2015 QCCQ 7668, 2015 QCCQ 7668

Immeubles Torossian, s.e.n.c. c. Café Hoche 2015 QCCQ 7668 JL4452 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-184210-113 DATE : 3 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MAGALI LEWIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LES IMMEUBLES TOROSSIAN s.e.n.c. Demanderesse – Défenderesse reconventionnelle c.

CAFÉ HOCHE Défenderesse – Demanderesse reconventionnelle et DOMINIC ROY-BLANCHETTE Demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 17 681,75 $ de la défenderesse à

titre d’arrérages de loyer, frais d’électricité et taxe pour immeuble non résidentiel. [ 2 ] Elle demande aussi au Tribunal de constater le défaut de la défenderesse de respecter les conditions du bail au cours de la première année de celui-ci, et, en conséquence, de déclarer nul l’avis de reconduction de bail qu’elle a donné à la fin de la première année, de résilier le bail qui la lie à la défenderesse, et d’ordonner son expulsion des lieux dans les cinq jours de la signification du jugement à intervenir. [ 3 ] Subsidiairement, la demanderesse demande que la défenderesse soit expulsée du sous-sol des locaux qu’elle loue, dans les 48 heures du jugement à intervenir. [ 4 ] Au soutien de sa contestation, la défenderesse allègue que la demanderesse n’a pas livré le local en état d’être exploité à la date convenue et que le loyer n’était pas payable avant la délivrance.

Elle avance également que, par son inaction à effectuer les travaux de mise en état du local, la demanderesse l’a obligée à gérer et financer le projet de mise en état du local, mais a refusé et refuse encore de lui rembourser les sommes qu’elle a ainsi investies à sa place. [ 5 ] La défenderesse soutient ne pas devoir d’arrérages de loyer ou, subsidiairement, que les montants qu’elle pourrait devoir sont inférieurs à ceux que lui doit la demanderesse, de sorte qu’elle n’a jamais été en défaut.

Conséquemment, la demanderesse n’a pas droit à la résiliation du bail. [ 6 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse réclame 66 853,29 $ de la demanderesse, somme qu’elle détaille comme suit : 1. Travaux de construction dont la responsabilité incombait à la demanderesse 19 000 $ 2. Diminution de loyer – septembre à décembre 2011 1 600 $ 3. Perte de bénéfice net pour retard d’ouverture de 6 mois 18 773 $

4. Achat de sept appareils de chauffage d’appoint 621,93 $ 5. Frais de constat d’huissier 355,36 $ 6. Honoraires et déboursés extrajudiciaires (une partie) 26 500 $ [ 7 ] À l’audience, la défenderesse offre de remettre les appareils de chauffage d’appoint à la demanderesse si sa réclamation à ce

titre est accordée. [ 8 ] Quant à la demande subsidiaire de la demanderesse ajoutée à son action par l’amendement du 25 mai 2015, la défenderesse soutient que le sous-sol fait

partie du bail et que la demande qu’elle en soit expulsée doit être rejetée. [ 9 ] Se portant demandeur reconventionnel, Dominic Roy-Blanchette ( Roy-Blanchette ), lequel a négocié les termes du bail intervenu entre les parties et géré le projet de mise en état du local, réclame quant à lui 3 000 $ pour troubles et inconvénients. QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Le Tribunal répondra aux questions suivantes :

a) L’amendement visant à ajouter Dominic Roy-Blanchette à

titre de demandeur reconventionnel est-il recevable?

b) À quelle date la demanderesse a-t-elle livré à la défenderesse le local objet du bail intervenu entre les parties?

c) La défenderesse a-t-elle été en défaut de respecter les termes du bail au cours de la première année de celui-ci, justifiant la demanderesse d’en demander la résiliation?

d) La demanderesse a-t-elle le droit d’obtenir que la défenderesse soit expulsée du sous-sol du local?

e) La défenderesse a-t-elle droit au paiement des sommes qu’elle réclame?

f) La réclamation du demandeur reconventionnel pour troubles et inconvénients est-elle justifiée? CONTEXTE [ 11 ] Le 30 septembre 2010, après quelques semaines de discussions et de négociations, un bail commercial intervient entre la demanderesse et Hoche Café société en nom collectif [1] . Il s’agit d’un bail d’une durée d’un an, du 1 er décembre 2010 au 31 novembre 2011, avec deux options de renouvellement de cinq et sept ans respectivement, pour une durée potentielle totale de 13 ans. [ 12 ] Les dispositions du bail pertinentes à la solution du présent litige sont les suivantes :

ARTICLE 1 – OBJET DU CONTRAT 1.1 Location et description Le locateur loue par les présentes au locataire un local situé au rez-de-chaussée de l’édifice situé au 4299 rue Ontario est, Montréal (…), d’une superficie locative approximative de MILLE CINQ CENT SOIXANTE QUIZE (sic) (1 575 p.c.) pieds carrés.

ARTICLE 2 – USAGE DES LIEUX LOUÉS 2.1 Le locataire devra utiliser les lieux uniquement pour l’exploitation de vente au détail et en gros de café, sandwich (sic), pâtisseries, soupes, etc., et la torréfaction des grains de café (pas de friteuse).

ARTICLE 3 – DURÉE DU BAIL 3.1 Début et terme Le présent bail est d’une durée de UN AN (1) commençant le 1 ER DÉCEMBRE 2010 et expirant le 31 NOVEMBRE 2011 . 3.2 Absence de reconduction tacite Le présent bail prend fin à la fin de la durée, sans avis ni demande. Si le locataire continue d’occuper les lieux après la fin de la durée sans entente écrite avec le locateur, une telle occupation des lieux ne constitue pas une reconduction du présent bail.

En pareil cas, le locateur peut, à son gré, décider de traiter le locataire comme s’il n’avait pas quitté les lieux à la fin de la durée et d’exercer tous les recours dont il dispose en pareil cas, ou il peut décider de considérer une telle occupation à

titre de location mensuelle, assujettie à toutes les dispositions du présent bail, si ce n’est (

i) pour la durée, (ii) pour le loyer de base, qui est égal au double du loyer de base payable relativement à la dernière année précédant la fin de la durée ou à la dernière période de renouvellement, selon le cas, payable à l’avance et par mensualités, le premier jour du mois, et (iii) qu’aucun paiement incitatif ou allocation, droit de renouvellement, réduction de loyer, droit de refus, droit à l’espace additionnel ou autre droit ou concession semblable ne soient accordés. 3.3 Options de reconduction À la condition que le locataire n’ait pas été en défaut de remplir l’une ou l’autre des conditions du présent bail lors de la dernière année de chaque terme, le locataire détient l’option irrévocable de reconduire le présent bail pour une période additionnelle de cinq ans

(jusqu’au 1 er décembre 2016) suivi d’une autre période de sept ans (jusqu’au 1 er décembre 2023) aux mêmes conditions, à l’exception du loyer de base, qui sera majoré selon une nouvelle entente aux termes suivants : (…)

ARTICLE 4 – DÉLIVRANCE ET AMÉNAGEMENTS 4.1 Date de délivrance et travaux du locateur Les lieux loués seront livrés au locataire au plus tard le 1 er décembre 2010 (ci-après la « date de délivrance »). Le locateur devra exécuter tous les travaux nécessaires, et ce selon les règles de l’art, afin de rendre le local exploitable au plus tard le 1 er mars 2011 .

Ces travaux requis pour rendre le local exploitable inclus : - façade de l’immeuble (nouvelle brique, réfection des balcons); - changement des fenêtres existantes et l’ajout d’une fenêtre (rue Letourneux); l’aménagement ou reconstruction des deux (2) toilettes existantes du rez-de-chaussée et de celle au sous-sol; - réfection et insonorisation du plafond (suffisante pour éliminer tout bruit provenant du logement du dessus) dont les coûts seront partagés entre les parties; - tous travaux jugés nécessaires soit par les autorités locales afin de rendre le local exploitable pour le type d’activités décrites précédemment; - Le local devra compter avec les installations électriques et de plomberie normale pour ce type de local et être conforment (sic) au code du bâtiment et l’ampérage électrique suffisant; - Le locateur est responsable de l’installation d’un système de climatisation, chauffage et échangeur d’air. 4.2 Travaux du locataire Tout aménagement requit par le locataire dans les lieux loués devra être effectué par le locataire, à ses frais, à l’exception des travaux relevant de la responsabilité du locateur (article 4.1). 4.2 Droit du locataire de faire des modifications 4.3.1 Le locataire peut, à ses frais, à compter de la date de délivrance, effectuer dans les lieux loués des améliorations locatives qui, selon lui, pourront le mieux répondre à ses besoins, à condition toutefois, qu’avant d’entreprendre tous travaux, il soumette d’abord les plans et les devis au locateur et que ceux-ci soient dûment approuvés par écrit par ce dernier, que les travaux soient effectués selon les règles de l’art et conformément aux plans et aux devis approuvés par le locateur, aux lois et aux règlements en vigueur, aux exigences des assureurs du locataire et du locateur et aux règlements du locateur en vigueur.

De plus, le locataire ne pourra commencer les travaux avant d’avoir soumis au locateur une copie des ententes qu’il aura signées avec les entrepreneurs et les professionnels en relation avec lesdits travaux et d’avoir fourni au locateur une garantie jugée satisfaisante par ce dernier, quant au paiement du coût de ces travaux, des honoraires des professionnels qui y sont impliqués et des honoraires de supervision du locateur. 4.3.2 Ces travaux seront exécutés sous la supervision du locateur. (…) 4.4 Occupation continue à partir du 1 er mai 2011 Le locataire doit occuper les lieux loués à compter du début du bail et doit par la suite l’occuper et y exploiter son entreprise d’une façon normale, continue et énergique dans la totalité des lieux loués pendant les heures normales d’ouverture , à moins qu’il n’en soit empêché par quelque autorité gouvernementale pour diverses raisons, à l’exception de mauvaise conduite de sa part.

