2023 QCCQ 9714, 2023 QCCQ 9714

Bernier c. Syndicat des copropriétaires de Bruxelles Groupe A Bloc A-1 2023 QCCQ 9714 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702505-212 DATE : 6 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VINCENT BERNIER Demandeur c.

Syndicat des copropriétaires de Bruxelles Groupe A Bloc A-1 Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’aperçu 1.1 Le litige [ 1 ] Le demandeur Vincent Bernier est propriétaire d’une unité d’habitation dans un immeuble détenu en copropriété divise et administré par le défendeur, le Syndicat des copropriétaires de Bruxelles Groupe A Bloc A-1 (« Syndicat »). [ 2 ] M.

Bernier reproche au Syndicat d’avoir fait preuve de négligence en tolérant que M me Nguyen, la copropriétaire [1] de l’unité située au-dessus de la sienne, offre son unité d’habitation en location court terme par l’entremise de la plateforme Airbnb. Selon M. Bernier, un tel usage contrevient aux dispositions de la Déclaration de copropriété et du Règlement de l’immeuble [2] . [ 3 ] En plus des nuisances qui lui ont été causées (achalandage, tapage nocturne, bruit excessif, etc.), M.

Bernier attribue à la location court terme le fait d’avoir été victime de deux sinistres causés par l’eau. [ 4 ] Selon lui, n’eût été la négligence du Syndicat, son unité n’aurait pas été endommagée par l’eau et il n’aurait pas eu à subir les perturbations causées par les comportements des clients de M me Nguyen. Il réclame donc une compensation de 15 000 $.

Sa réclamation est répartie comme suit : Franchise 500 $ Remplacement des planchers 3 249 $ Réparation du plafond 4 000 $ Frais juridiques (honoraires d’avocat) 3 823 $ Troubles, stress et inconvénients 3 000 $ Frais divers (timbres judiciaires, frais de signification de la mise en demeure, intérêts) 428 $ Total: 15 000 $ [ 5 ] Il est acquis au débat que les clients de M me Nguyen ont perturbé la tranquillité des autres occupants de l’immeuble. Mme Khoueiry, administratrice et représentante du Syndicat à l’instance, le concède d’emblée. D’ailleurs, tout comme M.

Bernier, elle a dû avoir recours aux policiers pour faire cesser certains comportements des clients de Mme Nguyen. Il en est de même pour Mme Couture, une autre administratrice du Syndicat.

[ 6 ] Le Syndicat nie toute responsabilité. Selon Mme Khoueiry, le Syndicat a agi de façon raisonnable et responsable pour limiter les nuisances occasionnées par la location à court terme. De plus, les deux administratrices qui ont témoigné précisent qu’elles ont également dû faire intervenir les autorités policières en raison des comportements dérangeants émanant de l’unité d’habitation de M.

Bernier. [ 7 ] De plus, si tant est que le Syndicat puisse avoir commis une faute en tolérant la location court terme, cette faute n’a occasionné aucun préjudice puisque ces sinistres seraient survenus indépendamment des personnes qui ont occupé l’unité d’habitation en cause. Qui plus est, M. Bernier a déjà été indemnisé par les assureurs. 1.2 Les questions en litige [ 8 ] Pour résoudre la présente affaire, le Tribunal se propose d’analyser les deux questions suivantes : A.

Le Syndicat a-t-il fait preuve de négligence en tolérant que l’unité d’habitation de M me Nguyen soit utilisée pour effectuer de la location à court terme ? B. Si oui, la négligence du Syndicat a-t-elle causé des dommages ? 1.3 La décision [ 9 ] Le Syndicat ne pouvait interdire la location à court terme puisque la Déclaration de copropriété et le Règlement de l’immeuble ne le prohibaient pas. De fait, le Règlement de l’immeuble autorise spécifiquement la location.

L’interprétation selon laquelle Mme Nguyen aurait utilisé son unité d’habitation à des fins commerciales pouvait porter à interprétation. [ 10 ] Dans les circonstances, le Syndicat, par l’entremise de son gestionnaire, a agi de façon proactive et raisonnable afin de mitiger les inconvénients occasionnés par les locations court terme.

