2017 QCCQ 7407, 2017 QCCQ 7407

Écodev inc. c. Placements Lourumar inc. 2017 QCCQ 7407 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-184709-114 DATE : 27 avril 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉCODEV INC. Demanderesse c. LES PLACEMENTS LOURUMAR INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par requête introductive d’instance ré-amandée datée du 7 octobre 2016, la demanderesse (autrefois « Les Investissements Braeside Inc. ») réclame à la défenderesse la somme de 45 175,25 $ en remboursement de dépenses encourues par elle dans le cadre d’une entente conclue entre les parties ayant pour objet la mise en valeur et la vente d’un terrain vacant situé à L’Ile Perrot et dont les parties étaient copropriétaires indivis.

Cette entente, qualifiée d’« Entente de partenariat » par la demanderesse, a été conclue devant notaire le 26 octobre 2006 (pièce P-2). [ 2 ] Par modification verbale énoncée le premier jour de l’audience, soit le 20 octobre 2016, la demanderesse a réduit sa réclamation à la somme de 33 233,97 $ dont le détail se retrouve à la pièce P-5 laquelle a aussi été modifiée en conséquence. [ 3 ] Ainsi, à la requête introductive d’instance ré-amendée, la demanderesse allègue, entre autres, ce qui suit : 1.

La demanderesse (autrefois « Les Investissements Braeside Inc. ») et la défenderesse sont, depuis de nombreuses années, propriétaires indivis, à raison de cinquante pourcent (50%) chacune, d’un terrain vacant constitué des lots 2 068292, 2421727, 2421863, 3144999, 3145001, 3149830, 3149831 et 2070818 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Vaudreuil (ci-après désigné le « Terrain »), tel qu’il appert de copies de l’index aux immeubles, produits en liasse au soutien de la présente requête comme pièce P-1; 2.

Le 26 septembre 2006, la demanderesse et la défenderesse ont conclu une entente de partenariat pour la mise en valeur et la vente du Terrain tel qu’il appert de l’acte intervenu devant Me Gail Cimon, notaire à Montréal (ci-après désignée l’ « Entente ») et produite au soutien de la présente requête comme pièce P-2; 3. Tel qu’il appert de l’Entente, les parties ont confié à madame Diane de Chantal la responsabilité pour la mise en valeur et la vente du Terrain; 4.

L’exécution de cette entente implique des honoraires, déboursés et autres frais importants (ci-après désigné les « Dépenses »), notamment, auprès de divers professionnels, Dépenses que les parties se sont engagées à défrayer immédiatement et sur demande à part égale tel que spécifié à l’Entente; 5.

Nonobstant son obligation de payer sa part des Dépenses, la défenderesse, depuis quelques mois, refuse ou néglige de le faire, de sorte que la demanderesse a dû acquitter la part des Dépenses de la défenderesse dues aux divers fournisseurs, compte tenu de son défaut de le faire malgré les demandes verbales et écrites de la demanderesse à cet effet; 6.

Par lettre datée du 25 juillet 2011 et reçue par la défenderesse le 27 juillet 2011, cette dernière a été dument mise en demeure de payer sa part des Dépenses énumérées à la dite lettre accompagnée des factures pertinentes, le tout tel qu’il appert d’une copie de ladite lettre et de la preuve de sa réception, produites en liasse au soutien de la présente requête comme pièce P-3; 7.

La part des Dépenses due par la défenderesse payée par la demanderesse aux divers fournisseurs totalise la somme de vingt-quatre mille quatre cent trente dollars et soixante-et-un cents (24 430,61$) dont le détail apparait au document intitulé « Factures payées par Écodev Inc. et dues par Lourumar Inc. » accompagné des pièces justificatives, le tout étant produit en liasse au soutien de la présente requête comme pièce P-4;

7.1 La demanderesse est en bon droit de réclamer des montants additionnels totalisant la somme de vingt mille neuf cent quatre-vingt- dix-sept dollars et quarante-cinq cents (20 997,45$) dont le détail et les preuves de paiements apparaissent en liasse au soutien de la présente requête comme pièce P-5; 7.2 La défenderesse se désiste quant à sa réclamation au montant de deux cent cinquante-deux dollars et cinquante-six cents (252,56$) en paiement de la facture de CDGU Ingénieur datée du mois d’août 2008; 8.

