2020 QCCQ 7359, 2020 QCCQ 7359

Desrosiers c. St-Laurent 2020 QCCQ 7359 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile »

N° : 450-32-700973-191 DATE : 28 octobre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VALÉRIE DESROSIERS , domiciliée et résidant au [...], Saint-Denis-de-Brompton (Québec) [...] et DANNY BÉRARD , domicilié et résidant au [...], Saint-Denis-de-Brompton (Québec) [...] Demandeurs c.

GÉRARD ST-LAURENT , domicilié et résidant au [...], Saint-Denis-de-Brompton (Québec) [...] et DEBRA STALKER , domiciliée et résidant au [...], Saint-Denis-de-Brompton (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs 13 368,08 $ [1] représentant leur quote-part, incluant des intérêts, pour les travaux sur le chemin privé qu’ils utilisent pour se rendre à chacun de leur immeuble. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation.

Ils invoquent qu’ils ont accepté de partager les coûts de réparation et d’amélioration du chemin privé appartenant aux demandeurs, et ce, afin d’obtenir un droit de passage formel pour les immeubles sis aux [adresse 1] ([l’adresse 1]) et [adresse 2] ([l’adresse 2]) chemin A à Saint-Denis-de-Brompton, et obtenir, en plus, un droit de construire de la municipalité pour [l’ adresse 2]. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 3.1.

Les demandeurs ont-ils omis de respecter leur engagement d’octroyer un droit de passage à la défenderesse pour [l’adresse 1] et au défendeur pour [l’adresse 2], les justifiant de ne pas payer leur part des travaux de réfection du chemin privé? 3.2. Pour [l’adresse 2] appartenant au défendeur, l’acceptation de partage des coûts est-elle également liée à l’obtention d’un droit de construire accepté par la municipalité? LE CONTEXTE [ 4 ] Le 25 septembre 2014, le défendeur a acquis un terrain, soit [l’adresse 2], sur lequel est située une remise [2] .

À l’acte notarié, le vendeur déclare que l’immeuble ne bénéficie pas « d’accès à un chemin public et ne bénéficie pas de droit de passage sur aucun autre lot. En conséquence, le lot est enclavé » [3] . Le défendeur, l'acheteur au contrat, déclare pour sa part qu’il est « informé que le lot est enclavé et accepte le tout tel quel, à la complète exonération du vendeur » [4] . [ 5 ] Le 31 août 2016, la défenderesse, qui est la conjointe du défendeur, acquiert un immeuble avec bâtisse, soit [l’adresse 1] [5] .

À l’acte notarié, le vendeur déclare que « l’Immeuble n’a pas d’accès à un chemin public et ne bénéficie pas de droit de passage sur aucun autre lot. En conséquence, le lot est enclavé » [6] .

La défenderesse, l'acheteuse au contrat, déclare qu’elle a été informée « que le lot est enclavé et accepte le tout tel quel, à la complète exonération du vendeur » [7] . [ 6 ] Le 10 avril 2018, les demandeurs font l’acquisition d’un terrain, sans bâtisse, sur le chemin Piquette à Saint-Denis-de- Brompton [8] , comprenant le chemin privé qui donne accès aux adresses [adresse 3], [adresse 1] et [adresse 2] [9] . [ 7 ] Le 19 août 2018, les demandeurs conviennent avec les propriétaires [de l’adresse 3] et le défendeur, propriétaire [de l’adresse 2], qui représente également la défenderesse, propriétaire [de l’adresse 1], de procéder à la réfection du chemin Piquette, chemin privé, propriété des demandeurs afin de pouvoir y circuler convenablement en toutes saisons [10] .

Les demandeurs obtiennent, auprès

d’entrepreneurs, trois soumissions pour les travaux. Le défendeur, propriétaire [de l’adresse 2], propose une méthode de répartition des coûts en fonction de la distance d’utilisation. [ 8 ] Le 22 septembre 2018, les mêmes parties se rencontrent et choisissent l’entrepreneur qui exécutera les travaux dès l’automne 2018 [11] . Ils acceptent également la méthode de répartition des montants à payer selon la méthode proposée et indiquée sur un tableau. [ 9 ] Les travaux débutent le 28 novembre 2018.

