2023 QCCQ 9498, 2023 QCCQ 9498

Forget c. Succession de Provost 2023 QCCQ 9498 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-703682-201 DATE : 30 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALEXANDRE HENRI, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOSÉE FORGET -et- LÉO LEMYRE Parties demanderesses c.

FRANÇOIS PROVOST , en sa qualité de liquidateur de la Succession de Jean-Pierre Provost (en reprise d’instance) -et- SUZELLE CÔTÉ Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] En juillet 2019, Mme Josée Forget et M. Léo Lemyre (les « Acheteurs ») achètent le bungalow de M. Jean-Pierre Provost et Mme Suzelle Côté (les « Vendeurs »).

La vente est faite avec la garantie légale de qualité. [ 2 ] Dès le premier jour où ils emménagent, les Acheteurs constatent que les eaux usées de la toilette au sous-sol refoulent dans la baignoire située à côté lorsqu’ils activent la chasse d’eau. [ 3 ] Deux jours plus tard, lors de la première pluie, la toiture de la véranda coule abondamment. Puis, par la suite, la toiture coule chaque fois qu’il pleut. [ 4 ] Les Acheteurs soutiennent que ces problèmes constituent des vices cachés.

Ils sont persuadés que les Vendeurs connaissaient ces vices et qu’ils ont volontairement omis de leur en divulguer l’existence. [ 5 ] Les Vendeurs réfutent les prétentions des Acheteurs.

Ils soutiennent que leur propriété n’est affectée d’aucun vice caché au moment de la vente. [ 6 ] Selon eux, la toilette fonctionne bien et le refoulement des eaux résulte plutôt d’une mauvaise utilisation par les Acheteurs. [ 7 ] En outre, ils reprochent aux Acheteurs de ne pas avoir fait inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment. [ 8 ] De plus, il existe un différend entre les parties concernant les miroirs et les tablettes fixés aux murs de la propriété. Les Acheteurs prétendent que ces biens sont inclus dans la vente de la propriété, alors que les Vendeurs croient le contraire. QUESTIONS EN LITIGE

a) La toilette au sous-sol et la toiture de la véranda comportent-elles des déficiences permettant de conclure à l’existence de vices cachés ?

b) Les Acheteurs ont-ils droit à une diminution du prix de vente et/ou à des dommages-intérêts en raison de la présence de vices cachés ?

c) Les tablettes et les miroirs sont-ils inclus avec la vente de la propriété, et si oui, les Acheteurs doivent-ils être indemnisés pour la perte des biens manquants? ANALYSE

a) La toilette au sous-sol et la toiture de la véranda comportent-elles des déficiences permettant de conclure à l’existence de vices cachés ? [ 9 ] En vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), les Acheteurs bénéficient d’une garantie légale de qualité obligeant les Vendeurs à garantir que leur propriété est exempte de vices cachés au moment de la vente. [ 10 ] Afin de se prévaloir de cette garantie, les Acheteurs doivent démontrer que la propriété est affectée de vices cachés qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui en diminuent tellement son utilité qu’ils ne l’auraient pas achetée, ou n’auraient pas donné un prix aussi élevé s’ils en avaient eu connaissance. [ 11 ] Pour avoir gain de cause dans leur recours, il appartient aux Acheteurs d’établir, par prépondérance de preuve [1] , les quatre conditions cumulatives suivantes [2] :

i) le vice doit être suffisamment grave ; ii) le vice doit être antérieur à la vente ; iii) le vice doit être caché ; et iv) le vice doit être inconnu des Acheteurs au moment de la vente. [ 12 ] À cela s’ajoute l’obligation pour les Acheteurs de dénoncer les vices par écrit aux Vendeurs dans un délai raisonnable depuis leur découverte [3] , ce qu’ils ont fait par le biais d’une lettre transmise aux Vendeurs en date du 10 août 2019. [ 13 ] Suivant la preuve administrée, le Tribunal conclut à l’existence d’un vice caché en ce qui concerne la toilette au sous-sol, mais pas pour la toiture de la véranda.