La demanderesse est également en bon droit de réclamer de la défenderesse la somme de huit cent quatre-vingt-dix-neuf dollars et vingt-cinq cents (899,25$) représentant la moitié de la prime annuelle de cinq cent quatre-vingt-dix-neuf dollars et cinquante cents (599,50$) pour l’assurance responsabilité civile souscrite par la demanderesse sur le terrain durant les trois dernières années, part que la défenderesse a promis de payer, mais refuse ou néglige de le faire, tel qu’il appert de l’interrogatoire de madame Annette Lavigne; 9.

La demanderesse est donc en bon droit de réclamer à la défenderesse la somme totale de quarante-cinq mille cent soixante-quinze dollars et cinquante-deux cents (45 175,52$) sans préjudice à son droit de réclamer tout montant additionnel pouvant devenir dû jusqu’à ce que jugement soit rendu; … 13. La demanderesse dans le présent dossier avait la responsabilité d’administrer et de mettre en valeur les terrains dont les parties étaient autrefois copropriétaires; 14.

Toutes les dépenses encourues par la demanderesse ont été faites dans le but de mettre en valeur les terrains et les montants réclamés ont été entièrement payés par la demanderesse; 15. Même si le mandat fut déclaré résilié en date du 25 février 2011, toutes les dépenses encourues et payées par la demanderesse ont été faites dans le meilleur intérêt des deux propriétaires indivis et doivent être supportées à part égale; 16. Comme question de fait, toutes les études pour lesquelles la demanderesse réclame sa part du paiement à la défenderesse ont été remises à ses procureurs à leur demande; 17.

Lesdites études ont également servi à la défenderesse pour établir la valeur du terrain dans le cadre de l’action en partage instituée devant la Cour Supérieure et des offres réciproques qui ont précédé le partage, tel qu’il sera démontré lors de l’audition devant cette cour; 18. Sans les démarches et études produites par les soins de la demanderesse, il n’aurait jamais été possible pour les parties d’obtenir le certificat d’autorisation que la demanderesse a réussi à obtenir du Minitère de l’environnement pour développer une

partie des terrains et la défenderesse n’aurait jamais eu un aussi haut prix pour sa part dans les terrains; 19. La demanderesse est donc en bon droit de réclamer à la défenderesse de payer sa part des études dont elle a grandement profité à

titre de propriétaire indivis des terrains que la demanderesse avait la responsabilité d’administrer, nonobstant la résiliation du mandat auquel réfère l’entente P-2; (sic) … [ 4 ] La défenderesse conteste la demande de la demanderesse. Ainsi, à la défense qu’elle a déposée au dossier de la Cour, elle allègue, entre autres, ce qui suit : 8.

Après plusieurs discussions avec les actionnaires, administrateurs et dirigeants de la Demanderesse, plus particulièrement avec Mme Diane De Chantal, la Défenderesse a avisé cette dernière le 25 février 2011 par courrier recommandé qu’elle révoquait le mandat signé par acte notarié, produit sous la pièce P-2, tel qu’il appert d’une copie de ladite lettre communiquée à la Demanderesse sous la pièce D-1, la demanderesse étant sommée d’en produire l’original à défaut de quoi preuve secondaire en serra faite; 9.

Mme De Chantal est actionnaire, administrateur et secrétaire de la Demanderesse, tel qu’il appert de l’état des renseignements du Registre des entreprises du Québec communiqué à la Demanderesse sous la pièce D-2; 10. Par la révocation du mandant, la Défenderesse avisait Mme De Chantal qu’elle n’accepterait plus de lui donner plein pouvoirs de faire des démarches coûteuses pour la commercialisation des lots vacants sans qu’il n’y ait de discussion et d’entente au préalable; 11.

Mme De Chantal a continué d’agir comme si de rien n’était et a continué d’engager des frais auprès de différents professionnels sans préalablement consulter la Défenderesse, tel qu’elle l’a elle-même admis lors d’un interrogatoire au préalable daté du 27 octobre 2011, plus particulièrement aux lignes 347 à 360, dont copie est communiquée à la Demanderesse sous la pièce D-3; 12. Tous les frais engagés par Mme De Chantal et/ou la Demanderesse l’ont été postérieurement au 25 février 2011, tel qu’il appert des factures soumises par la Demanderesse en liasse sous la pièce P-3, à l’exception des factures suivantes :

i) Facture de CDGU du 29 août 2008; et ii) Une

partie de la facture de Groupe Conseil BC2FP datée du 7 juillet 2011. … 19. La Défenderesse estime que les lots vacants devraient tout simplement être mis en vente et elle est contre tous les frais engagés par la demanderesse et Mme De Chantal; …

[ 5 ] À l’audience, la défenderesse, par l’entremise de son avocat, a admis que les montants réclamés par la demanderesse ont été facturés et payés par celle-ci. Cependant, tel que mentionné précédemment, elle nie lui devoir quelque somme que ce soit.