L’entrepreneur rédige des factures séparées en fonction des répartitions convenues entre tous les propriétaires. [ 10 ] Le 14 décembre 2018, la demanderesse envoie au défendeur la facture des défendeurs par message texte [12] . [ 11 ] Le 16 décembre 2018, les défendeurs informent les demandeurs qu’ils payeront uniquement lorsqu’ils auront obtenu un écrit sur le droit de passage.

Ils offrent de payer les coûts du notaire pour l’obtention d’une servitude notariée. [ 12 ] Le 19 décembre 2018, les demandeurs et les propriétaires du [adresse 3] payent leur part des travaux. [ 13 ] Les défendeurs transmettent à la demanderesse par courriel, le 9 janvier 2019 [13] , un projet de servitude notarié [14] . [ 14 ] Le 19 janvier 2019, lors d'une rencontre entre tous les propriétaires utilisant le chemin, les demandeurs remettent en main propre une mise en demeure aux défendeurs les enjoignant de payer la facture de l’entrepreneur représentant, pour [l’adresse 1] et [l’adresse 2], leur part des travaux de réfection du chemin privé, soit 10 957,90 $ [15] . [ 15 ] Afin d’éviter l’enregistrement d’une hypothèque légale sur leur immeuble, le 25 janvier 2019, les demandeurs payent 10 957,90 $ à l’entrepreneur [16] , soit le montant de la facture n o 2018-9116 au nom du défendeur [17] , correspondant à la quote-part des défendeurs pour la réfection du chemin pour [l’adresse 1] et [l’adresse 2].

ANALYSE ET MOTIFS [ 16 ] L’

article 1378 du Code civil du Québec définit le contrat comme un accord de volonté par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers un ou plusieurs autres à exécuter une prestation. Aucune formalité n’est exigée pour la formation du contrat, sauf si la loi ou les parties l’imposent [18] . L’obtention d’un droit de passage formel [ 17 ] Les défendeurs admettent qu’ils ont accepté de payer leur part des travaux pour la réfection du chemin. Ils refusent de payer leur part en reprochant aux demandeurs de ne pas avoir respecté leur

partie de l’entente, soit de leur accorder un droit de passage formel pour [l’adresse 1] et [l’adresse 2]. [ 18 ] Selon l’

article 1591 du Code civil du Québec , lorsque les obligations résultant d’un contrat synallagmatique sont exigibles et que l’une des parties n’exécute pas substantiellement la sienne ou n’offre pas de l’exécuter, l’autre

partie peut, dans la mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative, à moins qu’il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu’elle soit tenue d’exécuter la première. [ 19 ] Les demandeurs nient que les défendeurs aient requis l’obtention d’un droit de passage formel lors de l’acceptation du partage du coût des travaux.

Ils auraient fait cette demande lors de la réception de la facture, qu’ils ont alors refusé de payer en décembre 2018. [ 20 ] Selon les témoignages des demandeurs, corroborés par les témoignages des propriétaires du [adresse 3], le défendeur n’a pas demandé ni discuté d’un droit de passage formel lors des deux rencontres tenues le 19 août et le 22 septembre 2018.

Les parties ont plutôt convenu, lors de ces réunions, qu’une entente sur les conditions d’utilisation du chemin, par exemple pour le stationnement, les poubelles et la répartition des frais futurs, sera faite dans un deuxième temps. [ 21 ] Les propriétaires [d el’adresse 3], [de l’adresse 1] et [de l’adresse 2] ont rencontré les demandeurs le 19 janvier 2019. Ils ont accepté que la réunion soit enregistrée. Il appert de l’enregistrement [19] qu’il y a bien eu accord sur le partage des frais [20] .

L’annonce de l’exigence des défendeurs d’obtenir une servitude notariée a été requise à la réception de la facture le 14 décembre 2018 [21] . [ 22 ] Selon les contrats notariés des défendeurs, lors de l’acquisition, leurs immeubles n’ont pas d’accès à un chemin public et sont enclavés [22] . L’

article 997 du Code civil du Québec édicte que le propriétaire dont le fonds est enclavé peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de son voisin qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. [ 23 ] Les demandeurs ont reconnu à l'audience que les défendeurs ont un droit de passage sur le chemin et qu'ils en font usage.

