2017 QCCQ 7466, 2017 QCCQ 7466

Faustini c. Bédard 2017 QCCQ 7466 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-225543-159 DATE : 6 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEFFREY EDWARDS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIRELLA FAUSTINI -et- AURELIO DI BELLO Demandeurs c.

RÉAL BÉDARD -et- MICHELINE PRESSAULT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] Le 8 décembre 2014, les demandeurs Mirella Faustini et Aurelio Di Bello (également les « Acheteurs ») ont acheté des défendeurs Réal Bédard et Micheline Pressault (également les « Vendeurs ») une propriété résidentielle. La propriété comprenait une piscine creusée dans la cour.

Quant à cette piscine, la vente a été conclue sans garantie de qualité. [ 2 ] Le printemps suivant, soit en mai 2015, les Acheteurs ont été déçus de l’état de la piscine qui démontrait plusieurs signes de détérioration marquée. Après avis et mise en demeure aux Vendeurs, les Acheteurs ont procédé à des travaux de réfection majeurs de la piscine au montant de 27 559,51 $. [ 3 ] Les Acheteurs désirent passer outre l’exclusion de la garantie de qualité conclue et tenir les Vendeurs responsables du coût des travaux réalisés, de même que des inconvénients subis (5 000 $) par eux.

Questions en litige 1) Les Acheteurs peuvent-ils passer outre la stipulation de non-garantie convenue concernant la piscine? 2) Si oui, sont-ils en droit d’obtenir une condamnation des Vendeurs pour le prix de réfection de la piscine et les autres dommages réclamés?

Contexte La propriété en vente et la piscine creusée dans la cour [ 4 ] Les Acheteurs étaient à la recherche d’une demeure plus grande, idéalement située sur le bord de l’eau à Montréal. En mars 2014, les Acheteurs visitent la propriété des Vendeurs. Ils aiment ce qu’ils voient. La propriété est sur le bord de l’eau, située sur le boulevard Gouin Est, dans l’arrondissement de Rivière-des-Prairies de la Ville de Montréal. [ 5 ] La propriété a été construite en 1959. Elle a donc environ 55 ans au moment de la visite. Les Acheteurs sont mis au courant de ce fait. [ 6 ] Les Vendeurs ont acheté la propriété en 2008.

Après leur acquisition, soit toujours en 2008, les Vendeurs ont procédé à d’importants travaux de rénovation à l’intérieur de la maison. [ 7 ] Une piscine creusée est située dans la cour de la propriété. Au moment de la mise en vente, elle n’avait pas fait l’objet de travaux significatifs de rénovation ou de rajeunissement. Hormis un élargissement des escaliers en 2012, elle a fait l’objet de travaux de réparation et d’entretien minimaux. [ 8 ] En mars 2014, la piscine était âgée d’environ 46 ans.

Lorsque les Vendeurs ont acquis la propriété, six ans auparavant, les vendeurs antérieurs leur avaient déclaré que la piscine était âgée d’environ 40 ans. Lors des multiples visites préachat des Acheteurs, ces informations sont communiquées par le vendeur Réal Bédard à l’Acheteur Aurelio Di Bello. [ 9 ] Les Vendeurs sont tous les deux des courtiers immobiliers.

Malgré ce fait, ils n’agissent pas comme courtiers immobiliers pour la vente de leur propriété. Ils préfèrent transiger par la voie d’un intermédiaire accrédité, soit un courtier immobilier indépendant. M. Bédard a expliqué à la Cour qu’à

titre de courtier immobilier, il a déjà agi au bureau disciplinaire du syndic de l’organisme précédant l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Ayant une bonne connaissance des problématiques parfois soulevées par des courtiers immobiliers qui agissent pour leur propre compte, il a préféré éviter tout conflit d’intérêts et faire preuve de transparence. En agissant ainsi, les Vendeurs ont bien sûr accepté de payer la rétribution usuelle à une agence immobilière advenant la vente de leur immeuble.

Toutes les dénonciations légalement requises concernant leur statut de courtiers immobiliers ont été réalisées auprès des Acheteurs. Le processus précontractuel [ 10 ] Rares sont les transactions immobilières résidentielles dont le processus précontractuel (visites, inspections, négociations, etc.) se déroule au cours d’une période aussi longue que celle du présent dossier.

Entre la première visite des Acheteurs au mois de mars 2014 et la vente notariée du 8 décembre 2014, une période d’environ neuf (9) mois s’est écoulée. [ 11 ] Il est utile de rappeler les jalons principaux de cette période précontractuelle : Mars 2014 première visite des Acheteurs 13 avril 2014 Offre des Acheteurs : prix au montant de 575 000 $. Clause 11.5 « accessoires et thermopompe de piscine – sans garantie de qualité et aux risques et périls, mais en état de fonctionnement » [1] Condition d’inspection (Clause 8.1) (30 jours) [2] Condition : vente préalable par les Acheteurs de leur propre immeuble [3]

15 avril 2014 Contre-proposition des Vendeurs : prix au montant de 635 000 $ Condition d’inspection (clause 8.1) [4] (12 jours) 16 avril 2014 Remise aux Acheteurs et accusé de réception du formulaire de déclaration des Vendeurs [5] 16 avril 2014 Contre-proposition des Acheteurs : prix au montant de 629 000 $ Clause d’inspection (clause 8.1) [6] (12 jours) 26 mai 2014 Délai prolongé pour la vente préalable de la propriété des Acheteurs au 15 juin 2014 [7] 14 juin 2014 Délai prolongé pour la vente préalable de la propriété des Acheteurs au 30 juillet 2014 Prix réduit au montant de 615 000 $ à condition que les Acheteurs vendent leur propriété à moins de 500 000 $ (Clause 4.1) Clause 11.5 : Tous « les inclus ainsi que la piscine sont laissés sans garantie légale de qualité [8] » 30 juillet 2014 Délai prolongé pour la vente préalable de la propriété des Acheteurs au 30 septembre 2014.

