2022 QCCQ 8954, 2022 QCCQ 8954

Volma c. Manassé 2022 QCCQ 8954 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-266770-216 DATE : 23 novembre 2022 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ PAUL JAMPS VOLMA Demandeur et défendeur reconventionnel c.

JACQUES-WILDA MANASSÉ et CHRISTELLE ABIGAIL SAURAY Défenderesses et demanderesses reconventionnelles _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige qui oppose les parties découle d’une entente conclue en juillet 2017. Elle concerne le transfert projeté à M. Paul Jamps Volma d’un immeuble appartenant à Mme Jacques-Wilda Manassé et à Mme Christelle Abigail Sauray. Ce transfert de propriété ne s’est pas produit.

Il ne peut plus avoir lieu en raison des procédures de vente sous contrôle de justice menées à terme par le créancier hypothécaire. Par leurs demandes respectives, les parties se réclament mutuellement des dépenses qu’elles ont encourues à l’égard de l’immeuble, ainsi qu’une indemnisation pour troubles et inconvénients. CONTEXTE [ 2 ] Par acte notarié du 18 mai 2016, Mme Manassé et Mme Sauray – deux amies d’enfance – acquièrent de Kraft Auto (2008) inc., représentée par M. Mirabeau Faustin, un immeuble situé rue A à Mascouche. Le prix d’achat de 300 000 $ est en grande

partie financé par un emprunt auprès de la Banque Nationale du Canada. [ 3 ] Bien que Mme Manassé et Mme Sauray apparaissent comme les propriétaires en

titre de cet immeuble, l’acquisition est en fait réalisée pour le bénéfice de leurs époux respectifs. Ceux-ci ont aussi formé le projet d’acquérir, avec M. Joner Bence, le garage appartenant à M. Faustin, situé à proximité de l’immeuble. En attendant que cette seconde acquisition puisse se réaliser, M. Bence habite la maison se trouvant sur l’immeuble acquis par Mme Manassé et Mme Sauray. Il a convenu avec celles-ci qu’il acquitterait les paiements de l’emprunt hypothécaire afférent au financement de l’achat. [ 4 ] Pour des raisons propres à M. Faustin, il appert que la vente du garage s’avère impossible.

Après quelques mois d’occupation de l’immeuble acquis par Mme Manassé et Mme Sauray, M. Bence n’est plus en mesure d’acquitter les paiements hypothécaires. C’est dans ce contexte que, par l’intermédiaire de M. Faustin, Mme Manassé et Mme Sauray sont mises en contact avec M. Volma. Celui-ci est à la recherche d’un immeuble à revenu qu’il pourrait acquérir. Le 31 juillet 2017, une entente sous seing privé intervient entre M. Volma, Mme Manassé et Mme Sauray. L’objectif de cette entente est de planifier le transfert de l’immeuble à M. Volma dans un avenir proche. Le texte intégral de cette entente est reproduit en

annexe au présent jugement. [ 5 ] Établie pour une durée de douze mois, soit du 31 juillet 2017 au 31 juillet 2018, l’entente définit les droits et les obligations respectifs des parties à propos de l’immeuble pendant cette période. Elle met notamment à la charge de M. Volma les paiements hypothécaires et les taxes à compter de l’entente, mais non les dettes et les passifs antérieurs. L’entente lui donne entre autres le pouvoir de louer l’immeuble. Elle contient aussi certaines représentations de la part de Mme Manassé et de Mme Sauray, dont le fait qu’aucune dette ne grève l’immeuble.

[ 6 ] M. Volma prend possession de l’immeuble à compter de cette entente et acquitte dès lors les paiements hypothécaires mensuels de 1 743,30 $. Dès la fin août 2017, il commence des travaux de réfection, sans en informer Mme Manassé et Mme Sauray, ayant en vue de louer ensuite l’immeuble. Un premier bail, conclu le 1 er décembre 2017 au nom de Mme Manassé et de Mme Sauray, n’aura pas de suite. Le 2 février 2018, agissant encore au nom de Mme Manassé et de Mme Sauray, M. Volma loue l’immeuble à Mme Nadine Derezil à compter du 1 er juillet 2018. Bien que le bail soit conclu par M.

Volma au nom des propriétaires, celles-ci n’en sont pas informées. [ 7 ] L’entente entre les parties est mise à rude épreuve à compter du printemps 2018. M. Volma trouve dans la boîte aux lettres de l’immeuble une lettre du 2 mars de la Commission scolaire des Affluents, adressée à Mme Manassé et à Mme Sauray. Cette lettre fait état d’arrérages de taxes scolaires, pour les années 2016 et 2017, au montant de 1 376,57 $. Au moyen d’un dernier avis, la Commission scolaire annonce des mesures de recouvrement si le défaut de paiement persiste. [ 8 ] M.

Volma prend alors conscience que, malgré les représentations expresses contenues dans l’entente du 31 juillet 2017, il existe un passif sur l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Il considère donc Mme Manassé et Mme Sauray en défaut de respecter leurs obligations aux termes de cette entente. Lorsqu’il les contacte pour obtenir des explications, elles nient l’existence de taxes impayées. Mme Manassé l’informe néanmoins qu’elle entrera en communication avec la Commission scolaire pour éclaircir la situation. Toutefois, elle accouche deux jours après sa conversation avec M.

Volma, sans avoir effectué cette démarche, et ne redevient disponible qu’à la fin avril. Étant sans nouvelle de sa part, M. Volma acquitte le montant réclamé par la Commission scolaire. À partir d’avril 2018, il cesse d’acquitter les paiements hypothécaires auprès de la Banque Nationale du Canada. [ 9 ] À une date qui n’est pas précisée, M. Volma contacte un notaire en vue de l’acquisition projetée. Il comprend de ses discussions avec ce notaire que le dossier n’est pas en ordre en raison de montants impayés sur l’immeuble.

