2020 QCCA 1706, 2020 QCCA 1706

Bouthillier c. Brodeur 2020 QCCA 1706 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029193-208 (505-17-012008-209) DATE : 26 novembre 2020 DEVANT L'HONORABLE LUCIE FOURNIER, J.C.A. FRÉDÉRIC BOUTHILLIER REQUÉRANT – défendeur c. PIERRE-LUC BRODEUR INTIMÉ – demandeur et LOUIS-JASMIN PICARD 9314-2909 QUÉBEC INC.

MARC-ANTOINE CLOUTIER BENOIT MORISSETTE FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DU BARREAU DU QUÉBEC VILLE DE CANDIAC OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LAPRAIRIE MIS EN CAUSE – mis en cause JUGEMENT [ 1 ] Le requérant demande la permission d’appeler d’un jugement rendu le 2 octobre 2020 par la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Gregory Moore), qui rejette sa demande en irrecevabilité de la demande introductive d’instance de l’intimé en inopposabilité de la vente d’un immeuble et en passation de titre.

Le requérant, qui a acheté cet immeuble, demande le rejet de ces conclusions et la radiation de l’avis de préinscription au Registre foncier. * * * [ 2 ] À l’automne 2019, l’intimé signe une promesse d’achat d’un immeuble dont le mis en cause, Louis-Jasmin Picard, est propriétaire. Après plusieurs offres et contre-offres, les parties s’entendent sur les termes d’une promesse d’achat comportant diverses conditions. [ 3 ] Le 11 octobre 2019, M.

Picard reçoit une offre d’achat du requérant et, comme le lui permet l’offre d’achat acceptée, la soumet à l’intimé qui, pour ne pas perdre le bénéfice de son offre d’achat, en lève les conditions. Quelques semaines plus tard, le requérant fait une nouvelle offre d’achat à M. Picard. L’intimé, à qui cette nouvelle offre d’achat est encore présentée, maintient son intention de se porter acquéreur. [ 4 ] Dans sa requête introductive d’instance, l’intimé allègue que, durant les mois suivants, M. Picard a éludé la conclusion de la vente malgré les termes de la promesse d’achat acceptée.

Selon les allégations de la procédure, M. Picard, notamment par l’intermédiaire de ses avocats, M e Marc-Antoine Cloutier et M e Benoit Morissette [1] , tente de décourager l’intimé de conclure la vente en plus de soulever différents obstacles à celle-ci, tout en lui offrant d’y renoncer au motif, entre autres, qu’il n’entend pas remédier aux vices relatifs aux infrastructures de l’immeuble qui exigent des travaux majeurs. [ 5 ] En mai 2020, l’intimé presse M. Picard de passer

titre et de signer l’acte de vente. Il transfère les fonds nécessaires au notaire choisi par M. Picard, conformément à l’offre d’achat. L’acte de vente que ce dernier prépare ne correspond pas, selon l’intimé, à l’offre d’achat acceptée, particulièrement en ce qui a trait aux déclarations du vendeur, malgré les échanges entre les parties et les diverses versions de l’acte de vente échangées.

[ 6 ] Le 8 juin 2020, l’intimé transmet à M e Morissette, l’un des avocats de M. Picard, une copie de courtoisie de l’action en passation de

titre qu’il s’apprête à déposer. Il s’informe auprès de M e Morissette de l’adresse résidentielle de M. Picard pour être en mesure de procéder à la signification de cette action [2] . Le lendemain, 9 juin 2020, l’action est déposée au greffe de la Cour supérieure mais, malgré les efforts de l’intimé, elle ne sera pas signifiée avant que M. Picard ne vende l’immeuble au requérant. [ 7 ] De fait, la requête introductive d’instance mentionne que, le 9 juin 2020, en après-midi, M e Morissette informe l’intimé que M.

Picard a vendu l’immeuble au requérant, la veille à 16 h et que l’acte de vente a été publié le matin même au Registre foncier.

