2017 QCCQ 9897, 2017 QCCQ 9897

Bérard c. Noiseux 2017 QCCQ 9897 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N o : 455-32-700042-160 DATE : 31 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Jacques BÉRARD et Nicole RUEST Demandeurs c.

Roger NOISEUX et Josée POUTRÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs qui sont courtiers en immeuble cherchent à recouvrer des défendeurs les frais de courtage auxquels ils estiment avoir le droit aux termes d’un contrat qui les liait. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation en niant devoir quoi que ce soit aux demandeurs.

Ils admettent avoir vendu leur propriété, cependant, cette vente est intervenue avec une personne avec qui ils ont eu des contacts avant la signature du contrat de courtage et la transaction est intervenue après l’expiration du contrat de courtage. LES FAITS [ 3 ] Il est établi que les défendeurs étaient propriétaires d’une résidence située au […] à Farnham.

Désireux de vendre leur propriété, les défendeurs font affaire avec la firme DuProprio sans trop de succès. [ 4 ] La demanderesse, Nicole Ruest, connaissant Roger Noiseaux depuis longtemps est contactée par ce dernier le 31 août 2015 et les parties se rencontrent le 2 septembre pour discuter d’une offre de services et du fonctionnement de la maison de courtage Proprio Direct. [ 5 ] Finalement, Roger Noiseux rappelle et une rencontre a lieu à la résidence de ce dernier en présence de sa conjointe Josée Poutré, à qui on réitère les explications quant au fonctionnement de Proprio Direct. [ 6 ] Le 10 septembre 2015, les défendeurs confient aux demandeurs le mandat de vendre leur maison aux termes d’un contrat de courtage exclusif (P-1) valide jusqu’au 31 mai 2016.

La commission convenue est de 5 % du prix fixé pour la vente. [ 7 ] Une

annexe à ce contrat (P-3) prévoit que les défendeurs peuvent vendre l’immeuble directement à tout acheteur qui aura choisi

de visiter sans l’intermédiaire des courtiers et en ce cas, la rétribution prévue au contrat sera réduite à 2 %.

Ce sera quand même le courtier de Proprio Direct qui complétera les formulaires obligatoires relatifs à la promesse (P-3) . [ 8 ] Cet ajout avait été convenu pour permettre aux défendeurs qui avaient déjà payé pour l’annonce DuProprio de vendre à un acheteur de cette source avec une commission réduite malgré l’entente de courtage exclusif. [ 9 ] Lors de la discussion de cette clause, les demandeurs se sont enquis auprès des défendeurs s’il y a des gens qui ont déjà montré de l’intérêt pour la propriété avant la signature du contrat de courtage.

On leur a répondu qu’il n’y en avait pas de sérieux. [ 10 ] Plus tard, les défendeurs seraient revenus en questionnant pour savoir si quelqu’un qui avait visité, mais pas encore pris de décision était visé par le contrat et les demandeurs ont clairement indiqué que ce serait un client direct à 2 % de commission. [ 11 ] Pendant la durée du mandat, les visites de la propriété furent rares, car le prix affiché était élevé.

Après une première visite annulée le 31 octobre 2015, ce n’est que le 15 janvier qu’il y a eu une autre visite avec un autre courtier, mais sans résultat. [ 12 ] La demanderesse a alors fait rapport aux défendeurs dans un courriel où elle a expliqué la situation et suggérait aux défendeurs de baisser leur prix, car sur le marché des environs, il y avait beaucoup de résidences comparables à un prix moins élevé. [ 13 ] Cette recommandation semble avoir irrité le défendeur qui, dès le 15 janvier 2016, a répondu en terminant son courriel par : « …si je veux donner ma maison, je vais la donner moi-même.