Dans les faits, les démarches du Syndicat ont permis d’atténuer considérablement les perturbations causées par les clients de Mme Nguyen. [ 11 ] À tout événement, même en admettant que le Syndicat ait commis une faute en tolérant la location à court terme, cette soi- disant faute n’est pas génératrice de dommages. En effet, les préjudices pour lesquels M.

Bernier demande réparation ont essentiellement été causés par la défaillance des appareils de plomberie (toilette et chauffe-eau) et il a été indemnisé pour ceux-ci. [ 12 ] Les raisons qui motivent cette décision sont plus amplement exposées ci-dessous. 2. l’analyse A. Le Syndicat a-t-il fait preuve de négligence en tolérant que l’unité d’habitation de M me Nguyen soit utilisée pour effectuer de la location à court terme? 2.1 Les principaux principes applicables [ 13 ] Le Syndicat gère et administre la copropriété dans l’intérêt de tous les copropriétaires.

À ce titre, il a le devoir d’assurer le respect de la Déclaration de copropriété à l’égard de tous les occupants de l’immeuble, qu’ils soient copropriétaires, locataires ou occupants. Généralement, le Syndicat agit par ses administrateurs ou par le gérant.

Ce sont donc à ces derniers que revient la tâche de faire respecter la Déclaration de copropriété [3] . [ 14 ] Il est par ailleurs bien établi qu’un copropriétaire troublé dans sa quiétude dispose d’un recours direct contre le Syndicat en cas d’inaction de ses administrateurs de faire respecter la Déclaration de copropriété, que ce soit par inaction, incurie, ou négligence [4] . [ 15 ] La Déclaration de copropriété est soumise au régime général des contrats, dans les limites posées par les dispositions particulières prévues au

chapitre de la copropriété divise du Code civil [5] . Si le Syndicat fait défaut de respecter ses obligations, il pourrait être tenu de réparer le préjudice qu’il occasionne [6] . [ 16 ] L’obligation du Syndicat d’assurer le respect de la Déclaration de copropriété en est cependant une de moyens [7] . Ainsi, l a contravention d’un copropriétaire ou d’un occupant à la Déclaration de copropriété n’engage pas ipso facto la responsabilité du Syndicat.

En effet, le Syndicat ne saurait être considéré comme le garant des copropriétaires récalcitrants. [ 17 ] Le Syndicat a certes l’obligation d’assurer le respect de la Déclaration de copropriété, mais ce devoir ne doit pas être exercé de façon excessive ou déraisonnable [8] .

Dans ses efforts visant à s’assurer le respect de la Déclaration de copropriété, le Syndicat doit agir avec discernement et bonne foi en tenant compte du contexte propre à la copropriété [9] . [ 18 ] Ainsi, le Syndicat commettra une faute susceptible d’engager sa responsabilité s’il est démontré qu’il n’a pas pris les moyens raisonnables pour faire respecter la Déclaration de copropriété. 2.2 Application aux faits de l’espèce [ 19 ] En septembre 2016, M me Nguyen commence à offrir son unité d’habitation pour de la location à court terme via la plateforme Airbnb [10] .

L’augmentation de la cadence et de la fréquence des locations génère des nuisances pour l’ensemble des autres copropriétaires. La situation s’exacerbe au cours de l’année 2017.

[ 20 ] Le Syndicat reconnaît sans peine que le va-et-vient, l’achalandage, les fêtes nocturnes, les déchets laissés dans les aires communes par les clients de M me Nguyen constituent des inconvénients anormaux. D’ailleurs, tout comme M. Bernier, les deux administratrices du Syndicat qui ont témoigné affirment qu’elles ont elles aussi fait appel aux autorités policières pour faire cesser le tapage nocturne, voire faire expulser certaines personnes indésirables qui se trouvaient sur les lieux. [ 21 ] Sur ce point, M. Bernier avait raison de se plaindre. Le Syndicat devait donc agir.

C’est ce qu’il a fait. [ 22 ] Voyons comment. 2.2.1 La rencontre avec M me Nguyen [ 23 ] Au cours de l’année 2017, Mme Khoueiry, administratrice du Syndicat, rencontre M me Nguyen afin de la conscientiser sur les répercussions des locations Airbnb sur la tranquillité et la sécurité de la copropriété. [ 24 ] Il convient de souligner qu’à ce moment, le Règlement de l’immeuble faisant

partie de la Déclaration de copropriété autorise spécifiquement la location d’unité d’habitation sans même prévoir de limitations particulières [11] . Le Syndicat ne pouvait donc empêcher M me Nguyen de louer son unité d’habitation.

