2012 QCCA 521, 2012 QCCA 521

9090-2107 Québec inc. c. Messier 2012 QCCA 521 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021938-113 500-09-021939-111 (500-17-014326-030) DATE : 19 MARS 2012 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. N o : 5 00-09-021938-113 9090-2107 QUÉBEC INC. APPELANTE / Intervenante c. YVES MESSIER INTIMÉ / Demandeur et LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LA SEIGNEURIE CHANTECLER MIS EN CAUSE / Défendeur et 9068-3004 QUÉBEC INC. et HÔTEL LE CHANTECLER, S.E.C., en reprise d'instance pour Hôtel Le Chantecler (1988) inc.

MISES EN CAUSE / Intervenantes et CLAUDE POMINVILLE ET AL et NORMAND SAINT-AMOUR MIS EN CAUSE / Mis en cause N o : 500-09-021939-111 9068-3004 QUÉBEC INC. et HÔTEL LE CHANTECLER, S.E.C., en reprise d'instance pour Hôtel le Chantecler (1988) inc. APPELANTES / Intervenantes c. YVES MESSIER INTIMÉ / Demandeur et LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LA SEIGNEURIE CHANTECLER MIS EN CAUSE / Défendeur

et 9090-2107 QUÉBEC INC. MISE EN CAUSE / Intervenante et CLAUDE POMINVILLE ET AL et NORMAND SAINT-AMOUR MIS EN CAUSE / Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 3 août 2011 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Claudette Picard), ayant accueilli la requête de l'intimé en révocation d'aveux; [ 2 ] Pour les motifs du juge Pelletier, auxquels souscrivent les juges Morin et Wagner, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE les appels avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure; [ 5 ] REJETTE la requête du demandeur. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A.

BENOÎT MORIN, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. Me Yves Joli-Coeur Me Luc Huppé De Grandpré, Joli-Coeur Pour 9090-2107 Québec inc. Me Pierre Sébastien Me Luc Lachance Astell, Lachance, Down, Du Sablon Pour Yves Messier Me André Gauthier Cain Lamarre Casgrain Wells Pour le Syndicat des copropriétaires de la copropriété La Seigneurie Chantecler Me Claude-Armand Sheppard Me Martin Côté Robinson, Sheppard, Shapiro Pour 9068-3004 Québec inc. et Hôtel le Chantecler s.e.c. Me René Brabant Pour Claude Pominville et al et Normand Saint-Amour Date d’audience : 10 février 2012

MOTIFS DU JUGE PELLETIER [ 6 ] Au mois d'août 2011, la Cour supérieure a autorisé la révocation d'admissions faites en 2005 par l'ancien avocat de l'intimé, M. Messier. Les appelantes se pourvoient après avoir obtenu l'autorisation d'un juge de la Cour. Voici, brossée à larges traits, la toile de fond de l'affaire. [ 7 ] Un litige oppose des propriétaires de fractions d'une copropriété divise créée à la fin des années 80. La répartition des droits de vote est au cœur de leur différend. [ 8 ] Détenteur d'un mandat consenti par un certain nombre de propriétaires de fractions résidentielles, M.

Messier dépose une requête introductive d'instance dans le cours de l'année 2003. Il y recherche l'annulation de certaines décisions prises par le syndicat des copropriétaires, de même que le prononcé de conclusions déclaratoires. [ 9 ] Le statut de promoteur du déclarant à la date de l'enregistrement de la déclaration de copropriété en octobre 1988 paraît, à première vue, revêtir une grande importance au regard des conclusions susceptibles d'être retenues au fond. Selon M. Messier et ses avocats, il conditionnerait l'application au cas à l'étude des articles 1092 et 1093 C.c.Q . En voici le texte : 1092.

Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60% de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre est réduit à 25% par la suite. 1093.

Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. [ 10 ] De la mise en œuvre de ces règles découlerait l'illégalité de plusieurs décisions prises par le syndicat grâce à l'appui de propriétaires de fractions qui, en réalité, n'auraient pas possédé les droits de vote qu'ils ont fait valoir. [ 11 ] Voici cependant que, lors d'une conférence préparatoire tenue au mois de juin 2005 devant M. le juge Maurice Lagacé de la Cour supérieure, Me Saint-Amour, alors avocat de M.

