2011 QCCA 1948, 2011 QCCA 1948

Penaranda c. Dima 2011 QCCA 1948 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019509-090 500-09-019519-099 500-09-019520-097 (500-17-030322-062) DATE : LE 24 OCTOBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. N° : 500-09-019509-090 ESPERANZA PENARANDA APPELANTE - Défenderesse c. GRATIELA DIMA INTIMÉE - Demanderesse et GILLES DANSEREAU et S.C.P. ENVIRONNEMENT INC. MIS EN CAUSE - Défendeurs N° : 500-09-019519-099 GILLES DANSEREAU APPELANT - Défendeur c. GRATIELA DIMA INTIMÉE - Demanderesse et ESPERANZA PENARANDA et S.C.P.

ENVIRONNEMENT INC. MISES EN CAUSE - Défenderesses N° : 500-09-019520-097 S.C.P. ENVIRONNEMENT INC. APPELANTE - Défenderesse c. GRATIELA DIMA INTIMÉE - Demanderesse et ESPERANZA PENARANDA et GILLES DANSEREAU MIS EN CAUSE - Défendeurs ARRÊT

[ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur trois pourvois contre un jugement rendu le 19 février 2009 par la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Suzanne Courteau) qui a accueilli la requête en dommages-intérêts de l'intimée Gratiela Dima et retenu la faute solidaire des parties appelantes, en leur qualité respective de venderesse, notaire instrumentant et inspecteur en bâtiments, vu la présence de mousse d'urée formaldéhyde (« miuf ») trouvée dans l'immeuble à logements, après que l'intimée l'eut acheté. Elles ont été condamnées solidairement à payer à cette dernière la somme de 56 983 $ plus les taxes applicables, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. en plus des dépens, incluant les frais de l'expert Provencher (5 372,66 $); [ 2 ] Pour les motifs du juge Léger, auxquels souscrivent les juges Dufresne et Wagner; [ 3 ] Dans le dossier 500-09-019519-099 : ACCUEILLE l'appel de l'appelant Gilles Dansereau avec dépens contre l'intimée dans ce dossier, tant en première instance qu'en appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance concernant l'appelant Dansereau et REJETTE la requête introductive d'instance le condamnant à payer à l'intimée la somme de 56 983 $ plus les taxes applicables avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. ; [ 5 ] Dans les dossiers 500-09-019509-090 et 500-09-019520-097 : ACCUEILLE les appels des appelantes Esperanza Penaranda et S.C.P. Environnement inc., avec dépens contre elles, incluant les honoraires de l'expert Provencher, à la seule fin de remplacer la conclusion du paragraphe 203 dans le jugement de première instance par la suivante : « CONDAMNE Esperanza Penaranda et S.C.P. Environnement inc. in solidum , à payer à Gratiela Dima la somme de 56 983 $ plus les taxes applicables, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , et ce, depuis le 31 mars 2006, date de la première assignation, avec dépens contre elles, incluant les honoraires de l'expert Éric Provencher s'élevant à 5 372,66 $»; JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. M e Luc Alarie ALARIE LEGAULT Pour l'appelante Esperanza Penaranda M e France Dulude FONDS D'ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE ROBINSON SHEPPARD SHAPIRO, s.e.n.c.r.l. Pour l'appelant Gilles Dansereau M e Stéphane Harel FERLAND, MAROIS, LANCTÔT Pour l'appelante S.C.P. Environnement inc.

M e Jean-Carol Boucher BOUCHER & ASSOCIÉS Pour l'intimée Gratiela Dima Date d’audience : 15 mars 2011 MOTIFS DU JUGE LÉGER [ 6 ] Outre la question de la faute respective de chacune des parties appelantes, découlant de leurs obligations contractuelles distinctes envers l'intimée, ce pourvoi soulève principalement la question de savoir si leur responsabilité est solidaire ou in solidum . [ 7 ] La juge de première instance a retenu la responsabilité solidaire des trois parties appelantes comme suit : • l'appelante Esperanza Penaranda (« Penaranda »), en tant que venderesse de l'immeuble acheté par l'intimée, vu son omission de lui

déclarer la présence de mousse d'urée formaldéhyde (« miuf ») et de corriger les propos erronés du notaire concernant son enlèvement. Cette dernière omission équivaut à un dol qui a vicié le consentement de l'intimée au moment de l'achat (500-09-019509-090) ; • l'appelant, notaire Gilles Dansereau (« Dansereau ») qui, le jour de la signature de l'acte de vente devant lui, a informé l'intimée et son conjoint qu'il y avait eu dans le passé présence de miuf , mais leur a erronément déclaré qu'il s'agissait d'un problème réglé depuis (500-09-019519-099) ; • l'appelante, S.C.P.

Environnement inc. (« SCP »), que l'intimée avait mandatée pour produire une évaluation environnementale dans le but d'obtenir un prêt hypothécaire et qui avait pour mandat de déceler d'éventuelles sources de contaminations, mais qui a omis de déceler et de dénoncer la présence de miuf (500-09-019520-097) . [ 8 ] Les parties appelantes ont interjeté trois appels distincts, en leur qualité respective de venderesse, notaire instrumentant et spécialiste en inspection.

Les moyens d'appels portent sur la responsabilité de chacune ainsi que sur la quotité de dommages accordés, à laquelle chacune a été tenue solidairement. Subsidiairement, Dansereau fait valoir qu'il y aurait lieu de prononcer une condamnation in solidum en lieu et place de la condamnation solidaire prononcée en première instance, pour valoir entre lui et les autres parties appelantes afin de répartir différemment la responsabilité. I.

