2013 QCCQ 9727, 2013 QCCQ 9727

Halimi c. Banque Nationale du Canada 2013 QCCQ 9727 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N : 500-32-128090-117 DATE : Le 6 septembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MOHAMED HALIMI […] Montréal (Québec) […] Demandeur c.

BANQUE NATIONALE DU CANADA 3611, rue Notre-Dame Ouest Montréal (Québec) H4C 1P6 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mohamed Halimi, le demandeur, réclame à la Banque Nationale du Canada ("BNC") des dommages-intérêts totalisant 7 000$ en alléguant, pour l'essentiel, que cette dernière lui a facturé des frais non fondés à la suite du transfert de son hypothèque immobilière et qu'elle a été négligente dans la gestion de son compte de réserve pour le paiement des taxes foncières. [ 2 ] Le demandeur, par la mise en demeure qu'il a fait parvenir à BNC le 17 décembre 2010, réclamait initialement 7 382, 23$.

Pour respecter la juridiction de la Cour du Québec lorsqu'elle siège en Division des petites créances, il a cependant réduit sa réclamation à 7 000$ et renoncé à la différence. [ 3 ] BNC conteste la réclamation. En bref, elle plaide que le demandeur est le seul responsable de la situation dont il se plaint.

Il n'a pas effectué, dit-elle, trois versements hypothécaires mensuels prévus à leur entente, entraînant de ces faits une hausse du solde dû à la fin du terme, et il ne lui a pas fourni toutes les informations documentaires pertinentes lui permettant de payer correctement et en temps voulu les taxes scolaires et municipales. LE CONTEXTE [ 4 ] Le demandeur est propriétaire depuis quelques années d'un immeuble qui comporte deux adresses civiques.

De fait, des explications du demandeur, il s'agit de deux logements, chacun portant une adresse civique distincte. [ 5 ] Le 12 mai 2006, il obtient un prêt hypothécaire de 190 200$ auprès de BNC et l'immeuble est donné en garantie. Le prêt hypothécaire, d'une durée de 54 mois, porte intérêts au taux de 5, 29% l'an et est amorti sur une période de 280 mois. [ 6 ] Un compte bancaire est ouvert spécifiquement pour assurer le paiement des taxes scolaires et municipales et prévoir une réserve suffisante dans cette perspective ("le compte dépôt pour taxes").

Il s'agissait d'une exigence de BNC, parce que le demandeur détenait une équité représentant moins de 20% de la valeur marchande de l'immeuble faisant l'objet de la garantie hypothécaire. [ 7 ] Le 19 novembre 2010, le demandeur avise BNC qu'il transfère son prêt hypothécaire auprès d'une autre institution financière.

[ 8 ] BNC affirme que l'une des raisons pour lesquelles le demandeur a pris cette décision est le refus de la banque de lui consentir le prêt ou "une avance" de 27 000$ qu'il avait sollicité en mars 2010. [ 9 ] Le demandeur est alors informé que le solde dû à BNC est de 176 698, 90$, dont 173 673, 58$ pour le solde hypothécaire et 2 189, 03$ pour le compte dépôt pour taxes. La banque, du moins de ce qui ressort de la preuve, se paie à même le décaissement fait par la nouvelle institution financière.

Le demandeur entreprend aussitôt de contester les frais facturés ou calculs effectués par BNC. [ 10 ] En ce qui concerne le solde hypothécaire, le demandeur, s'appuyant sur le fait que les versements mensuels étaient de 1 177, 64$, soutient que le solde impayé aurait dû être de 169 046, 51$ à la fin du terme. [ 11 ] BNC répond que, conformément à une politique instituée par la banque avant 2009, le demandeur a spécifiquement demandé à trois occasions le report des versements hypothécaires: le 1 er novembre 2006, 1 er août 2007 et 1 er mai 2008.

Les reports ont eu pour effet de faire augmenter le solde du capital qui aurait autrement été dû à la clôture du prêt hypothécaire. [ 12 ] Elle ajoute qu'après chaque mois où un report a eu lieu, le demandeur a reçu un nouvel échéancier indiquant le nouveau solde hypothécaire qui devenait dû à la fin du terme. [ 13 ] En ce qui concerne le compte dépôt pour taxes, la preuve révèle que, sur une longue période de temps, un découvert de compte s'est produit parce que les montants versés par le demandeur ou retenus sur son compte bancaire étaient insuffisants pour couvrir les sommes dues pour les deux logements. [ 14 ] BNC, selon les explications qu'elle présente lors du procès, n'avait reçu au départ la documentation pertinente que pour seulement l'un des deux logements (alors qu'ils portaient deux adresses civiques distinctes).