Il tente de trouver une solution à cette situation avec Mme Manassé et Mme Sauray, mais en vain. En effet, les parties se rejettent mutuellement la responsabilité d’acquitter les montants en souffrance qui grèvent l’immeuble. [ 10 ]

Malgré qu’il considère Mme Manassé et Mme Sauray en défaut de leurs obligations, M. Volma leur présente une offre d’achat formelle le 8 juin 2018. Le prix offert est de 300 000 $, dont une portion de 280 000 $ serait financée par un emprunt hypothécaire. Selon les termes de cette offre, le transfert de propriété devrait avoir lieu au plus tard le 30 août 2018, soit avant l’expiration du délai convenu l’année précédente. Cette offre est acceptée le 11 juin suivant. Il appert cependant que M.

Volma n’est pas en mesure d’obtenir le financement nécessaire pour cet achat, de sorte que son offre d’achat n’a pas de suite. [ 11 ] Conclu pour une durée de douze mois, le bail entre M. Volma et Mme Derezil prend effet le 1 er juillet 2018. Le loyer mensuel est établi à 1 150 $. Étant donné qu’une

partie de l’immeuble est inhabitable, M. Volma ne perçoit toutefois de sa locataire que 700 $ par mois, en attendant la fin des travaux qui permettront à celle-ci d’avoir accès à l’ensemble de la propriété. [ 12 ] En juillet 2018, M. Volma consulte un avocat, Me Haziel Brice Samba. Celui-ci cherche à trouver une solution au différend entre les parties, afin d’éviter que la Banque Nationale du Canada n’exerce ses droits hypothécaires sur l’immeuble. Le 18 juillet 2018, Mme Manassé et Mme Sauray signent un document par lequel elles donnent mandat à M.

Samba de les représenter auprès de la Banque à propos des arrérages pour les mois de mai, juin et juillet 2018 [1] : Autorisation de représentation Nous soussignons Manassé Jacques-Wilda domiciliées aux [adresse] et Sauray Christelle Abigail domiciliée aux [adresse] donnant mandat a maître Samba Brice Haziel dont le bureau est situé au [adresse] de nous représenter dans les négociations avec la Banque Nationale du Canada concernant la dette de 8201.59 $ au

titre des arriérés de l’hypothèque de la maison située au [adresse]. Ce document va servir et valoir ce que de droit Fait à Montréal le 18/07/2018 [Signatures] [ 13 ] À la suite des démarches de Me Samba auprès de la Banque, M. Volma apprend que les droits de mutation découlant de l’achat

de l’immeuble en 2016 par Mme Manassé et Mme Sauray n’auraient pas été payés par celles-ci, mais par la Banque. Lorsqu’il additionne le montant de ces droits à celui des taxes scolaires qu’il a acquittées à la suite de la lettre du 2 mars 2018 de la Commission scolaire, il constate qu’un passif de plusieurs milliers de dollars existait sur l’immeuble au moment de la signature de l’entente du 31 juillet 2017, en dépit des représentations contraires de la part de Mme Manassé et de Mme Sauray. Au cours de son témoignage, Mme Manassé explique que c’est M.

Bence qui devait acquitter les droits de mutation découlant de l’achat de 2016 et qu’il lui avait confirmé les avoir payés. [ 14 ] À la fin août 2018, en se rendant à l’immeuble, Mme Manassé se rend compte qu’il est occupé par Mme Derezil. Ignorant l’existence du bail conclu par M. Volma, elle fait appel aux autorités policières. Au cours des échanges intervenus à cette occasion, Mme Derezil exhibe son bail à Mme Manassé. Celle-ci peut alors constater que la durée de ce bail excède la durée de l’entente conclue avec M.

Volma le 31 juillet 2017. [ 15 ] Le 29 août 2018, la Banque Nationale du Canada fait signifier par huissier à Mme Manassé et à Mme Sauray un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice.

Ce préavis dénonce les défauts suivants : de n’avoir effectué, depuis le 15 avril 2018, aucun versement mensuel au montant de 1 362,25 $; de n’avoir effectué, depuis le 15 avril 2015, aucun versement mensuel de 343,33 $ pour réserve de taxes futures; de ne pas avoir remboursé au créancier la somme de 3 400,69 $ payée par celui-ci pour acquitter les taxes sur l’immeuble; de n’avoir pas payé les taxes scolaires dont le montant est de 10,86 $ au 27 août 2018.

Le préavis précise aussi qu’au 23 août 2018, le solde du prêt hypothécaire s’établit à 289 714,58 $. [ 16 ] La Banque Nationale du Canada exprime aussi sa position dans le cadre d’une lettre du 14 septembre 2018 adressée à Me Samba par Me Louis Morency, avocat : Cher Confrère, Pour faire suite aux derniers échanges, nous croyons opportun d’apporter les précisions qui suivent.

Ainsi, selon les informations qui nous ont été transmises, suite à l’achat de la propriété par vos clients, en mai 2016, ceux-ci n’avaient pas les sommes nécessaires pour acquitter les droits de mutation ni les taxes foncières et scolaires qui se sont accumulées dans les mois qui ont suivi l’acquisition, et ce, malgré les montants qu’ils versaient à même leurs paiements hypothécaires mensuels à

titre de Réserve pour taxes. Devant cette situation, et afin d’éviter un taux d’intérêt de 15% chargé par la ville de Mascouche et même un avis de vente pour défaut de paiement des taxes foncières, en mars 2017, notre cliente a versé une somme de 5 670,48 $ en paiement des droits de mutation et taxes foncières impayées à ce moment. Suite à ce paiement, la Réserve pour taxes de vos clients est devenue à découvert d’une somme de 3 210,51$.

Comme toute somme due à un créancier, ce découvert a alors porté intérêt et au taux de 2,79% l’an, ce qui était toutefois beaucoup plus avantageux pour vos clients que le taux d’intérêt chargé par la ville de Mascouche. Toutefois, les versements mensuels à la Réserve pour taxes étant insuffisants pour rembourser à la fois le découvert accumulé et les montants en prévision des taxes à venir, en septembre 2017, les parties s’entendent pour majorer les montants à être versés à la Réserve pour taxes de 70,00, soit un versement mensuel de 343,33 $.

Or il semblerait qu’aux environs du mois d’avril 2018, vos clients auraient reçu de la commission scolaire un avis de vente pour taxes impayées au montant de 1 220,00 $. Toutefois, au lieu d’apporter l’avis de vente pour taxes à notre cliente, qui aurait pu décider d’avancer le montant, vos clients ont décidé de payer directement ledit montant auprès de la commission scolaire. Par la suite, vos clients auraient demandé à la nôtre de les rembourser de ladite somme de 1 220,00 $ alors que le compte de Réserve pour taxes était toujours à découvert de plusieurs milliers de dollars.