ARTICLE 5 – LOYER 5.1 Paiement et modalités Le locataire s’engage à payer au locateur à son siège social ou à tout autre endroit dans la province de Québec que lui indiquera de temps à autre par écrit le locateur, à compter de la date de début du bail et pendant toute sa durée, sans déduction, diminution ou compensation, d’avance le premier jour de chaque mois, en monnaie légale du Canada, par versements mensuels, le loyer ci-après. (…) 5.3 Loyer additionnel L’entente acceptée prévoit que la seule taxe d’affaires et les frais de chauffage et d’électricité (du local) sont à la charge du locataire. 5.3.1 Frais d’exploitation

Aux fins des présentes, « frais d’exploitation » signifie et comprend : - les taxes d’affaires de l’immeuble correspondantes à la superficie louée ; - le coût de l’électricité et de l’énergie de même que celui du chauffage, de la ventilation et de la climatisation pour l’espace loués (sic) sont 100% à la charge du locataire. - (…)

ARTICLE 6 – SERVICES 6.1 Description des services 6.1.1 Électricité et plomberie Le locateur est responsable de fournir un local exploitable, comptant avec des installations électrique et de plomberies prévus (sic) par le code du bâtiment et suffisantes.

Le locataire est responsable des installations électriques et de plomberie exclusive à l’équipement du commerce (frigo, machine espresso, torréfacteur, moulins électriques, évier, etc.). (Soulignements ajoutés) [ 13 ] En prévision du fait que l’institution qui finançait l’achat de l’immeuble par la demanderesse aurait accès au bail signé entre les parties, la demanderesse ne voulait pas qu’il y soit fait mention de la présence de moisissure dans l’immeuble.

Conséquemment, parallèlement au bail, à la demande de la demanderesse, les parties signent une entente relative à certains travaux qui sont à la charge de la demanderesse, laquelle prévoit ce qui suit : 1) Le locateur est responsable de terminer les travaux du plafond (finition et insonorisation).

Cependant, le locataire s’engage à payer la moitié de ses travaux jusqu’à concurrence de 3500 $; 2) La Décontamination et l’enlèvement de toute moisissure et pourriture (incluant le sous-sol) sera la responsabilité du locateur; 3) Si les travaux de (sic) sont pas complétés à la date de délivrance, le locataire peut les compléter et les coûts seront déduits de son loyer ; 4) Le premier loyer serait à recevoir le 1 er mars 2011 (date de délivrance) . [2] (Soulignements ajoutés) [ 14 ] Le 15 décembre 2010, lorsque la défenderesse est incorporée, les parties signent un nouveau bail.

Dans les faits, seules la première et la dernière page du bail signé le 30 septembre 2010 sont changées, soit les pages où apparaissent le nom de la défenderesse et la nouvelle date.

Les défauts que la demanderesse impute à la défenderesse [ 15 ] La demanderesse reproche à la défenderesse de ne pas avoir exploité son entreprise d’une façon normale, continue et énergique à partir du 1 er mai 2011, contrairement à ce que prévoit la clause 4.4 du bail. [ 16 ] Elle lui reproche également de ne pas avoir payé le loyer entre le 1 er mars et le 1 er août 2011, et de ne pas avoir fait transférer la responsabilité du compte d’électricité du local commercial à son nom avant le 6 septembre 2011.

La défenderesse réclame donc le paiement d’arrérages de loyer de 10 595,04 $, ainsi que le remboursement de quatre factures de l’électricité totalisant 2 499,87 $ plus les taxes applicables, pour un montant total de 2 847,98 $ pour l’électricité consommée par la défenderesse [3] . [ 17 ] Au soutien de sa requête originale en résiliation de bail et dommages et intérêts, la demanderesse soumet un premier état de compte daté du 15 juillet 2011, lequel indique un solde dû de 11 026,88 $ [4] , lequel se détaille comme suit : DATE FACTURE MONTANT PAIEMENT SOLDE 2009-07-05 Business taxes 2009 2929.63 2 929.63 2010-04-07 Business taxes 2010 3257.25 3 257.25 2010-12-01 Rent December 2010 1250.00 1 250.00 2011-01-01 Rent January 2011 1250.00 1 250.00 2011-02-01 Rent February 2011 1250.00 1 250.00 2011-03-01 Rent March 2011 1250.00 1 250.00 2011-03-22 160.00 11 026.88 [ 18 ] Le 7 novembre 2011, la demanderesse amende sa requête introductive d’instance pour, entre autres, majorer le montant dont elle allègue que la défenderesse est en défaut de payer, et produit un état de compte différent [5] , lequel se détaille comme suit : DATE FACTURE MONTANT PAIEMENT SOLDE 2011-02-08 Électricité 825,50 825,50 2011-03-01 Loyer mars, 2011 1 765,84 2591,34

2011-03-28 Électricité 1 657,39 4 248,73 2011-04-01 Loyer avril, 2011 1 765,84 6 014,57 2011-05-01 Loyer mai, 2011 1 765,84 7 780,41 2011-06-01 Loyer juin, 2011 1 765,84 9 546,25 2011-06-09 Électricité 122,17 160.00 9 668,42 2011-07-01 Loyer juillet 2011 1 765,84 11 434,26 2011-07-25 Électricité 242,87 11 677,13 2011-08-01 Loyer août 2011 1 765,84 13 442,97 2011-09-01 Loyer septembre 2011 1 765,84 15 208,81 2011-09-01 Paiement partiel loyer 1 550,00 13 658,81 2011-10-01 Loyer octobre 2011 1 765,84 15 424,65 2011-10-01 Paiement partiel loyer 1 550,00 13 874,65 2011-11-01 Loyer novembre 2011 1 765,84 15 640,49 2011-11-01 Paiement partiel loyer 1 550,00 14 090,49 2011-11-04 Taxe d’immeuble non- résidentiel 3 591,26 17 681,75 [ 19 ] Michel Torossian ( Torossian ), qui témoigne pour la demanderesse, admet que le montant dû pour la taxe foncière a été payé en totalité depuis la signification de la requête amendée, en même temps que les taxes payables sur le loyer de base, un chèque de plus de 11 000 $ « et quelques » ayant été reçu à une date qu’il ne peut préciser [6] . [ 20 ] La demanderesse ne produit pas d’état de compte mis à jour, mais compte tenu des explications données sur l’état de compte du 4 novembre 2011, le Tribunal retient que le montant qui pourrait être dû à

titre de loyers impayés n’est pas 17 681,75 $, mais plutôt de 13 443,02 $. [ 21 ] Le 25 mai 2015, la demanderesse amende sa requête introductive d’instance pour ajouter comme reproche le fait que la défenderesse occupe le sous-sol de l’immeuble sans droit, qu’elle l’utilise à des fins d’entrepôt, ce alors que le sous-sol n’est pas compris dans la description des lieux loués, ni dans le calcul de la superficie locative, et ne fait donc pas

partie du bail qui lie les parties. [ 22 ] La demanderesse soutient enfin que la défenderesse a contrevenu à la clause 2.1 du bail en se faisant émettre un permis d’alcool pour restaurant en date du 15 octobre 2011 [7] , ce alors que la vente d’alcool n’a jamais été autorisée ni convenue. [ 23 ] Compte tenu de tous les défauts allégués et du texte de la clause 3.3 du bail, la demanderesse soutient que la défenderesse ne pouvait se prévaloir de la possibilité de reconduire le bail pour une période de cinq ans débutant le 1 er décembre 2011, ce qui justifie sa demande de résiliation de bail.

Reproches de la défenderesse à l’égard de la demanderesse [ 24 ] Le 5 juillet 2010, Gary Torossian, son épouse, Mayda Tavoukdjian, et leurs enfants, Michael et Jeffrey Torossian, se portent acquéreurs de l’immeuble sis au 4291-4299, rue Ontario Est à Montréal, par vente sous contrôle de justice.

L’immeuble est alors dans un état d’entretien lamentable et nécessite d’importants travaux de remise en état. [ 25 ] Au cours de l’été 2010, Roy-Blanchette, qui détient un baccalauréat en commerce, une certification internationale comme gestionnaire de risques financiers ainsi qu’une maîtrise en finance, est en congé de paternité de l’emploi qu’il occupe auprès de la SCHL.

Il fait alors le projet d’exploiter un café bistro de quartier où il servirait des cafés de spécialités, diverses boissons, ainsi que des repas conçus pour être consommés sur place. [ 26 ] C’est par hasard qu’il visite le local sis au 4299 rue Ontario Est, alors qu’il se dirigeait vers un local situé 40 mètres à l’ouest. [ 27 ] Le local qu’il visite dans l’immeuble de la demanderesse est abandonné et mal en point.

Il y voit tout de même du potentiel et est prêt à payer un loyer plus cher pour un local qui, selon lui, est mieux situé, la localisation étant gage de succès dans le commerce de la restauration. [ 28 ] Roy-Blanchette déclare, sans être contredit, que Torossian lui fait visiter le sous-sol du local, et lui fait voir que l’ancien locataire, qui exploitait un bar western, y avait aménagé un espace pour entreposer la bière et un bureau équipé de caméras.

Le sous-sol, auquel on a accès que par le local commercial situé au-dessus, est aussi équipé d’une salle de toilette qui sera rénovée. [ 29 ] Le 12 juillet 2010, Roy-Blanchette soumet une proposition des grandes lignes du bail qui pourrait être conclu entre les parties [8] . [ 30 ] Le 26 juillet 2010, il obtient un plan du local tel qu’il avait été aménagé par l’ancien locataire, qu’il transmet à Torossian le 27 juillet 2010 [9] . Le plan indique clairement qu’il y a un accès au sous-sol pour rangement. Torossian ne fait jamais de commentaire sur cette précision.

Il déclare à l’audience ne pas avoir reçu ce plan. [ 31 ] Le plan d’affaires de Roy-Blanchette daté du 30 juillet 2010, prévoit un investissement total de 100 750 $ : 20 600 $ pour les améliorations locatives, 41 450 $ pour les équipements, 13 700 $ pour l’inventaire et les autres dépenses et enfin, 25 000 $ de fonds de roulement [10] .

