2012 QCCQ 7430, 2012 QCCQ 7430

Desrosiers c. Ste-Croix 2012 QCCQ 7430 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE PERCÉ « Chambre civile » N° : 110-22-000918-103 DATE : 12 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HERMINA POPESCU J.C.Q. ______________________________________________________________________ MONIQUE DESROSIERS Demanderesse c.

LÉONARD STE-CROIX Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame au défendeur la somme de 41 336,88 $ pour la réfection des installations septiques et à

titre de dommages résultant de vices cachés, le tout suivant l'acquisition par la demanderesse d'un immeuble appartenant au défendeur. Le défendeur reconnaît devoir à la demanderesse la somme de 7 336,88 $ mais nie devoir quelque autre montant. En effet, il soutient que les autres montants réclamés par la demanderesse constituent des réparations de défectuosités apparentes ou des améliorations à l'immeuble. Il plaide également la tardiveté de l'avis de dénonciation des vices cachés. LES FAITS : [ 2 ] Le 19 décembre 2008, le défendeur vend à la demanderesse et Karine Rioux un immeuble situé dans la ville de Gaspé.

La demanderesse est actuellement la propriétaire unique de cet immeuble. [ 3 ] Cette vente est faite avec la garantie légale, sans toutefois que cette garantie couvre le poêle à bois du rez-de-chaussée qui est non conforme. La possession et occupation de l'immeuble sont immédiates. [ 4 ] Le même jour, les parties signent une entente prévoyant : 1. Que ce jour, le vendeur a vendu à l'acquéreur une propriété résidentielle située à Gaspé, au [...]; 2.

Qu'il a été mentionné que les installations septiques desservant la propriété ont été construites en 1990 par le vendeur pour 3 chambres selon les dossiers de la Ville de Gaspé; alors qu'il y a 4 chambres dans la maison; 3. Que les parties ont convenues d'acheter mais qu'une somme de dix milles dollars (10 000,00$) sera conservée par Me Line Desrosiers, notaire, jusqu'à ce que toutes les recherches confirment à l'acquéreur que les installations existantes sont conformes pour 4 chambres; 4.

Advenant qu'elles ne soient pas conformes, le vendeur sur réception de 3 estimés des coûts pour la mise à niveau, s'engage à payer jusqu'à concurrence d'une somme de dix milles dollars (10 000,00$) les coûts reliés à cette mise à niveau. Toutes sommes non requises pour cette mise à niveau retournera au vendeur. EN CONSÉQUENCE, les parties conviennent que Me Desrosiers pourra payer lesdits frais après approbation écrite des deux parties (…). [ 5 ] L'immeuble vendu est construit en 1952. Sa fondation est en bois. [ 6 ] Préalablement à l'achat de cet immeuble, la demanderesse le visite à trois reprises.

Elle choisit de ne pas faire inspecter l'immeuble avant l'achat. [ 7 ] Lors de l'achat, l'immeuble a trois systèmes de chauffage: un à l'huile, un électrique et un de chauffage d'appoint au bois. Dès l'hiver 2009, la demanderesse constate des problèmes du thermostat du système électrique. Ainsi, lorsqu'elle fermait le thermostat, les lumières de la cuisine s'éteignaient. [ 8 ] Elle fait venir un électricien le 15 juin 2009. Celui-ci constate plusieurs défectuosités apparentes du système électrique : prises

de courant qui traînent par terre, prise dans une boîte octogonale au plafond du sous-sol, prise pour la sécheuse à 6 pieds du sol. Il constate aussi que le thermostat allume les lumières de la cuisine. Il suggère donc des réparations pour remédier à ces défectuosités. [ 9 ] Ces réparations n'ont pas été effectuées. [ 10 ] Peu de temps après la visite de l'électricien, la demanderesse constate que les plinthes de chauffage électrique ne fonctionnent plus. Cette situation prévaut aussi à la date d'audience.

La demanderesse paie cependant 150 $ par mois pour son électricité, alors qu'elle utilise l'électricité uniquement pour les électroménagers et les lumières de la maison. [ 11 ] La demanderesse utilise lors de la première année le chauffage à l'huile.

Par la suite, elle fait enlever ce chauffage à l'huile, car elle ne veut pas risquer d'avoir un dégât d'huile. [ 12 ] Par conséquent, l'immeuble ne dispose actuellement que du système de chauffage d'appoint au bois. [ 13 ] Cette situation cause des inconvénients à la demanderesse, car elle doit se lever tôt chaque matin et elle ne peut pas quitter la maison en période hivernale.

