2022 QCCQ 994, 2022 QCCQ 994

Bouchard c. Tremblay 2022 QCCQ 994 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHARLEVOIX LOCALITÉ DE LA MALBAIE « Chambre civile » N° : 240-32-000702-204 DATE : 14 février 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JESSIKA BOUCHARD

Partie demanderesse c. ODETTE TREMBLAY et JOCELYN BOIRE

Partie défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Le 1 er juin 2019, Jessika Bouchard acquiert la résidence d’Odette Tremblay et Jocelyn Boire située à Baie-Saint-Paul pour la somme de 240 845 $ [1] . [ 2 ] Madame Bouchard a pour but d’y vivre avec ses deux enfants, âgés de 7 et 9 ans. Elle recherche l’intimité et la tranquillité.

C’est un quartier idéal pour elle, d’autant qu’il est situé près du domicile de son père. [ 3 ] Quelques instants après la signature de l’acte notarié, lors d’une réunion à la maison nouvellement acquise, madame Bouchard mentionne à madame Tremblay que son fils parle régulièrement au voisin. [ 4 ] C’est à cette occasion que madame Tremblay l’avise de faire preuve de prudence, car le voisin a été accusé pour des infractions criminelles sur des mineurs dont elle ignore la teneur exacte. [ 5 ] Le voisin a effectivement été condamné pour des telles infractions.

Il a aussi été reconnu coupable de deux infractions de méfaits en 1989 et 1996 et une d’introduction par effraction en 1996 [2] . Voici le détail des infractions pertinentes au litige: Dates Infractions Sentences 01-01-2000 Contacts sexuels sur un enfant de moins de 14 ans, incitation à des contacts sexuels sur un enfant de moins de 14 ans et contacts sexuels sur un adolescent par une personne en situation d’autorité. Trois mois d’emprisonnement Trois ans de probation 01-02-2000 Incitation à des contacts sexuels sur un enfant de moins de 14 ans.

Six mois d’emprisonnement Trois ans de probation 01-01-2001 Contacts sexuels sur un enfant de moins de 14 ans et incitation à des contacts sexuels sur un enfant de moins de 14 ans. Six mois d’emprisonnement Trois ans de probation 01-08-2007 Incitation à des contacts sexuels sur un enfant de moins de 14 ans. Six mois d’emprisonnement Trois ans de probation 16-07-2017 Défaut de se conformer à une ordonnance d’interdiction. 21 jours d’emprisonnement

[ 6 ] Le voisin serait toujours sous probation au moment de la vente, selon le témoignage de madame Bouchard. [ 7 ] Le 3 juillet 2019, madame Bouchard écrit à madame Tremblay et monsieur Boire pour leur demander d’annuler la vente [3] . Elle allègue que son consentement a été vicié, madame Tremblay et monsieur Boire ne l’ayant pas informée, avant la vente, que leur voisin immédiat avait été condamné pour des infractions criminelles de nature sexuelle sur des mineurs. [ 8 ] Le 4 août 2019, madame Bouchard dépose en Cour supérieure une demande introductive d’instance.

Elle souhaite obtenir la résolution de la vente et des dommages-intérêts compensatoires. [ 9 ] Ayant été informée que les procédures judiciaires seraient longues, madame Bouchard décide de mettre en vente la maison. Elle divulgue la situation dans sa déclaration du vendeur [4] . [ 10 ] La vente se concrétise le 16 mai 2020 [5] .

Madame Bouchard réalise un profit de 9 155$, qu’elle déduit de sa réclamation. [ 11 ] Madame Bouchard modifie sa demande à la Cour supérieure et demande le transfert du dossier à la Cour du Québec Division des petites créances. [ 12 ] Madame Bouchard réclame la somme de 14 693.39 $ à madame Tremblay et monsieur Boire en dommages-intérêts compensatoires. [ 13 ] Madame Tremblay et monsieur Boire contestent la demande. Ils soutiennent qu’il n’y a aucun vice de consentement, qu’ils n’ont jamais eu de problèmes avec le voisin et que c’est en toute bonne foi qu’ils ont omis de communiquer cette information.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Le consentement de madame Bouchard a-t-il été vicié par le dol? 2. Madame Tremblay et monsieur Boire ont-ils manqué à leur obligation de renseignement envers madame Bouchard? 3. Quel est le montant des dommages subis pas madame Bouchard? L’ANALYSE 1. Le consentement de madame Bouchard a-t-il été vicié par le dol? [ 14 ] Madame Bouchard allègue que son consentement a été vicié par le dol résultant du silence de madame Tremblay et de monsieur Boire. [ 15 ] Les articles 1399 , 1400 et 1401 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient ce qui suit : 1399 .

Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400 . L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401 . L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 16 ] L’obligation de bonne foi complète les dispositions relatives au vice de consentement, plus particulièrement les articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q. : 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. [ 17 ] Dans un arrêt récent, la Cour d’appel réitère les éléments qui doivent être mis en preuve par la

partie qui allègue le dol, ainsi que le fardeau de preuve qui s’y rattache [6] : [29] Pour établir qu’elle a été victime de dol, NRC doit se décharger d’un fardeau assez lourd . Ces mêmes auteurs écrivent qu’ « elle doit démontrer l’existence d’une erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper, et le fait que le

dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui . [30] Dans l’évaluation de cette preuve, le juge de première instance doit se placer au moment du contrat et déterminer si les faits pointent vers l’existence d’un dol. Il pourra aussi prendre en considération un élément postérieur à la formation du contrat si cet élément « est utilisé à

titre d’élément additionnel, au

chapitre de la crédibilité » . (Le Tribunal souligne) [ 18 ] Madame Bouchard a le fardeau de démontrer, selon la balance des probabilités [7] , les critères essentiels énoncés par la Cour d’appel. [ 19 ] Le Tribunal doit avoir la preuve probante que madame Tremblay et monsieur Boire ont agi dans le but de cacher l’information à madame Bouchard ou de la tromper. [ 20 ] Madame Bouchard se sent lésée et ne comprend pas pourquoi madame Tremblay lui a donné cette information quelques instants après la signature de l’acte de vente. [ 21 ] De leur côté, madame Tremblay et monsieur Boire témoignent être de bonne foi et ne jamais avoir voulu cacher cette information. [ 22 ] Madame Bouchard est une mère monoparentale dont les enfants étaient alors âgés de 7 et 9 ans.

Madame Tremblay et monsieur Boire connaissaient la situation de madame Bouchard avant la vente. [ 23 ] Ils ignoraient cependant les infractions précises reprochées au voisin. Ils les ont apprises dans la demande introduite par madame Bouchard. [ 24 ] Il y a une dizaine d’années, le voisin s’est absenté durant un été. Il leur a dit avoir été incarcéré pour des erreurs commises.

Madame Tremblay a appris par la suite, que les infractions criminelles portaient sur des mineurs. [ 25 ] Madame Tremblay et monsieur Boire n’ont eux-mêmes aucun enfant en bas âge, n’ont jamais eu de problèmes avec le voisin et n’avaient aucune préoccupation à ce sujet.

Au surplus, ils le voisinaient très peu. [ 26 ] C’est lorsque madame Bouchard a amené le sujet des discussions de son fils avec le voisin que madame Tremblay a pensé lui faire l’avertissement. [ 27 ] Si l’intention de madame Tremblay avait été de cacher cette information, elle se serait certainement tue jusqu’à ce que madame Bouchard l’apprenne d’elle-même au lieu de lui dire spontanément quelques heures après la vente. [ 28 ] Madame Tremblay et monsieur Boire ont rendu un témoignage sincère et empreint de tristesse.

Ce n’est pas, pour eux, une information qu’ils ne voulaient pas dire, c’est une information qui ne leur est pas venue à l’esprit lors des discussions prévente. [ 29 ] La bonne foi étant présumée, le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un oubli de bonne foi, sans intention malveillante qui a, malheureusement, eu des impacts importants pour madame Bouchard. [ 30 ] Les éléments requis pour faire la preuve du dol ne sont pas remplis. 2.

Madame Tremblay et monsieur Boire ont-ils manqué à leur obligation de renseignement envers madame Bouchard? [ 31 ] Nonobstant le dol, la doctrine et la jurisprudence reconnaissent une obligation générale de renseignement lors de la formation du contrat. [ 32 ] Lorsque le vendeur occupe une position privilégiée par rapport à l'acheteur, en raison de la connaissance qu'il a de certaines informations, il doit parfois, pour ne pas tromper la confiance légitime de l'acheteur, prendre l'initiative de fournir certains renseignements cruciaux. [ 33 ] Contrairement au concept du dol, le manquement à l’obligation générale de renseignement ne nécessite pas la preuve de mauvaise foi ou de manœuvres malveillantes.

