants exigent toutefois l'intervention d'un professionnel.

Le 29 mai 2008, Calukuang confie donc à l'architecte Pierre Tabet (l'architecte) la responsabilité d'« identifier et [de] décrire les déficiences relevées en préconisant les mesures à prendre pour les rendre conformes aux exigences du Code [et de] produire les dessins et détails requis traduisant les corrections requises au plan pour rendre le bâtiment conforme » (P-3). [ 24 ] Le coût des services de l'architecte se chiffre à 2 031,75 $ (P-3). [ 25 ] Le 26 juin 2008, Calukuang soumet les plans à la Ville pour approbation, mais ce n'est que le 31 octobre 2008 que celle-ci autorise l'exécution des travaux correctifs.

[ 26 ] Le 29 juillet 2008, Calukuang envoie une mise en demeure à Joanisse. Elle exige qu'elle procède, à ses frais, à une expertise des lieux, qu'elle entreprenne les réparations requises et qu'elle lui rembourse la somme de 2 031,75 $ versée à l'architecte. [ 27 ] Le 12 septembre 2008 , Joanisse répond en niant toute responsabilité. [ 28 ] Le 30 janvier 2009, Calukuang, après avoir contacté d'autres entrepreneurs, confie enfin la réalisation des travaux à 3M Construction.

Selon une facture datée du 14 avril 2009, le coût des travaux s'élève à 31 700,94 $. [ 29 ] Le 29 juin 2009, la Ville de Gatineau, dans une lettre adressée à Prach, le nouvel acquéreur, reconnaît enfin que la mise aux normes du bâtiment est effectuée et que les anomalies sont corrigées. [ 30 ] En novembre 2010, Calukuang réclame en justice de Joanisse un montant de 49 621,04 $.

Cette somme couvre non seulement le coût des travaux entrepris par 3M Construction (31 700,94 $), celui des services rendus par l'architecte (2 031,75 $), les frais assumés par Calukuang pour corriger elle-même certaines anomalies (1 214,60 $), mais aussi les montants que Calukuang s'est engagée à verser à Michel Carisse en compensation du temps et du travail reliés à la correction des anomalies dénoncées par la Ville et aux multiples procédures engendrées par ce litige (14 673,75 $).

Le 23 novembre 2012, le Tribunal l'autorise à ajouter à sa réclamation un montant de 5 809,68 $ correspondant à des dépenses supplémentaires engagées pour rendre l'immeuble conforme. Le 3 avril 2013, le procureur de Joanisse «consent au dépôt de la facture au montant de 5 809,68 $, sans toutefois admettre cette facture et en niant qu'elle soit due à la

partie demanderesse. Ce consentement [écrit-il] est fait dans le seul but d'éviter du temps d'audition et des frais supplémentaires pour chacune des parties». B- LA QUESTION EN LITIGE [ 31 ] Ce litige soulève trois questions. La première concerne l'application de l'

article 1725 du Code civil du Québec : y a-t-il, en l'espèce, une violation aux limitations de droit public dont le vendeur Joanisse se porte garant? Une réponse affirmative mène à une seconde interrogation : le recours est-il prescrit? S'il ne l'est pas, se pose alors une dernière question : quelles sont les sanctions applicables et quel est le montant de l'indemnisation auquel Calukuang a droit? C- L'ANALYSE 1- La garantie [ 32 ] La garantie du vendeur contre les violations aux limitations de droit public est prévue à l'

article 1725 C.c.Q. : Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 33 ] L'application de cette disposition exige que l'on s'interroge d'abord sur l'existence d'une telle violation aux limitations de droit public au moment de la vente : Il conviendra ensuite de vérifier si les conditions d'application de la garantie sont réunies. a- l'existence d'une violation [ 34 ] La première question comporte deux volets : le premier est théorique; le second est plus concret. [ 35 ] Il faut en effet déterminer si, en principe, la non-conformité à une norme de sécurité imposée par un règlement municipal constitue une violation aux limitations de droit public au sens de l'

article 1725 C.c.Q . [ 36 ] Si tel est le cas, il faut alors revenir aux faits de l'espèce et vérifier si, au moment de la vente, le bâtiment acheté par Calukuang contrevenait aux normes de sécurité imposées par la ville? [ 37 ] Joanisse conteste l'application de l'

article 1725 C.c.Q. , soutenant notamment que le règlement concerné n'affecte pas le droit de propriété. Or, le fait que l'on oblige le propriétaire à entreprendre des travaux sous peine d'amende et la possibilité que la Ville bloque l'émission de permis d'affaires limitent le droit de propriété. [ 38 ] La doctrine [1] et la jurisprudence [2] reconnaissent d'ailleurs que les normes de sécurité imposées par une réglementation municipale constituent une limitation de droit public qui grève le bien et échappe au droit commun de la propriété.