De la part d’un client amèrement déçu… » (P-6) . [ 14 ]

Malgré cette réaction, le 24 février, on convient de baisser le prix affiché à 319 000 $ (P-7) . [ 15 ] Le 14 avril 2016, il y a une demande de visite, mais elle n’aura pas lieu, car la personne intéressée a eu un accident de voiture. [ 16 ] Le 11 mai 2016, il y a une visite de clients avec leur courtier toujours sans succès. [ 17 ] Le 14 mai, les courtiers rappellent les défendeurs pour organiser une autre visite avec la personne qui avait eu l’accident.

Cependant, elle ne pouvait envisager un achat supérieur à 300 000 $ et les défendeurs ont dit ne pas être intéressés à ce prix, car après le paiement des frais de courtage, il ne leur resterait que 282 753,75 $. [ 18 ] Le 23 mai 2016, les courtiers rappellent leurs clients pour tenter de faire prolonger leur contrat qui se terminait le 31 mai. Le défendeur Noiseux a clairement indiqué ne plus être intéressé. [ 19 ] Le 28 mai 2016, les demandeurs reçoivent un appel de Francine Laberge, qui leur demande si c’est eux qui ont vendu la propriété des défendeurs sur la rue des Lièvres à Farnham.

Le fait que leur réponse négative semblait la rendre perplexe a mis la puce à l’oreille des demandeurs et qui ont continué de surveiller la propriété. [ 20 ] C’est à la fin de juin 2016, en consultant le site DuProprio qu’ils voient que la propriété des défendeurs est indiquée comme vendue en date du 18 juin 2016 (P-9) . [ 21 ] Finalement, ils découvrent un acte de vente du 16 septembre 2016 confirmant la vente de la propriété des défendeurs pour la somme de 285 000 $ (P-10) à Christian Beaudoin et Mélanie Ledoux en exécution d’un avant-contrat signé le 18 juin 2016. [ 22 ] Christian Beaudoin, qui a acheté la maison des défendeurs, a témoigné qu’en octobre 2015, lui et sa conjointe ont commencé à regarder pour une maison dans les environs de Farnham.

Il témoigne que vers la mi-octobre 2015 lors d’une première visite de la maison des défendeurs, ils ont un coup de cœur immédiatement, bien qu’ils la trouvaient trop dispendieuse. [ 23 ] Finalement, Beaudoin met sa propre maison en vente en février-mars 2016 avec Marco Macaluso.

Ils signent les papiers de vente de leur maison en début de juin et les contrats de vente sont signés le 14 juin. [ 24 ] Il retourne voir Roger Noiseux immédiatement pour signaler son intérêt tout en l’informant qu’il ne peut pas procéder tout de suite à l’achat puisqu’il n’a pas concrétisé la vente de son entreprise qui allait permettre d’avoir les ressources financières nécessaires. [ 25 ] L’offre d’achat a été signée sur un formulaire DuProprio le 18 juin 2016 avec livraison de la bâtisse le 1 er septembre 2016. [ 26 ] Beaudoin et sa femme décident de résider au camping en attendant que les Noiseux quittent leur maison le 1 er septembre. [ 27 ] Après avoir terminé son témoignage, Christian Beaudoin demande à le corriger, car il se serait trompé, car c’est plutôt à la mi- mars 2015 qu’il aurait fait la première visite de l’immeuble. [ 28 ] Il est cependant contredit par Marco Macaluso qui était son courtier pour la vente de sa propre résidence.

Celui-ci tout en confirmant que dès le début de ses contacts avec Beaudoin le 25 mars 2016, celui-ci lui a parlé de la maison de Noiseux en soulignant que ce dernier ne voulait pas mêler de courtier à cette vente. Beaudoin aurait dit à Marco Macaluso aussi d’avoir visité en octobre 2015 sans agent ni courtier. [ 29 ] Roger Noiseux témoigne que c’est au printemps 2013 qu’ils ont mis leur résidence en vente avec DuProprio. Selon son témoignage, c’est vers la mi-avril 2015 qu’il aurait eu un appel de Christian Beaudoin pour la visiter.