MISE EN CONTEXTE [ 9 ] Brossés à larges traits, les faits saillants nécessaires à la compréhension de ce pourvoi peuvent se résumer ainsi. [ 10 ] En août 2005, l'intimée Gratiela Dima (« Dima ») et son conjoint Hani Georges Greiss (« Greiss ») décident d'acquérir un immeuble d'habitation dans la région métropolitaine de Montréal. Après avoir visité quelques propriétés en compagnie de leur agent immobilier, Gabriel Dimitru, ils identifient l'immeuble d'habitation de Penaranda.

Après avoir présenté à cette dernière une promesse d'achat et que les parties se furent mises d'accord sur le prix de 740 000 $, elles signent l'acceptation de cette promesse, qui est cependant assortie d'une condition prévoyant l'inspection du bâtiment. [ 11 ] Dima mandate alors à cette fin Daniel Saindon, expert en bâtiment, qui après avoir effectué son inspection, lui remet son rapport le 23 octobre. Il n'y est aucunement fait mention de la présence de miuf .

Il faut toutefois préciser qu'en raison des exclusions prévues à son mandat, puisqu'il ne s'agissait que d'une inspection visuelle, cet expert n'a jamais été visé par le recours de l'intimée. [ 12 ] Après avoir entamé les démarches pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque, l'intimée en obtient une avec une assurance souscrite auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement , assujettie à l'obtention d'une évaluation environnementale favorable.

L'intimée, qui doit en défrayer le coût, confie ce mandat à l'appelante SCP qui lui remet son rapport le 5 novembre 2005 ainsi qu'à la banque. [ 13 ] L'expert n'y traite pas de miuf (contrairement à l'amiante qui, bien qu'absent, est analysé). En revanche, inquiet d'une possible contamination des sols qu'aurait pu occasionner une station de service avoisinante, l'expert a procédé à une analyse plus poussée (phase II), au terme de laquelle il conclut que les sols « respectent les critères d'usage résidentiel ». [ 14 ] Le cadre dans lequel l'acte d'achat de l'intimée est signé est le suivant.

Son conjoint et elle se présentent le 28 novembre 2005 chez Dansereau pour signer l'acte de vente, ignorant jusque-là la présence de miuf à l'intérieur des murs de l'immeuble. Avant de procéder à la signature de l'acte, le notaire demande à parler en privé au conjoint de l'intimée, M.

Greiss, pour l'informer qu'en effectuant un examen des titres de propriété signés précédemment, il avait constaté que l'immeuble avait déjà été isolé avec de la miuf : Greiss est stupéfait [1] , mais le notaire a vite fait de le rassurer en affirmant que cet examen des titres révèle aussi que la miuf aurait été retirée depuis et qu'« il n'y a pas de problème » [2] . [ 15 ] Apparemment, cette affirmation du notaire repose sur son examen des actes authentiques de vente datant de 1988, où il y est mentionné « que ladite bâtisse n'est pas isolée avec de la mousse d'urée-formaldéhyde » et que « suite aux travaux effectués par les Rénovations G.L.S.M.

Inc. […] aucune trace de mousse d'urée-formaldéhyde n'a été trouvée ». Il s'appuie également sur un rapport environnemental d'Éco-Recherches (Canada) inc., daté du 31 octobre 1988, annexé à l'un des actes de vente, lequel précise que les concentrations de formaldéhyde sont « inférieures au niveau de formaldéhyde maximum jugé acceptable dans les habitations ». [ 16 ] Le notaire fait ensuite lecture de l'acte de vente à voix haute et réitère que l'immeuble a déjà été isolé avec de la miuf , mais qu'elle a été retirée depuis et que dès lors, le problème est réglé.

Aucune question n'est adressée à la venderesse Penaranda, qui s'abstient toutefois de commenter pareille affirmation. Or, la preuve démontre que lorsqu'elle a acheté ce même immeuble en 1997, elle avait elle- même reçu 5 000 $ à

titre de compensation pour la présence de miuf , qu'elle n'a toutefois jamais fait retirer depuis. [ 17 ] Un peu plus tard, en janvier 2006, alors que Greiss discute avec un ancien propriétaire de l'immeuble, ce dernier lui exprime ses doutes sur l'enlèvement de la miuf. Voulant en avoir le cœur net, l'intimée et son conjoint donnent alors mandat au Groupe Gesfor, Poirier, Pinchin inc. (« GESFOR ») d'en vérifier la présence. Leur rapport est rendu le 27 février 2006, indiquant que les deux murs latéraux contiennent de la miuf et que cette dernière présente des signes de dégradation. En dépit du fait qu'il n'avait procédé à aucun test

d'air ambiant afin d'évaluer la concentration de formaldéhyde, l'expert recommande de la retirer. [ 18 ] Dès que la présence de miuf a été constatée dans l'immeuble de l'intimée, son assureur a annulé la police d'assurance pour cause d'« aggravation du risque »; dès lors, l'intimée n'a d'autre choix que de se tourner vers un nouvel assureur, qui accepte de l'assurer, tout en exigeant une surprime de 8 123 $, plutôt que la prime ordinaire qui aurait été de 1 800 $ par année. Cela fait aussi

partie de sa réclamation. En outre, l'intimée demande 15 000 $ pour les troubles, tracas, stress et inconvénients subis. [ 19 ] Au procès, la juge de première instance doit d'abord déterminer la responsabilité de chacune des parties appelantes et, le cas échéant, départager la quotité des dommages qu'elles doivent payer à l'intimée. Il faut préciser que, au moment du procès, alors que la réparation a été évaluée à 105 073,50 $, dont 42 500 $ pour enlever la brique et la miuf ainsi que 62 573,50 $ pour remettre la brique de remplacement, la miuf n'a toujours pas été retirée. II.