Les défendeurs confirment qu’ils l’utilisent effectivement sans entrave. [ 24 ] Le Tribunal conclut que la preuve ne démontre pas que le consentement des défendeurs à payer leur part des travaux était lié à l’obtention d’un droit de passage formel pour les lots [...] et [...]. [ 25 ] La défenderesse, propriétaire [de l’adresse 1], n’était pas présente aux rencontres du 19 août et du 22 septembre 2018 pour l’acceptation des travaux et la répartition des coûts entre les propriétaires.

Toutefois, elle admet que le défendeur avait le mandat de la représenter à ces réunions [23] . [ 26 ] À l’audience, elle soulève qu’elle n’a pas personnellement reçu la demande de paiement de la demanderesse. Une seule facture est émise au nom du défendeur pour [l’adresse 1] et [l’adresse 2]. En donnant un mandat au défendeur, la défenderesse lui a donné le

pouvoir de la représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique avec un tiers [24] . [ 27 ] Elle n’a jamais informé les demandeurs de son intention de révoquer le mandat. Selon l’

article 2181 du Code civil du Québec , si l’avis n’est donné qu’au mandataire, la révocation ne peut affecter les tiers qui, dans l’ignorance de cette révocation, traitent avec lui. [ 28 ] Elle est donc tenue également de payer la facture reçue par le défendeur.

L’obtention d’un droit de construire sur [l’adresse 2] [ 29 ] Le défendeur invoque également que les travaux devaient répondre aux exigences de la municipalité pour qu’il puisse obtenir un droit de construire pour le lot [...] qui lui appartient. [ 30 ] La preuve ne démontre pas que l’acceptation du paiement des travaux, qui est survenue lors des rencontres du 19 août et du 22 septembre 2018, était liée à l’obtention d’un droit de construire par la municipalité. [ 31 ] Quoi qu’il en soit, selon la municipalité, le défendeur pourrait obtenir un permis de construction.

Le 30 mai 2018, le défendeur reçoit des informations de la municipalité sur la régularisation du chemin Piquette. Trois options sont comparées : 1 o le statu quo, soit le maintien du chemin privé, sans servitude; 2 o la servitude de passage réelle et perpétuelle avec fermeture du chemin privé; 3 o la servitude de passage réelle et perpétuelle avec maintien du chemin privé [25] . [ 32 ] Le 18 janvier 2019, la municipalité confirme au défendeur que [l’adresse 2] n’obtient pas le frontage minimal requis de 10,68 mètres sur le chemin Piquette pour être construit.

Cependant, elle indique, croquis à l’appui, qu’il pourrait obtenir un permis de construction en bonne et due forme pour son terrain en déposant un nouveau lotissement qui conserverait au minimum 45,7 mètres de frontage sur le chemin Bouffard [26] . [ 33 ] Le Tribunal conclut que la preuve ne démontre pas que le paiement de la part des travaux, pour [l’adresse 2], était lié à l’obtention d’un droit de construire et que la preuve ne démontre pas non plus que la municipalité ait refusé au défendeur un permis pour la construction sur son lot. [ 34 ] En conséquence, les demandeurs ont prouvé le bien-fondé de leur demande pour les travaux exécutés au montant révisé de 9 876,01 $ [27] . [ 35 ] Les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de payer une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal [28] , soit 5 % par an [29] , à compter de la mise en demeure.

Dans le présent dossier, les défendeurs ont reçu la mise en demeure en main propre le 19 janvier 2019 [30] . [ 36 ] Habituellement, les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal en décide autrement [31] . Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de déroger à la règle usuelle. [ 37 ] Selon l’article 343 du Code de procédure civile , les frais de justice portent intérêt au taux légal à compter du jour du jugement qui les accorde et sont payables à la

partie à laquelle ils sont accordés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 39 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 9 876,01 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 19 janvier 2019, soit la date de réception de la mise en demeure, ainsi que les frais de justice de 205 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Dates d’audience : 28 janvier et 8 septembre 2020