Roy-Blanchette est associé à son épouse dans le projet, qu’ils financent eux-mêmes jusqu’à concurrence de 50 750 $, l’autre moitié étant financée par une institution bancaire. [ 32 ] Le 15 septembre 2010, Roy-Blanchette transmet le projet de bail à Torossian avec des propositions de modifications et le commentaire suivant :

Dans le bail tu verras j’ai éliminé les 5000 $ que tu devais me fournir pour l’aménagement, puisque tu comptes garder le plafond original. D’autre part, je te propose la date du premier versement de loyer le 1 er mars 2011 pour deux raisons : compenser le temps que j’ai mis et l’argent qui nous permet aujourd’hui d’avoir une idée des travaux à faire (incluant les vices cachés), d’autre part, parce que je peux difficilement ouvrir durant cette période.

Cela nous évite aussi d’ajouter plusieurs clauses au bail advenant que les travaux ne soient pas terminés dans les délais prévus, etc. [11] (Soulignements ajoutés) [ 33 ] La réponse de Torossian à ce commentaire n’a pas été évoquée à l’audience, mais le bail prévoit en effet que le loyer est payable à partir du 1 er mars 2011. [ 34 ] Dans une autre version du bail qu’il transmet à Torossian le 22 septembre 2010, on peut lire les commentaires suivants de Roy- Blanchette : 3.3 Option de reconduction (…) (Comme nous l’avons discuté, si le défaut est corrigé, alors il ne peut empêcher la reconduction) (…) 4.1 Date de délivrance et travaux du locateur (…) Il faudrait ajouter un paragraphe qui porte sur l’importante (sic) pour le locateur de compléter tous les travaux qui feront en sorte que le local soit exploitable (voir travaux ci-haut).

Le fait de pouvoir résilier le bail n’est pas suffisant étant donné qu’à la signature du bail, le locataire engagera des dépenses importantes et que la résiliation n’est pas une solution . Les travaux pourront être exécutés par le locataire aux frais du locateur, et déduit du loyer. Un frais de 15% pour l’Administration de ceux-ci plus le coût de financement des dits travaux s’ajouteraient au coût des travaux.

L’option de résilier le bail restera cependant une solution possible. [12] (Soulignements ajoutés) [ 35 ] Le projet de bail prévoit que l’avis de l’intention de renouveler le bail doit être donné au plus tard trois mois avant l’expiration du terme.

Donc, au 31 août 2010, Roy-Blanchette propose, pour la première option de renouvellement, que la date pour aviser le locateur de son intention de se prévaloir de cette option soit changée au 1 er décembre 2011, parce que l’occupation du local devait se faire en avril 2011, ne laissant qu’une courte période de quatre mois d’opérations au cours de la première année avant que la défenderesse ait à aviser le locateur de son intention de se prévaloir de son option de renouvellement [13] . [ 36 ] Cette proposition n’a pas été reprise dans la version finale du bail, et celui-ci prévoit que la défenderesse doit exploiter son commerce à partir du 1 er mai 2011 [14] . [ 37 ] Roy-Blanchette a accès au local au cours du mois d’août 2010.

Il obtient le plan de design le 16 août 2010 [15] , lequel indique toujours l’accès à l’espace de rangement au sous-sol. [ 38 ] Le 25 octobre 2010, il n’y a pas d’électricité dans le local. Roy-Blanchette écrit à Torossian qu’il fera venir un électricien qui fera un branchement temporaire pour permettre aux travaux de mise en état des lieux de continuer [16] . [ 39 ] Le 15 novembre 2010, les travaux qui doivent être effectués au plafond du local ne sont toujours pas terminés, non plus que les travaux de plomberie, de chauffage, d’électricité, et de mise en état des salles de toilettes.

Roy-Blanchette transmet un courriel à Torossian dans lequel il fait une liste exhaustive des travaux à faire [17] . [ 40 ] Les travaux n’avancent pas à sa satisfaction. En décembre 2010, le plafond du local est dégarni, il manque des tuiles et des jonctions entre les murs et il faut trouver des tuiles pour en terminer la restauration. [ 41 ] Au sous-sol, lorsqu’on enlève le sous-plafond, il y a des signes de dégât d’eau et un sablage en profondeur est alors requis pour éliminer toute trace de moisissure.

Le dégât a été causé par le drain du toit qui a coulé et devra être réparé. [ 42 ] Le 9 décembre 2010, Roy-Blanchette écrit à Torossian qu’il faut travailler sur un plan pour les travaux à venir. Il suggère de tout mettre à jour, qu’ils se voient pour comparer leurs notes, et de se mettre d’accord sur un plan d’attaque. Quant aux travaux de plomberie, il précise qu’ils relèvent de l’autorité de la demanderesse et qu’il préfère donc que Torossian s’en occupe [18] .

Lorsqu’il témoigne, Torossian ne précise pas quelle réponse ou suivi il accorde au message de Roy-Blanchette; il se contente de produire un courriel de Roy-Blanchette daté du 12 décembre 2010, dans lequel celui-ci précise que son beau-frère peut faire le travail de plomberie en janvier 2011 au tarif de 30 $ [19] . Le Tribunal conclut que Torossian a accepté ces travaux. [ 43 ] Roy-Blanchette confirme que lorsqu’il incorpore la défenderesse, les parties ne révisent pas le contenu du bail qu’elles ont signé le 15 septembre 2010, mais se contentent de changer la première et la dernière page du document.

Elles ne modifient pas la date de délivrance du 1 er décembre 2010 prévue à la clause 4.1. du bail, malgré que le 15 décembre 2010 le local n’est pas encore livré en état d’être utilisé par la défenderesse, puisque la demanderesse n’a pas terminé les travaux prévus au bail. [ 44 ] Selon Roy-Blanchette, le 23 décembre 2010 marque un tournant dans sa relation avec Torossian, lequel menace de ne pas faire les travaux qui sont à sa charge, de poser un sous-plafond bas de gamme, sans insonorisation, pour que la défenderesse soit tentée de résilier le bail.

Torossian parle de louer à un autre locataire; lui et son frère trouvent Roy-Blanchette difficile. [ 45 ] Le 7 janvier 2011, Roy-Blanchette écrit à nouveau à Torossian pour lui confirmer les devis qu’il a obtenus pour l’isolation du plafond et du mur du fond du local, lui précisant que l’électricité et la plomberie devront être terminés avant que les travaux d’isolation

ne puissent être faits [20] . [ 46 ] Les parties échangent plusieurs messages au sujet de la restauration du plafond du local. Torossian met un mois à répondre, pour finalement demander à Roy-Blanchette de se déplacer lui-même pour voir ce qui peut être fait [21] . [ 47 ] Le 1 er mars 2011 arrive. La demanderesse entend recevoir le premier paiement du loyer. La défenderesse, quant à elle, estime ne pas avoir à payer de loyer puisqu’on ne lui a pas livré un local en état d’être exploité.

Roy-Blanchette écrit, dans un message qu’il adresse à la demanderesse le 6 mars 2011, que la délivrance dépend de la date de fin des travaux. Il précise dans son message que seuls les travaux de façade et de changement des fenêtres ont été faits, alors que la grande majorité des travaux prévus au bail n’ont pas été commencés ou complétés : la plomberie, l’électricité, les toilettes, le système de climatisation, chauffage et échangeur d’air, la réfection et l’insonorisation du plafond. [ 48 ] Pour Roy-Blanchette, en date du 6 mars 2011, le local n’est pas livré et n’est pas exploitable.

Il termine son message en rappelant que tout retard dans la délivrance du local a un impact sur la date d’ouverture du commerce, et propose que les parties redoublent d’efforts afin de terminer les travaux au plus tôt [22] . [ 49 ] Les plans d’architecte sont signés le 7 mars 2011 [23] . [ 50 ] Le 4 mai 2011, Torossian se rend au local. Alors que la demanderesse aurait dû livrer le local remis en état depuis le 1 er décembre 2010, il suggère à Roy-Blanchette de prendre en charge les travaux qui doivent être réalisés par le locateur et de lui en demander le remboursement par la suite.

Bien qu’il considère que ce n’est pas à lui de gérer et financer la mise en état de l’immeuble de la demanderesse, Roy-Blanchette comprend que s’il ne prend pas les choses en main, il ne pourra pas ouvrir son commerce et que le temps et l’argent qu’il a déjà investis dans son projet seront perdus. [ 51 ] Torossian est le seul membre de sa famille qui s’occupe du projet. Il est probablement trop jeune ou inexpérimenté; il ne contrôle pas le projet.

Voici ce que lui écrit Roy-Blanchette le 5 mai 2011 : Je crois qu’il est important de clarifier la raison pour laquelle il était impossible de commencer la pose du gypse des plafonds avant le samedi 30 avril 2011. Le travail de Simon, l’apprenti électricien que tu as engagé, était incomplet d’une part (les circuits dédiés et reliés pour les détecteurs de fumé ainsi que les panneaux de sortie de secours n’étaient pas faits) et plusieurs installations/travail électrique étaient mal fait et ne respectait pas le code du bâtiment.

Le maître électricien que j’ai fait venir a dû non seulement terminer le travail qui devait être fait par l’autre électricien, mais aussi refaire tout le travail d’électricité dans son ensemble, ce que tu as reconnu. J’ai accepté de payé pour l’installation de 3 circuits électriques supplémentaires, puisque le seul circuit de lumière avec 6 boîtes de jonctions que tu as payé était insuffisant pour éclairer l’ensemble du local.

Dire que c’est à cause de moi que les travaux de plafond sont retardé est faux et de mauvaise foi; Simon n’avait jamais terminé son travail (sans parlé qu’il était mal fait). [24] (sic) [ 52 ] Lorsqu’il témoigne, Torossian ne contredit pas le contenu du courriel et du témoignage de Roy-Blanchette qui l’explique. [ 53 ] La tension monte entre les parties lorsque, le 13 juin 2011, Torossian transmet à la défenderesse une mise en demeure dans laquelle la demanderesse réclame le paiement du loyer rétroactivement au 1 er mars 2011 [25] .