Dans sa procédure, l’intimé ajoute : [89] Or, les Défendeurs Picard, Bouthillier, Cloutier et Morissette ont manœuvré afin que la vente de l’Immeuble par le Défendeur Picard au Défendeur Bouthillier soit effectuée à toute vitesse, en catimini et à l’insu du Demandeur, de manière non seulement à frustrer sa bonne foi et ses droits à passer titre, alors même que les Défendeurs ont été informés à plusieurs reprises avant l’heure alléguée de la vente au Défendeur Bouthillier, de l’intention du Demandeur de déposer une action en justice afin de faire respecter ses droits dans l’Immeuble, mais ont agi avec dol, de manière malicieuse et de manière contraire aux règles élémentaires du droit : i.

La vente qui aurait eu lieu le 8 juin 2020 à 16h00 selon les propos de Me Morissette - malgré le fait que l’acte de vente ne réfère à aucune heure - a été constaté par un acte de vente sous seing privé entre le Défendeur Picard et le Défendeur Bouthillier à La Prairie et en l’absence du Défendeur Picard, lequel était toutefois représenté par madame Joanie Aubut-Tousignant bien qu’aucune procuration ne soit jointe à l’acte de vente publié (pièce P-27); ii.

L’attestation de l’acte de vente par Me Cloutier, lequel est impliqué dans le présent dossier depuis le tout début et connaissait ou ne pouvait ignorer non seulement la problématique en lien avec l’acte de vente non conforme dénoncé à plusieurs reprises par le Demandeur mais également le fait que l’institution de procédures judiciaires à l’encontre de son client était imminente, a été signée à Brossard et ne mentionne aucune heure de vente ou de signature de l’attestation (pièce P-27); iii.

L’acte de vente sous seing privé fait à La Prairie et attesté par Me Cloutier à Brossard fut inscrit au Registre foncier à 9h00 le 9 juin 2020 par le notaire Claveau (pièce P-27), lequel pratique à Chicoutimi tel qu’il appert d’un extrait du site Internet de la Chambre des notaires du Québec communiqué au soutien des présentes comme pièce P-31; […] [92] Considérant ce que ci-avant exposé, il est manifeste que le Défendeur Picard n’a cessé de manœuvrer, notamment avec le concours de Me Cloutier, Me Morissette et le Défendeur Bouthillier, afin que le Demandeur renonce à acquérir l’Immeuble, le tout à compter du moment où le Défendeur Bouthillier aurait formulé sa première offre d’achat, postérieure de quelques jours à peine à l’acceptation de la Promesse d'achat finale, alors même que l’Immeuble était en vente depuis au moins 2014; […] [94] Compte tenu du contexte factuel particulier et unique de la présente affaire, il est manifeste que la vente de l’Immeuble par le Défendeur Picard au Défendeur Bouthillier fut orchestrée par le Défendeur Picard, avec la participation de Me Cloutier et Me Morissette, dans le but de priver le Demandeur de son droit de passer

titre devant notaire et/ou de faire confirmer ce droit par cette Honorable Cour alors qu’il n’a jamais renoncé - bien au contraire - à la promesse d’achat et qu’il avait un droit clair à faire valoir à cet égard; […] [96] Il en résulte que la vente ainsi faite l’a été illégalement, dans le but manifeste de contourner les obligations valablement contractées du Défendeur Picard en fraude des droits du Demandeur; [97] Dans les circonstances et compte tenu des manœuvres dolosives des Défendeurs, il fut impossible pour le Demandeur de procéder à la préinscription au Registre foncier de son recours en passation de