Prix au montant de 615 000 $ Clause 11.5 : Tous « les inclus ainsi que la piscine sont laissés sans garantie légale de qualité » 21 août 2014 Contrat de courtage des Vendeurs modifié et prolongé Prix réduit autorisé au montant de 599 000 $ [9] 15 septembre 2014 Délai prolongé pour la vente préalable de la propriété des Acheteurs au 15 novembre 2014 [10] Prix réduit confirmé au montant de 599 000 $ Clause 11.5 : Tous « les inclus ainsi que la piscine sont laissés sans garantie légale de qualité » 17 novembre 2014 Délai prolongé pour la vente préalable de la propriété des Acheteurs au 28 novembre 2014 [11] Clause 11.5 : Tous « les inclus ainsi que la piscine sont laissés sans garantie légale de qualité » 25 novembre 2014 Prix réduit au montant de 590 000 $ Déclaration de réalisation de la condition concernant la vente de la propriété des Acheteurs (clause AV4.6) [12] 8 décembre 2014 Acte de vente notarié Prix de vente au montant de 590 000 $ Clause concernant le maintien des « ententes précontractuelles » [ 12 ] Ainsi, la dernière version de la clause d’exclusion de la garantie de qualité concernant la piscine est celle de la contre- proposition acceptée le 17 novembre 2014 [13] qui stipule que tous : « les inclus ainsi que la piscine sont laissés sans garantie légale de qualité ». [ 13 ] Au cours du processus de négociation, il y a donc eu, dans une forme ou une autre, une exclusion de la garantie de qualité touchant la piscine, et ce, à cinq reprises.

Quant au contrat de vente notarié, la vente de la propriété, à l’exception de la piscine et « les autres inclus », a été faite avec garantie légale [14] . [ 14 ] Dans le contrat de vente notarié, la clause d’exclusion de garantie concernant la piscine a été reconduite en vertu de la clause suivante :

« ENTENTES PRÉCONTRACTUELLES Toutes les clauses et toutes les conditions stipulées essentiellement entre les parties aux présentes dans quelconque offre d’achat, contre- offre ou addendum à telles offre et contre-offre, antérieurs au présent acte continueront de s’appliquer et de lier les parties en autant qu’elles ne soient pas incompatibles avec l’une quelconque des clauses et conditions du présent acte. » [15] [ 15 ] La lenteur et la durée de la phase précontractuelle étaient principalement attribuables à la condition insérée dans la promesse de vente selon laquelle celle-ci n’était pas finale tant que les Acheteurs n’avaient pas vendu leur propre propriété.

Or, les Acheteurs avaient de la difficulté à vendre leur demeure au prix qu’ils recherchaient. [ 16 ] En juin 2014, afin de favoriser les chances de vente de la propriété des Acheteurs, le vendeur Réal Bédard leur fait une suggestion. Les Vendeurs étaient disposés à baisser le prix de vente de leur propriété si les Acheteurs faisaient de même pour la leur. Cette suggestion a été acceptée [16] . [ 17 ] En outre, tel qu’il appert du tableau des événements des négociations ci-dessus, le prix de vente de la propriété des Vendeurs a été révisé à la baisse plusieurs fois.

Le prix de la contre-proposition du 15 avril 2014 des Vendeurs était de 635 000 $. Lors de la signature de la vente notariée, le prix était réduit à 590 000 $. Visites et absence d’inspection professionnelle préachat [ 18 ]

Malgré la clause d’inspection prévue, les Acheteurs n’ont pas retenu les services d’un inspecteur préachat pour inspecter la propriété. Ils ont uniquement envoyé un plombier pour faire certaines vérifications du système de plomberie. [ 19 ] L’Acheteur M. Di Bello était d’avis qu’il avait la compétence pour faire sa propre inspection. Ce choix est difficilement défendable et n’a pas été soutenu par la preuve. [ 20 ] En effet, M. Di Bello n’a pas fait la preuve qu’il avait une connaissance solide et vérifiable en matière de technique de construction ou de qualité d’immeuble.

Il s’annonce comme un consultant en matière d’environnement et de santé et de sécurité au travail. Ce sont des domaines de compétences très différents de ceux requis pour l’inspection préachat. [ 21 ] M. Di Bello reconnaît qu’il n’a aucune compétence ou expertise en ce qui a trait aux piscines. Selon la preuve, les Acheteurs ont fait plusieurs visites et inspections de la propriété au cours de la période précontractuelle de neuf (9) mois. Les Acheteurs comptent au moins six (6) visites débutant au mois de mars et se terminant au mois de juillet 2014.

Inspections et dénonciations relatives à la piscine [ 22 ] Les versions des parties sont différentes par rapport à la visibilité de la piscine au cours des premières visites aux mois de mars, avril et mai 2014. Selon les Acheteurs, il y avait à ce moment une présence importante de neige et de glace autour de la piscine. Selon les Vendeurs, il n’y avait pas de neige autour de la piscine, surtout lors des visites au mois de mai. Selon ces derniers, la piscine est dégagée tout autour et la glace dans la piscine est à environ deux pieds en dessous du bord.

[ 23 ] Mais cette contradiction est sans conséquence, car tous s’accordent sur le fait que les Acheteurs avaient toutes les opportunités d’examiner la piscine et que M. Di Bello a effectivement examiné la piscine au cours de l’été 2014, en particulier au mois de juillet. Évidemment, à ce moment, tout est accessible et visible. [ 24 ] Il y a lieu de noter que les Vendeurs n’ont jamais refusé une demande de visite ou une demande d’examen des Acheteurs au cours de la période précontractuelle s’échelonnant sur une période de huit (8) ou neuf (9) mois.

La propriété, y compris la piscine, était disponible pour inspection tout au long de cette période. [ 25 ] De plus, les Acheteurs ont, au cours de la période précontractuelle, réitéré qu’ils étaient satisfaits de leur inspection et de l’état des lieux à acquérir. La dernière telle déclaration remonte au 17 novembre 2014 [17] . Aussi, les Acheteurs avaient au moins 8 mois (de mars à novembre 2014), incluant tout l’été, pour inspecter la propriété, y compris la piscine. [ 26 ] Au cours de cette période précontractuelle, Mme Faustini n’a jamais visité la cour de la propriété ni examiné la piscine.

À l’audience, elle déclare qu’il lui suffisait de voir l’aspect général de la cour de la propriété à partir des fenêtres arrière de la maison. [ 27 ] Quant à l’examen de la piscine par M. Di Bello, son souvenir des événements paraît incomplet. Il avoue candidement au cours de son témoignage que la piscine et son état d’entretien étaient d’importance mineure pour lui.

Lors de ses multiples visites à la propriété, ce qui lui importait était la vue sur la rivière à partir de la cour et la hauteur de l’eau par rapport au mur de soutènement qui protégeait la propriété de la rivière. [ 28 ] Il admet ne pas s’y connaître en matière de piscines creusées. La piscine à sa demeure antérieure était de conception différente, soit une piscine hors terre. M. Di Bello reconnaît que M. Bédard lui a déclaré que la piscine de la propriété était âgée d’environ 40 années et plus. [ 29 ] M.

Di Bello admet également avoir vu que la paroi intérieure de la piscine avait été endommagée et réparée à plusieurs endroits. Il avait vu que les différentes réparations effectuées n’étaient pas des plus professionnelles. En effet, il avait remarqué que la paroi de ciment, à plusieurs endroits, portait différentes teintes de bleu. Il comprenait qu’il faudrait qu’il fasse ses propres travaux de réparation pour l’entretien de cette piscine âgée, y compris des travaux de peinture. [ 30 ] Selon M.