Cependant, vous devez comprendre qu’un compte Réserve pour taxes n’est pas une marge de crédit et que si une banque peut décider de payer par subrogation une créance qui lui est prioritaire, elle ne peut rembourser un montant qui a été payé directement par le propriétaire d’un immeuble, lequel est, après tout, le débiteur direct de ce montant. Il semble alors que suite au refus de notre cliente d’acquiescer à la demande des vôtres, ceux-ci auraient décidé de cesser leurs paiements mensuels.

Au surplus, et malgré la décision non fondée de vos clients, notre cliente a effectué, le 31 mai 2018, le paiement des taxes foncières au montant de 783,65 $ ainsi que le paiement, au 20 août dernier, d’une somme de 613,99 $ à

titre de taxes foncières, si bien qu’au 23 août, le découvert au compte Réserve pour taxes s’élevait à 3 401,47 $. Considérant que vos clients sont en défaut d’effectuer leurs versements mensuels depuis avril 2018, notre cliente était donc justifiée de procéder à l’envoi d’un préavis de vente sous contrôle de justice. Vos clients ont évidemment l’opportunité de régulariser leurs défauts et reprendre les versements mensuels. Toutefois, ils devront pour ce faire rembourser intégralement le découvert à la Réserve pour taxes et effectuer les versements qui auraient dû être faits, tant sur le paiement en capital et intérêt qu’à la Réserve pour taxes . Vous trouverez en

annexe le détail desdits versements. Dans l’esprit de bonne foi, nous avons réduit le montant qui devrait être versé à

titre de Réserve pour taxes de 2 059,98 $ à 686,66 $ considérant que vos clients doivent rembourser le total du découvert qui a servi au paiement des taxes jusqu’à ce jour. Tel qu’indiqué précédemment par l’adjointe du soussigné, les sommes ci-avant mentionnées doivent nous parvenir au plus tard le 19 septembre 2018, après quoi, elles devront faire l’objet d’une nouvelle confirmation. Tout paiement devra être effectué à nos bureaux, par chèque certifié ou traite bancaire faits à l’ordre de Prévost Fortin D’Aoust en fidéicommis.

Finalement, la présente vous est adressée sans admission et sous réserve de tous les droits et recours de notre cliente. [ 17 ] Peu après la transmission de cette lettre, soit le 4 octobre 2018, M. Desmangles Rousely signe une offre d’achat concernant l’immeuble. Il a été intéressé à cette acquisition par M. Volma, qui cherche à favoriser la vente de l’immeuble afin de faciliter la résolution du différend découlant de l’entente du 31 juillet 2017. M.

Rousely offre à Mme Manassé et à Mme Sauray d’acquérir l’immeuble pour un prix de 300 000 $, dont une portion de 285 000 $ serait financée par un emprunt hypothécaire. L’offre prévoit que l’acte de vente devrait être signé au plus tard le 8 novembre 2018 [2] . Cette offre est remise à M. Volma, qui se charge de la transmettre à Mme Ménassé et à Mme Sauray. Celles-ci l’acceptent le même jour, au bureau de Me Samba et en présence de M. Volma. [ 18 ] Mme Manassé et Mme Sauray signent aussi une déclaration du vendeur le 4 octobre 2018, vraisemblablement en lien avec l’offre d’achat de M. Rousely.

À la question « Avez-vous effectué des travaux importants depuis que vous avez acquis l’immeuble », elles répondent « oui » et précisent ce qui suit : « rénovations, cuisine, toilette, plomberie, plafond, plancher, rénovation de la pièce arrière (plancher, toilette, porte, plafond et mur) ». Une telle mention fait nécessairement référence aux travaux effectués par M. Volma depuis la signature de leur entente du 31 juillet 2017.

Elle constitue également une reconnaissance de leur part de l’existence de tels travaux. [ 19 ] Afin de payer les montants réclamés par la Banque Nationale du Canada, Mme Manassé et Mme Sauray empruntent une somme de 13 178,15 $ auprès d’Easyfinancial Services inc. La convention de prêt du 27 octobre 2018 stipule un taux de crédit de 47,6480 %. L’emprunt est remboursable sur une période de 48 mois, le premier versement étant échu le 2 novembre 2018.

Le coût total de l’emprunt s’élève ainsi à 31 545,56 $, ce qui inclut, outre le capital, un montant d’intérêt de 11 531,58 $, des primes d’assurance de 5 322,72 $ et d’autres éléments, non spécifiés, pour un montant de 1 513,11 $. [ 20 ] Selon l’état de compte émis par la Banque Nationale du Canada aux fins de la régularisation de l’emprunt hypothécaire, les retards au 21 septembre 2018 s’élevaient à 12 878,78 $.

Cette somme est composée des montants suivants : 8 173,50 $ pour les versements en retard; 51,75 $ pour les intérêts sur versement; 686,66 $ pour la portion taxes; 3 401,47 $ pour la réserve de taxes; et 565,40 $ pour les frais de conservation. À cette somme s’ajoutent des déboursés divers de l’ordre de 362,87 $ (publication du préavis, état certifié des taxes, etc.), pour un total de 13 241,65 $. [ 21 ] Le 1 er novembre 2018, Mme Manassé et Mme Sauray paient une somme de 13 550 $ aux avocats de la Banque Nationale du Canada.

Le même jour, elles révoquent aussi toute autorisation qu’elles auraient donnée à M Volma d’agir en leur nom en ce qui concerne l’immeuble. Cette révocation est rétroactive au 1 er avril 2018. [ 22 ] En janvier 2019, Mme Manassé et Mme Sauray déposent une demande auprès de la Régie du logement pour faire résilier le bail de Mme Derezil. Le 18 avril 2019, la Régie du logement rend une ordonnance intérimaire enjoignant à la locataire de payer auprès des avocats de Mme Manassé et de Mme Sauray, dans un compte en fidéicommis, les loyers de décembre 2018 à avril 2019, ainsi que les loyers subséquents.