Ainsi que l'écrit la juge Lina Bond de la Cour du Québec : L'absence de conformité à la réglementation municipale dans le domaine de la construction constitue une limitation de droit public dont le vendeur est garant même s'il en ignore l'existence au moment de la vente [3] . [ 39 ] Les tribunaux ont d'ailleurs décidé à quelques reprises que le fait d'avoir construit un immeuble sans respecter les normes de sécurité contre les incendies constituait une violation aux limitations de droit public au sens de l'

article 1725 C.c.Q. [4] [ 40 ] Tel est clairement le cas en l'espèce. L'avis du 27 novembre 2007 dénonce des anomalies qui contreviennent aux normes imposées par le règlement de construction numéro 504-2005 de la Ville de Gatineau. [ 41 ]

L'article 6 de ce règlement prévoit en effet ceci : «Quiconque prépare des plans et devis pour des travaux de construction ou exécute des travaux de construction doit se conformer aux codes de constructio n mentionnés à l'article 5.» Cette disposition fait référence

au Code de construction du Québec , qui prévoit notamment des normes de sécurité destinées à prévenir les incendies. Certaines d'entre elles n'ont pas été respectées. Ces «anomalies» ont des conséquences importantes pour le propriétaire, alors obligé d'entreprendre des travaux correctifs.

On l'a dit, le défaut de se conformer à l'avis d'infraction est punissable par le paiement d'une amende et empêche l'émission de permis d'affaires. [ 42 ] En principe, la non-conformité à un règlement municipal imposant des normes de construction afin d'assurer la sécurité contre les incendies constitue donc une violation aux limitations de droit public grevant le bien. [ 43 ] Mais cet avis d'infraction est envoyé à Calukuang en 2007, alors qu'il a acheté l'immeuble en 2004. Or, pour que le vendeur soit tenu à la garantie prévue à l'

article 1725 C.c.Q. , il est évidemment essentiel que la violation ait existé à l'époque de la vente. Est-ce le cas en l'espèce? [ 44 ] Le règlement de construction numéro 504-2005 de la Ville de Gatineau, auquel fait référence l'avis remis à Calukuang en 2007, date de 2005; il est donc postérieur à la vente. [ 45 ] Cependant, l'adoption de ce règlement fait suite à la fusion des anciennes municipalités de Gatineau, de Buckingham, d'Aylmer, de Masson-Angers et de Hull. Il remplace donc, ainsi que l'indique d'ailleurs son

article 7, les règlements de construction auparavant en vigueur dans ces anciennes villes. [ 46 ] Or, l'immeuble acheté par Calukuang est situé sur le territoire de l'ancienne ville de Gatineau. En 2004, le règlement de construction qui s'appliquait dans cette municipalité était le Règlement de construction 947-97, adopté en 1997.

Il exigeait que tout bâtiment respecte les exigences du Code national du bâtiment , exigences intégrées, en 2000, dans le Code de construction du Québec . [ 47 ] L'inspecteur Denis Godbout, tout comme l'architecte Pierre Tabet, affirment dans le cadre de leur témoignage, que les exigences de 2007, en ce qui concerne la sécurité contre les incendies et plus spécifiquement la résistance au feu des portes et fenêtres et le nombre d'issues nécessaires pour les locaux, existaient déjà durant les années 80 et 90. Ces témoins sont parfaitement crédibles.

L'un et l'autre déclarent sans hésitation que les normes de 2007, étaient aussi, en 2004, exigées par le règlement de construction alors en vigueur dans l'ancienne municipalité de Gatineau. [ 48 ] D'ailleurs, une note de service émise par le Service de protection des incendies, le 22 janvier 1995, indique que la porte et le cadre donnant dans le corridor commun du commerce situé au 194 Harold, doivent avoir un degré de résistance au feu d'au moins 20 minutes (art. 9.10.13.2 CNB 90).

Il est donc indéniable que le degré de résistance au feu exigé en 2007, pour les portes et fenêtres, est le même qu'en 1995. [ 49 ] Cependant, l'architecte Tabet reconnaît que l'ancienne Ville de Gatineau n'appliquait pas la réglementation de façon rigoureuse, ce que confirme d'ailleurs Maurice Boucher, autrefois employé de Joanisse. [ 50 ] Selon la preuve prépondérante, les normes de sécurité en matière de prévention contre les incendies, imposées par la réglementation de la Ville de Gatineau en 2005, lors de la mise en vigueur du Règlement 504-2005, existaient donc déjà, en 2004, au moment de l'achat de l'immeuble par Calukuang. [ 51 ] Cela dit, l'existence de cette limitation de droit public ne suffit pas, il faut aussi qu'elle ait alors été violée. [ 52 ] Il convient de revenir à l'avis d'infraction du 27 novembre 2007 afin de préciser quelles sont les anomalies, alors relevées, qui existaient, en 2004, au moment de l'acquisition de l'immeuble par Calukuang. [ 53 ] Certaines de ces « anomalies » découlent d'un défaut d'entretien, imputable au propriétaire du moment.