Pour reprendre les propos de Roy- Blanchette, la spirale des dépenses en avocats commence .

Il ne comprend pas la situation; il doit emprunter de l’argent à sa mère pour se défendre. [ 54 ] Les parties se rencontrent le 14 juin 2011 : Torossian accepte de rembourser 11 500 $ à la défenderesse pour la rembourser des sommes qu’elle a avancées pour faire les travaux qui incombaient à la demanderesse, mais propose de déduire de ces montants plus ou moins 8 000 $ représentant le loyer dû depuis le 1 er mars 2011. [ 55 ] La demanderesse propose à la défenderesse d’opérer compensation entre les deux montants et de lui rembourser 3 000 $.

Les parties ne s’entendent pas sur le fait que le loyer n’est payable qu’à compter de la livraison du local en état d’être exploité par la défenderesse. Peu après, la situation dégénère. [ 56 ] Le 6 juillet 2011, Torossian se rend au local de la défenderesse et avise l’employée qui s’y trouve qu’il fera changer les serrures du local pour en expulser la défenderesse.

Lorsqu’il est informé de la visite de Torossian, Roy-Blanchette retient les services de Charles Laliberté, huissier de justice, qui se déplace sur les lieux pour attendre le retour du propriétaire et dresser un constat de ses actes. [ 57 ] Torrossian ne revient pas pour mettre sa menace à exécution [26] . Le 25 juillet 2011, la demanderesse signe plutôt une requête en résiliation de bail et ordonnance de sauvegarde. [ 58 ] Pour Roy-Blanchette, contester la demande d’expulsion est une question de survie.

Il considère que les procédures d’urgence constituent de l’intimidation de la part de la demanderesse, après qu’il ait financé la mise en état de son immeuble et investi plus de 1 000 heures de son temps pour gérer un projet dont Torossian ne voulait pas s’occuper.

Il qualifie la demande en justice de « procédure bâillon » et l’amendement du 25 mai 2015 visant l’expulsion du sous-sol de l’immeuble, un ultime effort d’intimidation. [ 59 ] Compte tenu de l’admission de la demanderesse qu’elle doit de l’argent à la défenderesse pour des travaux réalisés pour son bénéfice, durant l’audience, à la demande du Tribunal, les parties prennent le temps d’analyser ensemble les factures produites par la défenderesse au soutien de sa réclamation.

[ 60 ] Comme le Tribunal, Roy-Blanchette exprimera une grande frustration suite à cet exercice dont le résultat s’est avéré futile, pour ne pas dire inutile. [ 61 ] La demanderesse n’avait pas étudié les pièces de la défenderesse avant l’audience, prétendant ne pas les avoir reçues, et l’exercice s’est conclu par l’admission de factures représentant 3 900 $ d’argent avancé par la défenderesse, alors que sa réclamation est de 19 000 $, que Torossian a reconnu durant son témoignage devoir entre 10 000 $ et 12 000 $ à la défenderesse pour les travaux qu’elle a payés pour la demanderesse, et que les factures lui ont été transmises depuis plusieurs années. [ 62 ] Contrairement à ce qu’a soutenu le procureur de la demanderesse, Roy-Blanchette a transmis à la demanderesse l’État des dépenses qu’il a engagées pour mettre le local en état d’être exploité, factures à l’appui, depuis le 12 août 2011.

Bien que le tableau produit au dossier qui détaille la réclamation de la défenderesse ne comprenne que cinq pages, la lettre avec laquelle il est transmis mentionne que les factures sont jointes et la confirmation d’envoi indique que 51 pages ont été reçues [27] . [ 63 ] Après la signification de la requête de la demanderesse et l’ouverture du commerce de la défenderesse le 27 août 2011 malgré l’absence de système de climatisation, les parties conviennent que la défenderesse commence à payer le loyer à compter du 1 er septembre 2011, et la demanderesse ne présente pas sa requête pour ordonnance de sauvegarde [28] . [ 64 ] La défenderesse soutient qu’elle ne doit aucune somme à

titre d’arrérages de loyers puisque le loyer n’était pas payable avant la livraison du local et que les sommes dues à

titre de loyers à partir du mois de septembre 2011 ont été payées, comme Torossian l’a reconnu durant son témoignage. [ 65 ] La défenderesse avance que la procédure de la demanderesse a été instituée de mauvaise foi. Elle explique. [ 66 ] Le 24 août 2011, la défenderesse demande que les travaux prévus au bail soient exécutés, à savoir : 1.

Électricité : - relier le système de climatisation, chauffage et échangeur d’air au panneau électrique; - relier le chauffe-eau au panneau électrique; - installer les 4 panneaux de sortie de secours munis de lumière d’urgence en cas de panne de courant; - installer les 4 détecteurs de fumée; 2. Système de ventilation/échangeur d’air - Pratiquer les 2 ouvertures requises pour la ventilation des toilettes du rez-de-chaussée et une autre sur le mur de la descente du sous- sol. 3. Les deux lumières extérieures des sorties de secours doivent être installées. 4.

La toilette du sous-sol n’est pas terminée; il n’y a que le bol de toilette d’installé. 5. Il y a un problème de fuite d’eau provenant du local supérieur qui doit être réparée. [29] (sic) [ 67 ] Le café de la défenderesse ouvre ses portes le 27 août 2011. L’immeuble n’étant toujours pas alimenté par l’ampérage nécessaire, le système de chauffage – climatisation que la demanderesse a acheté n’est toujours pas branché.

Il fait tellement chaud dans le local que les employés doivent continuellement s’essuyer avec une serviette pour ne pas transpirer dans la nourriture. [ 68 ] Le 28 novembre 2011, les travaux ne sont toujours pas faits. Voici ce qu’écrit le procureur de la défenderesse à celui de la demanderesse : La présente est pour vous informer que notre cliente attend toujours que les travaux ci-après décrits soient effectués par votre cliente. (…) 1. Les travaux d’électricité :

a) Relier le système de climatisation, chauffage et échangeur d’air au panneau électrique;

b) Assurer un ampérage conforme. Le 24 novembre dernier, notre cliente a fait mesurer par un électricien l’intensité du courant électrique laquelle a atteint des sommets de 120 ampères durant quelques secondes. Ceci est supérieur à la capacité du panneau électrique et pourrait causer une interruption du service et une surchauffe des fils électriques.

c) Installer le panneau de sortie de secours de la descente d’escalier conforme au Code du bâtiment;

d) Relier au panneau électrique les détecteurs de fumée qui, présentement, vu que l’ampérage n’est pas conforme, ne peuvent pas être branchés au panneau électrique. 2. Les travaux reliés au système de ventilation/échangeur d’air au sous-sol. e. Le système d’échangeur d’air désert le sous-sol de notre cliente et celui du locataire voisin et il est branché sur le panneau électrique de notre cliente.

3. Les travaux liés à la réfection des balcons. Vu l’arrivée de l’hiver et que votre cliente retarde l’exécution des travaux électriques, cela empêche notre cliente de disposer d’un système de chauffage adéquat. Il est urgent que votre cliente procède à leur exécution. [30] (sic) [ 69 ] Lorsqu’il fait froid dehors, Roy-Blanchette vise de maintenir la température du café entre 11º et 14º.

En deçà de cette température, les appareils pour le café ne fonctionnent pas bien et il fait trop froid pour les clients. [ 70 ] Le 31 décembre 2011, Roy-Blanchette écrit à Torossian pour lui rappeler qu’il n’y a toujours pas de chauffage dans le local. Il l’informe avoir acheté des calorifères pour tenter de maintenir une température minimum, mais que cela n’est pas suffisant.

Il précise que l’eau ne sort pas du robinet de la salle de toilettes des femmes, suspectant que les tuyaux pourraient être gelés [31] . [ 71 ] Il fait tellement froid dans le local que les clients doivent garder leur manteau, leurs gants et leur chapeau; comme l’intensité électrique qui alimente le local est insuffisante pour permettre à la défenderesse d’utiliser tous ses appareils électriques en même temps, les clients ne peuvent pas brancher leurs appareils électroniques aux prises électriques. [ 72 ] Au début du mois de janvier 2012, le nouveau système de chauffage et d’échangeur d’air qui est installé sur le toit de l’immeuble est finalement branché temporairement dans le local voisin qui appartient à la demanderesse, lequel est inoccupé.

Le branchement de l’ampérage nécessaire sera finalement fait par Hydro-Québec un an plus tard, le 13 décembre 2012. [ 73 ] Pour relier le chauffe-eau au panneau électrique, Roy-Blanchette achète un fil et paie un électricien pour faire le travail. La toilette au sous-sol n’est toujours pas terminée en mai 2015 [32] . [ 74 ] Les photographies prises par Roy-Blanchette pour démontrer l’état des lieux sont éloquentes. En avril 2011, il n’y a pas d’électricité dans le local, tous les murs sont dénudés, les toilettes du restaurant et celle du sous-sol ne sont pas installées, le plafond est complètement défait [33] .

Il ne peut pas procéder aux travaux d’aménagement de son commerce. [ 75 ] Les photographies prises le 2 juin 2011 montrent une certaine évolution : les murs de Placoplatre commencent à être installés au rez-de-chaussée. Le plancher de ce qui sera la salle de toilette des hommes est toutefois toujours dans un état de délabrement (le bois se désagrège) et il n’y a toujours pas d’électricité dans le local [34] .

La défenderesse ne peut toujours pas aménager le local. [ 76 ] Le 3 juin 2011, le bois autour de la fenêtre qui donne sur la rue Ontario est pourri, comme le bois dans ce qui sera la salle de toilettes des femmes [35] . [ 77 ] Le tuyau de l’échangeur d’air est installé dans le local le 1 er août 2011, dans une boîte qui, n’étant pas fermée, laisse voir le tuyau [36] . [ 78 ] Lorsqu’en novembre 2011, la demanderesse invoque le fait que la défenderesse a obtenu un permis d’alcool en contravention du bail, pour éviter un problème supplémentaire bien qu’elle estime que ce permis ne contrevient pas au bail, la défenderesse ne le renouvelle pas; elle ne peut donc plus faire de cafés alcoolisés. [ 79 ] La défenderesse considère n’avoir jamais été en défaut de respecter les obligations qui lui incombaient en vertu du bail.

