2022 QCCQ 8635, 2022 QCCQ 8635

Zarougian c. Ambartsoumian 2022 QCCQ 8635 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE LAVAL LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-702765-197 DATE : 31 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Rita Zarougian

Partie demanderesse c. George Ambartsoumian

Partie défenderesse et demandeur en garantie c. Thomas Mistos Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] En 1974, un bâtiment est érigé sur un immeuble résidentiel situé sur la rue A à Laval (l’Immeuble).

En mars 1997, Monsieur Mistos vend l’Immeuble à Monsieur Ambartsoumian. [ 2 ] En décembre 2007, Monsieur Ambartsoumian vend l’Immeuble à Madame Zarougian. [ 3 ] En juin 2019, Madame Zarougian retient les services d’un entrepreneur (l’Entrepreneur) pour procéder à des rénovations. En cours de travaux, l’Entrepreneur recommande à Madame Zarougian de procéder à des modifications additionnelles. Madame Zarougian considère qu’il s’agit de vices cachés qui doivent être corrigés sans délais. L’Entrepreneur procède donc à l’installation d’une poutre de soutien, d’étriers et de gypse.

Une boîte de jonction électrique retrouvée dans le plafond est retirée. Des travaux de céramique, de peinture et autres ouvrages de finition sont également complétés. Madame Zarougian allègue que tous ces travaux ont dû être réalisés d’urgence pour assurer l’intégrité de l’Immeuble. Après la fin des travaux, elle transmet une mise en demeure à Monsieur Ambartsoumian. [ 4 ] Elle réclame le remboursement des travaux réalisés par l’Entrepreneur pour corriger les problèmes qui s’élèvent à 4 433,49 $. [ 5 ] Monsieur Ambartsoumian conteste la réclamation.

D’une part, il soutient ne pas avoir été avisé en temps utile, ce qui l’a empêchée de constater la présence des vices allégués et de remédier à la situation, le cas échéant. D’autre part, il considère que les problèmes allégués par Madame Zarougian ne constituent pas des vices cachés. D’ailleurs, si les problèmes avaient existé lors de la

vente de l’Immeuble, Madame Zarougian l’aurait constaté puisqu’elle a effectué des travaux de rénovation majeure à la cuisine en 2007 et qu’elle habite l’Immeuble depuis qu’elle l’a acheté. [ 6 ] Monsieur Ambartsoumian demande également l’intervention forcée de Monsieur Mistos (la Demande d’intervention).

Selon lui, dans l’éventualité où le Tribunal « considère que la demanderesse a droit à des dommages pour vices cachés, le défendeur, étant lui-même acquéreur de la propriété par le mise en cause, détient aussi un droit personnel à des dommages- intérêts, droit personnel qui persiste malgré la revente de l’immeuble. [1] » [ 7 ] Monsieur Mistos demande le rejet des procédures. D’une part, il soulève également l’absence de mise en demeure préalable et soutient qu’un tel manquement est fatal.

D’autre part, il considère que la preuve présentée ne permet pas de façon prépondérante de conclure à l’existence de vice caché au moment de la vente de l’immeuble en 2007. Enfin, même si la présence de boîtes de jonctions électriques dissimulées dans le plafond était démontrée, aucun préjudice réel n’a été subi en lien avec leurs présences. Questions en litige [ 8 ] Afin de trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : A. L’absence de preuve de notification d’une mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux est-elle fatale à la réclamation de Madame Zarougian ? B.

Les travaux réalisés par Madame Zarougian constituent-ils des travaux d’urgence au sens de l’article 1597 CCQ ? C. Le vice allégué par Madame Zarougian constitue-t-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? D. La demande d’intervention forcée de Monsieur Mistos présentée par Monsieur Ambartsoumian est-elle bien-fondée ? Analyse A.

L’absence de preuve de notification d’une mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux est-elle fatale à la réclamation de Madame Zarougian ? [ 9 ] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, Madame Zarougian doit respecter au préalable certaines exigences. [2] Elle doit notamment transmettre à Monsieur Ambartsoumian une mise en demeure pour l’aviser des problèmes constatés, lui permettre d'y remédier ou à défaut de le sommer de s'exécuter. [3] [ 10 ] Or, Madame Zarougian n’a pas respecté cette exigence. [4] En effet, d’une part, la correspondance datée du 26 juin 2019 n’a jamais avoir été notifiée convenablement à Monsieur Ambartsoumian. [5] [ 11 ] D’autre part, elle indique dans sa correspondance que les travaux sont déjà réalisés. [ 12 ] Le défaut de transmettre une mise en demeure avant d’entreprendre les travaux est fatal au recours. [6] La demande de Madame Zarougian doit donc être rejetée pour ce seul motif.