Voici pourquoi. Toilette au sous-sol [ 14 ] À la suite du refoulement des eaux usées dans la baignoire, les Acheteurs font examiner la toilette par un plombier.

Celui-ci établit que le système de pompe de la toilette est insuffisant pour faire fonctionner adéquatement tous les appareils de la salle de bain. [ 15 ] Afin de corriger le problème, le plombier procède à la réfection complète du système de drainage sous la dalle de béton de la salle de bain au sous-sol, ce qui nécessite, notamment, d’enlever la toilette, le lavabo et le bain sur pattes, excaver et remettre du nouveau béton, en plus d’installer un nouvel évent, un bassin et une pompe à solide plus puissante. [ 16 ] En défense, les Vendeurs soutiennent que la toilette au sous-sol fonctionne très bien.

Ils expliquent qu’il s’agit d’une toilette de type « Saniflo » ayant été installée par un plombier. Ce type de toilette nécessite l’utilisation d’une pompe pour évacuer les solides et les eaux usées, ajoutent-ils. [ 17 ] Comme solution pour éviter que l’eau de la toilette ne refoule dans la baignoire, les Vendeurs indiquent qu’il faut tout simplement garder le clapet de la baignoire fermé. [ 18 ] Le Tribunal estime que la solution proposée par les Vendeurs est inacceptable.

Il s’avère tout à fait anormal que les eaux usées d’une toilette se déversent dans la baignoire lorsqu’on active la chasse d’eau, et ce, peu importe que le clapet de la baignoire soit fermé ou non.

Cela constitue sans contredit une déficience d’une gravité suffisante donnant ouverture à l’application de la garantie légale de qualité. [ 19 ] Rappelons que pour satisfaire au critère de gravité, le vice doit entraîner un déficit d’usage, ce qui est le cas en l’espèce puisque le problème affecte de manière importante l’usage et l’utilité de la toilette et de la baignoire. [ 20 ] Étant donné que le refoulement des eaux usées survient dès le premier jour où les Acheteurs utilisent la toilette, tout laisse croire que le vice est antérieur à la vente. [ 21 ] Un vice est considéré comme caché lorsqu’il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, à la suite d’un examen attentif et sérieux, sans avoir à ouvrir les murs ou le plancher [4] .

Contrairement à ce que prétendent les Vendeurs, il n’est pas nécessaire que les Acheteurs fassent inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment [5] . [ 22 ] Dans le présent cas, le Tribunal est d’avis que les Acheteurs ont fait preuve de diligence en procédant à un examen raisonnable et attentif de la propriété avant de l’acheter.

Tout semble bien fonctionner lors de leurs deux visites des lieux et il n’y a aucun indice laissant transparaître l’existence d’un problème d’évacuation des eaux usées de la toilette. [ 23 ] Or, les Vendeurs ne mentionnent aucunement dans le formulaire de déclarations du vendeur qu’il faut garder le clapet de la baignoire fermé lorsqu’on active la chasse d’eau de la toilette.

Il s’agit d’une anomalie importante qui aurait dû être divulguée aux Acheteurs avant l’achat, ce qui aurait permis de les alerter d’une situation potentiellement problématique et ainsi les inciter à faire examiner plus en profondeur le système de plomberie de la salle de bain au sous-sol.