Elle adopte la position que, la demanderesse ne s’étant pas conformée aux obligations prévues au bail, particulièrement celle de lui livrer un local en état d’être exploité à partir du 1 er mars 2011, elle a retardé la date à laquelle la défenderesse devait exécuter les obligations qui lui incombent en vertu du bail. [ 80 ] En mai 2014, trois ans après que la demanderesse ait institué son recours en résiliation de bail, la défenderesse reçoit une mise en demeure de ne plus utiliser le sous-sol de l’immeuble, espace qu’elle occupe depuis 2011 conformément à l’entente intervenue entre les parties et à la connaissance de la demanderesse. [ 81 ] Un an plus tard, le 1 er mai 2015, une semaine avant l’audition de l’affaire, la demanderesse amende sa requête introductive d’instance pour demander qu’il lui soit ordonné d’évacuer cet espace. [ 82 ] Dans la semaine qui précède le procès, Roy-Blanchette prend donc des photographies supplémentaires du local pour être en mesure d’expliquer pourquoi il conteste la nouvelle allégation de la demanderesse concernant l’occupation du sous-sol. [ 83 ] La défenderesse a complètement investi le sous-sol pour y entreposer son inventaire [37] .

Elle y a installé un réfrigérateur. Lorsqu’il a fait visiter le local à Roy-Blanchette, Torossian lui a vanté les usages qu’il pourrait faire de cet espace. Pour lui, c’est hors de l’entendement : s’il doit évacuer le sous-sol, il doit réaménager le commerce et amputer du tiers l’espace où il reçoit les clients, pour y installer tout ce qui se trouve au sous-sol. [ 84 ] Lorsqu’il l’a visité en juillet 2010, le sous-sol était muni d’une trappe par laquelle l’ancien locataire faisait livrer sa bière [38] , preuve que le sous-sol faisait

partie du bail et qu’il est nécessaire à l’exploitation d’un commerce au rez-de-chaussée. [ 85 ] Torossian a toujours su que la défenderesse utilisait le sous-sol; cela ne s’est pas fait en cachette. En octobre 2013, lorsqu’un tuyau doit être réparé au sous-sol, il demande à Roy-Blanchette d’aviser ses employés de faire de l’espace pour que le plombier puisse travailler.

D’ailleurs, la portion des taxes municipales pour immeuble commercial qu’assume la défenderesse inclut la superficie du sous- sol, puisqu’elle paie la moitié des 11 884,66 $ de taxes que paie la demanderesse pour tout l’immeuble sis au 4291-4299, rue Ontario [39] . [ 86 ] Alléguant le défaut de la demanderesse de lui livrer le local en décembre 2010 jusqu’en juillet 2011, la défenderesse soutient qu’elle n’avait pas à payer le loyer pour cette période et conteste donc, tant la demande de résiliation de bail, que la demande subsidiaire

d’expulsion du sous-sol de l’immeuble.

Selon elle, le jugement qui sera rendu servira à baliser les comportements futurs de la demanderesse à son égard, pour le reste du bail. [ 87 ] La défenderesse a réalisé des travaux sur l’immeuble de la demanderesse en lieu et place de la demanderesse, laquelle a omis, refusé ou négligé de les faire pour rendre son immeuble conforme aux besoins de la défenderesse, et lui permettre de l’occuper et y exploiter son entreprise d’une façon normale, continue et énergique dans la totalité des lieux loués pendant les heures normales d’ouverture à compter du 1 er mai 2011 (clause 4.4 du bail).

Demande reconventionnelle [ 88 ] La défenderesse se porte demanderesse reconventionnelle, réclamant de la demanderesse qu’elle lui rembourse diverses sommes. Paiement pour travaux à l’immeuble [ 89 ] Dans un premier temps, la défenderesse réclame le remboursement d’une somme qu’elle établit à 19 000 $, représentant une

partie des sommes qu’elle a avancées pour la demanderesse afin de réaliser les travaux qui étaient à sa charge, mais qu’elle a omis de réaliser ou lui a demandé de prendre en charge en s’engageant à les lui rembourser. [ 90 ] Au soutien de cette portion de sa réclamation, la défenderesse soumet un tableau daté du 18 août 2011 dans lequel Roy- Blanchette répertorie tous les travaux qu’il a réalisés ou fait réaliser depuis juin 2011 au local qu’il loue de la demanderesse [40] , pour un total de 29 457 $.

Les sommes dépensées avant juin 2011 et après le 18 août 2011 n’apparaissent pas au tableau et ne sont pas réclamées, bien que la preuve ait établi que Roy-Blanchette gérait le chantier de la demanderesse depuis le tout début, soit depuis la fin de l’été, le début de l’automne 2010. [ 91 ] La défenderesse n’a pas toutes les factures pour étayer les dépenses faites, Roy-Blanchette ayant expliqué que, comme il n’avait pas l’argent pour financer les travaux de la demanderesse, il a parfois fait affaire avec des ouvriers qu’il a payés en argent comptant. [ 92 ] Quoi qu’il en soit, la défenderesse a fait une répartition entre les parties des dépenses de réparation ou rénovation faites pour mettre l’immeuble en état, qui sont à la charge de la demanderesse, et celles reliées aux améliorations locatives qui sont à la charge de la défenderesse, et réclame à la demanderesse 19 000 $ des dépenses totales engagées.

Diminution de loyer [ 93 ] La défenderesse réclame aussi une diminution de loyer de 400 $ par mois pour les mois de septembre à décembre 2011, pour un total de 1 600 $, pour l’absence de chauffage et de climatisation, l’ampérage étant insuffisant pour lui permettre d’exploiter le local convenablement.

Pertes de bénéfices nets [ 94 ] La défenderesse soutient que le retard de six mois de la demanderesse à lui livrer le local par rapport à la date initialement prévue du 1 er décembre 2010, lui a occasionné une perte de bénéfices nets de 18 773 $, soit six mois de profits nets pour l’année 2013. [ 95 ] Elle justifie le montant de cette réclamation par les résultats qui apparaissent à ses états financiers non vérifiés des années 2011 à 2013, soit une perte avant amortissement de 28 193 $ en 2011, et des bénéfices avant amortissement de 25 717 $ et 29 471 $ respectivement pour les années 2012 et 2013.

En fonction de la progression qu’ont connue ses revenus depuis l’ouverture, si elle avait pu ouvrir le café six mois plus tôt, la défenderesse évalue que ses bénéfices nets en 2013 auraient été supérieurs de 18 773 $. Honoraires extrajudiciaires [ 96 ] Soutenant que la demanderesse a abusé de ses droits en instituant une procédure contre elle, la défenderesse réclame également une

partie des honoraires extrajudiciaires qu’elle a payés pour se défendre contre les actions de la demanderesse. Elle déclare avoir payé 40 000 $ en honoraires professionnels pour faire valoir ses droits et produit des factures totalisant 28 877,50 $, dont elle réclame le remboursement de 26 000 $ seulement, par la demanderesse.

Appareils de chauffage [ 97 ] La défenderesse réclame le remboursement de la somme de 621,93 $ payée pour acheter sept appareils de chauffage au cours de l’hiver 2011-2012 pour permettre de conserver une température minimum dans le café en attendant que la demanderesse trouve une solution à l’absence de système de chauffage.

Elle offre de remettre lesdits appareils à la demanderesse dans les dix jours du jugement qui condamnerait la demanderesse à lui verser ladite somme. [ 98 ] Comme les factures relatives à l’achat desdits calorifères n’avaient pas été produites, la défenderesse a été autorisée à les produire après l’audience. Elle n’a toutefois retrouvé qu’une seule facture de 246,04 $ pour l’achat de trois appareils.

Frais d’huissier [ 99 ] Enfin, la défenderesse réclame le remboursement des frais de l’huissier dont elle a retenu les services le 6 juillet 2011, suite à la menace de Torossian de venir changer les serrures du local. Réclamation de Roy-Blanchette

[ 100 ] Roy-Blanchette est celui qui a porté le projet de remise en état et d’aménagement du local commercial à bout de bras. [ 101 ] Il réclame 3 000 $ à

titre de dédommagement pour le stress que la situation, l’attitude menaçante de la défenderesse, son défaut de respecter ses engagements et les procédures qu’il juge abusives lui ont causé. Il précise que le montant qu’il réclame est nominal, ne reflète pas tout le stress qu’il a réellement subi, le temps non quantifiable investi dans le projet et dans la préparation de sa défense, et l’intensité des émotions que cela a fait naître chez lui. [ 102 ] Pour contester cette réclamation, Torossian soutient que c’est de sa propre initiative que Roy-Blanchette a agi comme entrepreneur général quant aux travaux d’aménagement du local qui devaient être assumés par la demanderesse. ANALYSE

a) L’amendement visant à ajouter Dominic Roy-Blanchette à

titre de demandeur reconventionnel est-il recevable? [ 103 ] Roy-Blanchette est un des propriétaires du Café Hoche. C’est lui qui a négocié les termes du bail qui lie les parties, a communiqué avec les représentants de la demanderesse, essentiellement Torossian, pour discuter des difficultés reliées à l’exécution des obligations de la demanderesse, et supervisé les chantiers visant à rendre le local commercial exploitable. C’est donc lui qui a mené à bien, pour la demanderesse, le chantier du local et parallèlement, les travaux d’aménagement du café de la défenderesse.

C’est aussi lui qui a fait face aux procédures instituées contre la défenderesse. [ 104 ] L’amendement proposé, soit l’ajout de Roy-Blanchette comme demandeur reconventionnel, ne change pas le montant de la réclamation dirigée contre la demanderesse. L’amendement modifie l’identité de la personne qui réclame la somme de 3 000 $ pour troubles et inconvénients, pour remplacer la défenderesse par un de ses propriétaires. [ 105 ] Le droit à l’amendement est la règle et le refus d’amender, l’exception [41] .