QUESTION EN LITIGE [ 6 ] La question en litige dans la présente affaire peut se résumer comme suit : La demanderesse a-t-elle droit au remboursement de la moitié des dépenses qu’elle a engagées subséquemment au 25 février 2011, date de la révocation du mandat confié par les parties à Mme Diane de Chantal et ce relativement à des honoraires professionnels qu’elle a jugé utiles d’engager dans l’objectif d’obtenir un certificat d’autorisation en date du 22 septembre 2014 (pièce D-28). [ 7 ] À l’audience, la preuve versée en preuve de part et d’autre comprend le dépôt des pièces pertinentes invoquées par chacune des parties ainsi que témoignage de M.

Michel Bélanger, président de la demanderesse et celui de Louise Lavigne-St-Pierre, présidente de la défenderesse.

De plus, ont été versés en preuve, l’interrogatoire avant défense de Diane De Chantal tenu le 27 octobre 2011 ainsi que l’interrogatoire au préalable de Mme Annette Lavigne, représentante de la défenderesse, tenu le 8 février 2012. [ 8 ] Ceci dit, la défenderesse, bien qu’elle reconnaisse que les montants qui lui sont réclamés par la demanderesse représentent 50% des montants qui ont été facturés à celle-ci et qu’elle a payés, elle soutient que les dépenses engagées par ladite demanderesse ont été faites sans son consentement et sans son autorisation. [ 9 ] De plus, les parties reconnaissent que les factures déposées par la demanderesse au soutien de la demande sont en lien avec des dépenses engagées par elle après que celle-ci eu reçu la lettre de révocation (pièce D-1) datée du 25 février 2011 relativement au mandat (pièce P-2) intervenu le 26 septembre 2006 par lequel les parties nommaient Mme De Chantal mandataire. [ 10 ] Afin de bien cadrer la dispute opposant les parties, le Tribunal reprend comme étant représentatif des faits ayant mené au litige ceux contenus à la rubrique « LE CONTEXTE » par la défenderesse dans l’argumentation qu’elle a déposée au soutien de sa plaidoirie: LE CONTEXTE [5] Pendant plusieurs années, Écodev et Lourumar ont acheté ensemble divers terrains qu’ils ont revendus en se partageant les profits.

Les Terrains ont été acquis sur la base de cet objectif. [6] Au début de l’an 2006, Liberty Assisted Living inc. a manifesté un intérêt pour acquérir une parcelle de terrain dans le but de construire une résidence pour personnes âgées. Une offre d’achat a été acceptée par Écodev et Lourumar. Écodev requiert alors la signature d’un mandat en faveur de ses administrateurs et actionnaires, Diane de Chantal et Michel Bélanger pour mener ce projet à terme. [7] En date du 26 septembre 2006, le Mandat est reçu devant Me Gail Cimon, notaire.

Il est signé par Lourumar (représentée par Jules et Annette Lavigne) et par Écodev 1 (représentée par Michel Bélanger). Ce Mandat revêt un caractère non conventionnel et inusité, et ce, considérant les pouvoirs considérables de gestion unilatérale consentis à Diane de Chantal, à

titre de mandataire. L’étendue des pouvoirs qui étaient confiés au mandataire avait pour but de lui permettre de faire tout ce qui était requis «pour mener à bien ledit projet de développement» 2 . Les paramètres du Mandat ont d’ailleurs été dictés au notaire Cimon par Michel Bélanger (P-12), ce dernier étant notaire à la retraite : [8] Diane de Chantal agit, à compter du 26 septembre 2006, non seulement à

titre de mandataire en vertu du Mandat, mais également à

titre d’actionnaire d’Écodev. [9] Le Mandat vise le changement de destination du terrain, par l’obtention des autorisations légales nécessaires à son annexion par la municipalité de Pincourt, incluant notamment la négociation d’ententes avec les voisins pour rendre possible celle-ci. Il couvre également la conduite de procédures « auprès du Ministère des Affaires Municipales, ainsi qu’avec les deux municipalités impliquées, soit Notre-Dame-de-l’Ile-Perrot et Pincourt la ville annexante» et implique la signature de « plusieurs protocoles d’entente ».

Enfin, il s’inscrit dans la conduite « d’une planification d’urbanisme » et la réalisation des travaux d’implantation de «tous les services d’infrastructures (pluvial, sanitaire et aqueduc)».

