2020 QCCA 1152, 2020 QCCA 1152

Elguendouz c. Gamraoui 2020 QCCA 1152 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027471-184 (500-17-092802-167) DATE : 7 juillet 2020 FORMATION : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. MUSTAPHA ELGUENDOUZ APPELANT – demandeur c.

NOUR GAMRAOUI INTIMÉE – défenderesse et HASNA GAMRAOUI MISE EN CAUSE – mise en cause et L’OFFICIER DE LA PUBLICATION DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 21 mars 2018 par l’honorable André Provost de la Cour supérieure, district de Montréal . [ 2 ] Le jugement porte sur la propriété d’un immeuble qui sert de résidence familiale à l’appelant et la mise en cause de 2005 jusqu’à leur séparation en mars 2014. [ 3 ] Le paiement de l’immeuble est un problème dès le départ. [ 4 ] Lors de l’achat en 2005, la société de l’appelant paie le dépôt.

Comme l’appelant est incapable d’obtenir personnellement un prêt hypothécaire, son neveu, agissant comme prête-nom de son oncle, est inscrit comme copropriétaire avec la mise en cause. Lorsque le neveu ne veut plus agir comme prête-nom en 2010, il cède sa part à la mise en cause pour 1 $. [ 5 ] L’appelant paie seul les versements mensuels dus sur l’hypothèque, mais est souvent en défaut. Entre 2005 et 2013, il y a trois prêteurs hypothécaires : le premier se fie au neveu comme débiteur, le deuxième est induit en erreur sur le salaire de la mise en cause et le troisième est un prêteur privé.

Chaque prêteur finit par envoyer des préavis et des demandes en délaissement. Au printemps 2013, l’appelant et la mise en cause ont recours à un prêteur privé, mais ne sont pas en mesure de payer les versements mensuels. [ 6 ] Ainsi, en novembre 2013, afin d’éviter le délaissement forcé de l’immeuble, la mise en cause transfère la moitié indivise de l’immeuble à l’intimé, qui est son frère, et obtient avec lui un nouveau prêt hypothécaire. L’appelant, comme conjoint, intervient à l’acte de vente pour y consentir. [ 7 ] L’appelant et la mise en cause se séparent en mars 2014 et l’appelant quitte l’immeuble.

Dans le cadre de leur divorce, l’appelant intente un recours en déclaration de propriété de la moitié indivise de l’immeuble inscrite au nom de l’intimé et en demande le transfert à son nom. Il allègue que l’intimé agissait comme son prête-nom lors de ce transfert de novembre 2013 afin de permettre la conclusion de l’acte de prêt hypothécaire et ainsi éviter la vente en justice de l’immeuble.

L’intimé nie ces allégations et affirme qu’il est le véritable copropriétaire de l’immeuble. [ 8 ] Après audience et délibéré, le juge décide que l’appelant échoue à démontrer une simulation entre les parties et il rejette ainsi la demande de l’appelant [1] . [ 9 ] L’appelant appelle de ce jugement. Il soulève essentiellement deux arguments : 1. Le juge l’a empêché de compléter sa preuve par témoignage, et

2. Le juge a erré en concluant qu’il n’a pas prouvé, selon la prépondérance des probabilités, l’existence d’un contrat de prête-nom le liant à l’intimé. Cet argument inclut trois sous-arguments : • Le juge n’a pas tenu compte des aveux de l’intimé et de la mise en cause, • Le juge a erré en déterminant que la mise en cause a remis à l’appelant 72 000 $ en 2010 et 15 000 $ en 2013 lors des refinancements de l’hypothèque grevant l’immeuble, et • Le juge a erré en concluant que l’intimé paie une

partie de l’hypothèque et d’autres frais de l’immeuble depuis décembre 2013. *** Les témoins qui n’ont pas témoigné [ 10 ] L’appelant annonce le premier jour du procès son intention de faire entendre deux témoins, Jamal Oumlil et Nasser Elithi, qui ne sont pas inscrits sur la liste des témoins. L’avocat de l’intimé s’y oppose. Le juge dit alors ce qui suit [2] : LA COUR : […] Sur la question de vos deux témoins supplémentaires, je veux simplement vous dire que je n’en décide pas immédiatement. M. MUSTAPHA ELGUENDEZ : Parfait.

