2020 QCCQ 861, 2020 QCCQ 861

Jérôme c. Cabinet juridique Blanchette 2020 QCCQ 861 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-704852-187 DATE : 28 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ MATHIEU JÉRÔME Demandeur c.

CABINET JURIDIQUE BLANCHETTE et SUCCESSION DE CLAUDE ASSELIN et KIM BOUTHILLETTE LIQUIDATRICE DE LA SUCCESSION DE CLAUDE ASSELIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ LE LITIGE [ 1 ] Il s’agit d’un recours de 15 000,00 $ à

titre de dommages résultants du refus de la succession de vendre à M. Jérôme une maison qu’elle s’était engagée à lui vendre suite à l’acceptation de son offre d’achat. [ 2 ] Monsieur Jérôme reproche à la succession, d’avoir négligé d'entretenir la propriété et un dégât d'eau est survenu, causant de sérieux dommages, entre la visite des lieux, en décembre 2013, et la date prévue pour la signature de l'acte de vente, repoussée à mars 2015 dans l'attente d'un jugement autorisant la succession à vendre l'immeuble. [ 3 ]

Malgré la présence d'importants dommages causés à l'immeuble par un dégât d'eau, résultant de bris de tuyaux de plomberie, M. Jérôme a réitéré son intention d'acheter aux termes et conditions de la promesse d'achat acceptée. Il a exigé cependant que la Succession procède à la réparation les dommages et à remettre l'immeuble en état, ce à quoi la Succession se refuse et la vente a avorté. [ 4 ] Monsieur Jérôme dirige aussi son recours contre le Cabinet Juridique Blanchette, qui était chargée de régler la Succession.

Il reproche à ce cabinet, où pratique la notaire M e Annie Blanchette, de s’être ingéré dans le rôle de liquidatrice de la succession. [ 5 ] Il poursuit la Succession et personnellement la liquidatrice Mme Kim Bouthillette, à qui il reproche leur manque de diligence dans le traitement du dossier et la négligence dans l’entretien de l’immeuble. [ 6 ] Monsieur Jérôme tient ces défenderesses responsables des dommages de l’ordre de 15 000,00 $. [ 7 ] Il y a suffisamment de preuve pour établir l'incurie de la représentante de la Succession qui n’a pas pris les moyens pour entretenir adéquatement l’immeuble qui était inhabité depuis longtemps.

Il s’agit d’un manquement qui engage la responsabilité contractuelle de la succession qui s'était engagée à vendre l'immeuble à M. Jérôme, dans l'état qu'il était lors de l'acceptation de l'offre d'achat. C'est à cause de ce manquement que la vente n’a pas pu être finalisée. [ 8 ] Pour les motifs exprimés plus loin dans le jugement, la demande est accueillie contre la succession seulement. LES FAITS [ 9 ] Les faits générateurs de ce litige ont déjà été présentés devant la Cour du Québec, dans le recours intenté contre la Succession par le courtier immobilier qui représentait M.

Jérôme. [ 10 ] Les parties s’en remettent à la trame factuelle retenue dans la cause Immobilier Himalaya Real Estate Corp. c. Succession de Asselin 500-22-236406-172, où sont reproduits les témoignages des mêmes personnes appelées comme témoins en l’instance soit : M. Mathieu Jérôme, M.

Michel Marois, Mme Claude Giroux, Mme Kim Bouthillette et M e Annie Blanchette. [ 11 ] Voici les faits pertinents. [ 12 ] En 2013, M e Jean-David Fortier, avocat de profession, était le liquidateur et le représentant de la Succession de Claude Asselin jusqu’à son remplacement par Kim Bouthillette; [ 13 ] Le 19 décembre 2013, M e Fortier a signé avec la maison de courtage Immobilier Himalaya Real Estate Corp., représentée par M.

Michel Marois, courtier immobilier, un contrat de courtage pour la mise en vente d’un immeuble faisant

partie de la Succession situé dans l’arrondissement Ahuntsic à Montréal. [ 14 ] Le 22 décembre 2013, M. Marois, en compagnie d’un courtier collaborateur, Mme Claude Giroux, ont fait visiter l’Immeuble à M. Mathieu Jérôme. [ 15 ] Le 22 décembre 2013, la succession, par l'entremise de M e Fortier, a reçu de M. Jérôme, une promesse d’achat de 395 000,00 $, laquelle fut acceptée le 23 décembre 2013. [ 16 ] La promesse d’achat était conditionnelle à l'obtention d'un financement hypothécaire par M.