JUGEMENT ENTREPRIS [ 20 ] Tout d'abord, la juge constate que l'intimée n'a pas été informée de la présence de miuf dans les murs latéraux de l'immeuble acheté, que ce soit par la venderesse, les différents experts embauchés pour l'inspecter ou encore le notaire, qui lui a erronément fait valoir, le jour de la signature de l'acte de vente, que la miuf avait été retirée. i. responsabilité de penaranda [ 21 ] Qu'en est-il de la responsabilité de la venderesse Penaranda?

La juge estime qu'elle ne pouvait se taire dès lors que le notaire avait affirmé que la miuf avait été retirée ou nettoyée : elle avait l'obligation de rectifier le tir. Au surplus, la juge n'accorde aucune crédibilité à son témoignage voulant qu'elle ignorait la présence de miuf dans son immeuble. En revanche, la juge retient le témoignage de son vendeur de l'époque, un certain M. Béliveau, selon lequel il avait bel et bien informé Penaranda de la présence de miuf au moment de son achat de l'immeuble; elle a d'ailleurs reconnu avoir reçu de lui 5 000 $, à

titre de compensation. Penaranda n'ayant jamais retiré ni nettoyé la miuf durant l'époque où elle fut propriétaire, elle devait nécessairement savoir que les propos du notaire étaient erronés. Dès lors, par son silence, elle est l'auteure d'un dol ayant vicié le consentement de l'intimée.

Avec cette conclusion, la juge détermine qu'il n'y a pas lieu de poursuivre son analyse plus loin pour examiner sa responsabilité sous l'angle du vice caché. ii. responsabilité du notaire [ 22 ] Après avoir examiné la doctrine et la jurisprudence portant sur les obligations d'un notaire, la juge note que Dansereau n'avait pas à dénoncer la présence de miuf . Toutefois, une fois sa décision prise d'en parler à ses clients, il avait alors le devoir de leur en parler avec « précision, minutie et objectivité ».

Elle estime que le notaire n'aurait pas dû interpréter les résultats des contrats antérieurs ou les rapports, mais plutôt laisser le soin à l'intimée de se forger sa propre opinion. La juge retient le témoignage de cette dernière voulant que si elle avait soupçonné la présence de miuf , et n'eut été les assurances reçues du notaire, elle aurait demandé un délai supplémentaire ou une réduction du prix de vente.

Par son comportement, le notaire l'a donc confondue sur la condition réelle de l'immeuble. [ 23 ] La juge reproche aussi au notaire son choix de discuter en privé de la miuf avec le conjoint de l'intimée, plutôt qu'avec cette dernière, sa véritable cliente. iii. responsabilité de scp [ 24 ] La juge souligne que deux experts se sont prononcés sur l'exécution du mandat confié à SCP ainsi que sur son évaluation environnementale. Selon elle, le rapport d'expert de M. Laberge de Dessau-Soprin inc., retenu par SCP, n'est pas utile puisque :

i) il n'est qu'un simple énoncé de ce que son employeur peut faire lors d'une évaluation environnementale de site phase I; ii) ne fait pas référence au mandat tel qu'exécuté par SCP; iii) ne commente pas la conduite de cette dernière. La juge retient toutefois que la miuf est généralement mentionnée dans un rapport d'évaluation environnementale et qu'elle peut effectivement représenter un danger lorsqu'elle se dégrade une fois exposée à l'eau ou à l'humidité [3] . [ 25 ] En l'espèce, la miuf aurait-elle dû être dénoncée dans le rapport de SCP?

La juge estime que cette dernière « ne s'est pas acquittée, de façon compétente et diligente, de son mandat de procéder à une ÉES » [4] . En effet, dans son rapport, SCP définit son mandat en se référant à la « norme CSA Z768 » , établie par l'Association canadienne de normalisation. À la lecture de cette norme, la juge constate qu'elle n'a pas été respectée.

Elle explique : [165] Deuxièmement, S.C.P. a failli à son mandat en ne respectant pas les obligations énoncées à la Norme CSA Z768 : • elle n'a pas observé les procédures énoncées à la norme, contrairement à ce qu'exige l'article 4.2.1a); • elle n'a pas convenu avec sa cliente de la portée des travaux d'évaluation environnementale de site phase I , comme le prescrivent les articles 5.2b) et

c) et 6.3; • elle n'a mentionné nulle part à son rapport le nom de la

partie pour laquelle l'évaluation environnementale de site phase I était effectuée, en contravention à l'article 6.3a); • elle n'a pas obtenu de sa cliente une déclaration écrite résumant les buts et les usages prévus de l'évaluation environnementale de site phase I , comme le requiert l'article 5.1.1, 1 er et 2 e alinéas; • elle n'a procédé à aucune étude des recherches de titres mis à sa disposition, se contentant de chercher des noms de stations-service