LA COUR : Je verrai au moment où vous avez l’intention de les emmener, j’entendrai, s’il y a des objections de la part de maître Balti, mais je n’en déciderai pas pour le moment. D’accord? [ 11 ] C’est la dernière fois qu’on entend parler de ces témoins au procès. [ 12 ] Après le témoignage de l’appelant, le juge lui demande s’il a terminé sa preuve et il répond qu’il n’a plus d’autres témoins.

De même, à la fin de son témoignage en contre-preuve, le juge lui demande s’il y a d’autres faits qu’il voudrait mettre en preuve et là encore, l’appelant ne mentionne pas qu’il veut faire témoigner deux autres personnes. [ 13 ] Le juge n’a donc pas empêché l’appelant de faire témoigner les deux témoins additionnels. C’est plutôt l’appelant qui a décidé de ne pas les faire témoigner ou qui a oublié. Dans un cas comme dans l’autre, le juge n’a pas commis d’erreur [3] . Ce moyen est mal fondé.

L’analyse de la preuve [ 14 ] Le juge conclut que la preuve n’établit pas, selon la balance des probabilités, qu’il existait une entente en vertu de laquelle l’intimé a agi comme prête-nom de l’appelant lors de la signature de l’acte de vente de novembre 2013. S’agissant d’une question de fait ou d’une question mixte de fait et de droit, la Cour ne pourra intervenir à moins que l’appelant ne démontre une erreur manifeste et déterminante de la part du juge.

Or, l’appelant soutient que ce dernier a commis trois erreurs. • les aveux [ 15 ] Le premier grief adressé au juge est de ne pas avoir tenu compte des aveux faits par l’intimé et la mise en cause sur l’entente de prête-nom. [ 16 ] Pourtant, les interrogatoires hors cour et lors du procès ne contiennent aucun aveu de la part de l’intimé. Celui-ci témoigne avoir acheté la moitié de l’immeuble pour aider sa sœur à le conserver. Cela n’est pas un aveu qu’il agissait comme prête-nom de l’appelant. [ 17 ] Quant à la mise en cause, elle aurait fait un aveu lors de son interrogatoire dans le dossier de divorce.

Or, la transcription de cet interrogatoire n’est pas produite dans le présent dossier. Toutefois, lors de son contre-interrogatoire en première instance, elle reconnaît que la question suivante lui a été posée « Est-ce que votre frère, est-ce que c’était juste un prête-nom pour vous? » et que sa réponse était « Mon frère, il a agi prête-nom pour moi. » [4] . [ 18 ] Cet aveu n’est d’aucun secours à l’appelant. [ 19 ] D’abord, l’aveu est que l’intimé agissait comme prête-nom de la mise en cause, pas de l’appelant.

De plus, le juge constate que l’aveu n’est pas allégué dans la demande introductive d’instance, qu’il ne saurait de plus lier l’intimé puisqu’il ne provient pas de lui et que la mise en cause avait une compréhension erronée du terme « prête-nom » lorsqu’elle a été interrogée dans le cadre de l’instance de divorce [5] . [ 20 ] Le juge s’est bien dirigé en droit. L’aveu ne peut être opposé à une personne autre que celle qui l’a fait [6] .