Bédard, au cours de l’été 2014, un morceau ou un bloc d’environ 1 pied et demi carré de tuiles de céramique de 2 pouces carrés chacune, s’est détaché de la paroi supérieure de la piscine. En effet, autour de la

partie supérieure de la paroi de la piscine se trouve une bande d’environ deux pieds de carreaux décoratifs en tuiles de céramique. [ 31 ] Au cours d’une des visites de M. Di Bello pendant l’été 2014, M. Bédard lui a montré le bloc de carreaux détachés et lui a offert de le conserver pour des travaux futurs de réparation et d’entretien de la piscine par les Acheteurs après que la vente aura été finalisée. M. Di Bello lui a alors répondu que ce n’était pas nécessaire de le garder, qu’il connaissait un entrepreneur spécialisé en céramique et qu’il avait l’intention, à tout événement, de faire refaire l’ensemble des tuiles de céramique autour de la bordure de la piscine.

Malgré cette réponse, M. Bédard a conservé pour lui le bloc de carreaux détachés. [ 32 ] M. Di Bello se rappelle que M. Bédard lui a parlé de réparations à faire à la piscine pour environ 400 $. Il se rappelle également que M. Bédard lui a précisé que la piscine serait vendue sans garantie de qualité. M. Di Bello a été d’accord pour acquérir la piscine sur cette base juridique. [ 33 ] Outre les faits admis de part et d’autre, les versions des témoins divergent par rapport à certaines autres déclarations de M. Bédard à M. Di Bello concernant l’état de la piscine. [ 34 ] Selon M.

Bédard, il a déclaré que l’âge de la piscine était d’environ 46 ans. Il affirme avoir expliqué qu’à cet âge, la piscine

avait besoin de travaux d’entretien réguliers. Il a expliqué qu’il a réalisé, au fil des ans, certaines réparations au niveau de la paroi, des tuyaux et de l’écumoire, notamment en calfeutrant certaines ouvertures de celle-ci. Il a mentionné à M. Di Bello que le drain de fond de la piscine ne fonctionnait plus. D’ailleurs, ce fait est clairement dénoncé dans le formulaire de déclaration des Vendeurs remis aux Acheteurs [18] . M. Bédard affirme lui avoir expliqué qu’en 2012, après des dommages survenus pendant l’hiver 2011-2012 en raison du gel et du dégel, il a fait faire des réparations au niveau de la paroi.

Il a expliqué que, en même temps, il avait fait faire des travaux d’agrandissement aux escaliers de la piscine. Il a mentionné que le coût total de ces travaux, incluant les taxes, était d’environ 4 500 $. Enfin, M. Bédard affirme avoir informé M. Di Bello que le filtreur de la piscine, situé dans la remise, ne fonctionnait plus et que le coût de remplacement dudit filtreur était d’environ 400 $. [ 35 ] Lors de son témoignage, M.

Bédard a mentionné avoir laissé à la propriété, avant la réunion au bureau du notaire pour la signature de la vente, une chemise comprenant diverses factures concernant les travaux réalisés à la propriété, y compris les factures concernant ces travaux à la piscine. [ 36 ] M. Bédard croyait d’abord que la vente allait se concrétiser au cours de l’été 2014. Or, les reports répétés de la date de finalisation de la transaction faisaient en sorte que les Vendeurs ont continué d’être propriétaires pendant l’été et l’automne 2014. Étant donné qu’ils désiraient utiliser la piscine pendant ces saisons, M.

Bédard a décidé d’acheter, à ses frais, un nouveau filtreur pour faire fonctionner la piscine. [ 37 ] Tous s’accordent pour reconnaître que la piscine était fonctionnelle au cours de l’été et de l’automne 2014. Lors d’une visite au cours de l’été, M. Di Bello a pu personnellement le constater. Il a vu la piscine remplie, avec de l’eau claire et propre. D’ailleurs, les Vendeurs affirment avoir pleinement tiré bénéfice de la piscine au cours de ces saisons. Mme Pressault précise notamment que son mari M.

Bédard lui a fait une fête d’anniversaire surprise au cours de l’été 2014, dans la cour de leur propriété et autour de la piscine. Fermeture de la piscine à la fin de l’automne 2014 [ 38 ] Pendant qu’il était propriétaire, M. Bédard faisait affaire avec une entreprise spécialisée pour l’ouverture de la piscine au printemps et pour sa fermeture à la fin de l’automne. L’entreprise est dirigée par les frères Michel et Alain Marchand. [ 39 ] À la fin de l’automne 2014, comme à l’habitude, la piscine a été vidée et fermée, selon Michel Marchand.

Tout lui paraissait normal pour une piscine âgée, à la fin d’une saison d’utilisation. Bien sûr, il y avait des signes de réparations et de peintures de différentes teintes de bleu. Toutes les parties ont confirmé le caractère visible de ces réparations et ces différentes teintes. Mais il n’y avait pas de bris de la paroi de ciment. [ 40 ] Le 10 décembre 2014, la vente a lieu. En fin décembre 2014, les Acheteurs emménagent dans leur nouvelle demeure. Printemps 2015 et la constatation d’un état détérioré de la piscine [ 41 ] Au mois de mai 2015, M.

Alain Marchand se présente à la résidence des Acheteurs pour ouvrir la piscine. Mme Faustini lui donne le feu vert pour le faire. Il procède à l’opération habituelle de vidage. Cependant, il constate qu’à certains endroits de la piscine, la paroi est brisée et doit être réparée avant de la remplir. [ 42 ] Il en informe Mme Faustini. Celle-ci informe sa courtière immobilière qui a agi lors de la transaction, soit Mme Maria Lisi. Celle-ci est également sa tante.

[ 43 ] Le 19 mai 2015, par courrier électronique, Mme Lisi écrit à la courtière des Vendeurs, Nicole Larose : « Hello Nicole j’espere que tu va bien. Nicole ma nièce a faite vider la piscine et a sa grande surprise a decouvert que la piscine a besoin de serieuse reparations. Elle a eu plusieurs estimes et le moins cher est de $4000.00. Real avait mentionner que la piscine aurait besoin de legere reparation d’environ $400.00 » [19] [reproduction exacte] [ 44 ] Mme Larose retransmettra le courrier électronique à M. Bédard.

Le même jour, ce dernier lui répond : « Pour les réparations que je prévoyais rappelles-toi c’était au printemps pour l’ouverture, je prévoyais un filtreur, tuyauterie, etc. Ce que j’ai fait et payé en juin étant donné que l’acte notarié a été retardé. » [20] [ 45 ] À la suggestion de M. Bédard, les Acheteurs ont fait une réclamation à leur assureur habitation. M.