Il en est ainsi de celles énumérées aux troisième, quatrième et cinquième alinéas de l'avis, qui ne constituent donc pas des violations aux limitations de droit public: - Éclairage d'urgence et panneaux « SORTIE » non fonctionnels; - Les extincteurs portatifs ne portent aucune étiquette attestant qu'ils ont été vérifiés une fois l'an; - Présence d'un verrou coulissant sur la porte d'issue de secours près de la buanderie au sous-sol; [ 54 ] Selon le témoignage de Denis Godbout, la Ville a admis qu'il n'y avait pas d'infraction en ce qui concerne la sixième anomalie. Il ne faut donc pas en tenir compte non plus.

Restent donc quatre « défauts » : - Le puits d'escalier d'issue débouchant sur la rue Harold n'a pas la résistance au feu requise de 45 minutes (portes et cadres en aluminium et fenêtres en verre claire dans des cadres en aluminium); - Portes et cadres en aluminium et verre clair, fenêtres en verre clair avec cadres d'aluminium, plusieurs portes à âmes vides et quelques portes à âmes pleines n'ayant que 1 3/8" d'épaisseur débouchant sur les corridors communs (résistance au feu minimale requise de 20 minutes pour les portes); - La suite 203 ne compte qu'une seule issue; - Le sas servant d'accès à l'issue pour Trépanier Madore et Hélène Lafrance n'a pas de résistance au feu. [ 55 ] La preuve prépondérante révèle qu'en 2004, plusieurs portes et fenêtres n'avaient pas la résistance au feu alors requise par les normes de sécurité exigées par la Ville.

C'est en effet ce qui ressort du témoignage de Maurice Boucher et de la recommandation du Service de protection des incendies, datant de 1995. [ 56 ] Qu'en est-il des anomalies affectant la suite 203 et du problème de résistance au feu du corridor servant d'issue pour les

locataires Trépanier Madore? [ 57 ] Selon la balance des probabilités, ces défauts existaient en 2004. En effet, entre 2004 et 2007, Calukuang n'a pas changé la configuration du « niveau 200 » : les seules modifications qu'elle a alors faites concernent le local 322.

De plus, selon la preuve prépondérante, le locataire Trépanier a rénové ses locaux avant 2004 et, en 1995, Joanisse avait entrepris des travaux de grande importance dans l'immeuble. [ 58 ] Il ressort donc de la preuve qu'au moment où Calukuang acquiert l'immeuble de Joanisse, en 2004, les normes de sécurité en matière de prévention des incendies, exigées par la Ville n'étaient pas respectées. [ 59 ] Il est vrai que selon la preuve, l'ancienne ville de Gatineau n'appliquait pas la réglementation de façon rigoureuse.

Il apparaît clairement du témoignage de Maurice Boucher qu'un « esprit de camaraderie » prévalait à l'époque et que la Direction de la Ville tolérait plusieurs « écarts de conduite », du moins de la part de certaines personnes. [ 60 ] Le manque de rigueur d'une administration dans l'application de la réglementation amoindrit évidemment l'effectivité de celle- ci. Mais la règle de droit demeure néanmoins; il y a violation de celle-ci dès qu'elle n'est pas respectée, et cela en dépit du fait que cette violation reste parfois impunie.

Ainsi que l'écrit Jacques Deslauriers : Si l'usage ou l'aménagement est simplement toléré, aucun droit ne résulte de cette tolérance.

Malgré la tolérance, il s'agit bel et bien d'une violation. À la suite d'une plainte, d'un changement de circonstances ou d'intervenants, la tolérance pourrait cesser sans que personne ne puisse invoquer quelque droit que ce soit [5] . [ 61 ] Le laxisme qui pouvait exister, à l'époque, dans l'application du règlement de construction ne confère pas non plus de droits acquis à Joanisse. [ 62 ] Mais le fait qu'il y ait violation de ces limitations à l'époque de la vente de l'immeuble à Calukuang ne suffit pas à déclencher l'application de la garantie du vendeur. Cinq conditions mentionnées au second alinéa de l'

article 1725 C.c.Q limitent en effet la portée de cette garantie. b- les conditions d'application [ 63 ] Ces conditions sont les suivantes.

Tout d'abord, le vendeur ne doit pas avoir dénoncé la violation lors de la vente; deuxièmement, la limitation de droit public ne doit pas avoir été inscrite au bureau de la publicité des droits; troisièmement, la violation doit être cachée; quatrièmement, l'acheteur ne doit pas en avoir eu connaissance lors de la vente et, cinquièmement, un préavis doit être donné au vendeur dans un délai raisonnable de la connaissance de la violation. [ 64 ] Le respect des deux premières conditions est admis. Seules les trois autres sont en litige.