Les montants déposés par le demandeur ou retenus sur son compte ne suffisaient donc pas à couvrir les taxes foncières devant être payées pour tout l'immeuble. La banque, après un certain temps, décide d'elle-même de payer toutes les taxes pertinentes pour les deux logements. [ 15 ] Un découvert important est ainsi créé sur le compte dépôt pour taxes. À la date de clôture du prêt hypothécaire, le découvert totalise 2 189, 03$.

En fait toutefois partie, un montant assez important d'intérêts qui, pour les fins d'établir le solde dû à cet égard, avait été capitalisé en quelque sorte. [ 16 ] Le demandeur estime que BNC a été négligente dans la gestion du compte dépôt pour taxes. L'extrait suivant, tiré de sa mise en demeure du 17 décembre 2010, résume sa position et son témoignage : […] En ce qui concerne la gestion de mes comptes de taxes, la banque nationale ne m'a jamais informé que le compte était à découvert. D'ailleurs, je ne comprends pas pourquoi la banque a accepté seulement 113.76$ comme versement mensuel des taxes.

Qui a déterminé cette somme pour les taxes? De plus, pourquoi avez-vous attendu jusqu'au 13 août 2009 pour m'en informer? Sur la lettre du 13 août 2010, vous confirmez que les coûts des taxes municipales et scolaires payées étaient de 2523.35$. Permettez-moi de vous présenter un tableau représentant les taxes municipales et scolaires. Les taxes n'ont jamais atteint 2523.35$. Il y a une différence de 93.05$. D'où provienne cette différence? […] Des intérêts ont été facturés injustement à mon compte de taxes et ce, depuis plusieurs années.

Voici quelques exemples : En 2008…..132.48$, en 2009…..153.39$ et en 2010…..133$ Total de 418.87$ (sic) [ 17 ] La position de BNC à cet égard est énoncée comme suit dans sa contestation : […] En juillet 2006, M. Halimi a signé le formulaire confirmant les versements pour réserves de taxes. Ce formulaire confirmait le montant des versements pour la réserve de taxes conformément au compte qui a été remis à la Banque. Toutefois, il semblerait que M. Halimi ait omis de transmettre à la Banque l'un des comptes de taxe puisqu'il détenait un immeuble avec deux adresses civique.

Or, la Banque a établi le montant nécessaire pour la réserve de taxes conformément au compte de taxes que le demandeur lui avait remis au moment du financement. Le demandeur avait l'obligation de fournir à la défenderesse tous les documents nécessaire afin de faire les paiements de taxes.

Malgré ce qui précède la Banque a acquitté le paiement total des taxes dues.

En août 2009, la défenderesse a transmis au demandeur un avis à l'effet que son compte de « dépôts pour fins de taxes foncières » se trouvait à découvert et que par conséquent, la Banque se devait d'augmenter les prélèvements de façon à rencontrer les obligations annuelles du demandeur et dans un deuxième temps lui offrait la possibilité de rembourser le découvert de compte sur une période échelonnée sur 36 mois. soit pour la période du 1 er octobre 2009 au 1 er septembre 2012 (D-3 lettre à l'effet que compte à découvert et D- 4 état de relevé de prêt hypothécaire.). (sic) [ 18 ] La réclamation du demandeur se déploie en trois volets : • La différence entre le solde hypothécaire payé et celui qu'il aurait dû débourser (7 652, 39$) ;

• Le montant des intérêts payés sur le découvert du compte dépôt pour taxes (418, 87$) ; • Une indemnité pour ses troubles, ennuis et inconvénients (1 500$). [ 19 ] Le découvert sur le compte dépôt pour taxes est reconnu par le demandeur. Du montant total des pertes ou dommages-intérêts qu'il allègue avoir subis, il déduit sa réclamation de la somme totale que BNC a payé à son bénéfice pour les taxes foncières (2 189, 03$). ANALYSE ET MOTIFS [ 20 ] L'

article 2803 C.c.Q. énonce ce qui suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 21 ] Les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée [1] expliquent comme suit la portée de cet

article : 156 - Fondement – Le principe énoncé à l'

article 2803 C.c.Q. a son fondement dans l'existence de deux grandes présomptions expérimentales, soit celle de la normalité des actes et des choses et celle de la conservation des droits. Il n'est pas conforme à l'état habituel des choses qu'une personne soit la débitrice d'une autre. Celui qui allègue ce fait doit le prouver. Il doit établir le contrat, la faute ou tout autre fait qui a créé son droit. D'autre part, si le demandeur a prouvé les faits générateurs de son droit, le fardeau de démontrer sa modification ou son extinction incombe au défendeur.