Bédard explique qu’il a fait cette suggestion, car la piscine d’une de ses connaissances avait subi ce même printemps une détérioration marquée de sa paroi de ciment en raison du phénomène de gel et de dégel très fort qui a eu lieu au cours de l’hiver 2014-2015 et cette personne avait reçu une indemnisation de son assureur. [ 46 ] Après enquête et examen de la piscine par un enquêteur nommé par l’assureur des Acheteurs, soit Monsieur Guylain Cossette, leur réclamation a été rejetée. Selon l’enquêteur, compte tenu de l’âge de la piscine (40 ans ou plus), le taux de dépréciation applicable était de 100 % [21] .

Le rapport d’évaluation de M. Cossette se lit en

partie ainsi : « Il n’y a aucun dommage soudain. La piscine a besoin d’un bon entretien; la réparation des fissures, des céramiques, un sablage complet ainsi qu’un « gelcoat » sont de mise afin de préserver la piscine. » [22] « 3.4 Dommages et explication des causes Bassin : Graduel – béton La piscine est enfouie dans le sol depuis longtemps et le béton s’est naturellement altéré. Dans le jargon du métier, on utilise l’expression « béton qui pourrit » pour illustrer le processus de détérioration.

Bien qu’il s’agisse de béton armé, il n’en demeure pas moins que certaines altérations se produisent au fil des ans suite aux mouvements de la glace interne durant l’hiver, à la pression exercée par les matériaux de remblai externes, à l’utilisation de chlore, d’acides nettoyants et autres produits d’entretien ou à l’exposition aux rayons UV. En plus, selon le type de sol, certains bétons sont plus exposés aux eaux souterraines ce qui précipite le processus de détérioration. Le béton lui-même finit par se dégrader naturellement au fil des ans; le bassin devient de plus en plus poreux.

Il s’agit d’usure graduelle . Graduel – céramiques La céramique se décolle du mur en plaque. L’élément le plus problématique pour la céramique des piscines est l’utilisation des acides nettoyants. En plus, certains propriétaires lavent leur piscine à l’acide chaque année. Ces acides sont si puissants qu’ils grugent le coulis de ciment qui retient les pièces de céramique. De petits trous, petits interstices, se forment alors ce qui permet à l’eau de s’infiltrer, de geler et de créer des dommages.

Il s’agit d’usure graduelle . » [23] [Emphase ajoutée] [ 47 ] Selon ce rapport, la détérioration constatée résulte de l’usure graduelle en raison d’une combinaison de facteurs, tels l’âge des matériaux et les composantes de la piscine, les conditions et les intempéries de l’hiver, la pression du sol, l’utilisation de produits chimiques d’entretien incluant du chlore, des acides nettoyants et l’exposition aux rayons UV. Lors de son témoignage, M. Cossette ajoute un autre élément non mentionné dans son rapport.

Il considère que certains des travaux antérieurs de réparation de la piscine ne respectaient pas les règles de l’art. Il mentionne notamment du plâtre de qualité inférieure utilisé et à un endroit, de tuiles de céramique posées directement sur du ciment ayant déjà reçu une couche de peinture.

[ 48 ] Il mentionne cependant que dans le domaine des réparations de piscines usagées, les règles de l’art sont particulièrement difficiles à préciser, car c’est un secteur non réglementé. Ce qui est acceptable pour un propriétaire risque de ne pas l’être pour un autre quant à la durabilité des travaux. Vers les procédures judiciaires [ 49 ] Les parties n’ont pu s’entendre sur une compensation. Les Acheteurs ont décidé de procéder à des travaux correctifs.

Ils ne se sont pas limités à faire des travaux d’entretien pour rendre la piscine fonctionnelle, soit les travaux mentionnés dans le courriel de Mme Lisi du 19 mai 2015 au coût de 4 000 $. De tels travaux auraient gardé la piscine dans un état fonctionnel et d’apparence semblable à ce qui a été acheté, soit une vieille piscine creusée à la fin de sa vie utile, mais fonctionnelle, et qui a besoin d’entretien régulier. [ 50 ] Selon l’évaluateur de la compagnie d’assurance, M.

Guylain Cossette, une somme de 8 000 $ aurait été suffisante [24] pour amener la paroi de ciment à un niveau de très belle qualité. [ 51 ] Mais M. Di Bello explique à la Cour qu’il a rejeté ces solutions à prix modique. Il ne voulait pas entreprendre un travail d’entretien sur une base annuelle ou bisannuelle. Il explique qu’il ne voulait pas que ses enfants aient à se soucier de l’état de la piscine dans l’avenir.

Il ne voulait pas non plus, lors d’une revente future de la propriété, avoir de problèmes concernant la piscine. [ 52 ] Pour ces motifs, il a décidé de faire des travaux de « première qualité » tout en conservant le moule d’origine de la piscine, mais en refaisant de fond en comble la paroi en béton. [ 53 ] Tous les tuyaux et accessoires ont été remplacés. En outre, les escaliers ont été remplacés par de nouveaux escaliers à la largeur de la piscine. Enfin, toute la céramique a été remplacée par du neuf.

Le coût total, réclamé par les Acheteurs au terme des présentes procédures, est de 27 559,51 $ [25] . [ 54 ] Les travaux sont garantis pour dix (10) ans. Selon le responsable à la compagnie qui a réalisé les travaux, la nouvelle piscine pourra durer sans problème 50 ans ou plus. [ 55 ] Lorsque le Tribunal a demandé à M. Di Bello d’expliquer pourquoi il réclame le coût d’une nouvelle piscine alors qu’il a acheté, sans garantie légale de qualité, une piscine à la fin de sa vie utile ayant manifestement fait l’objet de réparations et d’un entretien minimal, il n’était pas en mesure de répondre.

Analyse et décision 1) Les Acheteurs peuvent-ils passer outre la stipulation de non-garantie convenue concernant la piscine? [ 56 ] Les Acheteurs poursuivent les Vendeurs sur la base de dol, soit l’intention trompeuse des Vendeurs d’induire en erreur les Acheteurs concernant l’état de la piscine.

Commentaires préliminaires : le quantum du préjudice allégué subi [ 57 ] De manière préliminaire, le Tribunal tient à préciser que s’il était disposé à accorder un montant d’indemnisation aux Acheteurs, celui-ci devait nécessairement se limiter au préjudice réellement subi par eux. Il faudrait tenir compte de la dépréciation accumulée de la piscine. Selon la compagnie d’assurance, la dépréciation applicable est de 100 %. Cela paraît discutable, car la piscine conservait une certaine valeur résiduelle, sinon comptable.