Il s'agit donc maintenant de vérifier si la violation était cachée, si elle était connue de l'acheteur et si ce dernier a prévenu le vendeur dans un délai raisonnable. [ 65 ] Il est clairement établi que le caractère caché d'un vice ou d'une violation à une limitation de droit public doit s'apprécier en fonction du critère de l'acheteur prudent et raisonnable. Le test est donc le suivant : un acheteur prudent et raisonnable, possédant les mêmes qualifications que la

partie demanderesse, aurait-il découvert que l'immeuble ne respectait pas toutes les normes de sécurité contre les incendies? [ 66 ] Il faut ici souligner que Michel Carisse, un des associés de Calukuang, est courtier en immeuble. C'est d'abord à ce

titre qu'il s'est intéressé à l'édifice situé au 360 Maloney Est. [ 67 ] Il a donc des qualifications particulières et le Tribunal doit en tenir compte dans l'appréciation des faits. [ 68 ] Cela dit, selon la preuve prépondérante, Michel Carisse, agissant d'abord à

titre de courtier puis comme éventuel acheteur, a fait les recherches normales dans les circonstances, pour obtenir tous les renseignements pertinents en ce qui concerne l'immeuble. Il n'avait pas à passer en revue les règlements municipaux pour vérifier si les portes et fenêtres de l'édifice respectaient les normes de résistance au feu ou si tous les locaux avaient le nombre d'issues requises. [ 69 ] Il savait que Joanisse avait effectué des travaux de rénovation importants sur l'immeuble en 1995.

Il en a obtenu la liste et pouvait supposer que le propriétaire avait alors respecté les exigences de la réglementation municipale. [ 70 ] Ainsi que l'écrivait en 1969, le juge Albert Mayrand, alors à la Cour supérieure : On ne peut reprocher à l'acheteur son ignorance d'un règlement de zonage; il a droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et tel qu'occupé au moment où il l"achète, est conforme à tous les règlements alors en vigueur.

Certes, le vendeur n'est pas tenu envers l'acheteur des risques apparents d'éviction et l'acheteur n'est pas censé ignorer une charge établie par la Loi générale, mais l'acheteur n'est pas censé connaître les règlements qui font échec au régime normal de la propriété en créant des servitudes légales d'urbanisme ou d'embellissement. Ces règlements, que l'état des lieux ne permet pas de soupçonner, obligent à garantie le vendeur qui ne les a pas indiqués à l'acheteur [6] . [ 71 ] La violation de la réglementation constituait donc un défaut caché. [ 72 ] L'acheteur en connaissait-il néanmoins l'existence?

Aucun élément de preuve ne permet de répondre affirmativement à cette question. Il faut conclure que Calukuang ne savait pas que l'immeuble qu'elle achetait ne respectait pas les normes exigées par la réglementation municipale. [ 73 ] Qu'en est-il cependant du délai dans lequel Calukuang a envoyé l'avis de dénonciation à Joanisse? Ce délai était-il raisonnable, ainsi que l'exige l'

article 1725 C.c.Q. ?

[ 74 ] Il faut se rappeler que c'est le 27 novembre 2007 que Michel Carisse reçoit, au nom de Calukuang, l'avis d'infraction. Le 29 juillet 2008, soit 8 mois plus tard, Calukuang représenté par son procureur, envoie une mise en demeure à Joanisse. Elle lui demande d'entreprendre les travaux nécessaires et de lui rembourser les honoraires de l'architecte. C'est le premier avis écrit qu'envoie Calukunag : il constitue certainement la dénonciation exigée par l'

article 1738 C.c.Q. Celle-ci a-t-elle cependant été envoyée dans un délai raisonnable? [ 75 ] Ainsi que le souligne la doctrine [7] , le préavis doit permettre au vendeur de vérifier s'il existe réellement un défaut couvert par la garantie, de constater l'étendue des dommages causés par le vice et de remédier au défaut. [ 76 ] Le Tribunal jouit d'une grande discrétion dans l'appréciation du caractère raisonnable de la dénonciation. «

Malgré l'idée de diligence sous-jacente à ce délai », écrit Pierre-Gabriel Jobin [8] , « il doit tout de même tenir compte du temps nécessaire pour identifier la nature exacte et l'ampleur du problème, ce qui exige souvent une inspection et un rapport par un expert […] ». [ 77 ] L'

article 1739 C.c.Q. précise que le point de départ du délai est la découverte du vice. Il doit être question ici de découverte, au sens objectif, par la personne prudente et diligente placée dans les mêmes circonstances, afin de protéger le vendeur contre la négligence de l'acheteur. Dans la même veine, le nouveau code énonce que, lorsque le vice apparaît graduellement, le délai commence à courir à partir du « jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue».