[10] Cependant, Diane de Chantal a été incapable d’obtenir les autorisations nécessaires pour s’assurer que le projet de résidences pour personnes âgées puissse être mené à terme 5 , tel que prévu au mandat … [11] Il ressort de la preuve que, suite au décès de Monsieur Jules Lavigne, Madame Annette Vallée, et par conséquent Lourumar, a perdu tout intérêt pour le projet de développement des Terrains et qu’il n’est plus questions d’investir d’argent additionnel. Elle en informe Diane de Chantal durant l’automne 2010. [14] L’intention d’Écodev d’acquérir la

part indivise de Lourumar est confirmée par la remise à Lourumar par Écodev de deux documents : (

i) Proposition d’achat (D-5) le 15 décembre 2010 et (ii) Offre d’Achat (D-6) signée par Écodev en date du 10 février 2011. [15] Le 25 février 2011, considérant les offres reçues et dans le but d’empêcher Diane de Chantal et Écodev d’engager des frais additionnels, Lourumar signifie à Diane de Chantal, l’avis de révocation D-1… [16] En date du 25 février 2011, date de révocation du Mandat, aucune dépense n’est due à Écodev par Lourumar.

Il a été admis durant le témoignage de Michel Bélanger que les Dépenses ont été effectuées après la révocation du Mandat, soit après le 25 février 2011. [17] Suite à la réception de la Requête introductive d’instance amendée signifiée le 12 août 2012 par Écodev, Lourumar apprend alors que d’autres Dépenses ont été effectuées sans son consentement. [18] Le 27 août 2012, Lourumar signifie à Écodev une requête introductive d’instance en injonction et en partage dans le dossier 760-17- 003042-127.

Par la suite, Écodev se résignera et consentira finalement, et ce, avant la présentation de cette procédure en injonction en Cour Supérieure, à cesser toute Dépense additionnelle. Écodev aurait dû agir ainsi dès la révocation du Mandat le 25 février 2011. [19] Le 17 septembre 2013, les parties conviennent de régler la demande en partage par un consentement de type « shot gun ». Écodev acquiert subséquemment la

part indivise de Lourumar pour la somme de 1 808 000 $. (sic) ANALYSE ET DISCUSSION [ 11 ] Par document reçu devant Me Gail Cimon, notaire, le 26 septembre 2006, est intervenue une entente de partenariat (pièce P-2) entre la demanderesse et la défenderesse. [ 12 ] Au terme de cette entente, Mme Diane De Chantal, conjointe de Michel Bélanger, président de la demanderesse, et elle-même actionnaire de la demanderesse, a été nommée mandataire par les parties. [ 13 ] Ainsi, à l’entente de partenariat (pièce P-2) il y est mentionné, entre autres, ce qui suit : « LESQUELS, préalablement à l’entente qui fait l’objet des présentes, déclarent ce qui suit, à savoir : Attendu que les parties sont copropriétaires indivis d’un terrain vacant situé à l’Ile Perrot, … Attendu que Placements Lourumar inc. ont toujours été et seront toujours des partenaires totalement silencieux ou passifs; Attendu que les parties font la promotion et la mise en marchée dudit terrain depuis de nombreuses années et que Diane de Chantal, du consentement du mandataire, s’occupe activement de ces dites promotion et mise en marché depuis plusieurs années et ce maintenant à temps plein; Attendu qu’il est de l’intérêt des parties de confier et de confirmer le mandat irrévocable à ladite Diane de Chantal afin de faire la mise en marché dudit terrain; … Attendu que plusieurs procédures devront être entreprises, suite à la demande d’annexion, auprès du Ministère des Affaires Municipales, ainsi qu’avec les deux municipalités impliquées, soit Notre Dame de l’Ile Perrot et Pincourt la ville annexante; Attendu que plusieurs protocoles d’entente devront être étudiés et signés suite au dépôt de ladite demande; … Les parties conviennent de ce qui suit, à savoir : Le mandat confie au mandataire le mandat absolu et irrévocable de vendre ledit terrain, aux termes et conditions que le mandataire