Le juge n’a pas le pouvoir discrétionnaire de refuser une demande d’amendement qui semble sérieuse, à quelque étape de la procédure que ce soit, pourvu qu’elle le soit avant jugement [42] . Dès que la pertinence est vraisemblable, la permission doit être accordée [43] , la tardiveté n’étant pas un motif de rejet si l’amendement ne compromet pas les droits de l'une ou l'autre des parties [44] . [ 106 ] La Cour d’appel a établi qu’un amendement visant l’ajout d’une

partie à une instance est permis lorsque l’omission de cette

partie résulte d’une omission de bonne foi. À cela s’ajoute le fait qu’en l’instance, la demanderesse n’est pas prise par surprise par l’amendement proposé. [ 107 ] Pour ces motifs, l’amendement est permis.

b) À quelle date la demanderesse a-t-elle livré à la défenderesse le local objet du bail intervenu entre les parties? [ 108 ] Les dispositions du Code civil du Québec pertinentes sont les suivantes : 1434. Le contrat valablement formé oblige ceux qui l'ont conclu non seulement pour ce qu'ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d'après sa nature et suivant les usages, l'équité ou la loi. 1591. Lorsque les obligations résultant d'un contrat synallagmatique sont exigibles et que l'une des parties n'exécute pas substantiellement la sienne ou n'offre pas de l'exécuter, l'autre

partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d'exécuter son obligation corrélative, à moins qu'il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu'elle soit tenue d'exécuter la première. 1717. L'obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l'acheteur en possession du bien ou consent à ce qu'il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1868. Le locataire peut, après avoir tenté d'informer le locateur ou après l'avoir informé si celui-ci n'agit pas en temps utile, entreprendre une réparation ou engager une dépense, même sans autorisation du tribunal, pourvu que cette réparation ou cette dépense soit urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur peut toutefois intervenir à tout moment pour poursuivre les travaux.

Le locataire a le droit d'être remboursé des dépenses raisonnables qu'il a faites dans ce but; il peut, si nécessaire, retenir sur son loyer le montant de ces dépenses. [ 109 ] Le contrat est la loi des parties.

Il s’étend non seulement à tout ce qui y est spécifiquement prévu, mais à tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi [45] . [ 110 ] L'obligation du propriétaire de délivrer un local en bon état de réparation est une obligation de résultat dont il ne peut s'exonérer qu'en prouvant la force majeure ou la faute d'une personne sur la conduite de laquelle il n’a aucun contrôle [46] . [ 111 ] Voici comment s’exprime Jacques Deslauriers sur la question de l’obligation de délivrance et des sanctions reliées au défaut de la respecter : L'obligation de délivrer le bien loué comprend celle de délivrer tous les accessoires rendant le bien propre à l'usage pour lequel il a été destiné ou qui en sont un prolongement naturel.

(…) L'obligation de délivrance s'étend également aux services auxquels le locateur s'est engagé. Elle s'étend à toute qualité ou caractéristique alléguée par le bailleur au moment de la passation du bail ou qui sont inhérentes à la nature du bien loué lui-même. [47] (…) L'

article 1854 C.c.Q. prévoit la délivrance du bien «en bon état de réparation de toute espèce». Bien qu'il y ait une distinction entre les types de réparation pendant la durée du bail, il n'en existe pas au moment de la délivrance. Le bailleur est donc tenu de tous les vices et défauts du bien loué qui en empêcheraient la jouissance . Il doit, si des réparations sont requises à cet égard, les exécuter à ses frais avant la délivrance . Omettre de faire les réparations nécessaires à un logement avant le début du bail peut constituer un défaut de délivrance .

Au cas contraire, on pourra lui reprocher de ne pas avoir procuré de jouissance paisible ou de ne pas avoir délivré un bien apte à servir aux fins pour lesquelles il a été loué. Le locataire pourra refuser d'en prendre possession ou encore, demander la résiliation du bail. Cette obligation s'étend aux accessoires et dépendances : ils doivent être en bon état de réparation et pouvoir servir à l'usage auquel ils sont destinés.

La situation du bailleur est donc plus rigoureuse que celle du vendeur qui doit seulement livrer le bien «en l'état où il se trouve au moment de la vente» ( art. 1718 C.c.Q. ). [48] (…) Il est de l'essence du bail que le locataire ait la jouissance du bien.

Si le bien est inutilisable, l'obligation du bailleur n'est pas remplie . [49] (Soulignements ajoutés) [ 112 ] La délivrance est une question de fait [50] . [ 113 ] En l’instance, la preuve a établi de façon on ne peut plus claire que, jusqu’au mois de juin 2011, la demanderesse n’a pas livré à la défenderesse un local dans un état lui permettant de faire les aménagements locatifs nécessaires pour lui permettre d’exploiter son commerce. [ 114 ] La demanderesse n’a donc pas respecté son obligation de résultat, sans cause, puisqu’elle n’a pas fait la preuve qu’une force majeure ou que la faute d’un tiers dont elle n’avait pas le contrôle l’en a empêchée. [ 115 ] De fait, la demanderesse a délégué à la défenderesse sa responsabilité de fournir un local en bon état et de financer les travaux prévus.

Elle n’a, à aucun moment, pris le chantier en charge pour s’assurer de faire les travaux qu’elle devait faire pour livrer le local en état d’être exploité dans le délai convenu, et n’a pas justifié son défaut. [ 116 ] Elle aurait pu, si elle était insatisfaite du rythme auquel la défenderesse faisait réaliser les travaux qui lui incombaient, prendre le contrôle du chantier et faire terminer les travaux pour livrer le local au plus tard le 1 er mars 2011, à défaut de l’avoir livré le 1 er décembre 2011 comme le prévoit le bail. La preuve est claire : la demanderesse n’a rien fait en ce sens.

Elle n’a jamais tenté de faire réaliser les travaux plus rapidement.

Elle a abandonné le chantier à Roy-Blanchette. [ 117 ] Même après le mois d’août 2011, bien que les travaux aux murs, plafonds et toilettes aient été réalisés, la demanderesse n’a pas livré le local à la défenderesse, qui, jusqu’en janvier 2012, n’a pas eu la jouissance paisible des lieux, compte tenu de l’insuffisance de l’alimentation en électricité du local, insuffisance qui empêchait la défenderesse d’exploiter son local pleinement. [ 118 ] La preuve non contredite a en effet établi que l’ampérage insuffisant du local empêchait la défenderesse d’utiliser ses équipements à pleine capacité, affectait l’usage du local par les clients et encore plus grave, affectait sérieusement la jouissance des lieux dont la température, suivant la température extérieure, était soit d’une chaleur suffocante ou d’un froid inacceptable. [ 119 ] Le loyer ne peut pas être payable avant que le local ne soit livré.

Qui plus est, les parties ont clairement voulu que le loyer soit payable lorsque la défenderesse pourrait exploiter le local soit, après la livraison. [ 120 ] Le local devait être livré le 1 er décembre 2010 pour donner au locataire un délai de trois mois, jusqu’au 1 er mars 2011, pour faire ses améliorations locatives avant qu’il ne commence à payer le loyer. Compte tenu de la preuve, le Tribunal conclut qu’aucun loyer n’était payable avant le mois de septembre 2011. [ 121 ] La défenderesse ayant payé le loyer à partir du 1 er septembre 2011, elle n’est donc pas en défaut de payer le loyer.

En retenant le paiement du loyer pour les mois de mars à août 2011, la défenderesse mettait en œuvre l’exception d’inexécution prévue à l’

article 1591 C.c.Q. précité. [ 122 ] La preuve n’a pas établi à quelle date les taxes applicables au loyer de base ont été payées, ni à quelle date la demanderesse a demandé et obtenu le paiement par la défenderesse de sa part du montant de la taxe pour immeuble non résidentiel. Alors que la résiliation d’un bail n’est possible que si l’inexécution d’une obligation par l’une des parties cause un préjudice sérieux à l’autre [51] , la demanderesse n’a pas fait la preuve d’un tel préjudice.

Qui plus est, le montant minime que cela représente dans le contexte où la demanderesse devait de sa propre admission un montant entre 10 000 $ et 12 000 $ à la défenderesse, ce retard de paiement ne saurait justifier la résiliation du bail. [ 123 ] La réclamation concernant l’électricité est aussi rejetée. [ 124 ] Au soutien de cette

partie de sa réclamation, la demanderesse produit des factures d’électricité pour le mois de juillet 2010, alors que les parties n’avaient pas encore signé de bail. Elle produit aussi deux factures pour les mois de janvier à mars 2011, totalisant 2 179,45 $ alors que, si le local lui avait été livré le 1 er décembre 2010 et mis en état d’être exploité pour le 1 er mars 2011, le loyer,

incluant l’électricité, n’aurait pas été payable avant cette date.

Pour ce qui est des factures des mois de mai à juillet 2011, le Tribunal a déjà décidé que le défaut de la demanderesse de livrer le local durant ces mois faisait en sorte que le loyer n’était pas payable avant septembre 2011. [ 125 ] Le Tribunal ne peut passer sous silence le fait que l’état de compte que la demanderesse a produit initialement au soutien de sa réclamation était presqu’en totalité sans rapport avec le dossier. [ 126 ] En effet, aucun des montants indiqués n’était dû : la défenderesse ne devant pas payer de loyer avant mars 2011, tous les loyers qui lui étaient réclamés, particulièrement pour 2009 et 2010, lui étaient réclamés sans droit.

Quant au montant du loyer réclamé pour le mois de mars 2011, en plus de ne pas être dû parce qu’à ce moment-là la demanderesse n’avait pas exécuté son obligation de livrer le local, il est erroné. De plus, le montant réclamé pour le paiement d’électricité n’est pas conforme aux pièces produites.