ou d'entreprises ayant pu engendrer des risques environnementaux par le passé, en contravention aux articles 7.1.1, 7.1.5 et 7.1.6.3; • malgré l'impératif de l'article 7.2.1.12e), elle a décidé, de son propre chef, de ne pas mentionner la présence possible de miuf alors que l’expert avait bien observé les trous d'injection d'isolant à intervalles réguliers sur les murs latéraux de l'immeuble, situation qui révélait un indice probant de présence de miuf; • elle a fait fi de son obligation d'inspecter les structures extérieures de la bâtisse et de décrire les indices que son inspecteur y avait vus, contrairement aux articles 7.2.3.1 et 7.2.3.4; • elle a fait défaut de fournir un rapport qui répond aux exigences des articles 9.1, 9.2, 9.6 et 9.7.1; • elle a fait fi de l'article 9.9 de la norme en n'ayant pas l'élémentaire professionnalisme d'exiger la signature du rapport par l’inspecteur qui avait procédé à l’ÉES. [ 26 ] Bien qu'il s'agissait d'une évaluation environnementale fournie dans le cadre de l'obtention d'un prêt hypothécaire par une institution prêteuse, la juge souligne que c'est d'abord et avant tout à l'intimée qu'elle avait des comptes à rendre. [ 27 ] Par ailleurs, l'expert responsable de l'évaluation environnementale a reconnu avoir vu des points d'injections à intervalle rapproché dans le mur extérieur de l'immeuble, indices de présence de miuf .

Il soutient en avoir informé M. Greiss, ce que ce dernier nie. Au terme de son analyse, la juge détermine qu'il avait le devoir d'inscrire ce fait dans son rapport et qu'il n'aurait pas dû le passer sous silence, du seul fait qu'il n'avait identifié aucun risque environnemental potentiel [5] . iv. les dommages et la question de la solidarité [ 28 ] L'intimée réclamait 105 073,60 $ pour les travaux nécessaires à l'enlèvement de la miuf , mais la juge n'a accordé que 50 660 $, considérant que l'intimée bénéficie des murs de briques neuves et d'une nouvelle isolation.

Elle accorde aussi 6 323 $ pour compenser l'augmentation de sa prime d'assurance après la découverte de la miuf et le montant des honoraires déboursés à GESFOR pour les services de l'expert Provencher (5 372,66 $). En revanche, la juge rejette toute réclamation pour troubles, tracas, stress et inconvénients, estimant que les montants accordés indemnisent suffisamment l'intimée. [ 29 ] Estimant que les fautes ont été commises distinctement et que chacune des parties appelantes est susceptible d'avoir causé le préjudice, la juge les condamne toutes trois solidairement, en application de l'

article 1480 C.c.Q. Selon elle, le préjudice n'aurait pas eu lieu si l'une d'entre elles avait correctement informé l'intimée. III. MOYENS D'APPEL [ 30 ] Pour les fins de l'analyse, je regroupe sous cinq rubriques les différents moyens soulevés par les parties appelantes : 1. La faute de Penaranda? 2. La faute de SCP? 3. La faute de Dansereau? 4. Le lien de causalité et les dommages? 5. Est-ce qu'il y a solidarité et, le cas échéant, quelle est la répartition de la responsabilité entre les parties appelantes? IV.

ANALYSE [ 31 ] Vu la présence de plusieurs parties appelantes, il est opportun de résumer leurs prétentions respectives. 1. Prétentions de Penaranda - (500-09-019509-090) [ 32 ] Penaranda reproche à la juge d'avoir conclu qu'il y avait eu dol de sa part. Elle plaide avoir fourni toute la documentation demandée et répondu à toutes les questions qui lui furent posées. Au surplus, elle soutient avoir ignoré que l'absence de miuf était une considération importante à l'achat de l'immeuble par l'intimée.

Sa thèse veut que même si l'intimée avait alors été informée de la présence de miuf , elle ne pouvait plus refuser de signer l'acte de vente, puisque toutes les conditions de la promesse d'achat avaient été remplies. [ 33 ] Elle fait aussi valoir que la miuf ne constituerait pas en soi un vice caché et que, en conséquence, elle n'avait aucune obligation de la dénoncer, d'autant qu'elle n'est pas dangereuse pour la santé, lorsque présente en faible concentration. [ 34 ] Elle soutient par ailleurs que l'intimée n'aurait pas établi son préjudice puisque l'expert Provencher n'a pas mesuré la concentration de formaldéhyde dans l'air.

Selon elle, il ne s'agirait que d'un préjudice « purement subjectif ». De surcroît, l'intimée n'aurait pas minimisé ses dommages : l'expert Provencher ne recommandant que de retirer la miuf détériorée, rien ne permettait de croire que toute la miuf devait être retirée.

[ 35 ] Enfin, Penaranda questionne deux chefs de dommages. Le premier concerne la surprime d'assurance dont elle prétend ne pas être responsable, en raison de la « supposée aggravation d'un risque qui n'était même pas couvert ». Quant au deuxième, ce sont les frais d'expert; elle plaide que la juge ne pouvait les accorder sans justification (art. 477 C.p.c. ). En l'espèce, l'expertise de Provencher serait inutile, puisque les titres de propriété indiquaient déjà la présence de miuf . 2.

Prétentions de Dansereau - (500-09-019520-097) [ 36 ] Dansereau soutient avoir agi avec prudence et diligence et ne pas avoir manqué à son devoir de conseil et d'information.