En revanche, d’autres dispositions prévoient que les locataires et les occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leurs faits ou ceux de leurs invités [12] . [ 25 ] La démarche du Syndicat porte fruit. [ 26 ] Bien qu’elle n’y fût pas obligée, M me Nguyen s’engage à ne pas louer son unité d’habitation pour des périodes inférieures à 30 jours.

Cette mesure a l’avantage d’éviter la location aux personnes de passage pour quelques jours qui, généralement, sont celles qui causent le plus de désagréments. [ 27 ] Selon le témoignage des deux administratrices, la situation s’est alors considérablement améliorée. De son côté, M. Bernier admet que la location s’est poursuivie de façon sporadique jusqu’en 2020, mais que la situation en ce qui concerne les nuisances a perduré jusqu’à l’hiver 2018 [13] .

Cela coïncide avec l’intervention du Syndicat auprès de M me Nguyen. 2.2.2 La proposition de modifier la Déclaration de copropriété [ 28 ] Lors de l’assemblée générale annuelle de 2018, le Syndicat propose de modifier la Déclaration de copropriété afin d’interdire la location à court terme pour une période de moins de 30 jours [14] .

Or, comme cette proposition n’a pas reçu l’aval des copropriétaires, la Déclaration de copropriété n’a pu être modifiée en ce sens. 2.2.3 Les démarches du gestionnaire [ 29 ] Comme les copropriétaires ont refusé de modifier la Déclaration de copropriété pour prohiber la location à court terme pour des périodes de moins de 30 jours, le Syndicat a considéré la possibilité d’invoquer le

Chapitre trois de la Déclaration de copropriété prévoyant notamment que l’immeuble et les parties privatives sont destinés exclusivement à l’habitation résidentielle [15] . [ 30 ] Le 1 er mars 2018, le gestionnaire avise les copropriétaires que selon l’interprétation obtenue de l’Agence du revenu du Québec, la location de type Airbnb pour des périodes inférieures à 30 jours constitue une activité commerciale, qui selon lui serait prohibée par la Déclaration de copropriété [16] . [ 31 ] Sans que le Tribunal se prononce sur la justesse de ces interprétations, tant celle reçue de l’Agence du revenu du Québec que celle concernant la conformité d’une telle pratique avec la Déclaration de copropriété, cela démontre néanmoins que le Syndicat effectue des démarches réelles et sincères pour faire respecter les dispositions de la Déclaration de copropriété et du Règlement de l’immeuble. [ 32 ]

Malgré que la situation se soit améliorée et que les inconvénients liés à la présence des locataires et la fréquence des locations aient considérablement diminué, M. Bernier est toujours convaincu que M me Nguyen utilise son unité d’habitation à des fins commerciales ce qui, selon lui, contrevient à la Déclaration de copropriété et au Règlement de l’immeuble. 2.2.4 La réponse du Syndicat aux initiatives de M. Bernier [ 33 ] En juillet 2019, M. Bernier est victime d’un deuxième sinistre en moins de deux ans [17] .

Ce sinistre est causé par le bris du chauffe-eau situé dans l’unité d’habitation de M me Nguyen. [ 34 ] Le 6 mars 2020, il lui fait signifier une lettre de mise en demeure dans laquelle il lui réclame près de 11 000 $, majoritairement pour les dommages causés par le sinistre, une

partie de sa réclamation concerne toutefois les troubles et inconvénients qui découlent des locations de type Airbnb [18] . [ 35 ] Lors de l’audition, il explique ne pas avoir entrepris de recours à l’encontre de M me Nguyen en raison des difficultés que les huissiers ont eues pour lui signifier la lettre de mise en demeure. Il choisit donc de se tourner vers le Syndicat pour obtenir la compensation souhaitée. [ 36 ] Il met alors le Syndicat en demeure de prendre les démarches appropriées pour faire respecter la Déclaration de copropriété. Le 13 avril 2020, M.