Il n’en reste pas moins que la piscine et ses composantes étaient, au moment de la vente, à la fin de leur vie utile. [ 58 ] Compte tenu de la décision ultime du Tribunal par rapport à la réclamation des Acheteurs, le Tribunal n’est pas tenu de déterminer un montant d’indemnisation. Néanmoins, si le Tribunal avait à le déterminer, suivant la jurisprudence applicable en matière de dépréciation de piscine [26] , le montant admissible aurait été plus près de la somme initiale réclamée de 4 000 $ pour les réparations ponctuelles que celle de 27 559,51 $ réclamée aux termes de la demande en justice des Acheteurs.

Recours en dol : l’intention des Vendeurs de tromper les Acheteurs [ 59 ] Afin de passer outre l’exclusion de la garantie légale visant la piscine et ses accessoires, les Acheteurs fondent leur recours sur l’

article 1733 , alinéa 1 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui se lit ainsi : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. [Emphase ajoutée] [ 60 ] Précisons que l’expression « le vendeur … [qui] ne pouvait ignorer [les vices] » vise uniquement le vendeur professionnel. Or, le vendeur professionnel est celui qui a pour occupation la vente de ses propres biens . Cette expression vise principalement l’entreprise qui a pour occupation la vente de biens [27] . [ 61 ] Cette expression ne vise pas la personne qui vend, à

titre de mandataire, préposé, représentant ou fournisseur de service, des biens d’autres personnes. [ 62 ] Ainsi, la jurisprudence a décidé, à plusieurs reprises, que le courtier immobilier, lorsqu’il vend sa propre demeure, n’agit pas comme vendeur professionnel et ne tombe pas sous le coup de cette expression juridique [28] . [ 63 ] En 2006, dans Rivest c. Vachon [29] , la Cour supérieure s’est exprimée ainsi : « [38] Le fait que les vendeurs soient des gens d’expérience dans le domaine immobilier ne crée pas une responsabilité supplémentaire.

Par contre, leur niveau de connaissance dans ce domaine particulier est un élément à considérer dans l’évaluation de leurs connaissances de l’existence de vices cachés. [39] Si les vendeurs exercent la fonction d’agents ou de courtiers immobiliers et que la preuve révèle qu’ils ont agi à

titre personnel, soit en leur qualité de propriétaire de l’immeuble, on ne peut leur attribuer la qualité de vendeur professionnel en vertu de l’

article 1729 C.c.Q. »

[ 64 ] En 2012, dans Girard c. Simard [30] , la Cour du Québec s’est exprimée ainsi : « [134] Les tribunaux sont unanimes à conclure que ce n’est pas parce qu’un vendeur est un courtier en immeuble qu’il est un vendeur professionnel. […] [137] En l’instance, outre que les demandeurs ont fait confiance à Gaétan Simard, jamais celui-ci ne s’est comporté comme un vendeur professionnel. Il a agi à

titre personnel. [138] Aucune preuve n’a été faite que Gaétan Simard vendait des immeubles pour son propre profit, et ce, de façon régulière, de sorte qu’il n’est pas un vendeur professionnel et qu’il n’y a pas de présomption de connaissance au sens de l’

article 1729 C.c.Q. » [ 65 ] Rappelons que l’expression « ne pouvait ignorer » est constitutive d’une présomption légale de connaissance qui vise les vendeurs professionnels , notamment le vendeur professionnel non spécialisé, spécialisé, le fabricant et le vendeur entrepreneur. [ 66 ] Au nom de la Cour suprême du Canada, les juges LeBel et Deschamps ont écrit ainsi : « Les auteurs s’entendent pour reconnaître que la présomption de connaissance sous le régime du C.c.B.C. s’applique aux fabricants et aux vendeurs professionnels spécialisés.

Ils refusent ainsi d’appliquer la présomption de connaissance aux vendeurs professionnels non spécialisés ou aux vendeurs non professionnels, puisqu’en l’absence de compétence technique ou d’expérience commerciale du bien, ils ne peuvent en vérifier eux-mêmes la qualité. Il importe cependant de noter que, depuis l’adoption de l’ art. 1733 C.c.Q. , la présomption de connaissance s’applique à tous les vendeurs professionnels sans distinction.

Seuls les vendeurs non professionnels échappent désormais à la présomption de connaissance . » [31] [Références omises] [Les italiques sont du soussigné.] Il ne faut donc pas confondre cette expression avec la notion d’une faute ou d’une négligence par un vendeur ordinaire ou privé. [ 67 ] Pour réussir leur recours en dol en vertu de l’

article 1733 , alinéa 1 C.c.Q. contre les Vendeurs, les Acheteurs devaient établir, par prépondérance de la preuve [32] , que les Vendeurs ont, lors de la vente, agi de mauvaise foi envers eux, c’est à dire de manière malhonnête et avec l’intention de les tromper par rapport à un vice caché de la propriété. Il fallait établir que les Vendeurs connaissaient le vice et ont sciemment omis de le révéler aux Acheteurs. Ce n’est donc pas une question de négligence, mais bien d’intention d’induire volontairement l’Acheteur en erreur par rapport au vice connu par eux. [ 68 ] Selon la loi, chaque

partie est présumée agir de bonne foi. Celui qui invoque la mauvaise foi doit l’établir [33] . [ 69 ] En premier lieu, selon la preuve et les moyens plaidés par la

partie demanderesse, il est difficile de savoir précisément quel vice les vendeurs auraient supposément omis de révéler aux Acheteurs. [ 70 ] Selon l’interprétation la plus favorable de la preuve entendue, il s’agit d’un niveau de détérioration avancé de la paroi de la

piscine qui a été camouflé par des travaux d’entretien réalisés en 2012, soit plus de deux ans avant la vente. [ 71 ] En effet, selon le témoignage de M. Cossette, et ce, contrairement au rapport qu’il a préparé pour son mandant, la compagnie d’assurance habitation, les travaux d’entretien réalisés à la demande de M.

Bédard en 2012 ne respectaient pas à la lettre les règles de l’art. [ 72 ] Or, la preuve d’une intention de tromper les Acheteurs à cet égard de la part des Vendeurs est totalement absente du présent dossier : 1) Michel Marchand a témoigné qu’au moment de fermer la piscine à la fin de l’automne 2014, soit dans les mois antérieurs à la signature du contrat de vente le 8 décembre 2014, il n’avait remarqué aucune anomalie au sujet de la paroi de ciment de la piscine; 2) Les deux Vendeurs ont témoigné au même effet; 3) Concernant les échanges verbaux précontractuels entre M. Bédard et M.