Les factures produites totalisent 2 393,36 $ incluant les taxes; un montant représentant les taxes est ajouté au montant des factures; enfin, le montant réclamé dans l’état de compte du 4 novembre 2011 est 2 847,93 $. [ 127 ] Cela démontre la désinvolture avec laquelle la demanderesse a traité cette affaire et son locataire.

c) La défenderesse a-t-elle été en défaut de respecter les termes du bail au cours de la première année de celui-ci, justifiant la demanderesse d’en demander la résiliation? [ 128 ] Le Tribunal réitère les commentaires qu’il a faits pour répondre à la question précédente, et ajoute, concernant le reproche que la demanderesse adresse à la défenderesse en rapport avec le permis pour vente d’alcool, que le bail n’interdit ni ne permet la vente de boissons alcoolisées et que la preuve n’a pas révélé que cette question a été l’objet de discussions entre les parties, préalablement à la conclusion du bail. [ 129 ] Pour ces motifs, la réponse à cette question est négative, et conséquemment, la défenderesse a valablement exercé son option de renouvellement de bail pour la période du 1 er décembre 2011 au 1 er décembre 2016.

d) La demanderesse a-t-elle le droit d’obtenir que la défenderesse soit expulsée du sous-sol du local? [ 130 ] Le contrat valablement formé oblige ceux qui l'ont conclu, non seulement pour ce qu'ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d'après sa nature [52] . [ 131 ] La défenderesse a aménagé le local de la même manière que le locataire précédent : le commerce au rez-de-chaussée et l’inventaire au sous-sol, ce qui est conforme au plan du local qu’elle a remis à la demanderesse en juillet 2010. [ 132 ] Compte tenu de la superficie du rez-de-chaussée, la défenderesse n’a jamais représenté qu’elle utiliserait le tiers du local pour y aménager son entrepôt.

Ceci aurait certainement affecté ses prévisions de rentabilité. [ 133 ] Si Torossian n’avait pas l’intention de permettre l’usage du sous-sol à la défenderesse, il n’explique pas pourquoi il l’a fait visiter à Roy-Blanchette. [ 134 ] La demanderesse n’a pas expliqué pourquoi elle a attendu trois ans après le dépôt des procédures pour prétendre que le sous-sol ne fait pas

partie du bail intervenu entre les parties et quatre ans pour demander l’expulsion de la défenderesse, alors qu’elle n’a pas contredit la défenderesse lorsqu’elle a expliqué qu’elle payait la portion de taxe foncière afférente au sous-sol. La seule explication plausible est que, une semaine avant le procès, la tension aidant, la demanderesse a saisi l’occasion d’alléguer un défaut supplémentaire contre la défenderesse pour s’assurer qu’elle perde une

partie de sa cause. [ 135 ] En décidant, en mai 2014, que l’aire du sous-sol qui a été rénové, aménagé et utilisé par la défenderesse depuis son ouverture, à la connaissance de la demanderesse, ne faisait pas

partie du bail, la demanderesse vide le contrat d’une

partie considérable de sa substance, faisant preuve ici de mauvaise foi dans l’exécution du contrat qui lie les parties. Le Tribunal ne saurait se faire complice de cette façon d’agir.

e) La demanderesse a-t-elle droit au paiement des sommes qu’elle réclame? 1. Les travaux de construction dont la responsabilité incombait à la demanderesse [ 136 ] La preuve a clairement établi que la demanderesse ne s’est pas déchargée de son obligation de mettre le local commercial en état d’être exploité par la défenderesse, ayant plutôt choisi de laisser à cette dernière la responsabilité du chantier, incluant celle de financer les travaux. [ 137 ] La défenderesse produit des factures pour des matériaux qui totalisent près de 14 000 $.

La demanderesse conteste la presque totalité des factures sans expliquer pour chacune d’elle, pourquoi elle les conteste, et ce, alors qu’elle admet que la défenderesse a fait faire des travaux à son immeuble en ses lieu et place.

Elle plaide pour l’essentiel qu’elle n’a pas à rembourser la défenderesse pour les travaux qu’elle a payés sans facture. [ 138 ] La preuve a clairement démontré que la défenderesse a fait réaliser des travaux à l’immeuble de la demanderesse au bénéfice de cette dernière, laquelle s’était engagée à rembourser la défenderesse. [ 139 ] Rien n’explique ni ne justifie que la défenderesse ait financé pour la demanderesse les travaux de mise en état et de décontamination qui devaient être faits à son immeuble.

[ 140 ] Compte tenu de l’admission de la demanderesse qu’elle doit entre 10 000 $ et 12 000 $ à la défenderesse pour les travaux qu’elle a payés pour elle, et du fait que cette admission représente certainement un montant sous-estimé de la valeur réelle des travaux réalisés, la demanderesse devra payer 12 000 $ à la défenderesse. 2.

Diminution de loyer – septembre à décembre 2011 [ 141 ] Puisque la défenderesse n’a pas eu la jouissance paisible des lieux jusqu’en janvier 2012, la défenderesse a droit à une diminution de loyer de 1 600 $ pour les mois de septembre à décembre 2011, soit 400 $ par mois, un montant bien minimal étant donné l’ampleur des inconvénients qu’a subis la défenderesse pendant ces mois. 3.

Perte de bénéfices nets pour retard d’ouverture de six mois [ 142 ] Dans sa plaidoirie, le procureur de la demanderesse soulève l’argument que les états des résultats financiers non vérifiés comme les états financiers non vérifiés constituent du ouï-dire et ne sont pas admissibles en preuve.

Cet argument n’ayant pas été soulevé à l’audience lorsque le témoin a produit lesdits documents et les a expliqués, il est rejeté puisqu’il n’a pas été soulevé en temps utile. [ 143 ] Au soutien de sa réclamation, la défenderesse soumet les états des résultats financiers qu’elle a joints au plan d’affaires qu’elle a soumis pour obtenir le financement nécessaire à la réalisation de son projet. [ 144 ] Selon ces états des résultats, avec une date prévue d’ouverture du café pour le 1 er mars ou le 1 er avril 2011, elle prévoyait des ventes de 244 080 $ et un bénéfice net de 11 804 $.

Les états des résultats non vérifiés préparés en février 2014 indiquent qu’elle a vendu pour 122 556 $ durant la période se terminant le 30 novembre 2011. [ 145 ] Comme le café a ouvert à la toute fin du mois d’août 2011, cinq mois après la date prévue, la défenderesse conclut que ses projections étaient réalistes puisqu’en quatre mois elle a réalisé la moitié du chiffre d’affaires projeté pour une période de neuf mois. [ 146 ] Le déficit pour l’exercice financier de 2011 a été de 20 000 $.

Les honoraires professionnels pour la même année ont été de 15 359 $, dont la majorité, selon le témoignage de Roy-Blanchette, sont des honoraires d’avocats reliés aux défauts que les parties se reprochaient respectivement. [ 147 ] Pour l’année 2013, la défenderesse prévoyait des ventes de 336 510 $.

Dans les faits, les ventes ont été de 608 088 $, pour une perte de 3 326 $. [ 148 ] Sans produire les documents pertinents au soutien de son témoignage prétextant qu’il s’agit d’informations confidentielles et sensibles, Roy-Blanchette déclare qu’en 2014, les ventes ont totalisé 750 000 $, et que la défenderesse a réalisé 80 000 $ de bénéfices nets.

Il conclut donc que la situation s’améliore, en dépit du fait que le café a ouvert dans des conditions sous-optimales, de tout le temps perdu à gérer les responsabilités de la demanderesse et par la suite, pour se défendre des procédures en résiliation de bail. [ 149 ] Selon Roy-Blanchette, si la défenderesse n’avait pas assumé les dépenses pour la mise en état du local, lesquelles se devaient d’être assumées par la demanderesse, et n’avait pas dépensé 40 000 $ en honoraires extrajudiciaires, elle aurait pu investir cette somme dans le café.

Si la défenderesse avait ouvert son café dans des conditions normales, la question ne serait pas combien de profit elle réaliserait, mais plutôt combien de commerces elle aurait, alors qu’elle a signé récemment un bail pour ouvrir un deuxième café. [ 150 ] Sur le montant des honoraires que la défenderesse allègue avoir payé, le Tribunal constate que selon les factures produites au soutien de la réclamation pour honoraires extrajudiciaires, la défenderesse aurait payé des honoraires de 29 323 $ entre juillet 2011, lorsque la demanderesse a institué son recours, et avril 2015, avant la préparation pour le procès.

La preuve n’a pas établi que la défenderesse a eu recours aux services d’un avocat avant de recevoir les procédures judiciaires de la demanderesse.

Alors qu’il est fort probable que la défenderesse ait consulté un avocat lorsqu’elle a reçu la mise en demeure de la demanderesse au mois de juin 2011, il est peu probable qu’en un mois elle ait encouru des honoraires de 10 000 $ pour arriver au total de 40 000 $ auquel Roy-Blanchette réfère dans son témoignage [53] . [ 151 ] Selon Roy-Blanchette, le retard dans l’ouverture de son café a fait en sorte que la défenderesse a manqué la « vague d’ouverture de commerces de café ».

L’opportunité selon lui ne se présentera plus et il n’a plus la force d’aller rechercher la vague. [ 152 ] Roy-Blanchette pose la question : si le café avait ouvert six mois plus tôt, est-ce que les résultats de 2012 auraient pu être ceux de 2014? On ne le sait pas, répond-il, mais il présume que la défenderesse aurait pu obtenir des bénéfices plus tôt que ce qui s’est avéré, compte tenu des honoraires d’avocats inutiles qu’elle a dépensés. [ 153 ] Comme le rappelait la juge Marie-Claude Lalande dans l’affaire Lasido inc. c.

Multibond inc. [54] : [259] En matière d’évaluation de préjudice , comme on l’a vu, on doit prendre en considération tant le préjudice présent que celui qui se produira plus tard, dans la mesure où il est démontré que celui-ci comporte un degré de certitude . [260] Voici, comment les auteurs Baudouin et Deslauriers définissent ces dommages : Principes généraux – Tout dommage, présent ou futur, doit être indemnisé, du moment qu’il est certain. Cette règle, suivie par la jurisprudence, est codifiée à l’article 1611 C.c.

