2015 QCCA 1859, 2015 QCCA 1859

Raymond c. Raymond 2015 QCCA 1859 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009037-158 (400-17-001643-085) DATE : 10 novembre 2015 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE GUY GAGNON, J.C.A. FRANCE RAYMOND et SONIA RAYMOND APPELANTES – Demanderesses / Défenderesses reconventionnelles c.

JEAN-FRANÇOIS RAYMOND INTIMÉ – Défendeur / Demandeur reconventionnel et OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS POUR LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE CHAMPLAIN et MANON PROULX MIS EN CAUSE – Mis en cause JUGEMENT [ 1 ] Les appelantes France Raymond et Sonia Raymond sont engagées dans un litige qui les oppose à leur frère, l'intimé Jean- François Raymond. La juge de première instance a donné raison aux appelantes qu'en

partie seulement. Elles me demandent maintenant l'exécution provisoire de certaines des conclusions du jugement entrepris [1] . [ 2 ] Les parties se sont retrouvées en situation d'indivision à l'égard de plusieurs immeubles légués par leur père.

Le débat, comme l'écrit la juge de première instance, « concerne essentiellement la valeur des immeubles, la valeur des travaux faits pour leur amélioration ou leur conservation et le droit du défendeur [l'intimé] au remboursement des 2/3 des coûts qu'il encourt » [2] . [ 3 ] Les appelantes et l'intimé, ce dernier s'étant lui-même porté appelant incident, contestent en appel l'étendue de leurs obligations respectives telles que fixées par la juge dans le cadre du partage qu'elle prononce.

Cependant, les appelantes souhaitent que les conclusions du jugement portant sur la vente sous contrôle de justice des immeubles sis aux 1055 et 1061 boulevard Thibeau à Trois- Rivières soient exécutables en dépit de l'appel. Il s'agit d'une mesure pour assurer la liquidation de la succession. [ 4 ] Les appelantes précisent que le produit de la vente des immeubles sera conservé par la notaire mise en cause jusqu'au moment où notre Cour se prononcera sur le pourvoi. [ 5 ] L'intimé, par son appel incident, ne conteste pas les conclusions dont il m'est demandé d'ordonner l'exécution provisoire.

Il ne m'indique pas non plus que l'exécution provisoire de ces conclusions rendrait théoriques ou inefficaces ses moyens d'appel. [ 6 ] En fait, advenant même que l'appel incident soit accueilli en totalité et que l'appel principal soit rejeté en totalité, les conclusions du jugement dont on me demande l'exécution provisoire demeureront intactes, ce que l'intimé reconnaît d'emblée. [ 7 ] Il est vrai que la juge a rejeté la demande d'exécution provisoire présentée en première instance par les appelantes.

Mais l'importance qu'il me faut accorder à cette décision [3] est grandement diminuée en raison du choix des parties de ne pas contester en appel les conclusions visées par la requête. [ 8 ] Bref, il ne m'est présenté aucune raison autorisant l'intimé à s'opposer à l'exécution provisoire recherchée par les appelantes. [ 9 ] J'estime cependant que seulement les conclusions du jugement entrepris se rapportant directement à la vente des immeubles concernés doivent être visées par l'ordonnance à rendre. Pour ces motifs, le soussigné : [ 10 ] Accueille en

partie la requête des appelantes; [ 11 ] Ordonne l'exécution provisoire des conclusions suivantes contenues aux dispositifs du jugement de première instance :

[281] ACCUEILLE en

partie la demande formulée par mesdames France et Sonia Raymond en partage des immeubles ci-après décrits appartenant en indivision à celles-ci et à Jean-François Raymond dans une proportion de 1/3 chacun : DÉSIGNATIONS (…) 2- Un immeuble connu et désigné comme étant composé :

A) la subdivision numéro UN de la subdivision numéro TRENTE-TROIS du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE-DEUX (562-33-1) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la-Madeleine, circonscription foncière de Champlain.

B) d’une

partie de la subdivision numéro DEUX de la subdivision numéro TRENTE-TROIS du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE DEUX (562-33-P-2) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la-Madeleine, circonscription foncière de Champlain, enfermé dans les bornes et limites suivantes, savoir : - d’un côté, vers le nord-ouest, par une largeur de quatre mètres et cinquante-sept centimètres (4’57 " ), par le lot 712 dudit cadastre. - d’un côté, vers le nord-est, sur une largeur de vingt-quatre mètres et trente-huit centimètres (24’38 "), par le lot 712 dudit cadastre. - d’un côté, vers le sud-est, sur une largeur de quatre mètres et cinquante-sept centimètres (4’57"), par le lot 562-69 dudit cadastre. - d’un côté, vers le sud-ouest, sur une largeur de vingt-quatre mètres et trente-huit centimètres (24’38"), par le lot 562-33-1 dudit cadastre, décrit ci-haut.