Ce dernier se disait intéressé, mais bien qu’il devait lui revenir et il n’a pas eu d’autres nouvelles. [ 30 ] En septembre 2015, voyant le peu d’intérêt d’acheteurs pour sa maison, il reconnaît avoir appelé la demanderesse Ruest et signé un contrat de courtage jusqu’à la fin de mai 2016. Il aurait alors dit aux courtiers qu’un couple de Bedford dont il ignorait le nom a déjà

visité et semblait vraiment intéressé. Au moment de la signature du contrat de courtage exclusif avec Proprio Direct, les demandeurs ont dit que les défendeurs pouvaient continuer avec DuProprio. [ 31 ] Le défendeur souligne que lors de la visite du mois de janvier, Ruest n’avait pas le temps d’être présente et cela l’avait contrarié et incité à envoyer le courriel où il se disait déçu des services (P-6) . [ 32 ] Selon Noiseux, ce n’est que le 14 juin 2016 qu’il a eu une nouvelle communication téléphonique avec Beaudoin qui voulait visiter de nouveau sa résidence.

Finalement, le 18 juin 2016, ils signent une offre d’achat acceptée. [ 33 ] La défenderesse Poutré, à qui on attribue avoir dit le 27 mai 2016 que sa maison était vendue, déclare qu’elle n’a aucun souvenir de ce qu’elle a pu dire. [ 34 ] Le défendeur souligne qu’il estime ne pas avoir bénéficié des efforts de ses courtiers auxquels il s’attendait pour mettre la propriété en valeur. Il n’y a pas eu d’activité de mise en valeur telle une porte ouverte.

Les demandeurs ne semblaient intéressés qu’à faire baisser le prix et attendaient qu’un acheteur montre son intérêt. [ 35 ] Il estime que la rétribution réclamée n’est pas due puisque la promesse d’achat signée avec Beaudoin n’a pas été acceptée pendant la durée du contrat de courtage de sorte que la clause 2.4 de l’Annexe PD (P-31) ne trouve pas d’application. [ 36 ] Il souligne que cette clause est illégale, puisque d’une part elle mettrait les demandeurs en situation d’enrichissement sans cause, car ils se retrouveraient rétribués pour un travail non effectué et au surplus, elle ne leur a pas été expliquée lors de la conclusion de l’entente de courtage. [ 37 ] Il souligne qu’à la terminaison du contrat de courtage le 31 mai 2016, il estime n’avoir plus d’obligation envers les demandeurs, car les acheteurs n’ont pas été intéressés pendant le mandat. [ 38 ] Le 25 octobre 2016, les demandeurs ont mis en demeure les défendeurs de leur verser la somme de 14 250 $ plus taxes équivalant à un frais de courtage de 5 % sur le prix de vente de 285 000 $ (P-12). [ 39 ] Les défendeurs ont répondu le 1 er novembre 2016 en soulignant que Beaudoin a fait une visite en avril 2015 pour par la suite ne leur donner aucunes nouvelles avant le 14 juin 2016. [ 40 ] Ils soulèvent aussi que Bérard et Ruest n’ont rien eu à voir avec cette vente et qu’ils n’ont pas eu à s’occuper même de rédiger un formulaire pour la concrétiser.

Ils soulignent que les demandeurs n’ont pas été la cause efficiente de la vente et estiment que leur réclamation n’est pas fondée. [ 41 ] C’est en résumé la preuve que nous avons et que nous devons maintenant analyser pour trancher le litige. Mais auparavant, il y a lieu de rappeler quelques principes qui doivent nous guider dans cet exercice. LE DROIT [ 42 ] Aux termes de l’

article 1458 du Code civil du Québec toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Lorsqu'elle manque à ce devoir, elle est responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice. [ 43 ] Généralement c’est celui qui veut faire valoir un droit qui doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. ( art. 2803 C.c.Q. ) .