[ 23 ] À la suite d’une audition tenue le 26 juillet 2019, la Régie du logement rend le 31 juillet suivant une décision par laquelle elle résilie le bail de Mme Derezil. Elle condamne la locataire à payer à Mme Manassé et à Mme Sauray la somme de 5 000 $ plus intérêts et les frais judiciaires [3] . Ce montant représente les loyers de décembre 2018 et janvier 2019 (M. Volma ayant perçu le loyer jusqu’en novembre 2018), ainsi qu’un solde de 450 $ pour chacun des loyers de février à juillet 2019 (soit la différence entre le montant de 700 $ auquel M. Volma avait consenti et le montant de 1 150 $ stipulé au bail).

Selon le témoignage de Mme Manassé, la locataire n’a pas versé les montants mentionnés dans cette décision. [ 24 ] La preuve ne permet pas de déterminer les suites concrètes données, de part et d’autre, à l’offre d’achat de M. Rousely du 4 octobre 2018. Près d’un an plus tard, soit le 19 juillet 2019, celui-ci adresse une mise en demeure à Mme Manassé et à Mme Sauray. Il les informe qu’il donne instruction à son notaire de prendre les mesures pour la passation du

titre de propriété et les avise qu’elles auront cinq jours pour répondre favorablement à sa demande. Par l’intermédiaire d’une lettre de leur avocate, Mme Manassé et Mme Sauray répondent comme suit à cette mise en demeure, le 30 juillet suivant : Monsieur Desmangles, Nous sommes les procureurs de Mme Jacques Wilda Manasse et de Mme Christelle Abigail Sauray, lesquelles nous ont mandatés afin de vous faire parvenir la présente correspondance à la suite de la réception de votre lettre datée du 19 juillet 2019.

D’ores et déjà, nos clientes ont été très étonnées de recevoir une pareille correspondance d’un parfait inconnu. En effet, nos clientes n’ont aucune connaissance d’avoir eu quelque contact que ce soit avec vous concernant la vente de l’immeuble sis au [adresse], et encore moins d’avoir conclu une offre d’achat le 7 octobre 2018 tel que vous en faites mention dans votre lettre. Toutefois, sachez que nos clientes sont ouvertes à la vente de leur propriété et considérons toute offre sérieuse reçue.

Ainsi, nous vous invitons à faire parvenir à la soussigné votre offre formelle ainsi que la preuve de votre approbation de crédit auprès d’une institution financière vous permettant de compléter la vente le cas échéant. Nous vous invitons également à communiquer avec la soussignée afin de lui fournir vos coordonnées complètes (numéro de téléphone, courriel) puisque votre correspondance ne comportait que votre adresse.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur Desmangles, l’expression de nos sentiments les meilleurs. [ 25 ] Ayant transmis un second préavis de vente sous contrôle de justice en date du 30 mai 2019, la Banque Nationale du Canada intente le 31 juillet 2019 des procédures judiciaires visant à obtenir la vente sous contrôle de justice de l’immeuble [4] .

Par jugement du 11 décembre 2019, rendu en l’absence de contestation de la part de Mme Manassé et de Mme Sauray, la Cour supérieure les condamne solidairement à payer à la Banque la somme de 277 824,10 $, avec intérêt au taux de 2,79 % l’an à compter du 18 mai 2019 sur le solde en capital de 273 394,12 $. Elle leur ordonne aussi de délaisser l’immeuble en faveur de la Banque et ordonne sa vente sous contrôle de justice. L’immeuble est vendu en justice le 14 janvier 2021 pour la somme de 187 850 $. ANALYSE

A) La portée de l’entente du 31 juillet 2017 [ 26 ] L’entente conclue par les parties le 31 juillet 2017 n’est pas rédigée de manière rigoureuse. Elle contient plusieurs redondances. Son texte suscite parfois des interrogations quant à la volonté des parties. La qualification juridique de cette entente pose problème puisqu’elle n’entre pas clairement dans l’une ou l’autre des catégories d’obligations ou de contrats nommés identifiées dans le Code civil du Québec : • il ne s’agit pas d’un contrat de vente [5] , parce que la propriété de l’immeuble n’est pas transférée à M.

Volma, ce transfert constituant plutôt un objectif à atteindre dans un futur proche; • cette entente n’attribue à M. Volma aucun droit réel dans l’immeuble, tel une emphytéose [6] , un usufruit [7] ou un droit réel d’usage [8] ; • il ne s’agit pas d’une promesse de vente avec prise de possession par l’acquéreur [9] , puisqu’aucune des modalités principales de l’achat, dont le prix, n’est déterminée et qu’il y a une date d’expiration à l’entente;

• il ne s’agit pas d’un contrat de louage [10] , puisqu’aucun loyer n’est stipulé; • il ne s’agit pas d’un contrat d’administration du bien d’autrui [11] ou d’un contrat de service [12] , puisqu’il est stipulé que M. Volma agit à son propre bénéfice à l’égard de l’immeuble et non pour le bénéfice des propriétaires; • il ne s’agit pas d’une situation de gestion d’affaires [13] , puisque les opérations de M.

Volma à l’égard de l’immeuble ne résultent pas d’actes spontanés, mais d’une convention avec les propriétaires; • il ne s’agit pas d’une situation d’enrichissement injustifié [14] , puisqu’il existe une justification à l’enrichissement ou à l’appauvrissement des parties, le cas échéant, soit l’entente du 31 juillet 2017. [ 27 ] Cette entente constitue donc un contrat sui generis , dont la portée est déterminée par les règles générales d’interprétation des contrats.

En effet, l’interprétation d’un contrat consiste entre autres à « préciser les droits et les obligations qu’il fait naître, lorsque la volonté des parties s’est mal exprimée » [15] . Ainsi, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés, parfois vagues et parfois imprécis, il y a lieu de rechercher quelle était la commune intention des parties [16] et de tenir compte des circonstances dans lesquelles l’entente a été conclue [17] . L’auteur François Gendron explique ainsi cette règle [18] : Chaque contrat, en effet, a son histoire.