Messier, accepte que soient consignées au procès-verbal les admissions suivantes : - Hôtel Le Chanteclerc (1985) inc. n'était plus propriétaire de plus de la moitié de l'ensemble des fractions de la copropriété au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété le 12 octobre 1988. - La pièce IQ-4, laquelle contient un tableau récapitulatif de diverses données factuelles concernant les propriétaires initiaux des fractions de copropriété. [ 12 ] Ce sont là les admissions dont Mme la juge Picard de la Cour supérieure a autorisé la révocation au motif d'erreur évidente.

Elle écrit à ce sujet : [21] Cet aveu, fait de bonne foi, qui, selon les procureurs actuels de Messier, réduit à néant le recours judiciaire intenté par Messier ne peut avoir été fait par Me St-Amour que par erreur. [ 13 ] Avec beaucoup d'égards, j'estime qu'il y a lieu d'intervenir. [ 14 ] L'

article 2852 C.c.Q dispose que : L'aveu fait par une

partie au litige, ou par un mandataire autorisé à cette fin, fait preuve contre elle, s'il est fait au cours de l'instance où il est invoqué. Il ne peut être révoqué, à moins qu'on ne prouve qu'il a été la suite d'une erreur de fait. La force probante de tout autre aveu est laissée à l'appréciation du tribunal. [ 15 ] M. Messier n'a jamais désavoué Me St-Amour, et cela se comprend. Le dossier révèle en effet que les admissions en cause ont fait l'objet d'une analyse préalable à laquelle Me Saint-Amour s'est livré en compagnie de M. Messier lui-même.

Ceci revient à dire que l'erreur, si elle existe, n'est pas le seul fait de l'avocat; M. Messier l'aurait aussi commise. Je note de plus que, en mai 2011, un des nouveaux avocats de M. Messier, Me Lachance, a confirmé l'existence de ces admissions dans une déclaration sous serment sans toutefois les dénoncer de quelque manière que ce soit. [ 16 ] Ni M. Messier, ni Me Saint-Amour, ni Me Lachance ne se sont fait entendre au soutien de la requête en révocation. Tous trois assistaient pourtant à l'audience devant Mme la juge Picard.

De plus, rien au dossier ne permet de déterminer en quoi consiste l'erreur de fait que chacune de ces personnes aurait commise. On ne nous éclaire pas davantage sur les faits qui seraient à l'origine de leur méprise. [ 17 ] Les nouveaux avocats de M. Messier nous révèlent lors de leur plaidoirie en appel que, par ministère d'avocat, en l'occurrence Me Brabant, Me St-Amour a soutenu vigoureusement devant Mme la juge Picard ne pas avoir commis d'erreur. Voilà un élément additionnel de nature à affaiblir la thèse de l'évidence de l'erreur.

Ils avancent par ailleurs que la preuve de cette évidence se retrouverait dans le contenu des actes de vente publiés postérieurement à la déclaration de copropriété. Ils nous renvoient plus particulièrement à la clause suivante : Possession

Au moyen des présentes, l'acquéreur sera le propriétaire absolu dudit immeuble, avec droit à la possession à compter des présentes et occupation à compter du quatre (4) novembre mil neuf cent quatre-vingt-sept (1987). [ 18 ] De ce texte, ils tirent l'argument que les personnes ayant occupé des fractions avant la publication en 1988 de la déclaration de copropriété ne jouissaient pas alors de la qualité de propriétaire. Selon eux, en application de l'

article 1093 C.c.Q. , le déclarant et ses ayants cause devraient être considérés comme promoteurs et n'auraient pu détenir plus de droits de vote que ne le permet l'