Di Bello par rapport à la piscine, le niveau d’entretien et les travaux antérieurs réalisés, le Tribunal retient et accorde foi au témoignage de M. Bédard. Le témoignage de ce dernier, par rapport à sa version des événements et portant sur la teneur de ses déclarations à M. Di Bello, a été beaucoup plus précis et crédible que celui offert par M. Di Bello. 4) En effet, la version de M. Di Bello par rapport à ces échanges a souvent été vague et imprécise. Il n’a pas nié lors de sa preuve la version très détaillée présentée par M.

Bédard. 5) Une personne apparemment proche des Acheteurs qui aurait été un témoin d’au moins une

partie de ces discussions n’a pas été appelée comme témoin par les Acheteurs, soit leur courtière immobilière et la tante de la demanderesse, Mme Marie Lisi. 6) La version de M. Bédard a été corroborée et confirmée par écrit dans les minutes qui suivaient la demande d’information des Acheteurs, tel qu’il appert de son courrier électronique en date du 20 mai 2015 [34] . [ 73 ] Compte tenu de ce qui précède, tout indique que M. Bédard a agi en toute transparence et a déclaré tous les faits pertinents à sa connaissance par rapport à la piscine. [ 74 ] Il en ressort que les Acheteurs ont failli de faire la preuve des conditions prévues à l’

article 1733 , alinéa 1 C.c.Q. afin de passer outre l’exclusion de la garantie légale de qualité. [ 75 ] En particulier, les Acheteurs ont failli d’établir que l’un ou l’autre des Vendeurs avait une connaissance réelle d’un vice caché et que l’un ou l’autre aurait omis de manière intentionnelle de le leur révéler avant la vente. Recours fondé sur la théorie de dol contractuel à l’extérieur du cadre de la garantie de qualité [ 76 ] Les Acheteurs auraient également pu fonder leur recours sur la théorie du dol, telle qu’énoncée aux articles 1401 et 1407 C.c.Q. et conformément à l’arrêt de la Cour d’appel Théberge c.

Durette [35] . Au nom de la Cour, la juge Biche s’est exprimée ainsi : « Bien sûr, cela n’empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s’appliquer et l’on peut penser que l’acheteur d’un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l’existence d’un vice important, invoquer l’erreur, erreur provoquée par le dol de l’autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l’annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. Encore faudrait-il que

l’erreur soit déterminante et que l’acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n’ait donc pascontribué à s’induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente outéméraire. » [Références omises.] [77] Les conditions d’ouverture de ce recours sont différentes de celles en vertu du régime de la garantie légale afin de passer outrela stipulation d’exclusion de la garantie de qualité.

En plus, le domaine d’application du recours en dol est plus vaste que celui de lagarantie de qualité. [78] Au nom de la Cour suprême du Canada, les juges LeBel et Deschamps s’expriment ainsi : « Alors que la garantie contre les vices cachés est expressément prévue au C.c.B.C. et au C.c.Q., l’obligation de renseignement découleplutôt du principe général de bonne foi (Banque de Montréal c. Bail Ltée, (CSC), [1992] 2 R.C.S. 554, p. 586; art. 6, 7 et1385 C.c.Q.) et du principe du consentement libre et éclairé.

De plus, l’obligation générale de renseignement a un champ d’applicationbeaucoup plus vaste que la simple dénonciation d’un vice caché. Elle englobe toute information déterminante pour une

partie à uncontrat, comme l’a souligné le juge Gonthier dans l’arrêt Bail (voir p. 586-587). Ainsi, l’on peut aisément concevoir une situation où levendeur manquerait à son obligation de renseignements sans qu’il soit question de vice caché. »[36] [79] Lorsque le recours en vertu de la garantie de qualité est bien fondé, il n’est pas nécessaire d’analyser également les faits selonles conditions d’un recours en dol[37].

Cependant, étant donné que le Tribunal vient de conclure que le recours des Acheteurs ne peutréussir suivant le régime de la garantie de qualité, il y a lieu d’examiner si le recours des Acheteurs peut néanmoins se fonder sur lerecours du dol contractuel. [80] À cet égard, le soussigné a déjà écrit ainsi : « Il est en effet impossible de diviser hermétiquement les deux théories, car elles peuvent recouvrir le même fait. Dans notre droit,chaque théorie est libre de se développer suivant sa propre logique. Non seulement l’acheteur peut se tromper, il peut aussi être trompé par son vendeur.

C’est le cas lorsque celui-ci, induisantvolontairement l’acheteur en erreur, l’incite à contracter. Le dol du vendeur introduit une erreur dans l’esprit de l’acheteur et vicie sonconsentement. Lorsque le dol porte sur un vice caché du bien, deux recours s’offrent à l’acheteur déçu. En plus du droit à la garantie, lestribunaux québécois permettent à l’acheteur de se pourvoir en dol contre le vendeur. »[38] [Références omises] [81] J.-L. Baudouin et P.-G.

Jobin, dans leur ouvrage Les obligations[39] ont résumé le fondement juridique d’un recours de dolbasé sur la réticence ou le silence du cocontractant ainsi : « Le droit cherche à réprimer le dol dans toutes ses manifestations. Ainsi, la réticence et le silence sont apparus dans les textes du Codecivil depuis sa réforme. La réticence est un dol négatif. Elle consiste à laisser le cocontractant croire une chose par erreur, sans ledétromper, spécialement en ne lui dévoilant qu’une

partie de la vérité. Le silence est le fait de s’abstenir de révéler au cocontractant unfait important qui changerait sa volonté de contracter. Dans les deux cas, le comportement est déloyal, car il vise à amener l’autre partieà contracter malgré son ignorance ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne le ferait autrement. C’est unedéloyauté par dissimulation. »

[Les italiques sont du soussigné.] [ 82 ] La reconnaissance de cette obligation de renseigner remonte à l’arrêt Bail [40] de la Cour suprême en 1992, il y a plus de 25 ans, et donc avant la réforme du Code civil du Québec en 1994. Il était alors déjà reconnu que le contractant peut avoir une obligation positive de dénoncer un fait déterminant à son cocontractant. [ 83 ] Le juge Gonthier a précisé les éléments principaux de cette obligation de renseignement ainsi : « - la connaissance, réelle ou présumée, de l’information par la

partie débitrice de l’obligation de renseignement; – la nature déterminante de l’information en question; – l’impossibilité du créancier de l’obligation de se renseigner soi-même, ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur . » [41] [Les italiques sont du soussigné.] [ 84 ] Le juge Gonthier a donc précisé qu’il peut être approprié de modérer ou même de remplacer l’obligation de se renseigner en présence d’une « confiance légitime » [42] envers son cocontractant. [ 85 ] Le juge Gonthier a écrit : « L’apparition de l’obligation de renseignement est reliée à un certain rééquilibrage au sein du droit civil.