Pour le comprendre, il faut retrouver les raisons que les parties ont eues de le conclure et les objectifs qu’elles poursuivaient. Un contrat répond à une nécessité et s’inscrit dans un ensemble d’événements déterminés. Il baigne dans un contexte et c’est ce contexte qu’il faut expliquer si l’on souhaite aller au fond des choses. (…) la meilleure interprétation résulte des faits qui ont précédé et qui ont suivi le contrat. [ 28 ] Cette entente autorise M. Volma à prendre possession de l’immeuble et à en jouir comme un propriétaire en vue d’un transfert prochain de propriété.

Bien qu’aucun délai ne soit fixé pour effectuer ce transfert de propriété, le fait que l’entente soit conclue pour une période de douze mois, après quoi elle devient nulle et non avenue, donne une indication du délai envisagé par les parties à cette fin. [ 29 ] Pendant cette période de douze mois, Mme Manassé et Mme Sauray demeurent les propriétaires de l’immeuble. L’entente fait toutefois assumer à M. Volma les obligations découlant de ce statut de propriétaire (ex : les taxes municipales et scolaires), ainsi que celles découlant de l’emprunt hypothécaire souscrit par les propriétaires lors de l’achat de 2016.

Ceci étant, M. Volma n’assume pas les obligations échues avant la signature de l’entente : c’est de toute évidence pour cette raison que Mme Manassé et Mme Sauray représentent expressément qu’il n’existe aucune dette, ni aucun passif, rattachés à l’immeuble. [ 30 ] Par rapport aux tiers, tels les autorités municipales et scolaires ainsi que la Banque Nationale du Canada, Mme Manassé et Mme Sauray demeurent toujours les débitrices des obligations grevant l’immeuble, quel que soit le moment de leur échéance. L’entente du 31 juillet 2017 n’entraîne pas la novation de ces obligations [19] .

Rien dans la preuve ne permet de conclure que ces créanciers auraient consenti, par un mécanisme juridique quelconque, à ce que M. Volma soit substitué à Mme Manassé et à Mme Sauray en tant que débiteurs de telles obligations, en tout ou en partie. [ 31 ] En somme, les parties à l’entente du 31 juillet 2017 organisent leurs relations juridiques tout comme si M.

Volma devenait propriétaire de l’immeuble à cette date, en se basant sur l’hypothèse qu’un transfert de propriété aura effectivement lieu en sa faveur ultérieurement. [ 32 ] Il est implicite que ce transfert projeté de l’immeuble constitue la considération essentielle de l’entente. Le fait que Mme Manassé et Mme Sauray se dégagent, dès la signature de l’entente, des obligations financières afférentes à l’immeuble est autrement incompréhensible. En outre, M. Volma n’a aucune raison d’accepter d’assumer de telles obligations s’il ne devient pas sous peu propriétaire de l’immeuble.

En l’absence d’un tel transfert, il n’y a pas de cause aux engagements qu’il prend dans cette entente, ni à l’autorité qu’elle lui confère à l’égard de l’immeuble. [ 33 ] Les parties n’ont pas stipulé dans cette entente ce qu’il advient au cas où le transfert de propriété de l’immeuble à M. Volma n’a pas lieu. L’entente ne précise pas non plus les conséquences du défaut de l’une ou l’autre des parties de respecter ses obligations. Tel est précisément le nœud du litige entre les parties. En raison de cette lacune et du caractère sui generis de leur entente, les parties se

retrouvent dans un état juridique confus. Dans les cas de difficulté non prévue par les parties à un contrat, l’auteur François Gendron dégage la règle suivante [20] : Le tribunal ne saurait en effet prêter aux parties une intention qu’elles n’ont pas eue, ou parfois même qu’elles n’ont pas pu avoir. Néanmoins, il devra juger dans le silence du contrat, comme il le fait dans le silence de la loi, et cela d’autant plus que le contrat est un texte dont les parties attendent toujours des résultats. Pour résoudre la difficulté, le tribunal s’en remettra à ce qui est utile.

Ainsi à défaut de trouver un sens au contrat, il lui en donnera un, en s’inspirant des nécessités sociales. Il ne s’agit plus, en ce cas, de retrouver l’intention première des parties et ce qu’elles ont voulu à l’origine; il s’agit de déterminer ce qui résulte du contrat et ce que l’interprète peut en dégager de juste et d’utile, au moment où les circonstances exigent qu’il soit interprété.

C’est donc toujours le contrat qui s’applique, non pas dans son texte – qui, par hypothèse, est lacunaire et n’est pas susceptible d’extension analogique – mais dans les conséquences que l’interprète peut en tirer en s’inspirant des nécessités sociales. Plus ou moins détaché de son contexte, le contrat devient un énoncé autonome et le tribunal l’interprète alors de manière à dégager, selon les circonstances, la solution la plus juste et la plus utile au problème dont il est saisi. [ 34 ] M. Volma soutient qu’il a le droit d’être remboursé des dépenses qu’il a effectuées aux termes ou en vertu de cette entente.

Il n’offre pas de remettre les loyers perçus auprès de Mme Derezil, même pour la période postérieure à l’expiration de l’entente, le 31 juillet 2018. Mme Manassé et Mme Sauray exigent plutôt qu’il respecte les engagements financiers qui y sont mis à sa charge, soit le paiement des versements hypothécaires pendant toute la durée de l’entente. Elles n’offrent pas de lui rembourser le montant du passif existant sur l’immeuble au moment de la signature de l’entente et qui a été assumé par M. Volma ni les améliorations apportées à l’immeuble

B) La réclamation de M. Volma [ 35 ] Dans la version initiale de sa demande introductive d’instance, M.

Volma réclame une somme totale de 35 147,87 $, composée des montants suivants : • 8 425 $ pour les matériaux nécessaires à l’installation d’un système d’électricité et de chauffage dans l’immeuble; • 6 000 $ de main-d’œuvre pour divers travaux dans l’immeuble; • 14 346,30 $ pour les paiements hypothécaires qu’il a effectués à compter du 1 er août 2017 jusqu’en avril 2018; • 1 376,57 $ pour les taxes scolaires payées à Commission scolaire des Affluents; • 5 000 $ pour troubles et inconvénients; [ 36 ] En janvier 2021, la réclamation est réduite à la somme de 24 611,74 $.