Son rôle aurait été restreint à la rédaction des actes de vente et des actes hypothécaires et il soutient ne pas avoir eu à fournir tous les documents l'amenant à conclure que la miuf avait été retirée, notamment : • les actes juridiques mentionnant des travaux ayant permis d'enlever la miuf ; • l'analyse postérieure d'Éco-Recherches spécifiant que la concentration de formaldéhyde était, depuis ces travaux, sans danger pour la santé des locataires; • l'analyse environnementale de l'autre appelante, SCP, ne mentionnant aucunement la présence de miuf . [ 37 ] Eu égard aux circonstances, il plaide que l'intimée ne pouvait lui reprocher sa conclusion qu'« il n'y avait aucun problème » avec la miuf puisqu'il n'avait aucune obligation d'en discuter avec ses clients.

Au surplus, la juge n'aurait pas dû le blâmer d'avoir discuté d'abord en privé avec Greiss, vu qu'il était celui menant la transaction avec l'accord de l'intimée. [ 38 ] Il fait aussi valoir qu'il n'y a aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et le dommage réclamé, ajoutant que l'intimée et son conjoint n'avaient aucunement en tête la présence de miuf comme considération importante à leur achat : à preuve, ils n'ont jamais interrogé leur venderesse à ce sujet. [ 39 ] Subsidiairement, il plaide que si sa faute engageant sa responsabilité envers l'intimée était maintenue, la juge aurait néanmoins erré en prononçant une condamnation solidaire plutôt que in solidum , étant donné que la faute est distincte et découle d'obligations contractuelles distinctes.

En conséquence, il demande que la Cour prononce « une condamnation in solidum en lieu et place de la condamnation solidaire prononcée en première instance » et que soit déterminée, pour valoir seulement entre lui et les autres parties appelantes, la part de responsabilité de chacune dans la condamnation, répartie à raison de 100 % pour Penaranda et de 0 % pour lui- même. [ 40 ] Enfin, sur la quotité des dommages, il s'en remet aux arguments de l'appelante Penaranda. 3.

Prétentions de SCP - (500-09-019520-097) [ 41 ] SCP cherche à se disculper en imputant la faute au notaire, à la venderesse Penaranda et au premier expert Saindon qui seraient les véritables auteurs du préjudice de l'intimée.

Elle plaide n'avoir manqué à aucun devoir de diligence, son évaluation environnementale s'inscrivant dans le cadre d'une demande de prêt hypothécaire, pour laquelle la miuf n'aurait pas été une considération essentielle, tant pour la banque que pour l'intimée. [ 42 ] De surcroît, elle estime que, s'il y a eu faute de sa part, le lien de causalité a été rompu par les fautes subséquentes du notaire et de l'appelante Penaranda ( novus actus interveniens ).

Enfin, sa faute serait également de moindre importance, de telle sorte que sa condamnation ne devrait pas, en tout état de cause, être partagée dans la même proportion. o analyse 1. responsabilité de penaranda? [ 43 ] Pour les raisons qui suivent, j'estime que l'analyse et la conclusion de la juge sur la responsabilité de Penaranda ne sont entachées d'aucune erreur manifeste et dominante de faits, non plus que d'une erreur de droit susceptible de justifier l'intervention de notre Cour. [ 44 ] En premier lieu, Penaranda devait nécessairement savoir que la présence de la miuf était une considération importante, susceptible d'influencer le prix de vente de son immeuble puisqu’elle-même avait réclamé et obtenu de son vendeur d'origine un rabais de 5 000 $.

Au surplus, au moment de la signature de l'acte de vente, Penaranda avait le devoir de rectifier le tir lorsque le notaire a affirmé en sa présence que la miuf avait été retirée des murs de l'immeuble.

C'est donc à bon droit que la juge a conclu que, en raison de son silence, Penaranda a manqué à son devoir d'information et partant, vicié le consentement de l'intimée. [ 45 ] Finalement, s'appuyant sur le rapport et le témoignage de l'expert Provencher, c'est à bon droit que la juge a conclu que la miuf s'était dégradée au contact de l'eau, de telle sorte que l'intimée devait la retirer pour protéger la santé des occupants de son immeuble. Son appel sur le premier moyen est donc rejeté.

2. Responsabilité de SCP? [ 46 ] Encore une fois, la conclusion de la juge qui a aussi retenu la faute de SCP, pour manquement à son obligation contractuelle, vu le mandat que lui a confié l'intimée, est bien fondée, sous réserve de ce qui suivra quant à la qualification de sa responsabilité. [ 47 ] SCP a été engagée pour procéder à une évaluation environnementale. Or, dans son rapport, sous la rubrique « Objectif », il est notamment précisé qu'elle est censée permettre d'« identifier toutes activités ou situations actuelles qui peuvent présenter un risque environnemental ». Sous le

titre « méthodologie », il est précisé que la procédure utilisée est le « reflet de la méthodologie de la Société canadienne d'hypothèque et du logement [..] et aussi celles de l'association canadienne de normalisation CSA Z768-01 (2001) ». Cette dernière norme énonce que : 7.2.1.12 Éléments nécessitant une attention spéciale L'expert en évaluation doit repérer la présence possible de certaines substances comme :

a) les biphényles polychlorés (BPC);

b) les matières asbestifères;

c) le plomb;

d) les substances appauvrissant l'ozone ; et

e) l'isolation à l'urée-formol (MIUF) . [Je souligne] [ 48 ] Selon la prépondérance de la preuve, SCP n'a pas suivi les « règles de l'art » en matière d'analyse environnementale, non plus que le mandat qui lui avait été confié. Si pour quelque raison son mandat devait être plus restreint, vu qu'il s'inscrivait dans le cadre d'une demande de prêt hypothécaire, il lui incombait alors d'en circonscrire la portée.

