2019 QCCA 707, 2019 QCCA 707

Karka Realties Inc. c. Dorais 2019 QCCA 707 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027819-184 (500-17-099106-174) DATE : Le 17 avril 2019 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. KARKA REALTIES INC. APPELANTE – demanderesse c.

RÉAL DORAIS FRANCE LEMAY INTIMÉS – défendeurs/demandeurs en garantie et BARBARA BOUCHARD MISE EN CAUSE – défenderesse en garantie ARRÊT [ 1 ] L’appel est formé sur permission d’un juge de la Cour aux termes de l’article 31 C.p.c. [ 2 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 22 août 2018 en cours d’instance par la Cour supérieure, district de Montréal (l’Honorable Louis J.

Gouin), lequel la déclare forclose de produire le rapport d’expertise de Groupe ABS Environnement et d’ajouter deux témoins additionnels, et lui ordonne de modifier sa demande d’inscription pour instruction et jugement en conséquence. [ 3 ] En avril 1998, les intimés vendent à l’appelante un immeuble sur lequel se trouve un bâtiment abandonné, pour le prix de 390 000 $. L’appelante démolit complètement le bâtiment et en décembre 2014, accepte une offre d’achat du terrain qu’elle reçoit d’un tiers pour le prix de 5 770 000 $.

Dans les semaines qui suivent, ce tiers fait préparer un rapport environnemental qui indiquerait que le terrain est contaminé aux hydrocarbures. Des extraits de ce rapport sont alors remis à l’appelante, qui aurait alors consenti une réduction du prix de vente de 300 000 $ et la vente est conclue au cours de l’hiver 2015. [ 4 ] Dans les mois qui suivent, le tiers acquéreur y construit un hôtel et l’appelante admet qu’il n’est dorénavant plus possible de faire préparer une contre-expertise ou autrement examiner l’état des sols. [ 5 ] L’appelante n’a jamais informé les intimés de cette contamination du sol.

Ce n’est qu’en juin 2017 que l’appelante dépose sa demande en justice alléguant vice caché et leur réclame des dommages ainsi que le montant équivalant à la réduction du prix de vente. [ 6 ] À aucun moment au cours des procédures l’appelante n'indique son intention de déposer le rapport d’expert maintenant en litige. Elle signe, à deux reprises, un protocole de l’instance qui le confirme. [ 7 ] L’appelante remet cependant aux intimés une copie du rapport environnemental préparé en 2015 à la demande du tiers acquéreur.

Elle ne leur notifie pas l’un ou l’autre des avis (art. 239, 248, 252 ou 264 C.p.c. ) prévus au Code de procédure civile de son intention de l’utiliser au procès. [ 8 ] Le second protocole de l’instance contient la mention suivante inscrite par les intimés à

titre de moyen de défense : Qui plus est, les défendeurs/demandeurs en garantie nient, vu l’absence manifeste de preuve à cet égard, que l’immeuble qu’ils ont vendu était contaminé et/ou contrevenait aux lois et règlements au moment de la vente. [ 9 ] Les inscriptions pour instruction et jugement, tant de l’appelante que des intimés, ne font mention d’une quelconque expertise. [ 10 ] Or, quelques mois plus tard, l’appelante notifie aux autres parties une mise en demeure de reconnaître l’origine de ses pièces et l’intégrité de l’information qu’elles portent en vertu de l’article 264 C.p.c. , et y mentionne, pour la première fois, le rapport, mais sans notifier un avis selon l’article 239 C.p.c. selon lequel elle entend se prévaloir de ce rapport à

titre de rapport d’expert.

[11] L’appelante dépose alors une nouvelle demande individuelle d’inscription pour instruction et jugement dans laquelle elle ajouteune mention de ce rapport. Les intimés, par un avis de gestion, demandent à la Cour supérieure de déclarer l’appelante forclose deproduire ce rapport et de faire entendre son auteur. * * * [12] L’appelante prétend que le juge a mal exercé sa discrétion en accueillant la demande des intimés. [13] Lors d’une demande de production d’un rapport d’expert, le juge doit examiner plusieurs facteurs de poids inégal, soit (1) lesraisons qui ont empêché une

partie de dévoiler à temps l’ensemble de sa preuve (2) le préjudice subi par la

partie si permission lui estrefusée (3) le préjudice subi par la

partie adverse (4) la responsabilité de l’avocat et du client à l’origine du retard (5) la conduite dudossier par les avocats depuis son début et (6) la saine administration de la justice (Modes Striva inc. c. Banque Nationale du Canada, (C.A.Q.)(Mode Striva)). [14] La Cour d'appel n’intervient que sur démonstration d'une erreur de principe ou d'un usage déraisonnable de cette discrétionjudiciaire.

La question en appel porte alors sur le contrôle de la discrétion judiciaire exercée par le premier juge et non sur l'exercice parla Cour de cette discrétion (Mode Striva, paragr. [11] et [20]). [15] En l’espèce, le juge a soupesé les critères ci-haut énoncés et a accordé un poids certain au fait que ce rapport environnementalétait connu de l’appelante depuis 2015 et qu’elle a persévéré dans son intention de ne pas le produire à

titre de rapport d’expert.D’ailleurs, il aura fallu la tenue de la conférence de gestion pour que soit réellement connue son intention d’utiliser ce rapport afin deprouver que le terrain était contaminé aux hydrocarbures, en d’autres mots comme rapport d’expert. [16] Le juge n’est pas satisfait des explications ou de la preuve présentées pour justifier la tardivité de sa production ou encore lebris du contrat judiciaire convenu à plus d’une occasion par les parties. L’appelante n’ayant produit ni la preuve présentée ni latranscription des débats lors de la conférence de gestion, la Cour peut difficilement évaluer les moyens de l’appelante et intervenircomme elle le souhaite. [17]

Malgré cette lacune importante, l’appelante soutient que la seule lecture du jugement permet de constater l’erreur du juge quivoit un préjudice pour les intimés découlant de l’impossibilité de faire préparer une contre-expertise. Selon elle, ce motif n’est pas valideétant donné que l’hôtel était déjà érigé le jour où elle a déposé sa demande en justice. [18] Il est vrai que cette omission de l’appelante, si elle cause un préjudice aux intimés, est susceptible de mettre en péril saréclamation (art. 1739 C.c.Q.) et qu’il s’agit avant tout d’un moyen de défense qu’il appartient au juge du procès d’évaluer.

Cela dit, ellepouvait certainement être notée par le juge Gouin, puisqu’elle tend à démontrer que le peu d’égards manifesté par l’appelante face aucontrat judiciaire réitéré à deux occasions, traduisait son incurie. Les faits de ce dossier se distinguent donc clairement de ceux de l’arrêt9180-3676 Québec inc. c. Caisse Desjardins des Versants du Mont-Royal (

(2018) QCCA 2075). [19] Par conséquent, en l’absence de démonstration d'une erreur de principe ou d'un usage déraisonnable de la discrétion judiciairepar le juge, la Cour ne peut intervenir dans l'exercice de telle discrétion. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [20] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Me Vassilios GiannisPour l'appelante Me Karl PinheiroPinheiro avocats inc.Pour l'intimé Réal Dorais Me Suzanne BoisvertPour l'intimée France Lemay Date d’audience : Le 12 avril 2019