Sur la question de la compréhension de la mise en cause, il s’agit là d’une question de crédibilité et l’appelant ne démontre aucune erreur manifeste et déterminante dans l’analyse du juge [7] . • sommes reçues par l’appelant lors des refinancements

[ 21 ] Comme la valeur de l’immeuble augmente, chaque refinancement est pour un montant plus élevé et un excédent est dégagé. Lors du refinancement en 2010, cet excédent est de 72 134 $ et en 2013, il est de 49 861,35 $. Ces montants sont déposés dans le compte de banque de la mise en cause. [ 22 ] La mise en cause témoigne qu’elle a remis 72 134 $ à l’appelant lors du refinancement en 2010 et, que lors du refinancement de 2013, elle lui a remis 15 000 $ et a assumé le solde de 45 000 $ sur des cartes de crédit.

Son relevé de compte bancaire montre des sorties de fonds qui semblent correspondre à ces montants. [ 23 ] L’appelant reconnaît que sa société a reçu 45 000 $ en 2010 pour la rembourser de son dépôt lors de l’achat en 2005 et il cite le jugement de divorce selon lequel il n’a reçu que 10 000 $ en 2013. Il nie avoir reçu tout autre montant. [ 24 ] Le juge a cru la mise en cause plutôt que l’appelant [8] . Il s’agit d’une conclusion factuelle et nous n’y voyons pas d’erreur justifiant notre intervention.

Il ne suffit pas de noter que le jugement du divorce retient un montant moindre pour démontrer que le juge de première instance a erré. Il aurait fallu que l’appelant soumette à la Cour la preuve administrée dans le dossier de divorce pour ensuite se livrer à un exercice de comparaison appuyant une telle prétention. [ 25 ] De toute façon, une erreur dans les montants reçus par l’appelant ne serait pas déterminante.

Les montants reçus par l’appelant lors des refinancements en 2010 et 2013 ont peu de pertinence relativement à la question de savoir si l’intimé agissait comme prête-nom de l’appelant en 2013. • montants payés après la transaction [ 26 ] Le juge conclut que l’intimé paie 1 000 $ par mois à la mise en cause depuis décembre 2013 pour sa part de l’hypothèque ainsi que des frais reliés à l’immeuble. Il conclut aussi que l’appelant n’a rien payé depuis cette date [9] .

Ces conclusions sont très importantes – si l’intimé agissait comme prête-nom, c’est l’appelant qui paierait l’hypothèque, et non pas lui. [ 27 ] La preuve produite par l’appelant montre qu’il a fait des paiements jusqu’en novembre 2013, mais qu’il n’a rien payé après cette date. Il plaide que l’excédent provenant du refinancement en novembre 2013 a servi à payer les versements mensuels dans les premiers mois qui suivent et qu’il n’avait pas à payer à compter de son expulsion de l’immeuble en mars 2014. [ 28 ] Il conteste la conclusion que l’intimé paie 1 000 $ par mois à la mise en cause.

Il souligne que les témoignages de l’intimé et de la mise en cause sont flous (le montant mensuel est généralement de 1 000 $, mais peut varier de 500 $ à 1 500 $) et ne sont pas appuyés par une preuve documentaire. De plus, il ajoute qu’il n’est pas crédible que l’intimé paie 1 000 $ par mois pour aider sa sœur. [ 29 ] Là encore, il s’agit d’une question de fait et de crédibilité. Le juge a entendu les témoignages et il croit l’intimé et la mise en cause. Il n’y a pas matière à intervenir. Il est clair que quelqu’un aide la mise en cause à payer et que ce n’est pas l’appelant.

À cet égard, le fait que la mère de l’intimé habite l’immeuble avec la mise en cause et ses enfants est un élément additionnel qui peut expliquer l’intérêt de l’intimé à aider sa sœur et à payer l’hypothèque. [ 30 ] En bref, l’appelant est en désaccord avec le jugement et nous invite à examiner l’ensemble de la preuve pour en arriver à une conclusion différente. Cela n’est pas le rôle de la Cour [10] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 31 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. JEAN BOUCHARD, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

Mustapha Elguendouz Personnellement Me Jean-François Rousseau ROUSSEAU BOYCE S.A. Pour l’intimée Date d’audience : 28 mai 2020