2022 QCCQ 9808, 2022 QCCQ 9808

Ma-Boussougou c. Coopérative d'habitation un Toît à toi 2022 QCCQ 9808 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » No: 200-80-010497-228 DATE : 29 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, JCQ [JG 2320] ______________________________________________________________________ FRIDA MADZINTSE MA-BOUSSOUGOU et THOMAS-STÉPHANE NGUEMA-EVIÉ Demandeurs c.

COOPÉRATIVE D’HABITATION UN TOÎT À TOI Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur la demande pour permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du logement (Article 91 de la

Loi sur le tribunal administratif du logement) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Frida Madzintse et Thomas Stéphane Nguema-Evie, (« les locataires ») sollicitent la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du logement (« le TAL ») du 9 août 2022 [1] . [ 2 ] Dans sa décision du 9 août 2022, le TAL applique le 2 e paragraphe de l’

article 1973 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. [ 3 ] Ainsi, la décision du TAL du 9 août 2022 résilie le bail entre les locataires et la défenderesse Coopérative d’habitation un toit à toi (« le locateur ») parce que les locataires ne se sont pas conformés à la décision du TAL du 12 avril 2022 [2] laquelle « Ordonne aux locataires de payer leur loyer le premier de chaque mois à compter du 1 er mai 2022, et ce, pour toute la durée du bail en cours et pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant ». [ 4 ] Les locataires argumentent que le TAL a commis des erreurs de fait déterminantes, a appliqué de manière rigide et automatique la sanction du 2 e paragraphe de l’

article 1973 C.c.Q. et a ignoré que le bail a été renouvelé par transaction. [ 5 ] Le Tribunal doit décider si les locataires proposent une question « qui devrait être soumise à la Cour du Québec » au sens de l’article 91 de la

Loi sur le tribunal administratif du logement [3] (« la Loi »). [ 6 ] Les critères qui se dégagent de la jurisprudence pour guider le juge dans l’exercice de son pouvoir de décider si une question devrait être soumise à la Cour du Québec sont énoncés dans plusieurs jugements [4] .

Principalement, la question en jeu doit, selon le cas, être sérieuse, nouvelle, controversée, d’intérêt général ou encore mettre en cause les intérêts supérieurs de la justice [5] . [ 7 ] Évidemment, la Cour du Québec peut examiner de prime abord l’affaire pour éviter les appels inutiles qui sont sans chance raisonnable de succès [6] . [ 8 ] Les locataires n’ont pas convaincu le Tribunal que l’une ou l’autre des questions qu’ils soulèvent devraient être soumises à la Cour du Québec. Examinons maintenant pourquoi.

➢ Erreurs de fait déterminantes [ 9 ] Les locataires affirment que le TAL a commis deux erreurs de fait. [ 10 ] D’une part, le TAL tient pour acquis que les dates et les montants de paiements de loyer faits en mai et juin 2022, après la décision du 12 avril 2022, sont ceux que la représentante du locateur a fournis.

Or, selon les locataires ces dates et montants ne refléteraient pas la réalité. [ 11 ] Même si le Tribunal prend pour acquis que les locataires ont fait leurs paiements tels qu’ils les allèguent dans leur demande pour permission d’appeler, il n’en demeure pas moins qu’ils ont payé leur loyer par versements durant les mois de mai et juin 2022, et non le premier du mois, contrairement à l’ordonnance contenue dans la décision du 12 avril 2022. [ 12 ] Cette erreur alléguée sur les montants présentés n’a pas de conséquence véritable sur le bien-fondé de la décision du TAL.

Elle n’est donc pas déterminante. [ 13 ] D’autre part, le TAL aurait mal rapporté les raisons de l’inobservation de l’ordonnance. [ 14 ] Les locataires affirment qu’ils étaient dans « l’incapacité absolue à observer dans les délais fixés par celle-ci (le TAL) les obligations qu’elle faisait peser sur nous en raison des périodes de virement de mes revenus provenant de l’étranger ». [ 15 ] Même si le Tribunal tenait pour acquis que ce motif est avéré, les difficultés de virement de revenus provenant de l’étranger ne sont pas un motif qui peut excuser la contravention à une ordonnance très claire de payer son loyer le premier du mois. [ 16 ] Sauf convention contraire, le paiement du loyer se fait le premier du mois [7] .