B. Les travaux réalisés par Madame Zarougian constituent-ils des travaux d’urgence au sens de l’article 1597 CCQ ? [ 13 ] On ne peut inférer de la preuve présentée à l’audience que Madame Zarougian se retrouvait dans l’une des situations d’exception à l’obligation de transmettre au préalable une mise en demeure. [7]

[ 14 ] En effet, l’article 1597 CCQ prévoit certaines circonstances qui permettent d’exonérer Madame Zarougian de son défaut de mettre en demeure Monsieur Ambartsoumian, notamment s’il y a urgence. [ 15 ] Les Tribunaux ont établi qu’une telle situation d’urgence nécessite la preuve d’un élément précis de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien qui génère la nécessité de procéder à une réparation immédiate. [8] L’énonciation d’hypothèses n’est pas suffisante. [ 16 ] Les Tribunaux exigent la preuve de l’existence d’un péril immédiat pour l’immeuble. [9] [ 17 ] Or, aucune preuve d’expert reconnu n’est présentée pour permettre de conclure à une situation d’urgence au sens établi par la jurisprudence.

Le fardeau de démontrer l’existence d’une telle situation d’urgence repose sur les épaules de Madame Zarougian. [10] [ 18 ] De plus, lors de son témoignage, Madame Zarougian explique qu’elle devait procéder immédiatement aux travaux puisque l’Entrepreneur était déjà sur place. Un tel argument ne peut être retenu pour lui permettre de se soustraire à l’obligation d’acheminer au préalable une mise en demeure. [ 19 ] Le Tribunal doit conclure que cette démonstration n’a pas été complétée puisqu’aucune preuve ne démontre que l’Immeuble était dans un état de péril immédiat. C.

Le vice allégué par Madame Zarougian constitue-t-il un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 20 ] Considérant ce qui précède, il n’est pas nécessaire de répondre à la présente question. [ 21 ] Toutefois, cet aspect de la demande de Madame Zarougian aurait également été rejeté. [ 22 ] En effet, pour réussir, elle doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions. [11] Comme le souligne le juge Thibodeau [12] « cette règle consiste à convaincre le Tribunal, sans atteindre la certitude, que l’existence des faits allégués est plus probable que son inexistence. [13] C’est à cette lumière que les droits et obligations des parties sont établis. [14] Une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante. [15] Le Tribunal ne soupèse pas les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % . [16] » [ 23 ] Or, pour conclure à la présence d’un vice caché , Madame Zarougian doit prouver de manière prépondérante [17] l’existence de quatre conditions cumulatives: (

a) le vice doit être antérieur à la vente (

b) il doit être caché (

c) il doit être inconnu de l’Acheteur (

d) et il doit être grave. [18] [ 24 ] Par ailleurs, avant de s’interroger sur sa gravité, son antériorité à la vente et son caractère caché et inconnu, il y a lieu de vérifier tout d’abord si l’existence même d’un vice a été démontrée. [ 25 ] Le Tribunal est d’avis que non. [ 26 ] En effet, aucune preuve technique et probante n’est produite par Madame Zarougian. Sa preuve se limite essentiellement à son témoignage, à des photographies et au dépôt d’une facture qu’elle déclare avoir acquittée. Certes, Madame Zarougian prétend que les problématiques rencontrées constituent des vices cachés.

Or, ce postulat demeure justement une simple hypothèse. Bien entendu, une démonstration peut s’effectuer à l’aide de diverses présomptions, mais encore faut-il que celles-ci soient graves, précises et concordantes. [19] Tel n’est toutefois pas le cas en l’espèce. [20] [ 27 ] De plus, aucun expert n’a été entendu, ni aucune expertise écrite produite. [ 28 ] Or, l’expertise aurait pu éclairer le Tribunal et de l’aider dans l’appréciation de la preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée.

L’expertise consiste notamment, en tenant compte des faits relatifs au litige, à donner un avis sur des éléments factuels ou matériels liés à la preuve suite à la vérification de l’état ou de la situation de certains lieux ou biens. [21] Le rôle de l’expert consiste à fournir des renseignements scientifiques et une conclusion qui, en raison de la technicité des faits, dépasse les connaissances et l'expérience du juge. [22]

[29] Autrement dit : alléguer un fait n'équivaut pas à prouver ce fait. Accepter ce point de vueserait admettre qu'il suffit d'affirmer une chose pour que cette dernière devienne vraie et prouvée.[23] [30] Dans les circonstances la Demande doit également être rejetée pour ce motif. D.

La Demande d’intervention de Monsieur Mistos présentée par MonsieurAmbartsoumian est-elle bien-fondé ? [31] Considérant ce qui précède, la Demande d’intervention doit être rejetée. [32] Quant aux frais de justice relatifs à la Demande d’intervention, étant donné lescirconstances propres au présent dossier, le Tribunal utilise la discrétion judiciaire conférée parl’article 340 du Code de procédure civile du Québec afin de faire assumer par chaque

partie sespropres frais.[24] Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la Demande ; Condamne Rita Zarougian à payer à George Ambartsoumian les frais de justice de 103,00 $ ; Rejette la Demande d’intervention forcée, sans frais. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 21 octobre 2022 [12] Roger Bisson inc. (Bisson Expert) c. Construction Benoît Moreau inc., 2020 QCCQ 2 . [20] Conformément aux enseignements de la Cour d’appel dans Barrette c. Union canadienne (L'), compagnie d'assurances, 2013 QCCA1687. [24] Ébénisterie Shayne Raby inc. c. Leclerc, 2018 QCCQ 3873 .