Jérôme dans les douze (12) jours suivant son acceptation. [ 17 ] Le 6 janvier 2014, Mme Giroux a obtenu l’approbation de financement hypothécaire de M.

Jérôme ainsi que la signature de l’accusé réception par M e Annie Blanchette, notaire. [ 18 ] En vertu de la promesse d’achat, l'acte de vente devait être signé le ou avant le 31 janvier 2014. [ 19 ] Le 16 janvier 2014, au moment de passer titre, la notaire M e Danièle Bédard, a soulevé une ambiguïté sur la capacité du représentant de la Succession à vendre l'Immeuble au nom et pour la Succession. [ 20 ] Monsieur Marois a procédé à la rédaction du formulaire de modification MO 07570 qui a été accepté et signé le 4 février 2014, dont voici la teneur : « […] Attendu que le vendeur, Succession Claude Asselin, par son liquidateur Me Jean-David Fortier, n'est pas actuellement en mesure d’établir clairement la capacité de la représentante de l‘héritier mineur.

Attendu que l’acheteur a accepté, aux termes de l‘offre d'achat dûment accepté par le vendeur, d'acheter la propriété sans garantie légale de qualité. Attendu que le liquidateur s'engage à faire toutes les démarches nécessaires et utiles à clarifier la situation dans les meilleurs délais possibles. Attendu que toutes les conditions de la promesse d'achat ont été réalisées par l’acheteur, que la signature de l'acte de vente devait avoir lieu le ou vers le 31 janvier 2014 et que le vendeur n'est pas en mesure de respecter cette date de signature.

Le vendeur et l’acheteur conviennent de reporter la date de signature de l'acte de vente à une date ultérieure qui devra être précisée dès que le vendeur sera en mesure de connaître les démarches additionnelles à faire afin de procéder légalement à la vente. Le vendeur et l'acheteur s'engagent à faire tout ce qui est nécessaires afin de procéder à la clôture de l'acte de vente dans les meilleurs délais possibles. L'acheteur s'engage à signer l'acte de vente dans les 21 jours suivant la réception des preuves démontrant la capacité de la représentante de l'héritier.

Il est entendu que l'immeuble devra être livré dans le même état qu'il était lors de la visite de l'acheteur. » (Soulignements ajoutés) [ 21 ] Par la suite, M e Fortier a démissionné à

titre de liquidateur de la succession, il est remplacé par Mme Kim Bouthillette. [ 22 ] Des procédures ont été déposées en Cour supérieure afin d’obtenir l’autorisation du Tribunal permettant à la liquidatrice Mme Bouthillette, de vendre l'immeuble à M. Jérôme. [ 23 ] Suite au jugement prononcé le 21 janvier 2015 par l'Honorable Thomas M. Davis, autorisant la liquidatrice Mme Bouthillette à vendre l'immeuble à M. Jérôme, une nouvelle date de signature chez le notaire a été fixée le 5 mars 2015. [ 24 ] Le 3 mars 2015, M.

Jérôme, accompagné de son père et de Mme Giroux, sont retournés visiter l’immeuble avant d’effectuer la transaction chez le notaire. [ 25 ] Lors de cette visite, ils ont constaté de sérieux dommages résultant de dégâts d’eau dans l’immeuble, possiblement causés par le gel de tuyau de plomberie. [ 26 ] Le 4 mars 2015, M. Jérôme a transmis une lettre à M e Blanchette et Mme Bouthillette afin de les informer qu'il souhaitait toujours acquérir l'immeuble. [ 27 ] Le 23 mars 2015, la Succession par l'intermédiaire de ses avocats a transmis une lettre à M.