Dans sa décision du 12 avril 2022, le TAL conclut que le locateur a démontré le préjudice sérieux occasionné par les fréquents retards des locataires à payer leur loyer et que la résiliation du bail est donc justifiée. Par contre, il substitue à la résiliation l’ordonnance prévue à l’

article 1973 C.c.Q. Il écrit : [12] (…) Il s’agit là d’une ordonnance sévère. Advenant le défaut des locataires de payer leur loyer le premier de chaque mois, le Tribunal, sur demande de la locatrice, résiliera le bail. [ 17 ] Dès lors, les locataires devaient prendre les dispositions nécessaires pour respecter l’ordonnance, sachant qu’à défaut, leur bail serait résilié. [ 18 ] Autrement dit, l’incapacité soulevée n’est pas une impossibilité d’agir qui excuserait les locataires. L’erreur alléguée n’est donc pas déterminante. ➢ Application automatique de l’

article 1973 C.c.Q. [ 19 ] Les locataires affirment que le TAL a commis une erreur en droit en appliquant automatiquement la sanction de résiliation au défaut des locataires de payer leur loyer le premier du mois. Ils citent le paragraphe 18 de la décision du 9 août 2022 : [18] Lorsqu’une ordonnance a été rendue en vertu de l’

article 1973 du Code civil du Québec , le Tribunal n’a aucune discrétion : si le défaut de la respecter est prouvé, il doit résilier le bail. [ 20 ] Il ressort de la jurisprudence que le TAL ne peut appliquer la sanction de la résiliation prévue à l’

article 1973 C.c.Q. sans d’abord analyser la preuve dans son ensemble, notamment en recevant les explications du locataire. Avant de résilier le bail, il doit constater que le locataire « ne se conforme pas à la décision du tribunal ». [ 21 ] Sur le principe, les locataires ont raison. Le TAL ne peut appliquer automatiquement (voire bêtement) la sanction de la résiliation.

Par exemple, notre Cour conclut que le TAL ne doit pas appliquer la sanction de la résiliation, notamment dans les circonstances suivantes : • l’ordonnance n’est pas claire ou est imprécise; [8] • le locateur a renoncé au bénéfice de l’ordonnance; [9] • le retard du locataire dans le paiement du loyer le premier du mois découle de la période des Fêtes. [10] [ 22 ] Ainsi, le TAL doit exercer sa fonction juridictionnelle et apprécier si le locataire s’est conformé ou non à la décision du TAL. [ 23 ] En l’espèce, le TAL constate que les locataires savent qu’ils doivent payer le loyer le premier du mois.

Ils tentent de négocier un accommodement avec le locateur, sans succès.

Malgré leur échec, ils payent le loyer des mois de mai et de juin 2022 par versements. [ 24 ] Le TAL dispose de l’argument de la mauvaise foi du locateur en jugeant que le locateur n’avait pas l’obligation d’accommoder les locataires. Le Tribunal est d’accord. [ 25 ] En effet, le locateur qui s’est vu refuser sa demande de résiliation de bail par la décision du TAL du 12 avril 2022 n’a aucune obligation d’accepter des versements de loyer durant les mois de mai et juin 2022. On ne peut qualifier son refus de vindicatif et contraire aux exigences de la bonne foi.