Cette modification résulte, d’une part, de la réduction à un montant de 3 888,87 $ de la réclamation pour les matériaux acquis pour l’installation d’un système d’électricité et de chauffage et, d’autre part, de l’abandon de la réclamation de 6 000 $ pour la main-d’œuvre. Au moment du procès, M. Volma réduit à 1 929,06 $ sa réclamation pour les matériaux et ajoute une réclamation de 550 $ pour les honoraires de Me Samba. Le montant final de sa réclamation s’établit alors à 23 201,93 $. [ 37 ] Cette réclamation doit être appréciée en tenant compte de la conduite de M.

Volma et des raisons pour lesquelles le transfert de propriété projeté n’a pas eu lieu. La cote de crédit de M. Volma ne lui permettait pas de trouver un financement pour l’achat de l’immeuble. Cette réalité constitue un fait objectif, qui est indépendant de tout défaut de la part des propriétaires de l’immeuble quant au respect des engagements pris dans l’entente du 31 juillet 2017. M. Volma a été imprudent en signant cette entente sans avoir au préalable vérifié sa capacité financière. Il porte ainsi la responsabilité principale de l’échec de la transaction.

[ 38 ] M. Volma souhaitait acquérir un immeuble à revenus, qu’il pourrait louer à des tiers, et non un immeuble qu’il pourrait lui- même habiter. Il prenait donc un risque d’affaires en s’engageant dans l’entente du 31 juillet 2017. En conséquence, il doit assumer les conséquences de ce risque d’affaires. M.

Volma a accepté d’acquitter les versements hypothécaires sur l’immeuble pendant la durée de l’entente, dans l’optique qu’il en deviendrait propriétaire sous peu : ces paiements constituaient pour lui un investissement dans l’immeuble, puisqu’ils réduisaient le montant de l’emprunt hypothécaire qui devait lui être transféré.

Étant donné que son projet d’acquérir l’immeuble a échoué en raison de sa propre situation de crédit, il ne peut maintenant réclamer le remboursement de ces montants à Mme Manassé et à Mme Sauray. [ 39 ] Aucune disposition de l’entente ne lui donne le droit d’être remboursé des paiements hypothécaires qu’il s’est engagé à payer, dans l’hypothèse où il n’acquiert pas l’immeuble pendant la durée de l’entente ou par la suite.

De même, l’entente ne prévoit aucun remboursement de ces sommes si l’immeuble est plutôt acquis par un tiers à son initiative. [ 40 ] Il en est de même en ce qui a trait au coût des matériaux utilisés pour les travaux réalisés sur l’immeuble. Une large proportion de ces matériaux ont été achetés après que M. Volma eut décidé, en avril 2018, de cesser les paiements hypothécaires en raison de ce qu’il considérait être un défaut de la part de Mme Manassé et de Mme Sauray. Une

partie de ces matériaux ont aussi été achetés après l’expiration de la période de douze mois prévue à l’entente du 31 juillet 2017. C’est donc en toute connaissance de cause que M. Volma continuait les travaux après avoir constaté un défaut de la part de ses cocontractantes et en dépit de l’expiration de l’entente qui lui procurait la possession de l’immeuble. [ 41 ] Par l’achat de matériaux et au moyen des travaux effectués sur l’immeuble, M. Volma comptait accroître la valeur d’un bien dont il devait devenir propriétaire sous peu. Ces dépenses étaient effectuées à son propre bénéfice.

S’il n’a pu en profiter, c’est parce qu’il n’a pas été en mesure d’acquérir l’immeuble tel que prévu. Il ne peut réclamer ces montants à Mme Manassé et à Mme Sauray. De plus, il n’y a aucune preuve quant à la plus-value que ces travaux ont pu apporter à l’immeuble. Il appert que la vente en justice de l’immeuble, en janvier 2021, s’est conclue à un prix substantiellement inférieur au prix auquel M. Volma et M. Rousely étaient respectivement prêts à l’acquérir et bien en deçà de la dette hypothécaire grevant l’immeuble.

Ces travaux ne semblent donc avoir procuré aucun avantage particulier aux propriétaires de l’immeuble. [ 42 ] M. Volma est toutefois en droit de récupérer auprès de Mme Manassé et de Mme Sauray le montant des taxes scolaires qu’il a payées au printemps 2018. Selon l’entente du 31 décembre 2017, ce passif leur incombait. Bien que Mme Manassé ait informé M. Volma qu’elle contacterait la Commission scolaire, elle a pris presque deux mois avant d’établir ce contact. Même si elle est en mesure de fournir une explication satisfaisante pour justifier un tel délai, soit son accouchement, M.

Volma n’était pas tenu d’attendre qu’elle redevienne en mesure de s’enquérir elle-même de la situation. C’est à bon droit qu’il a payé les taxes scolaires afin d’éviter un recours de la part de la Commission scolaire. Il est en droit de se faire rembourser le montant de 1 376,57 $ qu’il a payé à cet égard. [ 43 ] Pour faire échec au remboursement des taxes scolaires acquittées par M. Volma, Mme Manassé et Mme Sauray invoquent que celui-ci ne leur a transmis aucune mise en demeure. L’

article 1594 du Code civil du Québec énonce que la demande en justice met le débiteur en demeure. Selon la règle énoncée à l’

article 1596 du Code civil du Québec , Mme Manassé et Mme Sauray disposaient alors d’un délai raisonnable pour exécuter leur obligation. Non seulement n’ont-elles rien payé, mais elles contestent le droit de M. Volma de se faire rembourser ces montants. L’absence de mise en demeure extrajudiciaire ne prive pas M. Volma de cette

partie de sa réclamation. [ 44 ] La réclamation relative aux honoraires de Me Samba est rejetée. M. Volma a retenu les services de Me Samba dans son propre intérêt, afin de trouver une solution à la situation difficile et confuse dans laquelle il se trouvait. Il n’y a aucune raison de faire assumer ces honoraires par Mme Manassé et Mme Sauray, d’autant plus que les démarches de Me Samba se sont révélées infructueuses.

Bien que Mme Manassé et Mme Sauray aient donné mandat à Me Samba le 18 juillet 2018 [21] , la preuve ne permet pas de déterminer précisément les honoraires découlant de ce mandat qui auraient été assumés par M. Volma. [ 45 ] Étant donné la raison expliquant que l’immeuble n’a pu être transféré à M. Volma, celui-ci ne peut réclamer à Mme Manassé et à Mme Sauray une indemnisation pour troubles et inconvénients, et ce, malgré le tracas bien réel occasionné par la situation.