Ne l'ayant pas fait, SCP laisse l'impression au lecteur qu'il s'agissait vraiment d'une évaluation environnementale au sens large, qui aurait normalement dû déceler la présence de miuf et, le cas échéant, en faire état. 3. la responsabilité du notaire dansereau? [ 49 ] La faute du notaire susceptible d'entraîner sa responsabilité m'apparaît être la plus difficile à cerner.

Avec beaucoup d'égards, la juge de première instance s'est méprise en concluant que le comportement de Dansereau envers l'intimée était fautif, ce qu'elle explique ainsi : [116] Plus tard, M e Dansereau fait quelques commentaires lors de la lecture préalable de l'acte de vente : Gratiela Dima est alors présente. Mais les discussions détaillées, avec référence aux actes authentiques, aux rapports d'Éco-Recherches et aux conclusions des tests effectués, ont été tenues avec Hani Greiss.

Ces discussions auraient dû être tenues avec Gratiela Dima. [117] La preuve est claire sur ce qui s'est produit en présence de Gratiela Dima : - des commentaires du notaire Dansereau indiquent que l'immeuble a déjà été isolé à la miuf; - des commentaires du notaire indiquent que la miuf a été enlevée et/ou nettoyée; - et un commentaire du notaire indique « qu’il n’y a pas de problème »; - ni les actes ni les rapports ne sont exhibés ou discutés avec Gratiela Dima; - Esperanza Penaranda ne contredit aucunement les affirmations du notaire et le notaire ne lui pose aucune question à cet égard. [118] Comment savoir ce qui se serait passé si Gratiela Dima avait été informée de l'état réel et actuel de l'immeuble? [119] Tel que déjà indiqué, son témoignage ne laisse pas de doute : elle ne voulait pas acheter un immeuble isolé à la miuf.

Elle affirme que si elle en avait été informée le 28 novembre 2005, elle aurait demandé un délai supplémentaire pour connaître les coûts des travaux de nettoyage ou d'enlèvement de l'isolant et aurait réduit son offre d'achat en conséquence. [120] Le Tribunal est d'avis qu'un notaire compétent et diligent n'aurait pas agi comme le notaire Dansereau l'a fait le 28 novembre 2005. [121] Son obligation de diligence et de prudence de même que son devoir de conseil l'obligeaient à informer correctement et complètement sa cliente, Gratiela Dima. [122] En affirmant que la miuf avait été nettoyée et/ou enlevée, le notaire lui donne des informations inexactes.

La réalité est toute autre : jamais la miuf n'a été enlevée ou nettoyée dans les murs extérieurs de cet immeuble. [123] En affirmant « qu'il n'y avait pas de problème », le notaire Dansereau fait en sorte de rassurer sa cliente, sans même penser

qu'elle pourrait s'objecter à toute présence de miuf dans la bâtisse qu'elle s'apprête à acheter, et ce, quelle qu'en soit la concentration. [124] L'obligation du notaire, dans de telles circonstances, n'est pas d'interpréter des résultats. Il se doit de les divulguer totalement à sa cliente en référant ou en lui exhibant les documents dont il a pris connaissance. Il revient à Gratiela Dima de prendre cette décision et non au notaire Dansereau. [125] Lorsqu'un professionnel choisit de discuter d'une question spécifique avec son client, il doit le faire avec précision, minutie et objectivité.

C'est ce que ferait un professionnel compétent et diligent dans les mêmes circonstances. [126] Le Tribunal est d'opinion que le notaire Dansereau a manqué à ses obligations envers Gratiela Dima. Il est donc tenu des dommages qu'elle a subis. [ 50 ] En somme, la juge paraît avoir retenu la faute du notaire pour deux raisons : (

i) il aurait dû discuter directement avec l'appelante plutôt qu'avec son conjoint et présenter les documents à l'appui de sa conclusion; (ii) il a erronément affirmé que la miuf avait bel et bien été retirée. [ 51 ] Il convient toutefois de préciser que, sur ce dernier point, elle omet de mentionner que Dansereau avait bel et bien devant lui les actes de vente authentiques datant de 1988, indiquant « que ladite bâtisse n'est pas isolée avec de la mousse d'urée-formaldéhyde » et que « suite aux travaux effectués par les Rénovations G.L.S.M. Inc. […] aucune trace de mousse d'urée-formaldéhyde n'a été trouvée ».

En outre, il semblerait qu'aucun acte postérieur ne faisait état expressément de la présence de miuf . De fait, le rapport environnemental d'Éco-Recherches (Canada) inc., daté du 31 octobre 1988 et annexé à l'un des actes de vente [6] , précise que les concentrations de formaldéhyde sont « inférieures au niveau de formaldéhyde maximum jugé acceptable dans les habitations ». [ 52 ] Le notaire a aussi expliqué s'être fié à l'analyse environnementale de SCP et la juge a reconnu que cette analyse aurait normalement dû traiter de la miuf . Dans les circonstances, j'estime que l'erreur du notaire est justifiable.