Ce sont les locataires qui n’ont pas su saisir la dernière chance que leur offrait le TAL par sa décision du 12 avril 2022. [ 26 ] Il ressort de sa décision que le TAL a d’abord entendu la preuve que lui a offert tant les locataires que le locateur, l’a ensuite appréciée, et en a conclu que les locataires n’avaient pas respecté l’ordonnance contenue dans la décision du 12 avril 2022. [ 27 ] Autrement dit, le TAL n’a pas appliqué automatiquement la sanction de la résiliation. Il a entendu les explications des locataires

et les a jugées insuffisantes pour empêcher l’application de l’

article 1973 C.c.Q. Ce faisant, il a exercé sa fonction juridictionnelle et a rendu sa décision après la tenue d’un processus contradictoire en tout respect de ses devoirs. [ 28 ] C’est ainsi qu’il faut comprendre son affirmation au paragraphe 18 de sa décision. Son affirmation doit se lire en conjonction avec les 17 paragraphes qui le précèdent. [ 29 ] La question de l’application automatique de la sanction de la résiliation prévue au deuxième alinéa de l’

article 1973 C.c.Q. pour le défaut de respecter une ordonnance de paiement de loyer le premier du mois n’est pas nouvelle. Elle a donné lieu à une volumineuse jurisprudence que plusieurs ont qualifiée de controversée au tournant des années 2010 [11] . [ 30 ] En 2016, notre Cour accorde à nouveau la permission d’appeler pour cette raison [12] , ce qui lui donnera l’occasion d’énoncer ainsi les principes applicables dans sa décision au fond de 2017, Rotter c.

Namer : [31] Ce pouvoir relève d'une discrétion judiciaire qui permet à la Régie de prononcer une sanction autre que la résiliation à un défaut constaté du locataire. Lorsque la preuve permet à la RÉGIE de prononcer la résiliation du bail, mais que le régisseur est d’avis que la sanction est, en l’espèce, trop sévère et qu’il ne s’agit pas d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, ce dernier peut émettre une ordonnance contraignant au locataire d’exécuter son obligation dans un délai qu’il détermine.

C’est en quelque sorte une dernière chance que la RÉGIE accorde à un locataire pour lui permettre d’éviter la résiliation du bail et son éviction. [32] Ceci étant, la décision de la RÉGIE de déclarer qu’un locataire ne s’est pas conformé à une ordonnance ne doit pas être un automatisme qui ne se satisfait que d'une simple preuve technique d'un défaut. Elle requiert par la RÉGIE l’exercice d’une fonction juridictionnelle. La RÉGIE doit premièrement interpréter l’ordonnance, un exercice souvent fort simple, mais qui peut s'avérer particulièrement pertinent lorsque l'ordonnance est imprécise ou équivoque.

La RÉGIE doit ensuite analyser la preuve factuelle afin de déterminer si l’ordonnance a été respectée ou non. [33] Si le constat d’un défaut volontaire et substantiel laisse peu de place à la RÉGIE pour prononcer autre chose que la résiliation du bail, sa décision de conclure qu’il y a ou non un défaut de cette nature peut considérer plusieurs facteurs. À

titre d’exemples non limitatifs, le défaut peut résulter d’un geste attribuable au locateur, il peut avoir été provoqué par une mauvaise interprétation de l’ordonnance, le locataire peut avoir été dans une impossibilité d’agir ou encore le comportement du locateur peut établir qu’il avait renoncé aux effets de l’ordonnance. [34] (…) [35] Le droit au maintien des lieux ( art. 1936 C.c.Q. ) est un droit fondamental qui relève de l'ordre public de protection. [7] Avant de priver un locataire d'un tel droit en raison du défaut de respecter une ordonnance, il faut s'assurer qu'il y a effectivement un défaut, qu'il est important et qu'il est intentionnel. [13] [ 31 ] Aujourd’hui, il est maintenant clair que le TAL ne peut se contenter d’appliquer automatiquement la sanction de la résiliation prévue à l’

article 1973 C.c.Q. Il doit analyser toutes les circonstances de l’affaire pour constater si oui ou non « le débiteur ne se conforme pas à la décision du TAL ». [ 32 ] La question de l’application automatique de la sanction de la résiliation prévue à l’

article 1973 C.c.Q. n’est certainement pas nouvelle, n’est plus controversée [14] et ne présente donc pas d’intérêt général. [ 33 ] D’ailleurs en 2018, dans Mayrand c. Généreux [15] , notre Cour rejette la demande de permission d’appeler en distinguant les faits de son affaire avec ceux du jugement Rotter. Elle écrit : [31] Cette affaire diffère grandement de la présente cause. En l’espèce, il a été clairement établi que la locataire a payé son loyer en retard à quatre reprises depuis le mois d’octobre 2017.