En effet, toute personne est présumée avoir conservé son droit. Ainsi, lorsqu'un prêteur a établi son contrat, il appartient alors à l'emprunteur de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. […] 190 - Généralités – La

partie qui a le fardeau de persuasion perd son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées. Ainsi, l'action du demandeur sera rejetée si celui-ci n'établit pas les actes ou les faits générateurs de son droit. D'autre part, le défendeur sera condamné à exécuter sa prestation s'il ne prouve pas son extinction. [ 22 ] En l'espèce, au sujet du solde hypothécaire, la position du demandeur ne peut être retenue. [ 23 ] Le demandeur nie qu'il ait demandé à trois occasions le report des versements hypothécaires.

D'ailleurs, dit-il, il a exigé, sans succès, que BNC produise le ou les documents ou formulaires confirmant ses demandes. [ 24 ] Bien que BNC n'ait pas présenté l'un ou l'autre de ces documents lors du procès, il demeure que le demandeur n'a pas effectué les trois versements hypothécaires aux dates prévues.

Les défauts ou reports ont eu pour effet, du reste comme il se doit, de faire hausser le solde du capital qui aurait autrement été dû à la clôture du prêt hypothécaire. [ 25 ] La prépondérance de la preuve, issue pour l'essentiel de deux relevés bancaires produits par le demandeur, établit que les trois versements hypothécaires en litige n'ont pas été effectués parce que le demandeur n'avait pas dans son compte bancaire les fonds nécessaires pour les acquitter. [ 26 ] Or, entre les parties, il était entendu que les paiements hypothécaires devaient se faire par prélèvements automatiques sur son compte bancaire.

Le demandeur, débiteur hypothécaire, avait la responsabilité de maintenir dans son compte bancaire les fonds suffisants aux dates pertinentes pour s'assurer que les versements hypothécaires étaient effectués correctement et sans retard, selon l'échéancier déjà convenu ( Art. 1590 C.c.Q. ). [ 27 ] Le Tribunal retient en définitive que les reports de versement hypothécaire ont satisfaisait un besoin ou un manque de liquidités (temporaire) du demandeur aux dates données. [ 28 ] En ce qui concerne le compte dépôt pour taxes, le Tribunal estime que la responsabilité doit être partagée entre les parties ( Art. 1478 C.c.Q. ). [ 29 ] D'une part, BNC n'a pas produit devant le Tribunal les documents qui lui ont été apparemment remis par le demandeur pour identifier le montant des taxes devant être payés.

De plus, jusqu'au 13 août 2009, date à laquelle elle lui a fait parvenir une lettre l'informant du montant total du découvert, elle ne semble n'avoir jamais formellement avisé le demandeur que les montants versés ou retenus dans le compte de dépôt pour taxes étaient insuffisants et, surtout, que des intérêts lui étaient de ce fait régulièrement facturés. [ 30 ] D'autre part, le Tribunal note que le demandeur n'a pas fait beaucoup d'efforts ou n'a pas été très attentif pour constater ce qui se passait réellement au sujet du découvert et des intérêts.

Des relevés annuels du compte dépôt pour taxes lui ont été transmis et ils indiquaient clairement le montant du découvert (qui s'accumulait) et celui des intérêts qui étaient ajoutés au solde dû. [ 31 ] De plus, une fois reçue la lettre du 13 août 2009 de BNC, le demandeur, au lieu de reconnaître et payer rapidement le découvert, sinon effectuer un paiement sous protêt, s'est aventuré dans diverses discussions et représentations auprès de BNC pour lui faire supporter l'entière responsabilité de la situation. [ 32 ] Or, il savait ou aurait dû savoir que, quelle que eût été la cause ou source exacte de cet imbroglio, il demeurait en tant que propriétaire de l'immeuble la seule personne ultimement responsable du paiement des taxes municipales et scolaires.

[ 33 ] BNC a offert au demandeur de lui rembourser les intérêts qu'elle lui a imposés dans ce contexte jusqu'au 13 août 2009. En cours d'instruction, elle a réitéré son offre. Le Tribunal, eu égard aux circonstances de cette affaire et à la responsabilité que doit supporter chacune des parties, estime que l'offre est raisonnable. [ 34 ] De la preuve documentaire produite par les parties, le Tribunal évalue le total des intérêts facturés au demandeur jusqu'au 13 août 2009 au montant arrondi de 200$.

C'est l'indemnité à laquelle le demandeur aura droit pour ce chapitre. [ 35 ] Enfin, est mal fondée la dernière réclamation du demandeur pour ses troubles, ennuis et inconvénients. Le montant recherché (1 500$) est déraisonnable ou exagéré, il ne respecte pas les règles applicables en cette matière et les faits exposés devant le Tribunal ne justifient pas qu'il obtienne une indemnité autre que celle qui lui a été accordée plus haut. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation du demandeur ; CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 200$, avec les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter de la demeure, le 17 décembre 2010, et les frais judiciaires de 159$. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : Le 27 août 2013