[ 24 ] De toute évidence, le vice n’est pas connu des Acheteurs au moment de l’achat de la propriété. [ 25 ] Les Vendeurs prétendent que le refoulement de la toilette est causé par une mauvaise utilisation des Acheteurs, mais ils ne soumettent aucune preuve prépondérante le démontrant. En l’absence de preuve, de telles prétentions s’avèrent sans fondement. [ 26 ] De la preuve soumise, le Tribunal conclut que les Acheteurs se sont déchargés de leur fardeau de démontrer que les déficiences affectant la toilette au sous-sol constituent un vice qui s’avère caché, suffisamment grave, inconnu d’eux et antérieur à la vente de la propriété. Toiture de la véranda [ 27 ]

Malgré la présence de fuites d’eau dans la toiture de la véranda dans les premiers jours suivant l’acquisition de la propriété, la preuve révèle que le revêtement de la toiture est rendu à la fin de sa vie utile et que les Acheteurs sont au courant de la vétusté de la toiture avant d’acheter la propriété. [ 28 ] Dans un tel contexte, il est difficile de conclure qu’il s’agit d’un vice caché, d’autant plus que les Acheteurs informent les Vendeurs, lors de leurs discussions précédant l’achat, de leur intention de remplacer les panneaux ondulés de la toiture par de la tôle. [ 29 ] Dans les faits, il appert que les Acheteurs ont remplacé la toiture de la véranda par un revêtement complètement différent, soit avec des bardeaux d’asphalte, procurant ainsi une plus-value à la propriété. [ 30 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal conclut que le mauvais état de la toiture de la véranda est connu des Acheteurs au moment de l’achat de la propriété, faisant ainsi échec à l’application de la garantie légale de qualité.

La réclamation des Acheteurs au montant de 1 218,68 $ pour le remplacement de la toiture est donc rejetée.

b) Les Acheteurs ont-ils droit à une diminution du prix de vente et/ou à des dommages-intérêts en raison de la présence de vices cachés ? Diminution du prix de vente [ 31 ] Le Tribunal ayant conclu à l’existence d’un vice caché en ce qui concerne la toilette du sous-sol, les Acheteurs ont droit à une compensation. La garantie légale de qualité offre deux remèdes aux Acheteurs : l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente.

En l’espèce, ils se prévalent de la deuxième option. [ 32 ] À ce chapitre, les Acheteurs réclament une somme totale de 7 796,48 $, laquelle se détaille comme suit : i) 97,73 $ pour les frais d’inspection de la toilette par un plombier lors d’un premier appel de service ; ii) 4 541,51 $ pour les travaux de réfection du système de drainage de la salle de bain au sous-sol ; iii) 1 207,24 $ pour le remplacement du plancher de la salle de bain ; et iv) 1 950,00 $ pour les travaux de finition de plâtre, tirage de joints et peinture. [ 33 ] Notons que le montant de la réduction du prix de vente ne correspond pas nécessairement au coût des réparations [6] .

Cette réduction représente plutôt la portion du prix que les Acheteurs n'auraient pas accepté de verser s'ils avaient été mis au courant du vice et à laquelle les Vendeurs auraient été prêts à renoncer pour conclure la vente [7] . [ 34 ] Afin d’établir le montant de la réduction, il faut aussi tenir compte de la dépréciation ou de la désuétude du bien ainsi que des améliorations ou de la plus-value résultant des travaux correctifs [8] . [ 35 ] Selon la facture déposée en preuve, le coût des travaux de réfection effectués par le plombier s’élève à 4 541,51 $.

Ce montant apparait raisonnable en soi, mais le Tribunal doit tout de même appliquer un certain facteur de dépréciation considérant l’usure des biens au moment de l’achat et la plus-value résultant des travaux. [ 36 ] Usant de son pouvoir discrétionnaire pour établir la valeur de la dépréciation [9] , le Tribunal réduit à 3 500 $ le montant attribué aux travaux de réfection de la salle de bain. [ 37 ] Pour ce qui est des travaux de remplacement du plancher, les Acheteurs témoignent avoir minimisé les coûts en installant un plancher de vinyle plutôt qu’un plancher flottant, ce qui est plus durable et moins cher.