Par exemple, le délai sera prolongé quand une expertise est nécessaire pour identifier et apprécier le vice ou quand il ne peut être constaté que durant certaines saisons [9] . [ 78 ] En l'espèce, entre le mois de novembre 2007 et de juillet 2008, Michel Carisse a, dans un premier temps, communiqué avec la Ville pour comprendre les implications de l'avis d'infraction; il a corrigé les défauts mineurs, négocié avec l'inspecteur Godbout, puis communiqué avec plusieurs architectes.

C'est finalement en mai 2008 qu'il confie à l'architecte Tabet la tâche d'analyser le rapport d'inspection, de concevoir les travaux nécessaires au respect des normes de sécurité et de préparer les nouveaux plans de l'édifice. [ 79 ] Le procureur de Calukuang envoie finalement l'avis le 29 juillet 2008.

En l'espèce, le délai de 8 mois n'est pas déraisonnable : il a permis à Calukuang de connaître l'étendue des anomalies, ainsi que le coût qu'engendrait leur correction. [ 80 ] Les conditions d'application de la garantie du vendeur contre la violation aux limitations de droit public sont donc remplies et celle-ci s'applique. 2- La prescription [ 81 ] Dans sa défense écrite, Joanisse soutient cependant que le recours est prescrit. Le Tribunal ne peut en arriver à une telle conclusion.

En effet, le délai de prescription, qui est de trois ans, court à partir de la connaissance, par l'acheteur, des limitations à son droit de propriété [10] . Or, en l'espèce, c'est le 27 novembre 2008 que Calukuang a su que l'immeuble ne respectait pas certaines normes de sécurité. La requête introductive d'instance est signifiée à Joanisse le 17 novembre 2010, 10 jours avant l'écoulement du délai de prescription.

Le recours n'est donc pas perscrit. 3- Les sanctions [ 82 ] Tenue à la garantie contre la violation des limitations de droit public au droit de la propriété, Joanisse n'a donc pas respecté cette obligation. Quelles sont les sanctions applicables à un tel manquement ? [ 83 ] Le Code civil du Québec ne prévoit pas de sanction spécifique; ce sont donc celles du droit commun qui s'appliquent : c'est-à- dire la résolution de la vente, la réduction du prix de vente et les dommages-intérêts ( art. 1590 et 1606 C.c.Q.).

C'est évidemment le créancier qui a le choix du recours. [ 84 ] Or, en l'espèce, Calukuang a choisi de demander la restitution du coût des travaux, ainsi que des dommages-intérêts. [ 85 ] Sa réclamation de 55 430,72 $ se détaille ainsi : 37 510,62 $ à

titre de remboursement du coût des travaux effectués par 3M Construction; 1 214,60 $ à

titre de remboursement du coût des correctifs apportés par des entrepreneurs autres que 3M Construction; 2 031,75 $ à

titre de remboursement des honoraires de l'architecte Tabet; 14 673,75 $ afin de couvrir les frais de gestion de Michel Carisse. [ 86 ] Il convient de distinguer le remboursement des frais de construction des dommages-intérêts. [ 87 ] Les tribunaux [11] reconnaissent que l'application de la garantie contre les violations de limitations de droit public donne au créancier le « droit au paiement du coût des réparations à apporter à l'immeuble afin de se conformer aux exigences […] » de la municipalité. [ 88 ] Le remboursement du coût des travaux est généralement réclamé à

titre de diminution du prix de vente. Les articles 1590 et 1604 C.c.Q. prévoient en effet la possibilité, pour le créancier, de demander à

titre de sanction, la diminution de sa propre obligation corrélative: 1590. L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation: 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation;

2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative ; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l'exécution de l'obligation. 1604. Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive.

Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative .

La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts. [soulignements ajoutés] [ 89 ] Selon la preuve prépondérante, Calukuang a confié à 3M Construction le contrat visant à rendre l'immeuble conforme à la réglementation municipale. Une première facture s'élevait à 31 700,94 $. Elle fût entièrement payée. Sur le total, Calukuang a versé 16 500 $ à 3M Construction et le solde a été payé par Prach à même un montant de 30 000 $ retenu sur le prix de vente, à

titre de garantie. Calukuang a donc, dans les faits, assumé le coût de tous ces travaux. [ 90 ] 3M Construction a par la suite effectué sur l'immeuble d'autres travaux au coût de 5 809,68 $. Au moment de l'introduction du recours, Calukuang ne réclamait pas ce montant; elle l'a ajouté après avoir obtenu du Tribunal l'autorisation d'amender sa requête et de rouvrir l'instance. À

titre de preuve, Calukuang a déposé copie d'une estimation dont le total s'élève à 5 809,68 $. Daté du 11 mai 2009, émanant de 3M Construction et envoyé à Simon Prach, ce document indique que les travaux décrits sont en cours. [ 91 ] Au soutien de sa demande d'amendement, le procureur de Calukuang a aussi déposé le jugement rendu le 21 juin 2012 par la juge Millar, dans l'affaire Investissements Calukuang S.E.N.C . c. 64612171 Canada inc. et Caisse populaire Desjardins de Gatineau [12] . Il s'agissait d'un litige intimement lié au présent dossier.