À au moins trois des quatre dernières audiences devant la Régie du logement, elle paie des arrérages ou le loyer dû. Il n’y a donc aucun lien avec l’allégation que le locateur, de façon volontaire, vient quérir le loyer en retard.

Le retard est plutôt dû à des versements incomplets ou insuffisants. [32] Après audition de la preuve, le régisseur a considéré que les quatre défauts de payer à échéance depuis octobre 2017, soit après l’émission de l’ordonnance du 28 juin 2017, suffisaient à conclure à la non-observation de l’ordonnance. [33] Dès lors, la Régie du logement n’avait aucune juridiction pour passer outre, sauf la démonstration d’une des circonstances résumées par le juge Lareau dans sa décision au paragraphe 33. [34] Aucune preuve du genre n’a été faite. [ 34 ] De même, dans Allard-Rousse c.

Habchi [16] , notre Cour rejette la demande de permission d’appeler constatant que le TAL n’a « pas fait preuve d’automatisme » et que les faits de l’espèce ne sont pas de la même nature que ceux qu’énonce l’affaire Rotter .Évidemment, les circonstances qui font en sorte qu’une

partie n’est pas en [ 35 ] défaut d’avoir respecté l’ordonnance ne sont pas limitées aux exemples du paragraphe 33 de l’affaire Rotter et pourraient nécessiter que notre Cour s’y penche [17] . [ 36 ] En l’espèce, le TAL a pris en compte les circonstances du paiement des loyers de mai et juin 2022 et a jugé à bon droit qu’elles ne constituaient pas une excuse au défaut de respecter l’ordonnance. ➢ Transaction découlant de l’acceptation des paiements de loyer [ 37 ] Les locataires plaident que la décision du 12 avril 2022 ne concerne que le bail couvrant la période du 1 er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Or, puisque le bail est reconduit du 1 er juillet 2022 au 30 juin 2023, les locataires estiment que locateur a transigé en acceptant sans

réserve les paiements de loyer faits postérieurement au 1 er juillet 2022. [ 38 ] Cet argument n’est pas fondé pour deux raisons. [ 39 ] D’une part, parce que l’ordonnance contenue dans la décision du 12 avril 2022 vise spécifiquement et explicitement la reconduction du bail. [ 40 ] D’autre part, les écrits du locateur et ses actions démontrent qu’il n’entendait pas transiger avec les locataires, notamment : ➢ Dans son courrier du 5 mai 2022, le locateur refuse tout accommodement aux locataires et écrit que les versements acceptés « ne visaient qu’à rembourser votre dette envers la coopérative et qu’ils ne constituaient aucunement à une renonciation au jugement que nous avons reçu le 25 avril 2022. »

Le locateur réitère en conclusion que tout virement de fonds sera appliqué à la dette des locataires et ne pourra constituer une renonciation à la décision du 12 avril 2022. ➢ Le locateur dépose une demande à la Cour du Québec pour obtenir l’expulsion des locataires et leur signifie un avis d’expulsion le 16 mai 2022 dans le dossier 200-02-068693-227. ➢ Le locateur convient de suspendre l’exécution de son avis d’expulsion le temps que le TAL se prononce sur une demande de rétraction de la décision du 12 avril 2022 et que notre Cour se prononce sur la permission d’appeler de la décision du 9 août 2022. ➢ Conclusion générale [ 41 ] Même si les locataires ont savamment présenté leurs arguments, le Tribunal n’accorde pas la permission d’appeler parce qu’ils ne soumettent aucune question qui devrait être soumise à la Cour du Québec.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appeler; Le tout, avec frais de justice. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, JCQ Mme Frida Madzintse Ma-Boussougou M. Thomas-Stéphane Nguema-Evié Demandeurs Me Marie-Anaïs Sauvé Sylvestre Painchaud et Associés Avocats de la défenderesse Date d’audience : 23 septembre 2022 Date de prise en délibéré : 19 octobre 2022