Avec la maison dessus construite et portant le numéro 1055 de la rue Thibeau à Cap-de-la-Madeleine, province de Québec, G8T 7B3, circonstances et dépendances. MODE D’ACQUISITION Le défunt avait acquis cet immeuble aux termes d’un acte de vente publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Champlain sous le numéro 353,173. 3- Un immeuble connu et désigné comme étant composé :

A) du lot originaire numéro SEPT CENT DOUZE (712) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la- Madeleine, circonscription foncière de Champlain.

B) d’une

partie du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE TROIS (P.563) aux plan et livre de renvoi du cadastre officiel de la Paroisse de Cap-de-la-Madeleine, circonscription foncière de Champlain, mesurant, plus ou moins, mesure métrique, trente mètres et quarante-huit centimètres (30’48 " ) vers le nord-ouest et vers le sud-est et soixante-cinq mètres et vingt-trois centimètres (65’23 " ) vers le nord-est et le sud-ouest, d’une superficie d’environ 1,988.2 mètres carrés, borné comme suit : - vers le nord-ouest, par une autre

partie du lot 563 dudit cadastre; - vers le nord-est, par les lots 563-62 et 563-96 dudit cadastre (rue Lepage); - vers le sud-est, par le lot 563-85 dudit cadastre; - vers le sud-ouest, par le lot 712 dudit cadastre.

Avec la maison dessus construite et portant le numéro 1061 de la rue Thibeau à Cap-de-la-Madeleine, province de Québec, G8T 7B3, circonstances et dépendances. […] [290] DÉSIGNE monsieur Richard Dubé, huissier, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, pour procéder à la vente des immeubles décrits ci-dessus de gré à gré, pour entreprendre les démarches nécessaires afin de trouver un acheteur et procéder à la préparation de l’état de collocation et la remise des deniers perçus à la notaire Manon Proulx aux conditions suivantes : • FIXE la rémunération de monsieur Richard Dubé, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à la somme de 105$ de l’heure plus taxes, plus ses débours; • AUTORISE monsieur Richard Dubé, de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à retenir les services d’un agent immobilier connaissant bien le marché immobiliser commercial de Trois-Rivières et à signer un mandat de vente pour les immeubles ci-dessus décrits comportant une rémunération n’excédant pas 5% à même le produit de la vente et ce, peu importe qu’il en soit aussi l’agent vendeur ou pas; • AUTORISE monsieur Richard Dubé et la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., à signer un mandat de vente des immeubles ci-dessus décrits pour une période n’excédant pas trois mois à compter de la date de la signature du mandat de vente avec l’agent immobilier choisi; • AUTORISE monsieur Richard Dubé ou la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à décider, au meilleur de leur jugement, de vendre en une seule entité les immeubles du 1055 et du 1061, boul.

Thibeau,

Trois-Rivières ou, s’il est plus approprié, de les vendre séparément; • AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à retenir et à déduire des deniers reçus de la vente, non seulement leurs honoraires mais également ceux de l’agent immobilier dont les services sont retenus si la vente se réalise avec un tiers au présent litige ainsi que les frais d’arpenteur géomètre pour obtenir la confection et le dépôt de deux certificats de localisation pour les immeubles objet de la vente, s’ils sont requis par le tiers acheteur ou son institution financière prêteuse, selon le cas; • AUTORISE monsieur Richard Dubé ou la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. à payer à l’agent immobilier auquel il confie le mandat de vente de ces immeubles, au lieu de la commission de 5% mentionnée ci-dessus, une somme globale de 10 000$ pour compenser les frais, débours et efforts qu’il déploie pour vendre ces immeubles si l’acheteur est l’une des parties au litige qui acquiert les deux immeubles.

S’il n’acquiert qu’un des deux immeubles, la somme globale est réduite à 5 000$; [291] ORDONNE que la vente sous contrôle de justice des immeubles sis au 1055 et au 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières, qu’elle soit de gré à gré ou aux enchères, soit effectuée aux conditions suivantes : • les immeubles seront vendus avec la garantie légale; • le prix de vente devra être payé comptant lors de la signature de l’acte de vente; • l’acte de vente devra être signé au plus tard dans les 30 jours suivant la date d’acceptation de l’offre d’achat ou la date d’acquisition par la vente aux enchères de ou des immeubles concernés; • l’acheteur ne pourra occuper ni prendre possession des immeubles avant la signature de l’acte de vente. [292] DÉCLARE que le prix de la mise en vente des immeubles du 1055 et du 1061, boul.