jugera appropriés, et de faire tout ce que le mandataire jugera utile et nécessaire pour mener à bien ledit projet de développement. … » (sic) [ 14 ] Le mandat ainsi confié à Mme De Chantal a été révoqué subséquemment par avis de révocation (pièce D-1) transmis par Louise Lavigne St-Pierre, présidente de la défenderesse, et ce en date du 25 février 2011. [ 15 ] Cet avis de révocation a été contesté par la demanderesse tel qu’il appert d’une lettre à cet effet transmise par son procureur à la défenderesse en date du 8 mars 2011 (pièce D-8). [ 16 ] La preuve a révélé que Mme Louise Lavigne St-Pierre a fait savoir, en temps utile et opportun, à la demanderesse, que la défenderesse ne souhaitait plus dépenser quelque somme que ce soit dans le projet faisant l’objet de l’entente de partenariat et du mandat confié à Mme De Chantal en 2006 (pièce P-2). [ 17 ] Or, selon la preuve, malgré que la demanderesse était au courant de la position de la défenderesse à cet égard, elle a continué à engager des dépenses additionnelles subséquemment au 25 février 2011 et ce en lien avec des mandats confiés à divers fournisseurs après cette date. [ 18 ] Enfin, la preuve révèle que, la demanderesse a continué à agir comme si elle n’avait pas été informée de la position de la défenderesse à l’effet qu’elle révoquait le mandant et qu’elle refusait de dépenser quelque somme que ce soit à l’avenir. [ 19 ] La preuve a révélé que toutes les dépenses qui font l’objet de la réclamation de la demanderesse ont été engagées par celle-ci après qu’elle ait reçu l’avis de révocation du mandat. [ 20 ] Relativement à la révocation du mandat confié à Mme De Chantal, malgré le fait que l’entente de partenariat stipule que ledit mandat est irrévocable, par jugement de la Cour Supérieure rendu le 28 mars 2014 dans une cause opposant les mêmes parties ayant pour objet, entre autres, la question de la révocation du mandat (dossier 760-17-003042-127), celle-ci concluait comme suit relativement audit mandat : « [64] DÉCLARE , quant à Les Placements Lourumar Inc., le mandat signé le 26 septembre 2006, devant Me Gail Cimon, notaire, sous le numéro 24406 de ses minutes, dûment révoqué depuis le 25 février 2011; [65] REJETTE la demande de Madame Diane de Chantal de recevoir, à

titre de rémunération, 10% ou toute autre somme moindre, du produit de la vente par les Placements Lourumar Inc., de sa

part indivise dans les terrains à Écodev Inc; [ 21 ] Considérant le jugement rendu par la Cour Supérieure, il ne fait donc pas de doute que le mandat confié par les parties à Diane De Chantal dans l’entente de partenariat du 26 septembre 2006 (pièce P-2), fut révoqué le 25 février 2011.

En conséquence, à cet égard, il y a chose jugée. [ 22 ] Ceci dit, en lien avec le remboursement des dépenses réclamées de la défenderesse par la demanderesse, le Tribunal souligne que celle-ci n’a fait témoigner aucun représentant des divers professionnels dont elle réclame le remboursement de 50% des honoraires facturés par eux. [ 23 ] Or, l’audition prévue pour le 6 avril 2016, avait justement été remise afin de permettre à la demanderesse d’assigner les représentants desdits professionnels ce qu’elle n’a pas fait pour l’audition du 20 octobre 2016. [ 24 ] Fait important, sur le plan de la valeur probante attribuable au simple dépôt en preuve des factures, la défenderesse, bien qu’elle a reconnu que la demanderesse avait engagé et payé les factures transmises par les divers professionnels, elle n’a jamais admis le contenu desdites factures. [ 25 ] Dans l’opinion du Tribunal, la preuve a révélé que la demanderesse et ses représentants n’avaient ni le mandat, ni l’autorisation, d’engager des dépenses au nom de la défenderesse après la révocation du mandat en date du 25 février 2011.

Il n’existait alors aucune entente ou convention autre régissant l’encadrement de l’indivision dans laquelle se trouvaient les parties. [ 26 ] Dans ces circonstances, en lien avec l’administration des biens indivis, il convient de se référer aux règles prévues aux articles 1025 à 1029 C.c.Q. qui prévoient ce qui suit : 1025. Les indivisaires administrent le bien en commun. 1026. Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts.

Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité. 1027. L’administration d’un bien indivis peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les indivisaires et nommé par eux.

Le tribunal peut, à la demande d’un indivisaire, désigner le gérant et fixer les conditions de sa charge lorsque le choix de la personne à nommer ne reçoit pas l’assentiment de la majorité, en nombre et en parts, des indivisaires, ou en cas d’impossibilité de pourvoir à la nomination ou au remplacement du gérant. 1028. L’indivisaire qui administre le bien indivis à la connaissance des autres indivisaires et sans opposition de leur part est présumé avoir été nommé gérant. 1029. Le gérant agit seul à l’égard du bien indivis, à

titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration.

