2020 QCCQ 8829, 2020 QCCQ 8829

Randhawa c. Construction PM inc. 2020 QCCQ 8829 JA 0833 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Laval LOCALITÉ DE Laval « Chambre civile » N° : 540-32-030851-180 DATE : Le 9 décembre 2020 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. ARSHAD RANDHAWA Demandeur c. CONSTRUCTION P.M. INC.

Défenderesse JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] Le demandeur Arshad Randhawa réclame une somme de 10 000,00 $ à la défenderesse Construction P.M. inc. (ci-après appelée : « P.M. »), suite à l’achat d’une résidence en copropriété située à Laval en date du mois d’août 2015 avec garantie légale. [ 2 ] La résidence achetée était aussi soumise au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ((RLRQ,

chapitre 8.1.1 r.8), tel qu’il appert d’une copie du Certificat de garante émis par la défenderesse en date du 29 août 2015 [1] . [ 3 ] Le demandeur allègue que celle-ci est entachée de malfaçons et de vices de construction ou de conception, tels que décrits dans un rapport d’inspection préparé par Bâtiment Expert Montréal suite à une inspection tenue le 26 août 2017 qui portait sur les trois résidences détenues en copropriété divise situées dans le même complexe immobilier [2] . [ 4 ] Le 31 décembre 2017, le demandeur a transmis une mise en demeure à la défenderesse [3] afin qu’elle corrige les problèmes dénoncés dans le rapport d’inspection P-2. [ 5 ] La défenderesse conteste la présente réclamation. [ 6 ] Dans sa contestation, elle déclare que la majorité des déficiences alléguées par le demandeur ont été réglées à sa satisfaction ou ne sont pas admissibles, selon elle, à la garantie P-3 signée entre les parties. [ 7 ] À l’appui de ses prétentions, le représentant de la défenderesse dépose un document intitulé « Pre Acceptance Inspection Form » signé par les parties en date du 18 juin 2016, indiquant les problèmes constatés par le demandeur au moment de la prise de possession de sa résidence [4] .

QUESTION EN LITIGE Question 1. La réclamation du demandeur Arshad Randhawa contre la défenderesse Construction P.M. inc. au montant de 10 000,00 $ pour vices de constructions et malfaçons est-elle fondée en faits et en droit ? RÈGLES DE DROIT APPLICABLES

[ 8 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 9 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 10 ] Cet

article impose, sur les épaules du demandeur, le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, par prépondérance de preuve. [ 11 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : 2804 . La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable et plausible que son inexistence. [ 13 ] Ces deux articles sont particulièrement utiles au Tribunal lorsqu'il est en présence de versions contradictoires, comme c'est le cas dans le présent dossier. [ 14 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [5] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 15 ] Le demandeur allègue que la maison qu’il a achetée de P.M. est entachée de malfaçons et de vices de construction ou de conception et que l’

article 1726 du C.c.Q . s’applique dans les circonstances : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par l’acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] La jurisprudence énonce que l’acheteur qui allègue que le bien qu’il a acheté est entaché d’un vice caché doit démontrer les cinq points suivants : • Le vice est grave : C’est le cas du vice qui rend le bien acheté impropre à l’usage ou qui en diminue considérablement l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix aussi élevé.

La jurisprudence reconnaît trois formes de vices compromettant l’utilité du bien acheté ou en empêche l’usage. Cette perte d’usage doit réellement exister, non seulement pour l’acheteur visé, mais pour tout autre acquéreur placé dans les mêmes circonstances [6] . Elle doit être telle que l’acheteur s’il l’avait connu n’aurait pas acheté le bien ou n’en aurait pas payé le prix qu’il a payé [7] .

Il suffit que le vice réduise l’utilité du bien de façon importante que voulait en faire un acheteur prudent et diligent. [8] • Le vice est un vice caché et non apparent : Le tribunal apprécie la preuve de façon objective en appréciant le degré d’inspection en se basant sur la notion d’acheteur prudent et diligent. [9] • Le vice était présent au moment de l’achat : Encore une fois, une expertise constitue généralement la meilleure preuve de cet état de fait.