Depuis trois ans, il arrive souvent que la demanderesse et ses filles, âgées de 13 et 14 ans, dorment au sous- sol, proches du poêle à bois. [ 14 ] Dès le 9 septembre 2009, l'avocate du défendeur écrit à la demanderesse et l'informe que celui-ci est informé que Me Desrosiers a reçu deux soumissions pour la réfection de la fosse septique et qu'il consent à ce que le plus élevé montant de ces deux soumissions reçues relativement à la réfection de la fosse septique, soit un montant de 4 740,75 $, soit remis à la demanderesse par Me Desrosiers, notaire. [ 15 ] La demanderesse ne se souvient pas d'avoir reçu cette lettre. [ 16 ] L'avocate du défendeur envoie de nouveau une lettre à la demanderesse, le 8 janvier 2010, réitérant l'offre du 9 septembre 2009. [ 17 ] La demanderesse mandate alors Me Paradis qui écrit, le 10 février 2010, à l'avocate du défendeur et l'informe de plusieurs défectuosités électriques et lui communique le document rédigé par l'électricien le 15 juin 2009. [ 18 ] Me Paradis mentionne également que les travaux de réfection de la fosse septique seront effectués par Dubé & Cassivi, qui n'a pas fait parvenir de soumission à Me Desrosiers, et il somme le défendeur de consentir à ces travaux. [ 19 ] Le défendeur ne donne pas suite à cette lettre. [ 20 ] Vers avril ou mai 2010, la demanderesse constate que le sol du sous-sol est mouillé, à proximité d'une fenêtre.

Elle décide alors de couper le bas du carton fibre recouvrant le mur et constate que la laine se trouvant à l'intérieur du mur est mouillée. Elle mentionne cependant avoir vu, dès la prise de possession, que le bas du mur au sous-sol portait des marques d'eau. [ 21 ] Le défendeur est avisé de ce problème uniquement lors de la signification de la requête introductive d'instance, le 31 août 2010. [ 22 ] Les travaux de la fosse septique sont effectués en novembre 2010 par Dubé & Cassivi et ils coûtent 7 336,88 $. [ 23 ] Voici la ventilation de la réclamation de la demanderesse:

a) fosse septique 7 336,88 $

b) électricité 9 000,00 $

c) fondation 15 000,00 $

d) troubles, ennuis et inconvénients 10 000,00 $ ANALYSE ET DÉCISION : [ 24 ] Voici les dispositions pertinentes du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1739 . L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [25] Ainsi, le vendeur a une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

En cas de manquement à cette obligation,l'acheteur peut demander la diminution de prix ou la résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [26] L'acheteur qui se plaint de l'existence d'un vice caché, doit établir que l'immeuble était affecté, au moment de la vente, d'undéfaut d'une certaine gravité dont il ignorait la présence malgré un examen sérieux qu'il a fait de l'immeuble acheté. [27] Ce défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait oudiminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu.

Il faut donc qu'il yait un certain déficit d'usage causé ou en relation avec la présence du vice caché. [28] L'acheteur doit aussi établir que ce vice lui était inconnu au moment de la vente. [29] Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelle qu’en soit sa gravité, le vendeur n'est pas tenu de l'indemniser. [30] De façon corollaire à cette obligation du vendeur, l'acheteur doit agir de façon prudente et diligente. [31] Dans l'affaire Blanchard c.

Guertin (QC CA) la Cour d'appel fait siennes les propos du juge Rochon, alorsà la Cour supérieure, qui décrivait ainsi le comportement de l'acheteur prudent et diligent : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvantlaisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peutexiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier.

D'autre part, on ne peut conclure auvice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner unproblème. À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pourconnaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner uneanomalie quelconque.

a) Fosse septique : [32] La demanderesse a le droit de recevoir la somme de 7 336,88 $ sur ce chef.

b) Électricité : [33] La preuve révèle que les reproches adressés par la demanderesse au défendeur touchent des éléments visibles, que lademanderesse aurait dû voir avant d'acheter et qu'elle aurait dû choisir d'investiguer davantage. Elle aurait dû être doublement prudenteet diligente qu'elle savait que l'immeuble était âgé de 56 ans. En choisissant de ne pas prendre des mesures raisonnables pour connaîtrel'état réel de l'électricité de l'immeuble, la demanderesse s'est montrée imprudente et par conséquent elle n'a droit à aucun montant à cetitre.

c) Fondation : [34] La preuve ne permet pas de conclure que le fait que le sous-sol soit mouillé, à proximité d'une fenêtre, au printemps, constitueun vice caché. De surcroît, même si le Tribunal concluait qu'il s'agit d'un vice affectant l'immeuble, la demanderesse a reconnu avoir vudès sa prise de possession que le bas des murs était mouillé. Elle a choisi de ne pas investiguer ce problème davantage et ainsi elle n'a pasagi en tant qu'acheteur prudent et diligent. Elle n'a droit donc à aucun montant à ce titre.

d) Troubles et inconvénients : [35] La demanderesse justifie sa réclamation par le fait qu'elle a cru acheter une maison vivable, qu'elle doit rester tout le temps enhiver à sa maison pour la chauffer. La demanderesse a décidé, dès 2009, d'enlever le chauffage à l'huile, alors qu'elle savait que lesplinthes électriques ne fonctionnaient plus. Elle est donc artisan de son propre malheur et elle n'a le droit à aucun montant à ce titre.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [36] ACCUEILLE la demande en partie; [37] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 7 336,88 $ avec intérêt légal depuis la date du présentjugement plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec;

[ 38 ] AVEC DÉPENS. _____________________ Hermina Popescu J.C.Q. Me Denis Paradis Avocat de la demanderesse Me Damien St-Onge ST-ONGE & ASSELS Avocat du défendeur Date d’audience : 29 février 2012 Déposé le : 12 septembre 2012