[ 27 ] Par ailleurs, l’

article 1301 C.c.Q. prévoit que : 1301.

Celui qui est chargé de la simple administration doit faire tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l’usage auquel le bien est normalement destiné. [ 28 ] Après considération de l’ensemble de la preuve documentaire et testimoniale, le Tribunal est d’avis que, suite à la révocation du mandat et tenant compte des dispositions du Code civil du Québec régissant l’administration des biens indivis, la demanderesse et ses représentants n’étaient pas autorisés à retenir les services de professionnels au nom de la défenderesse et à lui réclamer par la suite 50% des dépenses encourues puisque le consentement de ladite défenderesse n’a jamais été obtenu relativement auxdites dépenses celles-ci n’étant, par ailleurs, ni utiles au maintien de l’usage auquel les terrains étaient destinés, ni nécessaires à leur conservation. [ 29 ] En fait, suite à la révocation du mandat, la preuve a clairement révélé que la défenderesse refusait de contribuer financièrement auxdites dépenses lesquelles ont été engagées sans qu’elle en soit informée et sans son consentement à la suite des décisions unilatérales prises par la demanderesse. [ 30 ] Dans Bélanger c.

Bélanger , le juge Paul Corriveau de la Cour Supérieure écrit ce qui suit [1] : [99]

L'article 1029 stipule que « Le gérant agit seul à l'égard du bien indivis, à

titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration. » [100] La preuve a démontré que du moment où l'immeuble a été donné aux parties et à leurs frères et sœur par leur mère, Marcel Bélanger a agi comme gérant à l'égard du bien indivis. [101] Chaque année, une réunion rassemblait les indivisaires, qui décidaient de l'administration de l'immeuble. [102] « Lorsque Marcel Bélanger a laissé sa fonction en 1998, Lionel Bélanger a administré l'immeuble à la connaissance des autres indivisaires et sans opposition de leur part, y inclus celle de Roger Bélanger. [103] En conformité de l'

article 1028 C.c.Q. , il a donc été présumé nommé gérant, et à ce titre, il pouvait, selon l'

article 1029 , agir seul à l'égard du bien indivis, mais à

titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration, ce qui, selon l'

article 1301 C.c.Q. , lui donnait le droit de faire « […] tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l'usage auquel le bien est normalement destiné. » [104] La gestion faite par le gérant de l'indivision nécessite, selon l'

article 1026 C.c.Q. , d'être acceptée à l'unanimité des indivisaires lorsque les décisions visent à apporter des modifications substantielles au bien indivis. » [ 31 ] Relativement au certificat d’autorisation (pièce D-28) obtenu par la demanderesse, la preuve révèle que celui-ci a été obtenu le 22 septembre 2014 et qu’il a émis au nom de la demanderesse plus de 42 mois après la révocation du mandat (pièce P-2).

Il a été émis sur la base d’un complément d’information déposé le 4 septembre 2014 par la demanderesse qui était alors propriétaire à 100% des terrains, celle-ci ayant préalablement acquis les intérêts de la défenderesse soit en date du 17 septembre 2013. [ 32 ] Enfin, la demanderesse invoque une résolution datée du 11 novembre 2010 (pièce P-7) du conseil d’administration de la défenderesse nommant Diane De Chantal et Louis-Michel Bélanger pour représenter la défenderesse auprès du MDDEP pour l’obtention des certificats d’autorisation pouvant être nécessaires.

Cette résolution est antérieure à la révocation du mandat qui a eu lieu le 25 février 2011.

De plus, de l’avis du Tribunal, la résolution (pièce P-7) ne constitue pas un pouvoir d’engager des dépenses au nom de la défenderesse mais strictement un pouvoir de la représenter auprès des autorités. [ 33 ] Dans ces circonstances, considérant la révocation du mandat (pièce P-2) en date du 25 février 2011, considérant que la demanderesse a ignoré l’avis de révocation et a refusé de reconnaître sa validité et considérant que les dépenses dont fait l’objet de la réclamation de la demanderesse ont été engagées sans le consentement de la défenderesse après la révocation dudit mandat, le Tribunal est d’avis que la défense de la défenderesse est bien fondée en faits et en droit.

En conséquence, la demande de la demanderesse est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q.

Date d’audience : 20 octobre 2016 Mise en délibéré après réception des notes et autorités le 24 janvier 2017.