C) La demande reconventionnelle [ 46 ] Au moyen de leur demande reconventionnelle, Mme Manassé et Mme Sauray réclament un montant de 18 561,68 $, composé de ce qui suit :

• 4 767,88 $ pour les versements hypothécaires mensuels de 1 362,25 $ et les intérêts entre le 15 avril et le 31 juillet 2018; • 3 453,80 $ pour les intérêts de retard accrus sur les versements hypothécaires entre le 15 avril et le 31 juillet 2018; • 190 $ de frais de gestion de la Banque Nationale du Canada; • 150 $ de frais de recouvrement de la Banque Nationale du Canada; • 10 000 $ à

titre de dommages et intérêts. [ 47 ] Tout comme pour la réclamation de M. Volma, cette réclamation doit être appréciée en tenant compte de la conduite de Mme Manassé et Mme Sauray. Elles aussi portent une part de responsabilité dans l’échec de la transaction envisagée par l’entente du 31 juillet 2017. Qu’elles en aient été conscientes ou non au moment de la signature de cette entente, il appert que leurs représentations quant à l’absence de dettes et de passif sur l’immeuble étaient inexactes. Les droits de mutation découlant de leur achat en 2016 n’avaient pas été acquittés, ni les taxes scolaires.

Le créancier hypothécaire avait dû prendre à sa charge certains de ces montants. [ 48 ] Ni Mme Manassé, ni Mme Sauray, ne peuvent se justifier en expliquant qu’elles ignoraient ces défauts. Elles ne peuvent pas non plus se retrancher derrière l’affirmation de M. Bence, soit qu’il prétendait avoir payé les droits de mutations. En tant que propriétaires de l’immeuble et parties à l’entente du 31 juillet 2017, il leur incombait de s’assurer elles-mêmes de la véracité de leurs représentations. [ 49 ] L’inexactitude de ces représentations a produit des effets immédiats lorsqu’elle a été découverte par M.

Volma : celui-ci en a conclu que Mme Manassé et Mme Sauray étaient en défaut de respecter leurs obligations envers lui et il a cessé de payer les versements hypothécaires à compter d’avril 2018. Il avait raison : n’ayant pas elles-mêmes respecté leur obligation quant à l’absence de passif et de dettes sur l’immeuble, Mme Manassé et Mme Sauray ne pouvaient exiger que M.

Volma respecte les siennes. [ 50 ] En outre, dans un document du 1 er novembre 2018, soit trois mois après l’expiration de la période de douze mois stipulée dans l’entente du 31 juillet 2017, Mme Manassé et Mme Sauray ont expressément révoqué toute autorité conférée à M.

Volma en rapport avec l’immeuble, et ce rétroactivement au 1 er avril 2018 [22] : Madame, Monsieur, Moi Jacques-wilda Manasse et moi Christelle Sauray nous ne donnons aucune autorisation à monsieur Paul Jampson VOLMA de parlé ou d’agir en notre nom pour la propriété qui se situe au [adresse] depuis le 1 avril 2018, car monsieur n’as pas respecté notre contrat signé le 01-juillet 2017 toute sommes qui a été touché sur la propriété après le 1 avril 2018 dois être remboursé avant le 15 novembre 2018, en cas contraire il y aura des poursuites judiciaires. [ 51 ] Mme Manassé et Mme Sauray répudiaient ainsi, avec un effet rétroactif au 1 er avril 2018, les termes de l’entente conclue le 31 juillet 2017.

En conséquence de cette répudiation, elles ne peuvent réclamer à M. Volma quelque montant que ce soit relatif aux versements hypothécaires échus après cette date. [ 52 ] À l’audition, l’avocate de Mme Manassé et de Mme Sauray a invité le tribunal à prendre en compte que M. Volma a perçu de Mme Derezil un loyer mensuel de 700 $ de juillet à novembre 2018 et qu’il s’est donc enrichi de ce montant.

Toutefois, il appert que par leurs demandes auprès de la Régie du logement, Mme Manassé et Mme Sauray se sont approprié tout le bénéfice de ce bail pour la période débutant en décembre 2018 et ce, pour un loyer bien supérieur à celui perçu par M. Volma. Bien qu’elles affirment ne pas « avoir vu la couleur de cet argent », elles sont devenues titulaires des droits découlant du bail que M. Volma avait conclu pour son propre bénéfice et en conformité avec l’entente du 31 juillet 2017. Il n’y a pas lieu d’obliger M. Volma à leur remettre le loyer qu’il a perçu après avoir expressément obtenu de leur

part l’autorité requise pour louer l’immeuble.

[ 53 ] Par ailleurs, il appert de la preuve que Mme Manassé et Mme Sauray n’ont pris aucune mesure pour faciliter l’exécution de l’offre d’achat présentée par M. Rousely, et ce, bien qu’elles aient accepté cette offre. La réponse [23] qu’elles transmettent en juillet 2019 à la mise en demeure de celui-ci, dans laquelle elles qualifient M. Rousely de « parfait inconnu », nient avoir conclu une offre d’achat avec lui en octobre 2018 et exigent qu’il leur fasse parvenir une offre formelle (ce qu’il avait pourtant fait précédemment par l’intermédiaire de M.

Volma), montre une certaine mauvaise foi de leur part. [ 54 ] Rien dans le témoignage rendu à l’audience par M. Rousely ne permet de conclure qu’il n’aurait pas été en mesure de donner suite à son offre d’achat s’il n’avait pas été informé que les propriétaires ne souhaitent plus lui vendre leur immeuble. Par leur conduite, Mme Manassé et Mme Sauray se sont potentiellement privées de la possibilité de vendre l’immeuble au même prix que celui que M. Volma était disposé à leur payer. [ 55 ] Dans ces circonstances, puisqu’elles portent une part de responsabilité dans le différend qui les oppose à M.