Ce manquement peut résulter d’une pure inadvertance [8] . [ 34 ] Dans Banque de Montréal c.

Bail Ltée [9] , la Cour suprême du Canada fournit les indications qui permettent aux tribunaux d’apprécier l’étendue de l’obligation générale de renseignement: - la connaissance, réelle ou présumée, de l’information par les vendeurs; - la nature déterminante de l’information en question; - l’impossibilité pour l’acheteuse de se renseigner elle-même, ou la confiance légitime de l’acheteuse envers les vendeurs. [ 35 ] À la lumière de ces enseignements, le Tribunal considère que madame Tremblay et monsieur Boire ont manqué à leur obligation de renseignement.

Voici pourquoi. [ 36 ] Madame Tremblay et monsieur Boire ne connaissent pas précisément les infractions pour lesquelles le voisin a été condamné ni les sentences prononcées. Toutefois, ils savent pertinemment que le voisin a été emprisonné pour des infractions criminelles touchant des mineurs. Ils savent également que madame Bouchard cherche un endroit intime et tranquille et qu’elle est mère monoparentale de deux jeunes enfants.

[ 37 ] Bien qu’incomplète, le Tribunal considère que madame Tremblay et monsieur Boire ont une connaissance réelle des éléments importants de l’information. Cette information est cruciale et méritait d’être divulguée à madame Bouchard.

Cela lui aurait permis de faire les vérifications nécessaires et de prendre une décision libre et éclairée. [ 38 ] L’omission de déclarer les antécédents criminels du voisin a été à ce point déterminante que madame Bouchard a mis rapidement sa maison en vente et elle a entrepris des procédures judiciaires en résolution de vente et en dommages-intérêts. [ 39 ] Pour elle, le fait de vivre auprès d’un voisin immédiat aux antécédents criminels importants en matière d’infractions sexuelles sur des mineurs constituait un élément crucial dans sa décision de demeurer ou non dans cette maison.

Il l’aurait donc été aussi dans sa décision d’acheter ou non cette maison si elle l’avait connu. [ 40 ] Tous les agissements de madame Bouchard mis en preuve soutiennent le caractère déterminant de cette information. [ 41 ] L’information est d’autant plus importante que madame Tremblay s’est sentie tenue de la révéler aussitôt qu’elle lui est venue à l’esprit. [ 42 ] Les crimes sur des enfants sont un sujet abondamment traité par les médias et faisant l’objet d’une grande réprobation sociale.

Il n’est pas surprenant que cet élément soit déterminant dans les décisions prises par madame Bouchard. [ 43 ] Bien entendu, il était possible pour madame Bouchard de mieux se renseigner sur le voisinage. Le plumitif est un registre public, la ville de Baie-Saint-Paul n’est pas une métropole ou une capitale, des recherches auraient donc pu être faites. [ 44 ] Madame Bouchard n’a pas questionné spécifiquement sur la criminalité des voisins et fait de recherches.

De fait, aucun acheteur n’aurait fait de telles vérifications, dans des circonstances similaires. [ 45 ] Bien que les questions posées par madame Bouchard avant l’achat ne portent pas de façon claire sur les antécédents criminels des voisins, elle a tout de même questionné et s’est vue rassurée sur les relations du voisinage. [ 46 ] La relation entre les deux femmes est très bonne à la limite amicale.

Que ce soit : - dans leurs échanges par messages textes avant la vente; - dans le témoignage de madame Tremblay, qui se dit très heureuse de vendre à madame Bouchard et soucieuse de son bien-être; - dans le témoignage de madame Bouchard, qui admet avoir développé une belle relation avec madame Tremblay avant la vente. [ 47 ] Tous ces éléments et le contexte mis en preuve démontrent que madame Bouchard avait une confiance légitime envers madame Tremblay. [ 48 ] L’obligation de renseignement est d’autant plus importante que la situation du voisin ne semblait pas connue de tous.

Par exemple, le père de madame Bouchard, qui habite dans le voisinage, l’ignorait et ce, même s’il avait travaillé pour le même employeur que le voisin pendant la période contemporaine aux condamnations. [ 49 ] Donner l’heure juste exigeait, dans les circonstances, de lui révéler cette information cruciale avant la vente, considérant la situation particulière de madame Bouchard et la nature de l’information. 3.

