2017 QCCQ 877, 2017 QCCQ 877

Paquet c. Francoeur 2017 QCCQ 877 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063168-156 DATE : 15 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GENEVIÈVE COTNAM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLE PAQUET […] , Saint-Augustin-de-Desmaures (Québec) […] Demanderesse c.

MARYSE FRANCOEUR […] , Saint-Augustin-de-Desmaures (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 24 mars 2014, M me Nicole Paquet achète de M me Maryse Francoeur une résidence située sur la rue Jean-Charles-Cantin à Saint-Augustin-de-Desmaures.

À peine trois semaines plus tard, une infiltration d’eau survient au sous-sol de la résidence. [ 2 ] M me Paquet soutient que cette infiltration origine d’une fissure au niveau de la fondation. [ 3 ] M me Paquet réclame donc à M me Francoeur 15 000 $, en raison de ce qu’elle considère être un vice caché. [ 4 ] Dans les faits, M me Paquet débourse 20 546 $ en travaux d’urgence soit 1 747,62 $ pour la réparation de deux fissures, 17 332,48 $ pour le remplacement du drain de fondation et 1 467,40 $ pour la coupe d’arbres réalisée afin de prévenir de futurs dommages au drain de fondation.

M me Paquet réduit proportionnellement sa réclamation à 15 000 $. Questions en litige [ 5 ] La présence de fissures dans les fondations constitue-t-elle un vice caché? [ 6 ] Le remplacement du drain de fondation est-il le résultat d’un vice caché? LE CONTEXTE [ 7 ] M me Francoeur achète la résidence située sur la Jean-Charles-Cantin en 1999. Il s’agit d’une maison construite vers 1977. [ 8 ] À l’automne 2013, M me Paquet s’intéresse à cette propriété. À la suite d’une visite des lieux, elle présente une offre d’achat conditionnelle à une inspection préachat. [ 9 ] Le 18 septembre 2013, M.

Dominique Bélanger de Comspec procède à l’inspection préachat. Le rapport fait état de trois fissures nécessitant des réparations. Il ne constate cependant aucune trace d’infiltration d’eau au sous-sol. [ 10 ] Dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ci-après : la « Déclaration »), M me Francoeur mentionne que le sous-sol a été inondé en 2006 en raison d’un problème avec les installations de la Ville. Le sous-sol est refait en bonne

partie à cette occasion. Elle déclare avoir fait d’autres travaux au sous-sol en 2012. La Déclaration précise que le clapet antiretour est changé cette même année. La Déclaration révèle également qu’un spécialiste enlève des racines du drain de fondation en octobre 2012. [ 11 ] M me Paquet ne pose aucune question spécifique en lien avec les problèmes dénoncés à la Déclaration. [ 12 ] Les conditions prévues à l’offre étant remplies, les parties signent l’acte de vente le 24 mars 2014. M me Paquet aménage le 28 mars 2014.

[ 13 ] Le 15 avril 2014, M me Paquet descend au sous-sol et constate la présence d’eau sur le plancher. Elle ramasse l’eau et avec l’aide d’un ami elle arrache une

partie du plancher flottant. Elle remarque alors que le contreplaqué est noirci par endroits ce qui lui laisse croire que l’eau s’infiltre depuis un certain temps. [ 14 ] M. Daniel Gagné, conjoint de M me Francoeur, se rend sur place les 15 et 18 avril 2014. Il constate que l’eau semble provenir d’une fissure au niveau de la fondation. Il conseille à M me Paquet d’aviser son assureur, ce qu’elle fait. [ 15 ] Les dommages à l’intérieur de la bâtisse sont pris en charge par l’assureur, sous réserve de la franchise de 1 000 $. [ 16 ] De son côté, M me Paquet procède à certains travaux.

Une firme spécialisée colmate la fissure identifiée comme étant à l’origine de l’infiltration ainsi qu’une deuxième fissure découverte par Groupe Technodrain, lors de son inspection, le tout au coût de 1 747,62 $. [ 17 ] M me Paquet craint également que le drain de fondation puisse se boucher en raison de la présence de racines d’arbres. Elle le fait donc remplacer au coût de 17 332,48 $, l’automne suivant. Elle en profite pour couper plusieurs arbres sur son terrain afin d’éviter que les racines endommagent le nouveau drain. Ces travaux représentent un coût de 1 467 $.