Thibeau, dans le contexte d’une vente de gré à gré sous contrôle de justice, sont les suivants : • pour la vente des deux immeubles ensemble, à la même personne et au même moment, FIXE le prix de la mise en vente pour ceux-ci à la somme de 590 000$; • pour la vente séparée des immeubles, FIXE le prix de la mise en vente du 1061, boul. Thibeau à la somme de 510 000$ et pour le terrain du 1055, boul. Thibeau à la somme de 95 000$. [293] DÉCLARE que les parties ne pourront refuser une offre d’achat égale ou supérieure à la somme de 460 000$ pour la vente du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières; [294] DÉCLARE que les parties ne pourront refuser une offre d’achat égale ou supérieure à la somme de 75 000$ pour l’immeuble du 1055, boul. Thibeau, Trois-Rivières; [295] DÉCLARE que les parties ne pourront refuser une offre d’achat égale ou supérieure à la somme de 525 000$ si le même acheteur, en même temps, désire acquérir tant l’immeuble du 1055 que celui du 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières; [296] DÉCLARE que chaque indivisaire a le droit d’exercer un droit de préemption pour acheter l’immeuble ou les immeubles qui sont l’objet d’une offre d’achat de la part d’un tiers et ce, aux conditions suivantes : • l’indivisaire peut formuler, dans les 15 jours ouvrables à compter du moment où le huissier Richard Dubé ou une personne autorisée par la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., informe de la teneur d’une offre d’achat reçue le procureur des demanderesses, le défendeur et la notaire Manon Proulx, une offre en tous points similaire à celle du tiers, dans la mesure où cette offre rencontre les conditions de prix minimum fixé par le Tribunal ainsi que les autres conditions pour une vente de gré à gré sous contrôle de justice; • l’offre d’achat doit être faite par chacun des indivisaires eux-mêmes et non par personne interposée ou par compagnie interposée; • le prix de vente devra être payé comptant à monsieur Richard Dubé ou à toute personne autorisée par la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. à procéder à cette vente et ce, dans les mêmes délais que ceux prévus dans l’offre d’achat initialement formulée par un tiers; [297] AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à procéder à la vente sous contrôle de justice aux enchères de l’un ou des immeubles invendus et ce, conformément aux règles de la loi et à l’expiration d’une période de trois mois à compter de la date de la signature du mandat de vente confié à l’agent immobilier retenu; [298] FIXE le prix de la mise en vente des immeubles pour vente sous contrôle de justice aux enchères à 65% de la valeur de l’évaluation municipale 2015 de la Ville de Trois-Rivières; [299] AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier, et la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., ainsi que tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à retenir, à même le prix obtenu de la vente en justice aux enchères, non seulement ses honoraires mais aussi tous les frais déboursés pour réaliser cette vente; [300] ORDONNE à monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., ainsi qu’à tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à procéder à la vente sous contrôle de justice aux enchères de ou des immeubles invendus, à rendre compte à la notaire Manon Proulx des sommes reçues, des débours encourus et payés ainsi que de leurs honoraires réclamés et payés à même le produit de la vente reçu, et ce, dans un délai de 10 jours suivant la date de la signature de l’acte notarié de la vente faisant suite à la vente sous contrôle de justice aux enchères;

[301] ORDONNE à monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ainsi qu’à tout autre huissier de justice autorisé par cette firme, à remettre à la notaire Manon Proulx le produit net de la vente sous contrôle de justice aux enchères, et ce, dans un délai de 10 jours de la date où la vente a lieu; […] [306] AUTORISE monsieur Richard Dubé, huissier de justice, ainsi que toute autre personne autorisée de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc., à signer l’acte de vente proposé si l’un ou l’autre des indivisaires fait défaut de se présenter pour la signature de l’acte notarié, et ce, sans pour autant être tenu à aucune obligation à

titre de vendeur en vertu de la loi; [307] ORDONNE à mesdames France et Sonia Raymond et à monsieur Jean-François Raymond de se présenter pour signer l’acte de vente requis de l’un ou des immeubles sis au 1055 et 1061, boul. Thibeau, Trois-Rivières, à l’heure et au jour fixés par la notaire Manon Proulx ou par le notaire retenu par l’acheteur, et ce, sous toute peine que de droit; [308] ORDONNE à monsieur Jean-François Raymond, pendant qu’il occupe l’immeuble du 1061, boul.

Thibeau, Trois-Rivières, de collaborer pour la mise en vente sous contrôle de justice de gré à gré de l’immeuble et de permettre à l’agent d’immeuble retenu par le huissier Richard Dubé de prendre les mesures requises ainsi que les photos nécessaires; [309] ORDONNE à monsieur Jean-François Raymond de permettre, sur préavis téléphonique de 4 heures, à l’agent immobilier de faire visiter l’immeuble du 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières, et ce, pendant les heures régulières d’affaires, sous toute peine que de droit; [310] ORDONNE à monsieur Jean-François Raymond de remettre à la notaire Manon Proulx une copie des clés du 1061, boul. Thibeau, Trois-Rivières ainsi que le code du système d’alarme, et ce, avant de quitter définitivement les lieux s’il se prévaut de son préavis avant la vente de l’immeuble; [311] AUTORISE la notaire Manon Proulx à remettre une copie des clés ainsi que les codes du système d’alarme pour permettre la visite du 1061, boul.

Thibeau à Trois-Rivières à d’éventuels acheteurs, à l’agent d’immeuble dont les services sont retenus par monsieur Richard Dubé, huissier de la firme Gagnon, Sénéchal, Coulombe Inc. ou toute autre personne désignée par cette firme; [Accentuation conforme à l'original.] [ 12 ] Le tout sans frais. GUY GAGNON, J.C.A. Me Éric David De Grandpré, Chait Pour les appelantes Me Pierre Soucy Lambert, Therrien Pour l'intimé Date d’audience : 10 novembre 2015