Quel est le montant des dommages subis par madame Bouchard? [ 50 ] Madame Bouchard réclame la somme de 14 693.39 $. [ 51 ] L'objectif des dommages-intérêts compensatoires est de permettre de replacer, le plus exactement possible, madame Bouchard dans la situation qui aurait été sienne, n’eût été du manquement de madame Tremblay et monsieur Boire à leur obligation de renseignement. Il s’agit du principe de la réparation intégrale [10] .

Ainsi, aucun enrichissement ne devrait survenir et aucun appauvrissement ne devrait découler de la réparation par équivalent . [ 52 ] Madame Bouchard réclame un préjudice matériel entraînant des pertes pécuniaires et non pécuniaires [11] . [ 53 ] Les pertes pécuniaires réclamées sont: - Frais de notaire : 1 270 $ [12] ; - Droits de mutation : 2 153.95 $ [13] ; - Frais de déménagement : 287,44 $ [14] ; - Frais de remboursement anticipé de l’hypothèque : 1 456 $ [15] ; - Frais d’intérêts : 6 681 $. [ 54 ] Les quatre premiers postes de réclamation sont justifiés.

Ils constituent des dommages directs et immédiats et il y a lieu d’y faire droit [16] . [ 55 ] Quant aux frais d’intérêts de 6 681 $, n’eût été la situation, madame Bouchard aurait tout de même payé les frais de financement d’une maison. Elle le faisait avant l’achat et le fait encore après la vente. Tout comme les taxes municipales ou scolaires, l’électricité ou le paiement d’un loyer, c’est, en quelque sorte, le prix à payer pour avoir un toit. Cette somme n’est pas accordée puisqu’il n’y a pas la

preuve prépondérante d’une perte subie [17] . [ 56 ] Finalement, madame Bouchard réclame 12 000 $ à

titre de pertes non pécuniaires pour les troubles et inconvénients. Il est indéniable que madame Bouchard a vécu une période de stress, a connu des préoccupations, des troubles et des inconvénients et même des problèmes de santé et un arrêt de travail. [ 57 ] Madame Bouchard a fait le nécessaire pour minimiser ces dommages et même plus [18] . [ 58 ] À partir de la vente, madame Bouchard fait preuve d’une extrême vigilance pour ses enfants, sachant qu’à plusieurs reprises, le voisin les a abordés à l’extérieur. [ 59 ] Madame Bouchard a d’ailleurs averti son voisin de ne plus entrer en contact avec ses enfants.

Elle lui a aussi envoyé une mise en demeure, ce qui ne semble pas avoir donné les résultats voulus. [ 60 ] Pendant l’été 2019, madame Bouchard va régulièrement chez son père pour que ses enfants puissent jouer dehors sans avoir à se préoccuper du voisin. Elle décide même d’enlever sa piscine pour éviter que les enfants ne soient tentés d’aller jouer à l’extérieur. [ 61 ] Le père de madame Bouchard témoigne du stress et de la déception vécus par sa fille.

Il confirme qu’elle est allée régulièrement chez lui à l’été 2019 avec les enfants pour éviter les contacts avec le voisin. [ 62 ] Madame Audrey St-Gelais, notaire et amie de madame Bouchard, confirme l’avoir visitée régulièrement pendant l’été 2019.

Elle corrobore que celle-ci était angoissée par la situation. [ 63 ] En regard de l’ensemble de la preuve, le Tribunal estime que les dommages non pécuniaires subis par madame Bouchard sont compensés par l’octroi d’une somme de 3 000$. [ 64 ] La somme accordée est de 8 133.39 $ en dommages-intérêts compensatoires soit 5 133.39$ pour les pertes pécuniaires et 3 000 $ pour les pertes non pécuniaires. [ 65 ] Le Tribunal déduit le profit de la vente de la maison de 9 155 $ des pertes pécuniaires.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer de condamnation à ce titre. [ 66 ] Le Tribunal ne fait pas la même déduction pour les pertes non pécuniaires. [ 67 ] Les pertes non pécuniaires ont pour but de compenser des inconvénients qui affectent la qualité de vie ce qui est une finalité différente des pertes pécuniaires qui compensent pour des pertes économiques. [ 68 ] Il est essentiel d’évaluer la perte réelle subie par madame Bouchard. Le profit de la vente ne vient pas amenuiser les pertes non pécuniaires qui demeurent entières. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 69 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 70 ] CONDAMNE Odette Tremblay et Jocelyn Boire à verser à Jessika Bouchard, la somme de 3 000 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l’assignation; [ 71 ] LE TOUT, avec les frais de justice fixés à 174$. __________________________________ MANON GAUDREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 11 novembre 2021