Jérôme dans laquelle, la Succession l’avise qu’elle n’avait pas l’intention de remédier aux vices découverts sur l’Immeuble en application de la clause 10.5 de la promesse d’achat. Dans cette même lettre, elle proposait deux options à M. Jérôme, soit d’acheter l'immeuble avec les vices découverts à un prix diminué, soit d’annuler la promesse d'achat. [ 28 ] Le 25 mars 2015, M. Jérôme, par l’intermédiaire de ses avocats, a répondu qu’il refusait d’acheter à un prix diminué. [ 29 ] Monsieur Marois a été dévasté d’apprendre par M.

Jérôme et Mme Giroux le 3 mars 2015, que la maison était à toute fin pratique détruite de l’intérieur à la suite d’un dégât d’eau majeur. [ 30 ] Il affirme que ni Mme Bouthillette ni M e Blanchette ne l’ont tenu informé de la situation et des démarches ultérieures. Il a finalement appris que la vente avait été annulée et, à sa grande surprise, la Succession avait procédé à des rénovations sur l’immeuble et

qu’elle l’avait remis sur le marché par l’intermédiaire d’une autre agence de courtage immobilier. [ 31 ] En fait, la propriété y était annoncée à 579 000,00 $ et le propriétaire y était identifié comme étant la société 9328-4925 Québec inc. [ 32 ] Il a appris, peu de temps après, que la propriété a été vendue par la Succession le 29 janvier 2016, au prix de 415 000,00 $. [ 33 ] Monsieur Marois, a poursuivi la Succession et a obtenu un jugement la condamnant à lui payer sa commission de 31 790,59 $.

La Cour a retenu la thèse de l’incurie des représentants de la Succession car les dégâts constatés aux murs, aux plafonds et au plancher ainsi que la glace qui recouvrait les portes et les fenêtres ne peuvent qu'être le résultat d'une situation qui a duré plusieurs jours, voire des semaines. [ 34 ] Monsieur Jérôme était très intéressé par la propriété et, pour cette raison, il avait décidé d’offrir 15 000,00 $ en sus du prix de vente qui était demandé au départ. [ 35 ] Il était très heureux lorsque finalement la Succession a obtenu, en janvier 2015, le jugement de la Cour supérieure, qui autorisait la Succession à lui vendre la propriété au prix de 395 000,00 $. [ 36 ] Peu de temps avant la prise de possession prévue au début du mois de mars 2015, M.

Jérôme transmet à la Succession, ainsi qu’à M e Blanchette et M. Marois, une lettre, en date du 1 er mars 2015, dans laquelle il affirme qu’il est passé régulièrement sur les lieux au cours de la dernière année et qu’il a pu observer qu’entre le mois d’avril et le mois d’octobre 2014, qu’il n’y avait eu aucun entretien de la pelouse depuis la signature de la promesse d’achat acceptée en décembre 2013. [ 37 ] Il constate que le terrain a été laissé à l’abandon depuis plus d’un an et se plaint que des dommages importants ont été causés par ce manque d’entretien.

Il offre alors à la Succession qu’elle procède elle-même au remplacement de la totalité de la pelouse, via les entrepreneurs de la Succession, ou encore que la Succession fournisse une contribution d’un montant maximal de 10 000,00 $ afin que les travaux nécessaires puissent être faits au printemps 2015. Cette lettre est demeurée sans réponse. [ 38 ] Puis, le 3 mars 2015, c’est la catastrophe. M. Jérôme, qui avait obtenu les clés de Mme Giroux, se rend à la propriété afin de vérifier l’état de cette dernière.

Il constate avec stupéfaction que la maison a subi des dommages très importants. [ 39 ] Le rez-de-chaussée, le sous-sol, ainsi que le deuxième étage ont tous été affectés par l’eau. M.

Jérôme insiste sur le fait que de la glace, d’une épaisseur allant jusqu’à dix pouces, était accumulée sur le pourtour des fenêtres et les parois murales. [ 40 ] Dans la lettre du 4 mars 2015 qu’il transmet à la Succession, il indique : « En somme, la maison a été sévèrement attaquée par l'eau à tous les niveaux du bâtiment : planchers, murs, plafonds, électricité, système de chauffage, plomberie, armoires de cuisine, fenestration, gypse, béton, laine isolante, pare-vapeur et éventuellement la brique extérieure si l’humidité a cheminé jusque-là...