L’ANALYSE [ 18 ] Le Tribunal doit donc déterminer si les problèmes dont se plaint M me Paquet sont le résultat d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 19 ] Pour être qualifié comme tel, le vice doit être antérieur à la vente, être grave, être caché et être inconnu de l’acheteur. A. La présence de fissures dans les fondations constitue-t-elle un vice caché? [ 20 ] La preuve révèle que la fissure à l’origine de l’infiltration d’eau existe au moment de la vente et le problème est suffisamment grave pour donner ouverture à un recours en vice caché dans la mesure où ce vice est réellement caché et inconnu de l’acheteur. [ 21 ] La fissure à l’origine de l’infiltration est en

partie visible de l’extérieur. Lorsque M me Francoeur achète la résidence, en 1999, elle remarque sa présence à l’extérieur, mais ne l’a fait pas réparer. Le sous-sol est, par ailleurs, fini à l’intérieur et elle ne peut constater l’état de la fissure à l’intérieur. Lors des divers travaux de réfection du sous-sol, en 2006 et 2012, le revêtement mural n’est pas défait vis-à-vis la fissure.

Elle ne remarque aucune trace d’infiltration durant les années où elle est propriétaire. [ 22 ] Le rapport d’inspection réalisé pour le compte de M me Paquet indique clairement la présence de fissures à réparer et suggère l’installation de margelles. M me Paquet reconnaît, lors de son témoignage, que la fissure faisant l’objet du litige est visible en

partie sous la fenêtre. L’inspecteur préachat aurait pu, selon elle, réaliser l’étendue de cette fissure s’il avait gratté un peu la terre au pied du mur. Chose certaine, les photographies produites permettent de voir une fissure réparée à proximité de la fenêtre et de constater que cette fissure se poursuit sous cette même fenêtre. [ 23 ] M me Paquet admet que l’inspecteur lui fait part de l’existence de cette fissure et de la nécessité de la réparer.

Il en va de même pour l’autre fissure identifiée. [ 24 ] Dans les circonstances, le Tribunal retient que la fissure ne constitue pas un vice caché justifiant une réduction du prix de vente puisqu’elle est apparente au moment de la vente. M me Paquet en connait l’existence et sait qu’elle doit la réparer.

Malgré ces informations, elle choisit de ne pas négocier à nouveau le prix de vente sur foi de ces informations et ne peut donc se plaindre d’avoir à assumer les coûts aujourd’hui. B. Le remplacement du drain de fondation est-il le résultat d’un vice caché? [ 25 ] M me Paquet réclame également le coût de remplacement du drain de fondation. Tout indique que le drain remonte à près de 40 ans au moment de la construction de la maison. Même si le drain n’est pas visible lors de l’inspection préachat, M me Paquet est informée que M me Francoeur a fait couper des racines qui obstruaient le drain en 2012. [ 26 ] L’âge du drain et le fait qu’il soit en

partie atteint par les racines d’arbre sont autant d’indications qui permettent à un acheteur de savoir que le drain est à refaire à court ou moyen terme. Le fait que le drain atteigne la fin de son expectative de vie ne constitue pas un vice caché, mais relève de l’entretien normal d’une résidence dont la construction remonte à 1977. [ 27 ] M me Paquet avait le loisir, avec les indices dont elle disposait, de faire examiner le drain par un spécialiste avant l’achat, mais elle ne le fait pas. L’âge du drain est connu.

Il est possible que la présence des racines contribue à accélérer l’usure du drain, mais ce problème est révélé dans la Déclaration. M me Paquet pouvait tenir compte de ces éléments, dans le cadre de la négociation du prix de vente. [ 28 ] Quant aux travaux de coupe d’arbres. Le Tribunal comprend que M me Paquet a pris la décision de couper ces arbres afin de prévenir des dommages au nouveau drain de fondation.

La présence des arbres et des racines est cependant apparente et ne donne pas ouverture à un recours en vices cachés. [ 29 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal ne peut conclure que les frais d’installation d’un nouveau drain et les coûts encourus pour couper les arbres existants constituent des vices cachés. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la demande; CONDAMNE la demanderesse, Nicole Paquet, à verser à la défenderesse, Maryse Francoeur, les frais de justice de 190 $. __________________________________ GENEVIÈVE COTNAM, J.C.Q. Dates d’audience : 20 décembre 2016