Calukuang y réclamait le remboursement du solde du prix de vente de l'immeuble visé par l'avis d'infraction. On se souvient en effet que sur le prix de 790 000 $, un montant de 37 500 $ avait été retenu par le prêteur hypothécaire et devait être payé «lorsque la conformité du bâtiment serait complétée […]. » [ 92 ] Or, dans cette affaire, la juge Millar décide que les travaux de 5 809,68 $ décrits dans l'estimation du 11 mai 2009 étaient destinés à rendre l'immeuble conforme à la réglementation municipale et que leur coût devait être assumé par Calukuang.

Elle écrit ceci: [76] Puisque, selon la preuve, les travaux supplémentaires étaient requis pour rendre l'immeuble conforme à la réglementation et, vu l'engagement à cet effet pris par Calukuang, le Tribunal tient celle-ci responsable de tous les travaux de conformité, dont ceux entrepris après la cession de contrat. [77] La cession concerne le contrat des travaux de conformité et la preuve révèle que monsieur Prach a non seulement acquitté la somme de 13 500.00$ pour compléter les travaux tel que prévu au contrat de cession mais également une somme supplémentaire de 6 712.68$ (903.00$ + 5 809.68$) pour que l'immeuble soit déclaré conforme à la réglementation municipale, soit un montant total de 20 212.68$. [78] De plus, selon la preuve, les travaux supplémentaires effectués concernent des travaux requis pour que l'immeuble soit conforme à la réglementation municipale. [79] À l'audience, 6461271 Canada Inc. informe le Tribunal qu'elle renonce à réclamer la somme de 903.00$ relative à la peinture, ce qui réduit le coût total de ses dépenses supplémentaires relatives aux travaux de conformité au montant de 19 309.68$ (20 212.68$ moins 903.00$). [ 93 ] Certes, ce jugement n'a pas l'autorité de la chose jugée.

Le présent litige n'oppose pas les mêmes parties et n'a pas le même objet que celui à l'origine de la décision de la juge Millar. [ 94 ] Mais le jugement de la juge Millar peut néanmoins être considéré comme un fait juridique. En effet, ainsi que l'écrit le juge La Rue [13] : [67] Il ressort clairement de la jurisprudence que le fait juridique s'impose d'abord par son caractère judiciaire mais également par sa fiabilité factuelle. Quand la personne concernée a été

partie au débat, qu'elle a eu l'opportunité de tester la preuve présentée et de la contredire, le jugement bénéficie « d'une présomption simple de vérité. » [68] Il devient un fait juridique qu'on ne peut plus ignorer et qui s'impose, par sa valeur probante, comme preuve pertinente. [69] En matière d'autorité de la chose jugée, les faits constatés dans un jugement sont réputés être vrais, à moins qu'ils n'aient été renversés par une instance ultérieure (appel ou révision). En matière de fait juridique, il y a toujours ouverture à la preuve contraire.

[ 95 ] En l'espèce, Calukuang était

partie au litige l'opposant à 646171 Canada inc.. Elle a eu l'occasion de se faire entendre, devant la juge Millar, à propos de la nature des travaux visés par l'estimation du 11 mai 2009. Joanisse n'était cependant pas

partie au débat.

Sans admettre le contenu de l'estimation datée du 11 mai 2009, elle a néanmoins consenti à ce qu'elle soit déposé et a renoncé à se faire entendre à ce sujet. [ 96 ] Le Tribunal considère qu'à défaut de preuve contraire, il doit conclure, sur la base du jugement de la juge Millar et des documents mis en preuve (estimation et plan des travaux correctifs soumis par l'architecte), que le montant de 5 809,68 $ a été payé à 3M Construction afin que cet entrepreneur termine les travaux visant à rendre l'immeuble conforme à la réglementation municipale. [ 97 ] Selon la preuve prépondérante, Calukuang a donc payé 16 500 $ à 3M Construction.

Elle a aussi dû « rembourser » à 6461271 Canada inc. les 19 309,68 $ (13 500 $ + 5 809,68 $) que cette dernière avait versés à cet entrepreneur, ainsi que le montant de 1 700, 94 $ devant être payée à 3M Construction à la fin des travaux. [ 98 ] À ce stade-ci de l'analyse, le coût des travaux assumé par Calukuang se chiffre donc à 37 510,62 $ (16 500 $ + 19 309,68 $ + 1 700,94 $). [ 99 ] Par ailleurs, Calukuang demande aussi le remboursement de certains montants d'argent qu'elle a versés à d'autres entrepreneurs et fournisseurs.