La formation de glace avec une épaisseur de 10 pouces laisse présager que la maison a été exposée à l’eau pendant une longue période de temps, dire des semaines. Les lieux sont aujourd’hui insalubres et la maison s’expose à un risque élevé de contamination […] L'intégrité de la maison est sévèrement touchée et demeure sujette à de plus grands risques si rien n’est fait et requiert une intervention urgente et immédiate.

Compte tenu de la gravité de la situation et de l’impact sur le retard de ma prise de possession tant attendue déjà, j’apprécierais que vous communiquiez s’il vous plait immédiatement avec moi et mon agente Claude Giroux afin d’établir une communication claire sur la procédure de remise en état que vous comptez entreprendre […] » [ 41 ] Le 23 mars 2015, la Succession lui transmet une réponse dont voici la teneur : « Or, considérant le vice découvert et dont la Succession n’était aucunement au courant avant votre dénonciation, cette dernière désire mettre en application la clause 10.5 de la promesse d'achat puisque la signature de l’acte de vente n'a pas encore eu lieu.

Cette clause ce lit comme suit : […] En application de cette clause, nous vous informons que la Succession n'a aucunement l’intention de remédier au vice découvert. Toutefois, la Succession s’est assurée de minimiser les dommages et a donc fait le nécessaire afin que le dégât d'eau soit pris en charge par un entrepreneur en construction et une firme spécialisée de nettoyage après sinistre. Vous avez donc un délai de cinq (5) jours à compter de la réception de la présente afin de nous faire part de votre intention en application de la clause susdite.

Dans le cas où vous désirez vous prévaloir de la première possibilité, soit d’acheter avec les vices découverts, la Succession verra à convenir avec vous d’une diminution du prix de vente et une seconde promesse d’achat sera convenue.

Dans le cas où vous désirez vous prévaloir de la deuxième possibilité, soit d'annuler la promesse d’achat, veuillez nous faire parvenir le détail des frais que vous avez encourus pour vos démarches en vue d’acquérir l'Immeuble, lesquels vous seront remboursés par la Succession. […] » [ 42 ] Monsieur Jérôme est choqué par la réception de cette lettre puisque, selon lui, il ne s’agissait pas d’un vice ni d’une irrégularité, mais bien de dommages subis à la propriété à la suite d’une négligence et d’un manque d’entretien de la maison. [ 43 ] Il reproche à la liquidatrice Mme Bouthillette et M e Blanchette d’avoir ignoré ses correspondances en rapport au manque

d’entretien de la maison. [ 44 ] Selon M. Jérôme, la Succession avait l’obligation d’entretenir la propriété. Cette obligation selon lui avait été réitérée dans la modification pour reporter la date pour passer l’acte de vente, le formulaire de modification stipulait qu’il était entendu que l’immeuble devait être livré dans le même état qu’il était lors de la visite de l’acheteur, en décembre 2013. [ 45 ] Suite à lettre de l’avocate de la Succession, M.

Jérôme mandate son avocat le 25 mars 2015, de transmettre la réponse suivante : […] Par la Lettre, vous avez informé notre client que l'Acheteur(sic) ne remédiera pas aux dommages causés par les dégâts d'eau qui ont affecté l'Immeuble. Dans la mesure où la clause 10.5 de la Promesse d'Achat s’appliquerait (et nous ne sommes pas d'accord que ce soit le cas), soyez avisés que l’Acheteur n’achète pas l'Immeuble dans son état endommagé, avec ou sans réduction de prix. […] Nous avons des photos démontrant de multiples aspects de votre négligence de l’Immeuble menant à sa détérioration et éventuellement sa ruine.

Nous qualifions de négligence grossière de ne pas vous avoir assuré que le système de chauffage était fonctionnel et que la maison était surveillée. L’arrêt du système de chauffage a causé les bris de tuyaux qui ont fait les dégâts d’eau qui ont endommagé l’Immeuble à tel point que notre client n’est même pas certain que les éléments de structure peuvent être sauvés vu la moisissure et la pourriture auxquelles l’on peut s’attendre dans un tel cas. Les dommages auraient été sans doute moindres si la maison avait été surveillée. […] [ 46 ] Par la suite M.