Au surplus, c'est lui qui le jour de la signature de l'acte de vente a soulevé pour la première fois devant l'intimée et son conjoint la question de la présence de miuf, alors que rien ne l'y obligeait. [ 53 ] Par ailleurs, quant au reproche adressé par la juge Dansereau d'avoir discuté directement avec le conjoint de l'intimée plutôt qu'avec cette dernière et de ne pas avoir remis tous les documents qu'il a consultés concernant la miuf, il m'apparaît difficile de voir en quoi cela permettrait de retenir sa responsabilité, à la lumière de la preuve au dossier. [ 54 ] D'une part, selon toute vraisemblance, c'est avec l'assentiment de l'intimée que Dansereau a discuté des documents avec son conjoint, lequel « pilotait » le dossier.

D'autre part, sachant qu'un notaire n'a qu'une obligation de moyens, quelles étaient les autres étapes que Dansereau se devait d'accomplir, dans les circonstances?

Interroger la venderesse n'était pas une option concluante, puisqu'il a lu à voix haute les dispositions contractuelles faisant état d'absence de miuf et le silence, par la suite, de Penaranda constitue, au moins implicitement, une ratification de pareille affirmation. [ 55 ] Enfin, l'obligation de conseil de Dansereau doit être évaluée à la lumière des informations dont il disposait, qui le justifiaient de croire qu'il n'y avait plus de danger relié à la présence de miuf. En somme, au-delà de l'obligation légale et morale qui revenait à Dansereau en vertu de la

Loi sur le notariat , j'estime qu'il a rempli son obligation de conseil, mais qu'il a été lui-même induit en erreur par la négligence de SCP et par le dol de Penaranda.

Dans les circonstances, il ne lui revenait pas d'aller jusqu'à mettre en garde l'intimée du danger de procéder à l'achat. [ 56 ] Bref, il serait trop facile pour l'intimée, après le fait, de prétendre qu'elle aurait agi différemment si Dansereau lui avait présenté les documents notariés antérieurs ou s'il lui avait parlé directement dès le départ, plutôt que par l'entremise de son conjoint. [ 57 ] Voilà pourquoi, sans nécessairement sanctionner le comportement de Dansereau au niveau de la prudence, il n'y avait pas matière à lui reprocher quelque acte fautif entraînant sa responsabilité.

Je proposerais donc d'accueillir son appel, d'infirmer le jugement de première instance et de rejeter la requête introductive d'instance de l'intimée contre lui. 4. lien de causalité et les dommages? [ 58 ] Sur la question du lien de causalité et de la thèse voulant qu'il y ait eu rupture de celui-ci ou « novus actus interveniens », l'auteur Jean-Louis Baudoin écrit : 1-631 – Critique – Toutefois, l'hypothèse du novus actus interveniens est souvent invoquée dans des circonstances qui ne le justifient pas. Pour que ce principe puisse s'appliquer, deux conditions essentielles sont requises.

D'une part, il faut qu'il existe une disparition complète du lien entre la faute initiale et le dommage subi . D'autre part, il faut que ce lien survienne à nouveau, mais cette fois-ci en raison de l'existence d'un acte sans aucun rapport avec la faute initiale .

Dans les autres hypothèses, il y a seulement continuation d'un même processus qui peut mener, dans certains cas, à un partage de responsabilité. […] 1-635 – Gravité de la faute – Dans les deux premières hypothèses, la rupture du lien de causalité, et donc la décharge de l'auteur de la première faute dans le temps, ne se produit que si la gravité de la seconde est supérieure ou au moins égale à la première . [7]

[Je souligne] [ 59 ] En l'occurrence, il n'y a pas eu rupture du lien de causalité en raison de l'intervention du notaire. La juge n'a pas commis d'erreur en concluant que si Peneranda ou SCP avait correctement informé l'intimée, cette dernière aurait réduit son prix d'achat en fonction des travaux à faire ou n'aurait tout simplement pas acheté l'immeuble.

C'est dire qu'il existe bel et bien un lien de causalité entre les dommages et la faute de ces deux parties appelantes. [ 60 ] Sur la question des dommages, l'argument principal de Penaranda et SCP consiste à dire que l'intimée ne s'est pas déchargée de son fardeau de preuve, puisqu'elle n'a produit aucun test de concentration de formaldéhyde dans l'air, d'où la qualification d'un dommage « purement subjectif ». Elles soutiennent en outre que l'intimée aurait pu mitiger ses dommages en ne retirant que la miuf détériorée.

Cette proposition n'est pas recevable. [ 61 ] Tout d'abord, les deux experts reconnaissent que la miuf doit être retirée une fois détériorée, ce qui est avéré en l'espèce. En ce sens, le dommage n'est pas « purement subjectif » et l'on ne saurait reprocher à l'intimée de ne pas attendre que la santé de ses locataires soit mise en danger avant d'intervenir. [ 62 ] Deuxièmement, si de fait il existait une solution moins coûteuse pour effectuer les travaux, il faut constater que ces deux parties appelantes auraient pu aisément en faire la démonstration en contre-preuve, par exemple en ayant recours à un expert.

Non seulement ne l'ont-elles pas fait, mais la juge a considéré que le rapport de leur expert était peu utile. [ 63 ] En somme, j'estime que la conclusion de la juge d'instance sur cette question est également exempte de quelque erreur de droit ou de fait en ce qui concerne Penaranda et SCP. Elle avait aussi la discrétion d'octroyer les honoraires de l'expert Provencher (5 372,66 $ [8] ), lorsqu'elle en a constaté l'utilité [9] .