Bernier fait transmettre par avocat une lettre de mise en demeure au Syndicat l’enjoignant de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires une modification à la Déclaration de copropriété afin, notamment, d’interdire des périodes de location inférieures à six mois [19] .

[ 37 ] Dès le lendemain, le gestionnaire et le conseil d’administration du Syndicat se rencontrent. Dès lors, il fut convenu de soumettre la modification proposée par l’avocat de M. Bernier à la prochaine assemblée des copropriétaires [20] . [ 38 ] Le 15 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires approuve la proposition de modification de la Déclaration de copropriété proposée par M. Bernier [21] .

À ce moment, il semble que M me Nguyen ait déjà vendu son condo. [ 39 ] De cette chronologie, le Tribunal estime que les administrateurs et le gestionnaire ont agi de façon responsable et compétente afin d’inciter les copropriétaires à se conformer à la Déclaration de copropriété. Le dialogue et l’attitude orientés vers la recherche de solution plutôt que l’affrontement doivent être priorisés [22] .

À ce titre, le Tribunal se permet de reprendre les sages propos de l’auteur, Me Michel Paradis : Dans un premier temps, le syndicat doit démontrer qu’il a pris les mesures «gradées» pour tenter de régler le litige avec le propriétaire ; le syndicat ne devrait pas débuter ses discussions par une demande d’injonction.

Les mesures adéquates sont : une lettre, une rencontre avec le copropriétaire (si celui-ci est disposé à une telle rencontre ), la demande d’un engagement écrit du propriétaire de prendre des mesures à court ou à moyen terme pour se conformer à la déclaration, une dernière lettre de rappel que des procédures suivront en l’absence d’un engagement écrit ou en cas de non-respect de l’engagement pris.

Le syndicat doit pouvoir produire des écrits démontrant ses démarches [23] . [Soulignement du Tribunal] [ 40 ] Ici, il est indéniable que les clients de M me Nguyen ont fait subir des inconvénients anormaux à l’ensemble des copropriétaires pendant quelques mois.

Néanmoins, la rencontre de 2017 entre le Syndicat et M me Nguyen a suffi à mettre en place un remède efficace pour réduire significativement les inconvénients associés aux activités de location. [ 41 ] N’ayant commis aucune faute, la responsabilité du Syndicat ne saurait être engagée. [ 42 ] Cela suffit pour disposer du recours sans qu’il soit nécessaire d’analyser la deuxième question. [ 43 ] Cela dit, même si le Tribunal en avait conclu autrement, la demande aurait tout de même été rejetée puisque les dommages réclamés par M. Bernier n’ont pas été causés par l’incurie ou la négligence du Syndicat.

Les dommages réclamés découlent du bris des appareils de plomberie appartenant à M me Nguyen. Rien dans la preuve ne suggère que le Syndicat a été négligent à cet égard, et rien dans la preuve ne suggère que les préjudices auraient été évités si l’unité d’habitation de Mme Nguyen n’avait pas été offerte en location. Bref, il y a absence de lien de causalité. [ 44 ] Quant aux réclamations, celle concernant la franchise aurait été rejetée faute de preuve documentaire attestant le paiement ou l’imposition d’une telle franchise [24] .

La réclamation de 4 000 $ pour les frais de réparation du plafond n’est nullement supportée par la preuve. En fait, les photos produites ne permettent pas de tirer quelque conclusion que ce soit, sauf si ce n’est que le plafond est d’apparence tout à fait normale [25] . De plus, M me Couture, qui a vu le plafond, n’a remarqué aucune anomalie digne de ce nom. La réclamation pour le remplacement du couvre-plancher dans les chambres à coucher aurait aussi été rejetée puisqu’aucun dommage n’avait été causé à cet endroit. Cela relève du choix de M.

Bernier de remplacer cette portion de couvre-plancher. [ 45 ] Finalement, en ce qui concerne la réclamation visant le remboursement des honoraires d’avocat, comme expliqué lors de l’audition, ce type de réclamation est rarement accordé et cela est d’autant plus exceptionnel à la Division des petites créances. Rien dans cette affaire ne justifie de faire exception à la règle.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la Demande; [ 47 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur du Syndicat des copropriétaires de Bruxelles Groupe A Bloc A-1, soit les droits de greffe de 317 $ afférents à la Contestation. __________________________________ STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 31 octobre 2023