Jérôme met en demeure la Succession de lui payer la somme de 82 500,00 $ puisque, selon ce dernier, il aurait perdu un potentiel de gain s’il était devenu propriétaire de la maison. [ 47 ] Par la suite il introduit ce recours devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 48 ] Il détaille les postes de dommages subis comme suit : • Frais d’avocats et notaires 2 500,00 $ • Loyer : 13 mois à 800$/mois 10 400,00 $ • Frais d’avocat et notaire 2 500,00 $ • Frais de déplacement 1 000,00 $ • Temps investis pour communications 3 000,00 $ • Perte d’espérance de profits Montant indéterminé [ 49 ] Madame Giroux était le courtier représentant M.

Jérôme. Elle confirme que ce dernier s’inquiétait beaucoup de l’entretien de la maison et qu’elle a expédié plusieurs courriels à Mme Bouthillette et M e Blanchette à cet égard. [ 50 ] Elle affirme que son client, M. Jérôme, voulait vraiment acheter la maison. [ 51 ] Elle était présente avec M.

Jérôme lorsqu’ils ont constaté, le 3 mars 2015, les dégâts incroyables causés par l’eau et le gèle dans la propriété. [ 52 ] Selon Mme Giroux, l’état des lieux, la nature des dégâts et l’amoncèlement de glace témoignaient du manque d’entretien évident de la maison depuis longtemps. [ 53 ] Elle affirme qu’elle n’a jamais eu l’occasion de discuter de la question des coûts ni de la question de la rénovation puisque ni elle ni M. Jérôme n’ont été avisés de la nature des travaux que la Succession voulait faire. [ 54 ] Mme Bouthillette était à l’époque l’adjointe de M e Blanchette.

Elle explique qu’elle a été nommée liquidatrice de la Succession, et ce, par Mme Kim Charbonneau-Speck, cette dernière travaillant pour la curatelle publique de l’Ontario et agissant en qualité de tutrice légale à l’enfant mineur héritier de la Succession. [ 55 ] En ce qui concerne l’entretien de l’immeuble, elle a mandaté une amie et collègue de travail Mme Roxanne Labrie, pour aller vérifier l’immeuble à Montréal, lorsqu’elle visite deux fois par mois, un parent qui habitait dans le secteur où est situé la maison. [ 56 ] La dernière vérification de l’immeuble effectuée par Mme Labrie se situe à la dernière semaine de janvier 2015. [ 57 ] Le dernier remplissage du réservoir de mazout remonte à la mi-janvier 2015.

Selon ce que lui rapportait Mme Labrie, le niveau de chauffage dans la maison était laissé à 10 o C. [ 58 ] Monsieur Jérôme affirme lorsqu’il s’était rendu à la propriété, le 3 mars 2015 et avait constaté l’ampleur des dégâts, il avait remarqué que le réservoir de mazout était vide puisqu’il avait cogné à la base du réservoir et qu’il y avait un bruit de résonnance, ce qu’il lui faisait croire que ce dernier était vide. [ 59 ] Madame Bouthillette admet que M. Jérôme lui a envoyé plusieurs courriels, soulevant des interrogations concernant le maintien de l’immeuble. [ 60 ] Maitre Blanchette, nie avoir agi à

titre de liquidatrice de la Succession, et elle nie s’être ingérée dans le mandat de la liquidatrice avec qui elle a collaboré à

titre de notaire, ayant reçu le mandat de mener à terme la liquidation des actifs de la Succession.

[ 61 ] Elle affirme qu’elle ne s’est pas impliquée directement en ce qui concerne l’immeuble. Toute intervention de sa part et de la part de son cabinet ont été faite à

titre de conseiller juridique. [ 62 ] Elle affirme qu’à sa connaissance l’immeuble était surveillé au début par M e Fortier et, par la suite, par Mme Labrie, mandatée par Mme Bouthillette. [ 63 ] Maitre Blanchette confirme que M. Jérôme appelait souvent. Suite au dégât d’eau, M. Jérôme et Mme Giroux l’appelaient régulièrement, mais qu’elle n’avait aucune réponse à leur donner. ANALYSE ET MOTIFS Le droit applicable [ 64 ] Les dispositions pertinentes du Code civil applicables dans cette cause sont prévues à l'

article 1458 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») [1] qui énonce : 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 65 ] Il est en preuve que la Succession n'a pas respecté l'engagement qu'elle a contracté, en ce qu’elle a refusé de vendre à M.