Alors qu’auparavant il était de mise de laisser le soin à chacun de se renseigner et de s’informer avant d’agir, le droit civil est maintenant plus attentif aux inégalités informationnelles, et il impose une obligation positive de renseignement dans les cas où une

partie se retrouve dans une position informationnelle vulnérable, d’où des dommages pourraient s’ensuivre. L’obligation de renseignement et le devoir de ne pas donner de fausses informations peuvent être conçus comme les deux facettes d’une même médaille. Comme je l’ai mentionné dans Laferrière c.

Lawson , précité, les actes et les omissions peuvent tout autant l’un que l’autre constituer une faute, et le droit civil ne les distingue pas à cet égard. » [43] [ 86 ] Le juge Gonthier a précisé que l’obligation de renseignement ne devait pas écarter « l’obligation fondamentale qui est faite à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires ». [44] [ 87 ] Enfin, le juge Gonthier a tenu à préciser qu’il ne voulait pas, par ses commentaires, limiter l’évolution subséquente de l’obligation de renseignement aux différents contextes transactionnels et factuels auxquels cette obligation pourrait s’appliquer afin que celle-ci puisse effectivement condamner l’omission intentionnelle de révéler un fait déterminant.

À cet égard, il a écrit : « De même, la généralité de mes propos au sujet de l’obligation de renseignement ne doit pas faire oublier les différences importantes qui peuvent surgir entre les diverses instances où cette obligation est présente. » [45] [ 88 ] Il faut donc tenir compte des rapports de force informationnelle. Cela dépend des circonstances propres au contexte de la

transaction et du niveau de confiance légitime entre les parties impliquées. [ 89 ] Lors de la réforme du Code civil du Québec , cette obligation positive de renseignement est confirmée et subit également l’influence de deux autres choix législatifs majeurs. [ 90 ] Un de ces choix est la reconnaissance de la bonne foi comme règle fondamentale de notre droit civil aux articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. Ces articles se lisent ainsi : 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 91 ] De plus, le silence dolosif est formellement reconnu comme un moyen de commettre un dol à l’

article 1401 C.c.Q. qui se lit ainsi : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [Les italiques sont du soussigné.] [ 92 ] Tel que mentionné ci-haut par les auteurs Baudoin et Jobin, toutes les formes de mensonge ou de déloyauté, y compris les mensonges par omission, sont sujettes à sanction en vertu du Code civil du Québec . [ 93 ] À notre avis, dans l’élaboration et l’application de l’obligation de renseignement concernant la vente résidentielle entre particuliers, il faut également tenir compte d’un consensus jurisprudentiel important que ce type de transaction immobilière ne doit pas être un jeu de cache-cache. [ 94 ] Au nom de la Cour d’appel, le juge LeBel a écrit : « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d’une propriété immobilière ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache.

Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel. » [46] [ 95 ] Cette règle a été ensuite reprise et appliquée à de très nombreuses reprises par les tribunaux. [47] [ 96 ] La bonne foi exige de la part du vendeur de l’honnêteté et de la transparence informationnelle. [ 97 ] Pour établir le dol, il est nécessaire de prouver l’intention du vendeur de tromper son cocontractant de même que le caractère déterminant du fait ignoré quant au consentement de l’acheteur, soit que ce dernier aurait refusé d’acheter ou aurait acheté seulement à

des conditions moins onéreuses, si ce fait avait été porté à sa connaissance [48] . [ 98 ] Conformément aux principes mentionnés, en évaluant les rapports de force informationnelle entre les parties, il faut également tenir compte de l’obligation de l’acheteur de se renseigner [49] . [ 99 ] Conformément aux propos du juge Gonthier dans l’arrêt Bail , lors de l’application des principes juridiques contractuels généraux et de la détermination de l’obligation de renseigner ou non, il faut tenir compte du contexte factuel, de même que des faits particuliers, de la transaction. [ 100 ] Selon le Tribunal, le critère informationnel tient notamment compte du fait que le vendeur aurait été ou non propriétaire de l’immeuble depuis plusieurs années avant la vente.

Si oui, un tel vendeur est dans une position informationnelle privilégiée relative au fonctionnement des divers systèmes de l’immeuble. Ayant vécu dans le même bâtiment depuis plusieurs années, il est notamment au courant des problèmes qui ne se manifestent que lors de certaines conditions climatiques ou des saisons particulières, à répétition [50] . [ 101 ] D’une part, l’acheteur est toujours en droit de s’attendre à de l’honnêteté de son vendeur.

D’autre part, il s’agit d’une question de fait de déterminer si les circonstances permettaient à l’acheteur d’avoir une confiance légitime par rapport au caractère complet des informations qui lui ont été transmises concernant le bien ou à défaut si l’acheteur s’est néanmoins conformé, ou non, à son obligation de se renseigner. [ 102 ] Les auteurs Didier Lluelles et Benoît Moore, ce dernier maintenant juge, ont écrit : « La réticence présente une difficulté conceptuelle par rapport aux manœuvres ou au mensonge.

Alors que ces derniers supposent une initiative suspecte, et manifestement concrète, tendant à leurrer le contractant éventuel – initiative qui, en elle-même , constitue un fait fautif -, le silence est, par essence, négatif : la faute ne naît pas du fait négatif lui-même, mais du manquement à une obligation préexistante de renseignement, qu’il importe donc de dégager, dans chaque cas d’espèce; il convient, par conséquent, d’observer une relative prudence avant de conclure à la réticence; il importe, notamment de s’assurer de la pertinence du sujet non dévoilé, l’obligation de renseignement ne signifiant nullement qu’il faille tout révéler et ne supprime en rien l’obligation de l’autre de se renseigner. » [51] [ 103 ] En effet, le vendeur d’un immeuble résidentiel n’est pas tenu de déclarer spontanément tout vice, même apparent, d’une propriété qu’il projette de vendre. [ 104 ] Il n’est pas non plus tenu de s’informer dans quelle mesure l’acquéreur s’est acquitté de son obligation de se renseigner.

Il peut s’attendre à ce qu’un tel acheteur prenne les mesures raisonnables et habituelles de se renseigner relatives à l’immeuble. [ 105 ] Lorsque l’acheteur ne s’informe pas des aspects qui relèvent de sa responsabilité, le vendeur a le droit de présumer, de bonne foi, que ces aspects n’intéressent pas l’acheteur ou que l’acheteur les accepte. [ 106 ] En revanche, en gardant le silence, afin de respecter son obligation de bonne foi, il y a une limite que le vendeur ne doit pas franchir et au-delà de laquelle ce silence serait qualifié de dolosif : l’intention trompeuse. [ 107 ] Lorsque le vendeur est au courant que l’acheteur ignore l’existence d’un fait problématique et que ce fait est déterminant relativement à l’intention d’acheter de ce dernier, soit qu’il n’achèterait pas ou ne l’achèterait pas aux mêmes conditions, la loi oblige le vendeur à révéler ce fait à son contractant.