À l’inverse, celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 44 ] Donc le réclamant a le fardeau de convaincre le Tribunal par des éléments de preuve nécessaires pour établir les allégations faites dans ses procédures. [ 45 ] La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ( art. 2804 C.c.Q. ) . [ 46 ] La

partie qui assume le fardeau de preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 47 ] Il est à souligner que le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une certitude ni à une preuve hors de tout doute.

Il peut être atteint soit par une preuve directe, mais aussi établi par des circonstances et des inférences qu’il est raisonnablement possible de tirer de faits collatéraux. [ 48 ] La présomption qui est ainsi tirée de faits établis est une conséquence que la loi ou le tribunal tire d’un fait connu à un fait inconnu ( art. 2846 C.c.Q. ) . [ 49 ] Par ailleurs, la bonne foi se présume toujours ( art. 2805 C.c.Q. ) .

ANALYSE ET DÉCISION [ 50 ] Nous allons maintenant examiner la preuve qui nous a été présentée à la lumière des principes que nous venons de résumer. [ 51 ] En premier lieu, il est établi que le 10 septembre 2015, les parties ont signé un contrat de courtage exclusif (P-1) et ont convenu de respecter certains engagements. [ 52 ] Les défendeurs, qui y sont décrits comme le Vendeur , s’y sont engagés notamment à verser au Courtier une rétribution si une

vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le Vendeur a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’immeuble. [ 53 ] Il est aussi établi que le 16 octobre 2016, les défendeurs ont vendu leur immeuble (P-10) à la suite d’une promesse d’achat acceptée, signée le 18 juin 2016.

Les deux documents ont été signés à l’intérieur des 180 jours après la fin du mandat de courtage, qui faut-il le rappeler, s’est terminé le 31 mai 2016. [ 54 ] Ces deux éléments étant établis, les demandeurs devaient prouver que Christian Beaudoin et Mélanie Ledoux, à qui les défendeurs ont vendu leur résidence, ont été intéressés à l’immeuble pendant la durée du contrat de courtage. [ 55 ] À cet égard, la preuve est pour le moins contradictoire et confuse. [ 56 ] D’une part Roger Noiseux affirme que c’est vers la mi-avril 2015 qu’il a reçu un appel de Christian Beaudoin pour visiter la maison pour la première fois et que celui-ci s’est déclaré intéressé à l’acheter.

Cependant, il n’aurait pas pris les coordonnées de cet acheteur potentiel et n’ayant pas eu de nouvelles en septembre 2015, il a confié aux courtiers demandeurs le mandat de vendre l’immeuble. [ 57 ] Il affirme avoir dès alors souligné aux demandeurs qu’un couple de Bedford a déjà visité et semblait vraiment intéressé. [ 58 ] Les demandeurs au contraire affirment avoir posé spécifiquement la question pour savoir si quelqu’un qui a déjà montré de l’intérêt pour la propriété et la réponse qu’ils ont obtenue c’est qu’il n’y avait rien de sérieux.

Cependant, pendant la discussion, le défendeur se serait spécifiquement informé de la situation où quelqu’un aurait visité, mais pas encore pris de décision.

On lui a répondu qu’un tel acheteur serait considéré comme un client « direct » avec une rétribution aux courtiers réduite à 2 %. [ 59 ] Pour éviter toute mésentente les courtiers ont insisté sur l’importance de la transparence et de communiquer le nom de tout intéressé pour que les courtiers puissent faire un suivi, et le cas échéant, l’inciter à faire une offre. [ 60 ] On aurait aussi expliqué aux défendeurs, que s’ils cachaient l’identité et l’intérêt d’une personne qui a visité pendant le mandat, ils risquaient de payer une commission de 5 %. [ 61 ] Christian Beaudoin a été produit comme témoin et il a déclaré avoir commencé à regarder pour des maisons proches de Farnham en octobre 2015.