Jérôme l’immeuble qu'elle s'est engagée à lui vendre dans la promesse d'achat qu'elle a acceptée, ce qui engage sa responsabilité pour le préjudice causé, ce, en application de l'

article 1458 C.c.Q. [ 66 ] Les dégâts constatés aux murs, aux plafonds et au plancher ainsi que la glace qui recouvrait les portes et les fenêtres sont en effet le résultat d'une situation qui a duré plusieurs jours, voire des semaines. [ 67 ] Nous ne sommes pas ici devant une situation qui donne ouverture à l’application de l’

article 1470 C.c.Q. [2] , qui prévoit que toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d’une force majeure.

La force majeure est quant à elle définie comme étant un événement imprévisible et irrésistible, ce qui n’est pas le cas en ce qui concerne la cause des dommages causés à l’immeuble en mars 2015. [ 68 ] L’état dans lequel se trouvait l’immeuble le 3 mars 2015 est causée par la négligence de la mandataire de la Succession qui a laissé l’immeuble sans surveillance ni entretien durant la période allant de la fin de janvier au début de mars 2015, soit la période la plus froide de l’hiver à Montréal.

Il en résulte que la Succession ne pouvait pas remplir son obligation de livrer l’immeuble dans le même état qu'il était lors de la visite de M. Jérôme, donc la vente a avortée à cause de la faute de la Succession. Les dommages [ 69 ] Vu la conclusion à laquelle arrive le Tribunal quant à la faute contractuelle, il ne reste qu’à déterminer, quel est le montant à accorder à

titre de dommages à M. Jérôme et pour quel poste de sa réclamation. [ 70 ] La promesse de vente acceptée donne droit à des dommages-intérêts contractuels, comme tout contrat lorsqu’il n’est pas respecté. [ 71 ] Il ressort de la preuve que la vente de l'immeuble a avortée pour des raisons qui ne sont pas imputables à M. Jérôme, qui était prêt à finaliser la transaction avec la passation de titre.

Il a été placé devant un fait accompli, suite à la décision unilatérale de la Succession de répudier la promesse d'achat et de refuser de vendre. [ 72 ] Il y a ici ouverture à l'application des dispositions prévues aux articles 1607 , 1611 et 1613 C.c.Q. [3] qui énoncent : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1613.

En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. [ 73 ] Au sujet de l'évaluation des dommages, les auteurs Baudouin et Deslauriers écrivent [4] : « Le montant accordé par le tribunal doit permettre de replacer le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le débiteur avait fidèlement exécuté l'obligation…Si le montant octroyé par le tribunal doit permettre de replacer le créancier dans la situation où il se serait trouvé si le débiteur avait fidèlement exécuté ses obligations, il ne doit pas toutefois enrichir le premier aux dépens du second. » [ 74 ] C’est en appliquant ces principes que le Tribunal doit déterminer le montant auquel M.

Jérôme a droit.

[75] Monsieur Jérôme a le droit d’être compensés pour les dommages ou préjudices qui sont une suite immédiate et directe del'inexécution qui résulte du manquement de la Succession d’honorer ses obligations contractuelles de lui vendre la propriété en question. Dépenses encourues, troubles et inconvénients et autres [76] Monsieur Jérôme a droit aux dépenses qu’il a défrayées pour des frais d’avocat et de notaire. Il s'agit de dépenses qui fontparties des dommages directs causés par le manquement de la Succession de respecter son engagement de lui vendre la maison.

Lemontant de 2 500,00 $ réclamé pour ce poste de réclamation est accordé. [77] Quant au montant réclamé pour temps investis pour communication, préparation et transmission de correspondances parcourriels troubles, inconvénients et perte de temps et frais de déplacement, le Tribunal estime raisonnable d'arbitrer à 5 450,00 $, lemontant à accorder à M.

Jérôme pour ces postes de leur réclamation. [78] Quant aux montants réclamés pour compensation pour loyer de 800 $/mois, la preuve n’est pas concluante qu’il s’agit dedommage qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de l’obligation contractuelle de la Succession.