Enfin, ces deux parties appelantes ne font voir aucune erreur dans la décision de la juge d'octroyer également à l'intimée une compensation monétaire pour l'augmentation de sa prime d'assurance. 5. la solidarité et la répartition de la responsabilité entre les parties appelantes? [ 64 ] Avant d'aborder cette dernière question, je suis d'avis, avec égards, que la juge se méprend lorsqu'elle conclut à la responsabilité solidaire sur la base de l'

article 1480 C.c.Q. Ce dernier ne trouve application que lorsqu'il y a plusieurs fautes distinctes ayant causé un préjudice, « sans qu'il soit possible, dans l'un ou l'autre cas, de déterminer laquelle l'a effectivement causé » [10] . Pareille affirmation est incompatible avec la détermination de la juge selon laquelle « si l'un ou l'une d'entre eux […] avait informé adéquatement Gratiela Dima […] les dommages auraient été évités » [11] . C'est dire que, en l'espèce, il n'y avait pas d'impossibilité d'établir le lien de causalité et, par conséquent, cet

article ne pouvait trouver application. Cela dit, le débat est théorique en ce qui concerne l'intimée puisqu'en fin de compte, il y a, à tout le moins, solidarité imparfaite ou « in solidum » [12] entre Penaranda et SCP. [ 65 ] La particularité de la présente affaire est que ces deux parties appelantes ont chacune commis une faute distincte, découlant d'obligations contractuelles différentes, voire successives. Difficile dès lors de conclure à la solidarité parfaite entre elles.

Au surplus, la solidarité du Code civil du Québec ne trouve pas application en l'espèce puisqu'il ne s'agit pas d'une situation expressément prévue par une convention ou par la Loi (1525 C.c.Q. ). [ 66 ] Les tribunaux québécois et la Cour suprême ont reconnu la possibilité qu'existe simultanément entre diverses parties plus d'une obligation en vertu d'actes juridiques distincts, n'entraînant pas leur solidarité parfaite.

Il s'agit alors de l'obligation in solidum . [ 67 ] Dans l'arrêt Chartré [13] , notre Cour a retenu l'existence d'une telle obligation afin de répondre « aux situations qui présentent à la fois pluralité de liens ou plusieurs dettes distinctes éventuellement de nature différente » [14] . Dans cet arrêt, mon collègue le juge Pelletier écrit : [46]

Malgré les sérieuses réserves exprimées par Baudoin, je crois qu'il faut reconnaître l'existence de l'obligation in solidum. […] Je note que, dans un arrêt récent, le juge Brossard de notre Cour s'est montré favorable à l'idée : D'entrée de jeu, je souligne que si Chubb avait poursuivi à la fois Auteuil et Bescom, in solidum, et que le premier juge avait alors condamné les deux parties conjointement à payer chacune un tiers des dommages causés par l'incendie ou condamner les deux aux deux tiers in solidum tout en spécifiant l'inexécution de leurs obligations respectives à l'égard de Delstar avait contribué, de façon égale, aux dommages, je n'aurais alors eu aucune raison d'intervenir à l'encontre d'un tel jugement sur la base de ses conclusions de faits. [47] En l'espèce, s'il fallait nier l'existence de la notion d'obligation in solidum , force serait de déterminer l'identité de celui des débiteurs qui doit la dette en premier lieu.

Il faudrait, pour ce faire, recourir à la vieille théorie de la subsidiarité du recours en responsabilité professionnelle en vertu de laquelle, pour établir le lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice les appelants auraient eu à prouver l'incapacité de la venderesse de satisfaire à son obligation. Je n'ose me résoudre à cette solution alors que la théorie de la subsidiarité vient, une fois de plus, d'être écartée fermement par la Cour Suprême dans l'arrêt Prévost-Masson . [Référence omise] [ 68 ] J'estime que la présente affaire se prête à l'obligation in solidium .

Penaranda et SCP ont chacune manqué à leur obligation contractuelle envers l'intimée et doivent donc être tenues responsables envers elle pour le tout, puisque l'absence de faute de l'une ou de l'autre eut empêché la réalisation du préjudice en entier. [ 69 ] En matière de responsabilité in solidum , notre Cour a parfois appliqué par analogie le principe évoqué à l'article 469 C.p.c. et départagé la responsabilité, mais pour valoir seulement entre les parties fautives [15] . Cependant, seul le notaire ayant demandé un tel départage, il n'y a pas lieu de l'envisager entre les autres parties appelantes.

[ 70 ] Par conséquent, je proposerais d'accueillir le pourvoi de l'appelant Dansereau avec dépens contre l'intimée et de rejeter ceux des appelantes Penaranda et SCP, avec dépens contre elles, y compris les frais de l'expert Provencher. Je maintiendrais la responsabilité in solidum de ces dernières envers l'intimée et à cette fin, remplacerais le paragraphe 203 du jugement de première instance par le suivant : « CONDAMNE Esperanza Penaranda et S.C.P. Environnement inc. in solidum , à payer à Gratiela Dima la somme de 56 983 $ plus les taxes applicables, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , et ce, depuis le 31 mars 2006, date de la première assignation, avec dépens contre elles, incluant les honoraires de l'expert Éric Provencher s'élevant à 5 372,66 $»; JACQUES A. LÉGER, J.C.A.