Compenser pour un préjudice incertain, c’est-à-dire qui ne se réalisera probablement pas, serait sanctionner l’enrichissement indu du créancier aux dépens du débiteur. Le caractère de certitude du dommage est cependant apprécié d’une façon relative. Les tribunaux n’exigent pas, en effet, une certitude absolue, mais une simple probabilité. Il suffit donc de démontrer que le dommage réclamé se produira selon toute probabilité . Ainsi, il est fréquent en pratique de réclamer, en cas de blessures

corporelles, pour les complications qui risquent de survenir dans l’avenir une raison des traumatismes déjà subis par la victime. L’octroi d’une compensation de ce chef dépend des circonstances.

C’est laisser à cet égard une marge discrétionnaire d’appréciation aux magistrats qui tiennent compte des faits prouvés et des circonstances propres à l’espèce, et introduire inévitablement une certaine dose de subjectivisme. [261] Dans plusieurs décisions, il est rappelé que le juge d’instance analyse la preuve soumise et doit, lorsque les circonstances l’exigent, arbitrer le niveau d’impact financier. [262] C’est ce que la décision dans l’affaire Vidéotron conclut : The quantification of compensatory damages in the context of the present proceedings presents considerable challenges.

The various methods of calculating the loss of potential subscribers, the income generated therefrom and the resultant loss of profits are, at best contentious. Clearly, the significant differences in the evaluation of damages arrived at by the financial experts retained by each of the parties to assist the Court in the quantification of damages reflect the extent of the challenge.

However, the presence of these challenges does not negate the right of recovery of an aggrieved party when, as in the present case, fault, causation and the existence of damages has been adequately proven on the balance of probabilities. The Court’s role in such circumstances is to arbitrate the quantum of damages based upon whatever credible evidence may be available to it. See in this regard: Renaud v. Société de gestion des activités communautaires de l’Île Notre-Dame : Ce faisant, le juge arbitrait les dommages et intérêts comme il se devait de le faire dans les circonstances .

Ayant conclu à l’existence de divers manquements à leurs obligations de la part des appelantes, manquements qui selon toute probabilité avaient été dommageables pour l’achalandage de l’entreprise exploitée par l’intimée, il lui fallait rechercher dans la preuve la démonstration probable du montant du préjudice financier subi par l’intimée . C’est ce qu’il a fait, conformément au principe énoncé dans l’arrêt Rothpan c. Drouin , [1959] B.R. 626 , principe que le juge en chef adjoint Hugessen de la Cour supérieure avait formulé en ces termes dans la décision Raymor Painting Contractors (Canada) Ltd c.

Purolator Courier Ltd , [1976] C.S. 468, à la page 472 : Even where the assessment of damages in a contractual matter is extremely difficult, it is the duty of the court, once it is tolerably clear that there have been some damages suffered, to attempt to estimate them in much the same manner as a jury would be called upon to do. (Soulignements ajoutés - Références omises) [ 154 ] Les explications de Roy-Blanchette pour justifier la réclamation de la défenderesse pour perte de bénéfices sont trop aléatoires pour permettre l’octroi de la somme réclamée. [ 155 ] Roy-Blanchette parle d’une vague d’ouverture de commerces de café au début de 2011, sans produire aucune étude ni faire témoigner aucun expert sur l’existence de cette vague.

Le Tribunal ne peut donc pas tenir compte de cette

partie de son témoignage. [ 156 ] Roy-Blanchette réfère au fait que l’argent qu’il a avancé pour la demanderesse pour mettre en état son immeuble et les honoraires extrajudiciaires inutiles qu’il a dépensés aurait pu être réinvesti dans le commerce. Il n’explique pas en quoi cela aurait permis à la défenderesse de réaliser des bénéfices plus rapidement, ni le montant des bénéfices. [ 157 ] Il ne donne aucune explication sur les états des résultats financiers qu’il produit au soutien de la réclamation.

Or, les états des résultats prévisionnels et finaux pour l’exercice financier s’étant terminé le 30 novembre 2011 montrent que les dépenses prévues étaient mal évaluées. Roy-Blanchette prévoyait des dépenses de 82 296 $ pour des revenus de 244 080 $.

Les dépenses ont été de 62 250 $ pour des ventes de 122 556 $, alors qu’en vertu du ratio utilisé par Roy-Blanchette pour faire ses prévisions, elles auraient dû être de 41 148 $. [ 158 ] Un rapide calcul permet d’arriver au même constat quant au résultat de l’année 2012 : la défenderesse prévoyait des ventes de 291 600 $ avec des achats de produits de 99 225 $ et les autres dépenses de 155 318 $.

En gardant les mêmes proportions, compte tenu de ventes de 467 845 $, les dépenses pour achats de produits auraient dû être de 159 160 $, au lieu de 162 771 $ et les autres dépenses de 249 174 $ au lieu de 285 357 $. [ 159 ] Sans plus d’explications sur les chiffres présentés, qui ne tiennent pas compte de l’aspect aléatoire de la réussite de tout nouveau commerce, en l’absence de preuve d’expert qui viendrait étayer l’interprétation des résultats, les chiffres seuls ne permettent pas de conclure que la différence des bénéfices de 2012 ou 2013 est due, en tout ou en partie, au retard de six mois dans l’ouverture du café. [ 160 ] Il n’est pas suffisant d’alléguer les résultats projetés et ceux obtenus pour établir une perte.

Il faut amener des éléments de preuve admissibles et convaincants qui rendent plus probable l’existence de la perte alléguée et du lien de causalité entre cette perte et les défauts reprochés à la demanderesse, que son inexistence, comme le veut l’

article 2804 C.c.Q. [55] [ 161 ] Le montant réclamé à

titre de perte de bénéfice n’est donc pas accordé. 4. Achat de sept appareils de chauffage d’appoint [ 162 ] La demanderesse a admis que la défenderesse a acheté sept appareils de chauffage d’appoint pour maintenir une température minimale afin d’être en mesure d’exploiter son commerce durant les mois de novembre et décembre 2011 et début janvier 2012.

Bien que la défenderesse a opéré dans ces conditions pour minimiser les pertes, l’alternative étant de ne pas ouvrir son commerce et de perdre son investissement, le Tribunal tient à préciser qu’il n’est pas d’avis qu’une température entre 11 0 et 14 0 degrés dans un commerce soit une température acceptable. Preuve en est que, selon la déclaration de Roy-Blanchette, qui n’a pas été contredite, les clients devaient garder leur manteau, leur chapeau et leurs gants à l’intérieur du local! [ 163 ] La demanderesse a toutefois refusé d’admettre le montant réclamé à

titre de remboursement des sept appareils parce qu’elle n’a pas vu les factures et les preuves de paiement. Dans le contexte du dossier, et particulièrement compte tenu que la demanderesse était en

défaut de fournir à la défenderesse un local exploitable en novembre et décembre 2011 et début janvier 2012, le Tribunal estime que ce refus d’admettre le montant minime qui est réclamé est déraisonnable. [ 164 ] Il est en fait incompréhensible que la demanderesse n’ait pas elle-même fait l’achat des appareils de chauffage d’appoint. Encore une fois, elle a plutôt compté sur la défenderesse pour financer elle-même la solution à son problème.

Il faut croire qu’elle espérait que la défenderesse soit forcée de fermer son commerce pendant les mois d’hiver pour ensuite lui reprocher de contrevenir à la clause 4 du bail, en n’exploitant pas son commerce de façon dynamique et continue. [ 165 ] La défenderesse a retrouvé la preuve d’achat pour trois appareils de chauffage, au prix réduit de 215,97 $ pour les trois plus les taxes applicables, soit 246,05 $, les appareils étant alors soldés.

Ce document sera suffisant pour condamner la demanderesse à rembourser les sept appareils. [ 166 ] Puisque la défenderesse n’a pas fait la preuve qu’elle a payé les quatre autres appareils à plein prix, le Tribunal lui accorde un montant de 574,16 $ au lieu des 621,93 $ qu’elle réclame. 5.

Frais de constat d’huissier [ 167 ] Compte tenu du contexte particulier du dossier, des sommes en jeu pour la défenderesse, le Tribunal est d’avis qu’elle était justifiée de se préparer à se constituer une preuve de l’abus de droit dont la demanderesse l’a menacée le 6 juillet 2011, alors qu’elle l’a avisée qu’elle l’expulserait du local en en changeant les serrures pour se faire justice à elle-même. [ 168 ] Le Tribunal fait donc droit à la réclamation de 355,36 $ [56] . 6. Les honoraires extrajudiciaires [ 169 ] La règle veut que chaque

partie assume les honoraires professionnels qu’elle verse à son procureur pour faire valoir ses droits devant les tribunaux [57] . Cette règle s’applique lorsque les parties à un litige respectent leur obligation d’agir de bonne foi, en exerçant leurs droits d’ester en justice ou de se défendre dans le respect des règles, afin de sauvegarder les finalités du système juridique de façon à faire triompher le droit et la vérité [58] . [ 170 ] Il peut être fait exception à la règle lorsqu’une

partie est victime d’une procédure abusive, c’est-à-dire d’une faute commise par la

partie adverse à l’occasion d’un recours judiciaire, qui consiste soit en une contestation judiciaire en demande ou en défense de mauvaise foi, en une multiplication de procédures ou en la poursuite inutile et abusive d’un débat judiciaire, la notion d’abus étant ici associée à la mauvaise foi et à la témérité [59] . Dans l’une ou l’autre de ces situations, en vertu des principes de responsabilité civile, la

partie victime peut avoir droit au remboursement des honoraires extrajudiciaires résultant de l’abus de la

partie adverse [60] . [ 171 ] Le seul fait que les prétentions d’une

partie soient rejetées n’implique pas que sa position était abusive, même si l’action n’avait pas d’assise juridique solide [61] . De même, une

partie qui gagne son recours peut avoir abu

[…]