Dans ce contexte, ils ont droit au plein montant du coût de remplacement du plancher de la salle de bain (1 207,24 $). [ 38 ] Le Tribunal accorde également aux Acheteurs le plein montant qu’ils réclament pour l’inspection de la toilette (97,73 $) ainsi que pour les travaux de finition (1 950 $) qui sont nécessaires pour remettre les lieux en état. [ 39 ] Ainsi, en appréciant l’ensemble des éléments mis en preuve, le Tribunal accorde aux Acheteurs un montant total de 6 754,97 $, en guise de réduction du prix de vente de la propriété en raison de la présence de vices cachés.

Dommages-intérêts [ 40 ] Outre la restitution d’une

partie du prix de vente, les Acheteurs ont aussi droit à une réparation pour le préjudice subi puisque la preuve prépondérante démontre que les Vendeurs connaissaient le vice [10] . En effet, en suggérant de garder le clapet de la baignoire fermé pour éviter un refoulement des eaux usées, il apparait évident que les Vendeurs sont au courant du problème. [ 41 ] Or, en omettant de divulguer cette information, les Vendeurs contreviennent à leur obligation de « donner l’heure juste » aux

Acheteurs [11] . [ 42 ] Cette omission de la part des Vendeurs constitue une manœuvre dolosive [12] engendrant leur responsabilité envers les Acheteurs. [ 43 ] Les Acheteurs réclament aux Vendeurs une somme de 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts. À l’audience, ils expliquent que cette somme vise à les indemniser pour la perte d’usage de la baignoire pendant deux mois. [ 44 ] Rappelons que l’octroi de dommages-intérêts a pour but d’indemniser les Acheteurs pour les dommages qui sont une suite directe et immédiate de la faute des Vendeurs [13] . [ 45 ] Le Tribunal juge exagéré le montant réclamé par les Acheteurs.

Il ne suffit pas de réclamer un montant, encore faut-il en faire la démonstration par une preuve prépondérante. [ 46 ] Dans les circonstances, en tenant compte que la propriété comporte une autre salle de bain, le Tribunal estime justifié d’accorder aux Acheteurs une somme de 200 $ en guise de compensation pour le préjudice moral subi découlant de la perte d’usage de la salle de bain au sous-sol pendant deux mois.

c) Les tablettes et les miroirs sont-ils inclus avec la vente de la propriété, et si oui, les Acheteurs doivent-ils être indemnisés pour la perte des biens manquants ? [ 47 ] Les Acheteurs reprochent aux Vendeurs d’être partis avec toutes les tablettes et les miroirs de la maison. Ils leur réclament une somme de 300 $ pour le remplacement des miroirs et une somme de 294,84 $ pour le remplacement des tablettes. [ 48 ] Tel qu’il appert de la promesse d’achat conclue entre les parties, les tablettes et les miroirs ne sont pas énumérés dans la liste des inclusions à la clause 11.5.

Ils ne sont pas non plus mentionnés comme étant exclus à la clause 11.6. [ 49 ] Bref, la promesse d’achat est muette en ce qui concerne l’inclusion ou l’exclusion de ces biens meubles. [ 50 ] En leur qualité de parties demanderesses, les Acheteurs doivent démontrer, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de leurs prétentions. Or, ils ne fournissent aucun détail quant au nombre de miroirs et de tablettes manquants ni quant à la façon dont ils sont fixés aux murs.

De plus, ils ne déposent aucune facture établissant la valeur de remplacement des miroirs. [ 51 ] Force est de constater que la preuve soumise par les Acheteurs est insuffisante pour démontrer que les tablettes et les miroirs sont inclus dans la vente de la propriété. La preuve ne démontre pas que ces biens sont, à demeure , matériellement attachés à l’immeuble [14] . [ 52 ] Vu ce qui précède, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter cette réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] ACCUEILLE partiellement la demande ; [ 54 ] CONDAMNE solidairement les parties défenderesses à payer aux parties demanderesses la somme de 6 954,97 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 15 novembre 2019 [15] , plus une somme de 209,00 $ pour les frais de justice. __________________________________ ALEXANDRE HENRI, J.C.Q. Date d’audience : 11 octobre 2023