Mais, la jurisprudence n’exige pas que le vice se soit entièrement manifesté avant la conclusion du contrat de vente, mais, seulement qu’il existe à ce moment. [10] • Le vice était ignoré de l’acheteur : S’il a été dénoncé par le vendeur au moment de l’achat, l’acheteur ne peut s’en plaindre.

Par ailleurs, l’acheteur est toujours présumé de bonne foi et il incombe donc au vendeur de faire la preuve que l’acheteur connaissait l’existence du vice. • L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur : Cette dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir de sa découverte ( art. 1739 et 1595 C.c.Q. ). [ 17 ] Le Code civil prévoit aussi à l’

article 2118 , la responsabilité de l’entrepreneur dans les cas de vices de construction graves, sérieux et qui risquent de mettre en péril la solidité ou l’existence même d’un immeuble et qui surviennent dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux. [ 18 ] Par ailleurs, il prévoit également la responsabilité de l’entrepreneur pour les malfaçons, c’est-à-dire les vices de construction ou la mauvaise exécution moins graves du travail d’un entrepreneur qui ne mettent pas en péril la solidité ou l’existence même d’un immeuble malgré le fait qu’elles causent un préjudice au propriétaire et qu’elles puissent en compromettre la bonne et la libre jouissance. [ 19 ] C’est l’

article 2120 C.c.Q. qui prévoit la responsabilité pour les malfaçons :

L’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit la réception. (notre soulignement) [ 20 ] Cette garantie assure au propriétaire d’un immeuble que le travail effectué par l’entrepreneur est conforme au contrat et aux règles de l’art. [ 21 ] C’est donc en tenant compte de ces dispositions du Code civil et de la jurisprudence que le Tribunal procèdera maintenant à l’analyse de la preuve entendue et des pièces déposées lors de l’instruction.

ANALYSE ET DÉCISION Question 1.

La réclamation du demandeur Arshad Randhawa contre la défenderesse Construction P.M. inc. au montant de 10 000,00 $ pour vices de constructions et malfaçons est-elle fondée en faits et en droit ? [ 22 ] Suite à la preuve testimoniale et documentaire présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal retient les faits suivants. [ 23 ] Il est admis que le demandeur a acheté la résidence qui fait l’objet du présent dossier le ou vers le 29 août 2015 et que celle-ci fait l’objet d’une garantie de maison neuve, tel qu’il appert du Certificat à cet effet émis par la Garantie de construction résidentielle en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RLRQ,

chapitre B-1.1, r. 8 [11] . [ 24 ] La preuve a démontré que la résidence du demandeur est en fait un condominium et fait

partie d’un ensemble de trois résidences détenues en copropriété, soit les numéros civiques [...] à Laval et dont le demandeur est l’un des 3 copropriétaires différents. [ 25 ] Lors de l’instruction, le demandeur Arshad Randhawa déclare que l’ensemble de la copropriété est administré par un syndicat de copropriétaires dont le président est le copropriétaire de l’unité numéro 934. [ 26 ] À l’appui de sa réclamation en dommages, le demandeur dépose un Rapport d’inspection effectuée par Bâtiment Expert Montréal le 26 août 2017 [12] , portant non pas seulement sur son unité de condominium, mais sur l’ensemble de la bâtisse abritant les 3 unités. [ 27 ] Suite à l’examen du Rapport d’inspection, le Tribunal constate que celui-ci fait référence à plusieurs vices de construction ou de conception et de malfaçons, mais que ceux-ci visent principalement non pas sa

partie privative soit le 936 Jarry, mais vise surtout une grande

partie des parties communes de l’immeuble détenu en copropriété. [ 28 ] Il vise notamment les murs extérieurs, les balcons, la dalle de béton de l’immeuble, sa structure, les murs extérieurs, la maçonnerie, les portes de garage, la structure de la terrasse arrière, la pente de l’allée d’asphalte devant les garages, le revêtement de bardeaux ainsi que les valves principales d’entrée d’eau. [ 29 ] Tous ces éléments font

partie non pas des parties privatives appartenant au demandeur, mais constituent plutôt des parties communes. [ 30 ] Or, l’

article 1039 C.c.Q. stipule : « Art. 1039. Syndicat des copropriétaires La collectivité des copropriétaires constitue, de la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. » [ 31 ] L’

article 1077 C.c.Q. vient préciser la responsabilité du syndicat : « Art. 1077.