C’est ainsi qu’à la mi-octobre 2015, lui et sa conjointe ont fait une première visite de la maison des défendeurs où ils ont eu un coup de cœur, mais la trouvaient trop dispendieuse. [ 62 ] Après avoir clos son témoignage sous serment, il a demandé à revenir à la barre pour dire qu’il s’est trompé et que ce serait plutôt à la mi-mars 2015 qu’il aurait visité la maison.

Son témoignage non seulement ne concorde pas avec le témoignage du défendeur qui dit que c’est en avril que la visite aurait eu lieu, mais il contredit aussi une déclaration qu’il a faite à Marco Macaluso, courtier à qui il avait confié la vente de sa résidence le 25 mars 2016.

Il lui aurait confié avoir visité la maison des défendeurs en octobre 2015, mais il a demandé à son courtier de ne pas s’en mêler, car à son dire, le vendeur détestait les courtiers et qu’il ne lui vendrait pas la propriété s’il la visitait avec un courtier. [ 63 ] Par surcroît, alors que Christian Beaudoin nous dit s’être trompé sur la date de la visite, il reste que dans son témoignage, il nous a déclaré que c’est en octobre 2015 qu’ils ont commencé à chercher pour une maison près de Farnham. [ 64 ] Dans ce contexte, il est peu vraisemblable qu’il aurait fait sa visite avant cette date. [ 65 ] Devant cette preuve pour le moins ambiguë, le Tribunal doit tenter de départager les choses et de déterminer où se trouve la vérité. [ 66 ] La préoccupation du défendeur, Roger Noiseux, d’éviter de payer des frais de courtage qui ressort de plusieurs éléments de preuve rend peu vraisemblable que ce soit à la mi-mars 2015 ou même à la mi-avril 2015, selon les témoignages, que la première visite aurait eu lieu. [ 67 ] Il est certain que Christian Beaudoin n’est pas un témoin fiable.

Son témoignage commence en disant que c’est en octobre qu’il a commencé à regarder et il nous dit d’abord que la première visite a été octobre 2015. Ensuite il nous dit que c’est à la mi-mars 2015 que la visite a eu lieu alors qu’à son courtier immobilier il avait dit aussi octobre 2015. [ 68 ] Le témoignage de Roger Noiseux qui est contredit quant à la date de la visite par ce témoin ne nous apparaît pas plus fiable.

Son histoire est nébuleuse et sa grande préoccupation de sauver quelques dollars nous le révèle comme une personne prête à renier sa signature et sa parole pour arriver à ses fins. [ 69 ] L’absence de transparence des défendeurs qui n’ont pas mis leurs courtiers au courant de la véritable situation et ont entouré la vente de précautions pour procéder à leur insu ressort de plusieurs indices.

Bien que cette attitude puisse paraître suspecte, ces éléments ne sont pas suffisamment concluants et ne peuvent être reçus en preuve pour établir le moment où la première visite de Beaudoin a eu lieu. [ 70 ] Ces constats ne doivent cependant pas faire oublier que ce sont les demandeurs qui ont le fardeau d’établir la circonstance exceptionnelle qui ferait que malgré que leur contrat était expiré et malgré qu’ils ne soient pas intervenus dans la vente, ils auraient le droit à une commission.

Cela ne peut être qu’à trois conditions, dont une très importante est que la personne à qui la résidence a été vendue a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat.

[ 71 ] La preuve contradictoire qui a été présentée ne rencontre pas le fardeau de preuve nécessaire pour établir cet élément incontournable. Il est bien possible que les acquéreurs de la maison des défendeurs aient été intéressés à cet immeuble en cours de contrat, l’absence de fiabilité des personnes qui nous parlent des dates où les contacts ont eu lieu ne permet pas de conclure que c’est plus probable que les contacts aient eu lieu pendant la durée du contrat. [ 72 ] Dans ces circonstances, les demandeurs n’ayant pas rencontré leur fardeau de preuve, la poursuite sera rejetée, mais sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2017 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.