Or, la preuve ne permet pas de relier ces montants aux travaux nécessaires pour rendre l'immeuble conforme à la réglementation municipale. [ 100 ] Ainsi, Calukuang réclame un montant de 700 $ payé à Alexandre Tremblay. La facture indique simplement « Michel Carisse 360 Maloney - pose de gypse 6 feuilles ».

Elle est datée du 21 janvier 2008 : c'était avant que l'architecte Tabet ne confectionne le plan et n'indique les corrections nécessaires afin de répondre aux exigences de la Ville. [ 101 ] Lors de son témoignage, Michel Carisse affirme que ces travaux, qu'il a fait faire rapidement, visaient à remédier à la première anomalie dénoncée par l'avis du 27 novembre 2007 : - Le puits d'escalier d'issue débouchant sur la rue Harold n'a pas la résistance au feu requise de 45 minutes (portes et cadre en aluminium et fenêtres en verre clair dans des cadres en aluminium). [ 102 ] Or, l'architecte Tabet inclut pourtant dans son plan du 6 juin 2008, accepté par la Ville, les travaux nécessaires pour remédier à ce défaut.

La preuve ne permet donc pas de conclure que la pose de ces feuilles de gypse a servi à corriger la déficience mentionnée au point C2 du plan de l'architecte Tabet (P-19). [ 103 ] Calukuang réclame aussi un montant de 133,54 $ couvrant l'achat de nouveaux extincteurs : le Tribunal considère qu'il s'agit de dépenses normales pour le propriétaire d'un édifice commercial. Il en est de même du coût d'achat de nouveaux détecteurs de fumée et de batteries.

Quant aux frais de 62,75 $, payés à Prum Microfilm inc. pour l'impression d'anciens plans conservés par la Ville, la preuve ne permet pas de conclure qu'il s'agit d'un dommage direct et prévisible au sens de l'

article 1613 C.c.Q. [ 104 ] Calukuang a donc assumé le coût des travaux effectués par 3M Construction, soit 37 510,62 $. Selon la preuve prépondérante, ces frais ont été engagés pour rendre l'immeuble conforme aux exigences de la Ville. Calukuang en réclame d'ailleurs le remboursement par Joanisse. [ 105 ] On l'a dit, les tribunaux acceptent de sanctionner l'inexécution de l'obligation de garantie contre les violations de limitation de droit public en ordonnant le remboursement du coût des travaux destinés à assurer la conformité de l'immeuble.

Mais l'exercice d'un tel recours ne doit pas permettre au créancier de s'enrichir; aussi les tribunaux tiennent-ils généralement compte de la plus value qu'apportent les correctifs [14] . [ 106 ] En l'espèce, aucune preuve n'a été administrée à ce sujet. Le Tribunal doit malgré tout tenir compte de la plus-value découlant du remplacement des portes et fenêtres. Il s'agit en effet d'éléments structurels dont le remplacement augmente la valeur de l'immeuble. [ 107 ] Dans une décision de 2002, l'affaire Pleasance c.

Beaulieu [15] , la juge Bond de la Cour du Québec a diminué la réclamation de 30 % afin de tenir compte de la plus value. L'immeuble en cause, qui contrevenait à un règlement de construction, avait été construit 50 ans auparavant. Après avoir décrit les travaux entrepris par l'acheteur, la juge Lina Bond écrit ceci : […] il faut considérer qu'une certaine augmentation de valeur est apportée à l'immeuble par l'exécution de ces travaux.

Pour cette raison, il apparaît juste et raisonnable de réduire de 30 % le montant de 18 811,33 $ réclamé pour rendre l'immeuble conforme aux exigences du règlement de zonage. [ 108 ] En l'espèce, l'Immeuble a été construit en 1970, mais substantiellement rénové en 1995, neuf ans avant que Calukuang ne l'achète. Les travaux destinés à rendre l'immeuble conforme à la réglementation municipale datent de 2009. Le Tribunal considère juste et approprié de diminuer de 15 % le montant de 37 510,62 $ afin de tenir compte de la plus value apportée à l'immeuble par le remplacement des portes et des fenêtres.

Cette conclusion est compatible avec le jugement de la Cour du Québec précédemment cité. Calukuang a donc droit, à

titre de remboursement du coût des travaux, à un montant de 31 884,03 $. [ 109 ] Calukuang réclame aussi à

titre de dommages-intérêts, un montant de 14 673,75 $, représentant les frais de gestion (13 000 $ + taxes), qu'elle s'est engagée à verser à Michel Carisse, ainsi que le remboursement des honoraires de l'architecte. [ 110 ] Selon l'

article 1607 C.c.Q. : Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. [ 111 ] L'

article 1613 C.c.Q. ajoute :

En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. [ 112 ] Même si Joanisse savait que certaines portes et fenêtres n'étaient pas conformes à la réglementation municipale, on ne peut conclure ni à sa mauvaise fois, ni à une faute lourde ou intentionnelle de sa part.