À défaut, le silence du vendeur est sanctionnable en vertu des articles 1401 et 1407 C.c.Q. Résumé des principes juridiques applicables

[ 108 ] Ainsi, pour la présente demande judiciaire, il faut appliquer et adapter la théorie du dol négatif et l’obligation de renseignement au contexte de la vente résidentielle entre particuliers.

En plus, tel que les autorités et les auteurs l’ont précisé, cette dernière obligation tient compte des faits particuliers impliqués. [ 109 ] Compte tenu des principes énoncés et ce contexte transactionnel, pour réussir son recours fondé sur la théorie du dol, l’acheteur doit établir que le vendeur : 1) avait connaissance avant la vente du fait pertinent découvert après la vente; 2) avait connaissance que l’acheteur ignorait ce fait; et 3) avait connaissance que ce fait ignoré était déterminant dans l’esprit de l’acheteur, soit que celui-ci aurait refusé de contracter ou n’aurait contracté qu’à des conditions moins onéreuses, si ce fait avait été porté à sa connaissance avant la vente. [ 110 ] Le Tribunal doit également conclure que l’acheteur a respecté son obligation de se renseigner.

Dans la mesure où le Tribunal considère que le contexte de la vente a justifié une confiance légitime de l’acheteur, l’obligation de l’acheteur de se renseigner peut être modérée ou même éliminée selon les faits [52] . [ 111 ] Lorsque les conditions ci-haut sont satisfaites, l’omission du vendeur de révéler à l’acheteur ce fait important constitue un dol négatif, car ces circonstances ont donné naissance à une obligation positive du vendeur de dénoncer ce fait connu de lui à l’acheteur.

L’omission de révéler cette information constitue à la fois une faute du vendeur et une erreur provoquée par le dol quant au consentement de l’acheteur. [ 112 ] Il s’agit de la conséquence et de la sanction de la reconnaissance de la bonne foi comme règle fondamentale de notre droit civil. [ 113 ] Cependant, dans le présent dossier, il y a un autre fait qui influe de manière importante sur l’application de l’obligation de l’acheteur de se renseigner.

Les Acheteurs ont acheté la piscine sans garantie de qualité. [ 114 ] Or, celui qui achète sans garantie doit faire preuve d’une vigilance accrue par rapport à son devoir d’examen du bien. Il sait ou devrait savoir qu’il assume ainsi un risque plus élevé par rapport à l’état potentiellement détérioré du bien. À

titre de personne raisonnable, il doit veiller à la protection de ses intérêts et agir en conséquence. [ 115 ] Dans ce contexte, même lorsque le vendeur est propriétaire depuis plusieurs années, nous sommes d’avis qu’il n’y a pas lieu de modérer l’intensité de l’obligation de l’acheteur de se renseigner par rapport au bien. Application des principes aux faits mis en preuve [ 116 ] Il n’y a pas de preuve de déclarations ou de manœuvres dolosives ou même, de renseignements inexacts transmis de la part des Vendeurs.

Il n’y a pas non plus de preuve que les Vendeurs avaient connaissance d’un fait déterminant concernant la piscine qu’ils n’ont pas révélé ou encore qu’ils ont choisi de ne pas révéler aux Acheteurs. [ 117 ] Compte tenu de l’absence de preuve que les Vendeurs connaissaient le fait non révélé, ou ont sciemment choisi de se taire à ce sujet [53] , un recours fondé sur les articles 1401 et 1407 C.c.Q. ne saurait non plus réussir [54] .

[ 118 ] En somme, les Vendeurs ont divulgué toutes les informations utiles qu’ils possédaient relativement à la piscine. En vertu du recours en dol, contrairement à celui en vertu de la garantie de qualité, les Vendeurs ne peuvent être tenus responsables de n’avoir pas divulgué, le cas échéant, des informations qu’ils ne connaissaient pas. [ 119 ] En plus, les Acheteurs n’ont pas satisfait à leur obligation de se renseigner. Sachant que la piscine était vendue sans garantie, ils avaient une obligation accrue de porter une attention particulière quant à son état.

Les Acheteurs avaient toutes les opportunités de l’examiner et de se rendre compte de son état âgé et détérioré. M. Di Bello a même affirmé que l’état de la piscine lui était d’importance secondaire et il ne paraît pas y avoir porté une attention particulière, même s’il savait qu’il allait l’acquérir sans garantie de qualité.

Rien n’empêchait les Acheteurs de s’informer adéquatement, avant la vente, de l’état de la piscine, ou bien par eux-mêmes ou, s’ils désiraient connaître l’ampleur des coûts d’entretien ou de travaux de rajeunissement, de faire appel à des professionnels spécialisés, car ils savaient qu’ils allaient assumer les risques à cet égard. [ 120 ] Dans les circonstances, force est de conclure que les Acheteurs ont également failli de respecter leur obligation de se renseigner.

Si oui, sont-ils en droit d’obtenir une condamnation des Vendeurs pour le prix de réfection de la piscine et les autres dommages réclamés? [ 121 ] Vu la conclusion à laquelle le Tribunal arrive quant à la première question en litige, il n’est pas nécessaire d’aborder la deuxième question en litige. Frais de justice [ 122 ] Monsieur Bédard a expliqué qu’il a été offusqué de la mise en demeure des Acheteurs, en particulier par le montant qu’il a considéré exorbitant réclamé par rapport à un bien vendu sans garantie de qualité.

Pour ce motif, il a cessé de communiquer avec les Acheteurs ou d’expliquer sa position, à savoir notamment qu’il était de bonne foi ou encore que les Acheteurs devaient communiquer avec l’entrepreneur retenu en 2012 concernant les travaux d’entretien à la piscine et dont les factures étaient fournies dans les documents laissés aux Acheteurs après la vente. Ce manque de communication et d’explications après la vente et avant les procédures a malheureusement contribué aux perceptions erronées de mauvaise foi de la part des Vendeurs. Il aurait été préférable que M.

Bédard transmette ces informations avant l’institution des procédures et avant le procès. Pour ce motif, le recours des Acheteurs sera rejeté, mais sans frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande judiciaire de Mirella Faustini et Aurelio Di Bello; SANS FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ Jeffrey Edwards, J.C.Q. Me Alice Bourgault-Roy De Chantal, D’Amour, Fortier sencrl Procureurs des demandeurs

Me Adèle Pilote-Babin Morin Pilote Avocats Procureurs des défendeurs Dates d’audience : 31 mai et 1er juin 2017