Volma, Mme Manassé et Mme Sauray n’ont pas non plus le droit de lui réclamer des dommages-intérêts. POUR CES MOTIFS, LA COUR : Sur la demande principale : [ 56 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 57 ] CONDAMNE solidairement Mme Jacques-Wilda Manassé et Mme Christelle Abigail Sauray à payer à M.

Paul Jamps Volma la somme de 1 376,57 $, avec intérêts et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation; [ 58 ] LE TOUT , avec les frais de justice; Sur la demande reconventionnelle : [ 59 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 60 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Me Élaine Bissonnette Avocate du demandeur et défendeur reconventionnel Me Mélissa Charles Mme Alexandra Mayard, stagiaire en droit Excelsior avocats inc. Avocats des défenderesses et demanderesses reconventionnelles Date d’audience : 20 et 21 octobre 2022

ANNEXE : ENTENTE DU 31 JUILLET 2017 [24] L’an deux milles dix-sept, le trente un juillet 2017. Par la présente, je soussignée M de Jacques Wilda Manassé,demeurant et domiliée à Montréal au [adresse], née le [date]. Cédante Et je soussignée M de Christelle Abigail Sauray demeurant et domiliée,[adresse] née le [date]. Cédante Par la presente nous toutes deux confirmons et autorisent à Mr Paul Jamps Volma represente les associées acquereurs suivante Paul Jamps Volma, Sabine Demosthène, Odelus Fedeline. Transfert de notre solde hypothécaire auprès de Banque National du Canada.

Pour une période maximale de douze mois excedant ce delai la presente entente est nulle sans valeur. 1) L’acquereur Paul Jamps Volma demeurant et domicilié à [adresse] né le [date]. 2) L‘acquereur (e)Odelus Fedeline Demeurant et domiciliée [adresse] née le ———- Par la présente, nous les cédantes, M de Jacques Wilda Manasse et M de Christelle Abigail Sauray avions fait acquisition le dit terrain et immeuble et terrain situé a Mascouche au numéro [adresse] et les informations relatives sur le terrain et l’immeuble doivent fournir par les cédantes M de Jacques Wilda Manassé et M de Christelle Abigail Sauray chez le notaire pour les suites nécessaires.

Possession et conditions Au moyen des presentes, en date du trente un juillet 2017, les acquereurs Paul Jamps Volma, Sabine Demosthène et Odelus Fedeline, pourront jouir et disposer comme bon lui semblera de ce que ci-dessus le transfert et le solde de l’hypothèque dont le montant s’élève à 285.000 un solde qui doit vérifier par les cédants auprès de la banque, et l’acquisition de la propriété situé à [adresse] et l’acquisition de la propriété et il déclara en être déjà en possession en date du 31 juillet 2017 suivant la signature des deux cédantes.

Obligations des acquéreurs 1) Les acquéreurs sont responsables de payer, le coût des présentes enregistrement et copies auprès d’un notaire pour finaliser l’entente 2) Les acquereurs ne sont pas responsable d’aucun passifs ou des dettes antérieur sur la propriété 3) Une fois les cédants signent l’entente, elles restent signateurs seulement sur l’hypothèque jusqu’à la période allant d’aujourd’hui pour prendre fin une période de 12 mois. 4) Les acquéreurs sont responsables de payer les charges suivantes : Hydro-Québec, taxes municipales et scolaires et les paiements de prêt hypothécaire et les assurances. 5) Les acquéreurs ont le droit de jouir et de loyer l’immeuble sans consentement des cédantes. 6) L’acquéreurs peuvent en tout temps ou en tout moment enlever les noms et les prénoms ci-nommés M de Christelle Abigail Sauray et M de Jacques Wilda Manasse cédantes avec préavis des cédantes et ce à l’intérieur de la période de douze mois. 7) Ni les cédantes, ni les acquereurs ne peuvent pas, ni emprunter ni prendre de l’argent sur la propriété auprès des institutions financières sans l’avis et l’approbation des deux partis acquereurs et cédantes et ceci pour une période de 12 mois (Douze mois)

seulement, si les acquereurs ont finaliser le transfert final auprès d’un notaire et transferer l’hypothèque en leurs noms en date d’aujourd’hui et jusqu’au 31/07/2018. 8) Les cédantes déclarent qu’il y a aucune dette sur le terrain et l’immeuble, une preuve qui reste à prouver après recherche du notaire. 9) Ni les cédantes, ni les acquereur doivent fournir une preuve identité auprès du notaire pour la finalisation de l’entente selon les prescrits de la loi. 10) L’acquereurs n’ont pas responsable des dettes et passifs de l’immeuble et le terrain, quelque soit la nature de cette dette, l’acquereur est responsable de payer le solde de transfert de l’hypothèque qui est de 285.000 à verifier le solde par les cédantes pour remettre à M r Paul Jamps Volma le solde dû les acquereurs doivent les taxes scolaires municipal, les assurances et Hydro-Québec en date du 31 juillet 2017, suivant la signature de cette entente à l’amiable 11) Les acquereurs doivent payer auprès d’un notaire les frais de transcriptions et de finaliser la transaction selon les prescrits de la loi, et remet une copie à chaque cedante et acquereur une copie 12) En date du 31 juillet 2017 (trente-un juillet deux milles dix sept) le terrain et l’immeuble reste sur la responsabilité et de jouissance des personnes acquereurs suivantes : Paul Jamps Volma representant des acquereurs Sabine Demosthène et Odelus Fedeline Acquereurs.

Fait à Montréal Canada Province Québec, le 31 juillet 2017 (trente-un juillet deux milles dix-sept) [Signatures] Procuration Je soussignée M de Jacques Wilda Manassé demeurant et domicilliée à Montréal au [adresse] née le [date] cédante Et je soussignée M de Christelle Abigail Sauray demeurant et domiliée, [adresse] née le [date].

Cédante Répresentant des associées suivant : Odelus Fedeline Sabine Demosthène M r Paul Jamps Volma, est le droit d’agir de faire des transactions bancaires et discuter avec les representants de la Banque National du Canada, et prendre toutes les décisions concernant l’hypothèque seulement. Il a le droit de louer, vendre, acheter et de jouir les privilèges légales concernant la maison, de l’immeuble et le terrain situé à Mascouche, au [adresse]. Fait à Montréal le 31 juillet 2017 [Signatures]