En effet, avant 2005, la municipalité n'appliquait pas la réglementation de façon rigoureuse. La violation était donc à cette époque sans conséquence, ce qui peut expliquer qu'elle n'a pas cru bon de dévoiler à son acheteur les éléments de non-conformité dont elle avait connaissance. [ 113 ] Il faut aussi souligner que, contrairement à la règle s'appliquant en matière de vices cachés ( art. 1728 C.c.Q. ), le créancier du vendeur tenu à la garantie contre la violation d'une limitation de droit public peut obtenir des dommages-intérêts même si le débiteur est de bonne foi.

Joanisse est donc tenu des dommages-intérêts qui sont une suite immédiate, directe et prévisible de l'inexécution. [ 114 ] Or, 12 juin 2009, Calukuang consent à payer à Michel Carisse une rémunération de 10 000 $ afin que ce dernier assume la responsabilité de rendre l'immeuble conforme aux exigences de la Ville. Cette rémunération couvre la période du 1 er janvier 2008 au 30 juin 2009. Dans le même contrat, Calukuang s'engage aussi à verser à Michel Carisse une somme de 3 000 $.

Ce dernier doit, en retour, faire le travail nécessaire pour récupérer le solde du prix de vente et obtenir des avis juridiques sur la possibilité d'intenter un recours en justice contre Joanisse. [ 115 ] Michel Carisse explique ainsi cet engagement. Avant que l'immeuble ne soit vendu à 6461271 Canada inc., le 18 février 2008, Michel Carisse s'occupait de la gestion de l'immeuble et recevait en contrepartie 6 % des revenus locatifs. Évidemment, la vente de l'immeuble met fin à cette « rémunération ». Pourtant son travail ne cesse pas.

Calukuang s'étant engagée à l'égard de Prach à rendre l'immeuble conforme à la réglementation municipale, Michel Carisse entreprend en son nom toutes les démarches nécessaires au respect de cet engagement. Il prend aussi les mesures nécessaires pour que des recours en justice soient intentés contre 6461271 Canada inc. et contre Joanisse. [ 116 ] C'est donc essentiellement pour se conformer à la condition dont est assorti le contrat conclu avec 6461271 Canada inc., et pour faire respecter ses droits à l'égard de Prach et de Joanisse, que Calukuang s'oblige à payer des frais de gestion à Michel Carisse.

Ce n'est donc pas l'inexécution par Joanisse de son obligation de garantie qui est à l'origine de ce dommage, mais bien l'engagement pris par Calukuang envers son propre acheteur. Or, Calukuang n'était ni obligée de vendre, ni obligée d'ainsi s'engager. Elle aurait pu céder l'immeuble à un prix moindre, en laissant à son acheteur le soin de rendre l'édifice conforme à la réglementation municipale. Ce montant de 14 673,75 $ ne peut donc pas être réclamé de Joanisse à

titre de dommages-intérêts.

Il ne constitue pas une perte prévisible découlant de façon immédiate et directe de l'inexécution, par Joanisse, de son obligation de garantie, tel que l'exigent les articles 1607 et 1613 du Code civil du Québec . [ 117 ] Par ailleurs, Calukuang a droit au remboursement des frais d'architecte de 2 031,75 $; cette dépense découlant du défaut de Joanisse. [ 118 ] Un montant de 33 915,78 $ (31 884,03 $ + 2 031,75 $) est donc dû à Calukuang par Joanisse, en exécution de son obligation de garantie contre les violations aux limitations de droit public. [ 119 ] Calukuang demande au Tribunal d'ordonner le paiement des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la date de la mise en demeure, le 30 juillet 2008. Or, dans l'avis envoyé le 28 juillet 2010, Calukuang réclamait le paiement de la somme versée à l'architecte Tabet et demandait à Joanisse d'exécuter son obligation de garantie, en effectuant les travaux destinés à rendre l'immeuble conforme. Elle ne savait pas encore si Joanisse allait ou non exécuter les travaux et elle n'avait déboursé qu'un peu plus de 2 000 $ en frais d'architecte. Joanisse a clairement refusé de se conformer à son obligation le 12 septembre 2008.

C'est donc à partir de cette date que les intérêts et l'indemnité additionnelle seront calculés. [ 120 ] POUR CES MOTIFS, le Tribunal : - Accueille partiellement la requête; - Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 33 915,78 $, plus les intérêts au taux légal de 5 % par année ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 12 septembre 2008. - LE TOUT avec dépens. __________________________________ MARIE PRATTE, J.C.Q. Me Régis Thériault Letellier Gosselin Procureur de la demanderesse Me Nério De Candido Procureur de la défenderesse

Date d’audience : 27 juin, 11 octobre 2011 et le 24 octobre 2012