2016 QCCA 730, 2016 QCCA 730

Wei c. Salter 2016 QCCA 730 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024821-142 (500-17-072234-126) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 29 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES F rance THIBAULT , J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE , J.C.A. MARK SCHRAGER , J.C.A. APPELANTE AVOCAT CHUN JING WEI M e GILLES POULIN ( absent ) ( Gilles Poulin avocat inc. ) INTIMÉE AVOCAT FRANCIS SALTER Me STÉPHANE SIGOUIN (absent) ( Bernard & Brassard s.e.n.c.r.l. ) MIS EN CAUSE OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 30 octobre 2014 par l'honorable Gérard Dugré, de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Vente – offre d’achat acceptée – refus de vendre – passation de

titre Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION Suite de l’audition du 28 avril 2016. Arrêt déposé ce jour – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 30 octobre 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Gérard Dugré), qui a accueilli la requête introductive d’instance en passation de

titre de l’intimée [1] . [ 2 ] Le litige concerne une série d’offres et de contre-offres faites par l’appelante et l’intimée pour la vente de l’immeuble de l’appelante. Il s’agit de savoir s’il y a eu rencontre des volontés des parties et formation du contrat de vente. * * * * * [ 3 ] L’appelante est propriétaire d’un immeuble situé sur la rue Du Couvent, à Montréal. Le 8 novembre 2011, elle signe un contrat

de courtage avec un courtier immobilier. [ 4 ] Le 22 mars 2012, l’intimée offre d’acheter l'immeuble au prix de 575 000 $. Le 26 mars, l’appelante fait une contre-offre à 582 500 $ au moyen du formulaire CP44658. Elle ajoute certaines conditions qui ne sont pas pertinentes au litige. Le 28 mars, l’intimée répond par une contre-offre en remplissant le formulaire CP54868. Elle propose le même prix de vente et modifie certaines des conditions. Cette contre-offre est irrévocable jusqu’au 29 mars à 23 heures. [ 5 ] Le 30 mars, l’appelante prend connaissance du formulaire CP54868.

Son courtier remplit un formulaire normalement utilisé pour proposer une modification du contrat, le formulaire AM74550. Il écrit : - « This property is sold as is without legal warranty » - « CP54868 P2.5 until 23:00 o’clock, on march 30, 2012, a period of 48 hours.» [ 6 ] L’appelante signe les formulaires CP54868 et AM74550 le 30 mars, à midi. [ 7 ] Le même jour, à 22 h 30, l’intimée signe le formulaire CP54868 pour indiquer la réception de l’acceptation de l’appelante. Elle signe aussi le formulaire AM74550 à l’endroit où elle reconnaît en avoir reçu copie. [ 8 ] Le processus de vente se poursuit.

Le 4 avril, l’appelante signe et remet une confirmation de loyers. Le 26 avril, l’intimée reçoit la confirmation de son prêt hypothécaire. Le 27 avril, l’inspection préachat de l’immeuble a lieu. Le 29 avril, l’appelante signe la confirmation du prêt hypothécaire obtenu par l’intimée pour payer une

partie du prix d’achat. Le 30 avril, elle transmet à son courtier un courriel dont le texte confirme qu’elle participe toujours au processus de vente de son immeuble : Hi Joshua For the sell of our property of 853-857 Du Couvent, as the seller, I absolutely need the buyer to sign the seller declaration stating that : The buyer is aware of the roof leaking problem, and the seller will sell the property as it is and without legal warranty. I also want this statement of the seller declaration to be written in the legal paper in front of the notary .

Our original selling price is 680,000$, it has been reduced to 582,500$. It is almost 100,000$ less than we expect to sell. This amount is more than enough to do any repair or renovation that it is necessary. (…) [reproduction intégrale, soulignement ajouté] [ 9 ] Le 2 mai, le notaire ouvre son dossier. Le 16 mai, l’intimée dépose 2 000 $ auprès du notaire. [ 10 ] Le 23 mai, le procureur de l’intimée met l’appelante en demeure de signer l’acte de vente le 1 er juin 2012 à 14 h au cabinet du notaire. Le 29 mai, l’intimée dépose auprès du notaire le montant du prix d’achat de l’immeuble.

Le projet d’acte préparé par le notaire pour la vente de l’immeuble au prix de 582 500 $ comporte une clause suivant laquelle la vente est faite sans garantie et aux risques de l’acheteur. [ 11 ] L’appelante refuse de signer l'acte. C’est dans ce contexte que l’intimée intente son action en passation de titre. * * * * * [ 12 ] Selon le juge de première instance, la contre-offre de l’intimée comportait les éléments essentiels du contrat envisagé et liait les parties, vu l’acceptation signée par l’appelante le 30 mars 2012, à 22 h 30.

L’amendement AM74550 proposé par l’appelante dans un document distinct constitue une proposition de modification du contrat venant d’être conclu. Pour être valable, cette modification devait recevoir l’assentiment de l’intimée ( art. 1439 C.c.Q. ). [ 13 ] L’argument selon lequel l’acceptation de l’appelante le 30 mars 2012, à midi, a été faite hors délai, empêchant ainsi la formation du contrat de vente, est rejeté. Le délai d’acceptation était stipulé en faveur de l’intimée. Celle-ci pouvait y renoncer, ce qu’elle a fait.

L’acceptation de la contre-offre CP54868 survenue le 30 mars est donc valide. [ 14 ] Le fait que le délai d’acceptation de la modification visant à ce que la vente se fasse sans garantie légale a été dépassé par l’intimée n’est pas pertinent puisque la vente était déjà conclue. [ 15 ] Le comportement de l’appelante après le 30 mars 2012 et l’acceptation subséquente de l’intimée d’acheter l’immeuble au prix convenu sans garantie légale indiquent que, le 1 er juin 2012 à 14 h, il n’existait plus aucun motif permettant à l’appelante de refuser de vendre son immeuble.