Responsabilité du syndicat Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. » [ 32 ] Interrogé par le Tribunal, concernant la position du syndicat, le demandeur indique que bien que lui-même voulait poursuivre la défenderesse, les deux autres copropriétaires sont partagés quant à la décision d’intenter une action contre elle. [ 33 ] Il indique que l’un d’eux a vendu son unité et que l’autre est en attente du jugement à intervenir dans le présent dossier avant de prendre une position définitive. [ 34 ] De plus, la preuve révèle que le demandeur lui-même a vendu son unité. [ 35 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que le demandeur ne peut intenter personnellement la présente réclamation en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble détenu en copropriété et que cette réclamation est la responsabilité et incombe au syndicat.

[ 36 ] En conséquence, la réclamation du demandeur qui touche les parties communes est mal fondée en faits et en droit. [ 37 ] Par ailleurs, le Rapport d’expertise P-2 fait aussi référence à certains problèmes concernant l’unité 936 qui est celle du demandeur. [ 38 ] Le Rapport d’expertise P-2 y fait référence aux pages 17 et suivantes, en les qualifiant de malfaçons, car elles « sont facilement repérables par une personne qui n’est pas spécialiste dans le domaine » [13] . [ 39 ] À l’appui de sa réclamation, le demandeur dépose 3 factures totalisant 1 516,71 $ [14] . [ 40 ] Dans un premier temps, le Tribunal constate que la facture de Plomberie G.N . mentionne : « J’ai trouvé aucun problème avec la tuyauterie ». [ 41 ] Le Tribunal constate que ces factures sont toutes datées soit du mois de juin ou du mois de juillet 2020 alors que la mise en demeure transmise à la défenderesse pour dénoncer les problèmes identifiés dans le Rapport d’expertise P-2 est datée du 31 décembre 2017 [15] . [ 42 ] De plus, le Tribunal constate que les deux factures émises par Kiril Petkov respectivement datées du 19 juin et du 31 juillet 2020, bien que faites au nom du demandeur, ne sont pas suffisamment détaillées pour permettre au Tribunal d’identifier l’endroit où ces travaux ont été exécutés. [ 43 ] Le demandeur témoigne à l’effet qu’il aurait dénoncé ceux-ci auprès de la Régie du bâtiment mais ajoute que cette dernière lui a déclaré qu’elle ne pouvait pas intervenir parce qu’il avait intenté la présente réclamation. [ 44 ] Le Tribunal se questionne à savoir si une telle demande a réellement été déposée compte tenu du fait que le demandeur a été dans l’impossibilité de déposer une preuve écrite d’une telle demande. [ 45 ] Le représentant de la défenderesse, monsieur Pierre Larouche, déclare que la défenderesse a corrigé les problèmes identifiés dans le document D-1 appelé Pre-Acceptance Inspection Form en vue du Certificat de parachèvement des travaux daté du 18 juin 2016. [ 46 ] Il précise que le demandeur n’a jamais habité le condominium 936 et qu’il l’a plutôt loué pour accommoder 3 familles et qu’il a même transformé le garage en salon, tel qu’en fait foi une photographie produite à l’appui de cette affirmation [16] . [ 47 ] Monsieur Larouche ajoute que la défenderesse a toujours été disposée à corriger un problème de fissure dans le garage, mais il précise que bien que ses employés se soient présentés à plusieurs reprises pour exécuter les travaux, les locataires ont toujours refusé de leur accorder l’accès au garage qui a été transformé en salon. [ 48 ] À l’appui de cette prétention, il produit une photographie du garage transformé en salon et une série de courriels adressés au demandeur entre le 29 mai et le 25 juin 2019 à ce sujet, concluant qu’il demeure toujours en attente de son appel pour venir sur les lieux. [ 49 ] Considérant que le demandeur a vendu son unité, il faudrait qu’il informe le nouvel acquéreur afin que ce dernier communique avec la défenderesse à ce sujet. [ 50 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que le demandeur n’a pas prouvé le bien-fondé de sa réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur. Le tout, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ Date de l'audience : 7 décembre 2020