article 1092 C.c.Q. [ 19 ] Le moyen ne me convainc pas. [ 20 ] Dans les circonstances de l'espèce et suivant le poids des probabilités, une importante trame factuelle peut influer sur les conclusions à être tirées quant à la qualification du statut juridique des personnes qui se sont portées à l'origine acquéreurs des fractions résidentielles. La question en jeu est complexe et la thèse de l'intimé Messier repose, tout au moins en partie, sur la portée rétroactive qu'il attribue aux articles 1092 et 1093 C.c.Q. en application de l'article 53 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil [1] . Cette thèse, on le comprendra aisément, est contestée et, sans exprimer quelque avis sur la question, j'estime que sa justesse ne s'impose pas d'emblée à l'esprit. [ 21 ] Voilà donc pourquoi le texte de la clause intitulée « possession » dans les actes de vente n'emporte pas nécessairement les conséquences juridiques que lui prêtent les nouveaux avocats de M. Messier. Je ne vois donc pas comment la présence de cette clause saurait rendre ici évidente l'erreur qu'auraient commise Me Saint-Amour et M.

Messier lui-même. [ 22 ] En somme, comme le plaident les parties appelantes, la preuve de l'erreur est déficiente, voire inexistante. La laconique déclaration sous serment accompagnant la requête en révocation, dont aucune des allégations ne précise la nature de la méprise qu'on invoque, ne permet pas de satisfaire l'exigence prescrite par l'

article 2852 C.c.Q. [ 23 ] M. Messier plaide enfin que la Cour devrait décliner compétence au motif que le juge ayant octroyé l'autorisation aurait à tort tenu le jugement entrepris comme en étant un visé par l'article 29 C.p.c. Il s'autorise à ce sujet du principe selon lequel un juge unique ne peut conférer à la Cour une compétence qu'elle ne possède pas par ailleurs. [ 24 ] Je le concède sans peine, plusieurs arrêts de la Cour reconnaissent l'existence de ce principe [2] .

J'estime toutefois que le cas à l'étude ne se prête pas à son application parce que, contrairement aux prétentions de l'intimé, le juge ayant autorisé le pourvoi a conclu avec raison au respect des exigences de l'article 29 C.p.c. [ 25 ] Dans les circonstances de l'espèce, le jugement entrepris a notamment pour effet de retarder inutilement l'instruction du procès.

De nombreux interrogatoires hors-de-cour devraient être repris pour couvrir les sujets spécifiquement exclus dans le contrat judiciaire décrit au procès-verbal de la conférence préparatoire du mois de juin 2005. [ 26 ] Je note en terminant que la juge de première instance a invoqué l'équité pour justifier sa décision d'autoriser la révocation des aveux.

Elle écrit : [30] Il serait injuste que la cause ne soit pas entendue au fond et qu'un juge ne tranche pas, notamment, la question si l'Hôtel Le Chantecler (1985) inc. était ou n'était pas propriétaire de plus de la moitié de l'ensemble des fractions de la copropriété au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété le 12 octobre 1988 et promoteur ou non au sens de l'

article 1093 C.c.Q. [ 27 ] En tout respect, je ne partage pas cet avis. [ 28 ] À l'audience, on nous informe que des propriétaires de fractions sont décédés depuis la tenue de la conférence préparatoire de 2005. Ainsi, ce n'est pas sans une certaine couleur de justesse que les avocats des parties appelantes plaident le préjudice que subiraient leurs clientes du fait de la révocation des aveux. Des éléments de preuve sont devenus indisponibles.

De surcroît, l'écoulement du temps est de nature à rendre aléatoire le témoignage des acquéreurs de première génération qui, en 2012 ou 2013, devraient témoigner sur des faits remontant à 1987 et 1988. Enfin, la révocation de ces aveux est de nature à rendre nécessaire une preuve longue et coûteuse. Les propriétaires qui ne font pas

partie du groupe ayant mandaté M. Messier auraient ainsi à supporter les coûts associés à la tenue de cette longue enquête. [ 29 ] En résumé et contrairement à l'affirmation de la juge de première instance, je ne pense pas que l'équité puisse nettement favoriser la révocation des aveux. [ 30 ] Pour ces motifs, je propose d'accueillir les appels avec dépens et de rejeter avec dépens la requête de l'intimé. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. [1]

Loi sur l'application de la réforme du Code civil , L.Q. 1992, c. 57, art. 53.