Perte de profits [79] Dans la cause 9185-9686 Québec inc.[5], le juge Guy Ringuet recense les principes en matière de perte de profit résultant d’unevente avortée : [61] Le premier principe applicable dans le calcul de ce type de dommage est que la perte subie doit s’évaluer par rapport à la période contemporaine de l’acceptation de l’offre de vente ou d’achat3. [62] Le second principe est que cette perte peut s’estimer en fonction de la différence entre le prix stipulé à l’entente et la valeur réellede l’immeuble durant la période contemporaine au défaut.

En l’absence de revente, la plus-value peut toutefois être établie par d’autres moyens, par exemple, par une preuve d’expert4. [63] La revue des décisions des tribunaux permet de constater que celle-ci a toujours affirmé que le meilleur guide était le prix d’une vente faite de bonne foi à un tiers, dans un délai relativement court après le défaut5.

Ce prix permet de faire le calcul de lacompensation. [64] Les auteurs Baudouin et Deslauriers soulignent que6 : La valeur de l’objet peut alors être établie, soit par preuve d’expert, soit lorsqu’il y a revente, par le prix d’une vente faite à untiers, dans un délai relativement court après le défaut. _____________________________________ 3 Karbasfrooshan c. Chapleau, (QC CA), J.E. 91-1520 (C.A.); Cayer c. Martel, (QC CA), J.E. 95-2071 (C.A.). 4 Cayer c. Martel, (QC CA), J.E. 95-2071 (C.A.). 5 Cayer c. Martel, (QC CA), J.E. 95-2071 (C.A.); Japricon ltée c. Delisle, J.E. 99-1790 (C.A.); Martin c.

Pinker, J.E.99-795 (C.A.); Gleeton c. Wormley-Bisson, (QC CA), [1990] R.L. 73 (C.A.) et Gestion Europa Canada inc. c. Maris, (QC CA), J.E. 90-1053 (C.A.). 6 La responsabilité civile, 6e édition, Les Éditions Yvon Blais inc., au paragr. 1339. [80] En ce qui concerne les montants réclamés pour perte d’espérance de profit, il s’agit des dommages-intérêts qu'on a pu prévoir,car quand l'obligation a été contractée, le marché immobilier était en pleine effervescence dans le secteur où est situé l'immeuble, c’est ceque le Tribunal retient du témoignage du courtier M.

Marois qui connait bien le secteur et a une longue expérience en matière decourtage immobilier. [81] Il est en preuve que peu de temps après la vente avortée, la Succession a procédé à réparer l’immeuble qu’elle a remisl’immeuble sur le marché par l’intermédiaire d’une autre agence de courtage immobilier, pour un prix de vente annoncé à 579 000,00 $.La propriété a été vendue par la Succession le 29 janvier 2016, au prix de 415 000,00 $.

La maison semi-détachée jumelée à la propriétéen question a été vendu à 660 000,00 $ en 2017. [82] En regard de la preuve dont il dispose, le Tribunal estime raisonnable d’accorder le montant de 7 050,00 $ à

titre de dommagespour perte de profit. [83] La demande est bien fondée contre la Succession, ce jusqu'à concurrence du montant de 15 000,00 $, soit le montant maximumqui peut être accordé à la Division des petites créances. [84] Quant au recours contre le Cabinet Juridique Blanchette, il n’existe pas de lien contractuel entre les parties et la preuve n’estpas concluante qu’une faute extra contractuelle a été commise pour engager la responsabilité du Cabinet Juridique Blanchette à l’endroitde M. Jérôme, en conséquence le recours contre cette

partie doit échouer. [85] Il en est de même pour le recours contre Mme Kim Bouthillette, c’est à

titre de liquidatrice qu’elle a signé le contrat liant la

Succession et M. Jérôme, elle a toujours agi à

titre liquidatrice de la succession et non à

titre personnel, le recours dirigé contre elle personnellement doit être rejeté. [ 86 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 87 ] REJETTE la contestation; [ 88 ] ACCUEILLE la demande; [ 89 ] CONDAMNE la défenderesse, la Succession de Claude Asselin à payer au demandeur 15 000,00 $, avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 mars 2018, plus les frais judiciaires de 202 $. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 13 février 2020