Dans les circonstances, le refus de l’appelante de vendre l’immeuble est teinté de mauvaise foi. [ 16 ] La manière dont l’appelante et son courtier ont décidé de procéder – par l’acceptation de la contre-offre CP54868 et par la proposition d’amendement AM74550 – constituait un choix stratégique.

Par ce moyen, l’appelante visait à lier l’intimée tout en poursuivant les négociations pour que la vente se fasse sans garantie légale. * * * * * [ 17 ] L’appelante propose que le juge a commis une erreur en décidant que la condition suivant laquelle la vente est faite sans garantie légale ne constituait pas une condition essentielle à la vente. Selon elle, cette détermination découle d’une appréciation

manifestement erronée de la preuve. * * * * * [ 18 ] Rappelons d'abord la règle selon laquelle une cour d’appel doit traiter avec déférence les questions d’appréciation de la preuve par un juge d’instance. [ 19 ] Ici, le juge n’a pas commis d’erreur révisable en décidant que la condition – voulant que la vente soit faite sans garantie légale – ne constituait pas une considération essentielle à la vente de l’immeuble. Il existe au dossier des éléments de preuve permettant d’appuyer cette conclusion :

a) cette condition n’est pas prévue au contrat de courtage entre l’appelante et son courtier;

b) elle ne figure pas aux contre-propositions du 14 novembre 2011 et du 26 mars 2012; et

c) le comportement de l’appelante après le 30 mars 2012 indique que celle-ci a agi comme si le contrat de vente était formé. [ 20 ] Le juge de première instance n’a pas retenu le témoignage de l’appelante – selon lequel la condition relative à l’absence de garantie – constituait pour elle une considération essentielle à la vente. La lecture de ce témoignage permet de comprendre les raisons pour lesquelles le juge ne l’a pas retenu. L’appelante se contredit à plusieurs endroits. [ 21 ] À

titre d’exemples, elle est souvent mise devant des contradictions entre son témoignage au procès et son interrogatoire hors cour à l’occasion du recours intenté par le courtier pour le paiement de sa commission. Elle affirme à plusieurs reprises qu’elle a toujours souhaité vendre sans garantie légale. Elle insiste beaucoup sur le fait que le courtier lui aurait affirmé que la clause d’exclusion de la garantie légale était incluse au contrat.

En contre-interrogatoire, elle déclare que le prix initial demandé était de 680 000 $, sans la clause « as is » et que le courtier a proposé qu’avec une telle clause, l’immeuble pourrait être vendu au prix de 582 000 $. Cette déclaration contredit l’affirmation selon laquelle elle croyait que la clause d’exclusion de la garantie était déjà incluse. [ 22 ] Par ailleurs, même s’il fallait conclure que les deux documents étaient distincts, l’intimée a consenti à acheter l’immeuble sans garantie légale.

Le délai de 48 heures prévu au formulaire AM74550 visait à allonger la période pour que son acceptation du 30 mars soit valide. De plus, l’appelante s’est subséquemment comportée comme si elle désirait toujours conclure la vente. En témoigne notamment le courriel transmis à son courtier rappelant qu’elle est disposée à vendre au prix convenu à condition que la vente soit faite sans garantie légale. [ 23 ] En dernier lieu, il faut souligner, de nouveau, que le projet d’acte de vente notarié que l’appelante a été sommée de signer prévoit une vente sans garantie légale.

L’appelante n’avait, en conséquence, aucun motif valable de refuser de signer l’acte de vente. [ 24 ] Il appert toutefois des conclusions du jugement de première instance que le juge a omis de tenir compte de l’existence d’une hypothèque sur l’immeuble. Il y a donc lieu de modifier certaines conclusions du jugement pour pallier cette omission. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] ACCUEILLE l'appel, avec frais de justice contre l’appelante, à la seule fin de remplacer les conclusions du jugement de première instance par les suivantes : [74] GRANTS Plaintiff’s Amended Motion Introductive of Suit « en passation de

titre » dated February 25, 2014; [75] ORDERS Plaintiff to deposit with Marc Paul-Hus, notary, of the Town of Saint-Lambert, the sum of $582,500.00 representing the purchase price on or before June 15, 2016 failing which, Plaintiff will be deemed to have renounced her claim to the immoveable property hereinafter described; [76] ORDERS Defendant within thirty (30) days of receipt of the aforementioned deposit to sign before the said notary, the deed of sale substantially in the form of Exhibit P-11 in the present cause and failing which, the present judgment upon publication in the Land Registry shall constitute Plaintiff’s title to the following immoveable property: An immoveable property fronting on […] in the City of Montreal, known and described as being the lot number […] upon the Official “Cadastre du Québec” in the Land Registry Office of Montreal.

Together with all its rights, members and appurtenances and all the buildings thereon erected, notably a house having the civic address of […], City of Montreal, Province of Quebec, […]. Subject to all servitudes affecting the said immoveable, and namely subject to a servitude of view published under number […].

Are also included in the present sale all items enumerated in the preliminary contract signed between the Parties. [77] DECLARES that after publication of the aforesaid deed or this judgment, as the case may be, the notary shall remit the balance of the sale price to Defendant after payment of sums necessary to discharge adverse title entries and payment of the usual adjustments; [78] ORDERS the Registrar for the Land Registry of Montreal to make all entries resulting from these presents; [79] DECLARES that the Superior Court, District of Montreal, shall maintain jurisdiction to extend any delay herein and to entertain any demand of either party in order to give effect to these conclusions; [80] DISMISSES the defence and cross-demand; [81] THE WHOLE with costs against Defendant.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A.