titre dès que son droit à passation de

titre eut acquis un caractère exécutoire, notamment en raison de l’absence de prompte réponse de Me Morissette quant à l’adresse de signification des procédures au Défendeur Picard et à la Défenderesse vu le fait qu’il est notoire que leurs adresses de domicile publicisées ne sont pas celles où ils résident réellement; [ 8 ] Devant la Cour supérieure, l’intimé demande que lui soit déclaré inopposable l’acte de vente de l’immeuble entre le requérant et M. Picard publié le 9 juin 2020 et que son avis de préinscription publié le 12 juin 2020 rétroagisse au 9 juin 2020 à 8 h 35, heure à laquelle il a déposé ses procédures au greffe de la Cour supérieure. Il demande aussi la passation du

titre en sa faveur, selon les conditions de l’offre d’achat [3] . [ 9 ] Dans un bref jugement rendu oralement, le juge de première instance rejette la demande en irrecevabilité du requérant pour les motifs suivants [4] : CONSIDÉRANT les faits allégués à la Demande introductive d’instance re-modifiée; CONSIDÉRANT les conclusions recherchées, notamment celle de déclarer la rétroaction de l’avis de préinscription publiée par Pierre- Luc Brodeur; CONSIDÉRANT que le Tribunal doit faire preuve de prudence avant de rejeter une

partie d’un recours au stade préliminaire; CONSIDÉRANT qu’il reviendra au juge du fond de déterminer si les gestes reprochés aux défendeurs sont prouvés et si oui, s’ils constituent de la mauvaise foi ou de la fraude, ainsi que leur effet sur l’application de l’article 1397 ou de l’article 1631 CCQ; CONSIDÉRANT que le juge du fond devra déterminer s’il y a lieu de suivre, entre autres, l’analyse de l’article 1631 CCQ que l’on retrouve au jugement rendu dans l’affaire Landry, 2013 QCCS 835 ou celle de l’arrêt Mansour 2020 QCCA 965 qui affirme que la

détermination et la qualification des faits par le juge du fond pourra lui permettre de conclure que la vente à M. Bouthillier n’est pas un obstacle à la demande en passation de titre; * * * [ 10 ] S’agissant d’un jugement rendu en cours d’instance, la permission recherchée est soumise aux conditions de l’

article 31 alinéa 2 Code de procédure civile ( C.p.c. ) [5] . Ma collègue, la juge Bich décrit les critères applicables à cette demande [6] : [9] Tout cela étant, la requête pour permission d’appeler est régie par l’

article 31 C.p.c. (plutôt que par l’

article 32 ) et, pour avoir gain de cause, les requérantes devront démontrer 1° que le jugement visé décide en

partie du litige ou leur cause un préjudice irrémédiable et 2° que l’appel envisagé est dans l’intérêt de la justice ( art. 9 , 3 e al. C.p.c. ) en ce qu’il soulève une question méritant l’attention de la Cour, présente des chances raisonnables de succès et s’accorde aux principes directeurs de la procédure (art. 17 et s. C.p.c. ). [ 11 ] Un jugement rejetant une requête en irrecevabilité n’est généralement pas susceptible d’appel, car il ne décide pas en

partie du litige. La permission d’appeler d’un tel jugement ne sera accordée qu’à

titre exceptionnel, dans des cas d’absence de compétence, de litispendance ou de chose jugée [7] . Ces exceptions sont par ailleurs limitées, comme le soulignait récemment le juge Beaupré, dans la décision Gagné c.

Procureur général du Québec [8] : [19] Il existe par ailleurs des cas « aussi rares que restreints » où la permission d’appeler d’un jugement qui rejette un moyen d’irrecevabilité sera accordée, soit lorsque le débat porte sur une absence de compétence, la litispendance, la chose jugée ou encore sur une question de droit nouvelle qu’il est impératif pour la Cour de résoudre imm édiatement dans l’intérêt publi c. [20] Cela dit, bien qu’un jugement rendu en cours d’instance rejetant un moyen d’irrecevabilité fondé sur la chose jugée puisse être susceptible d’appel, encore faut-il que la permission d’appeler serve les fins de la justice : [6] En principe, un jugement qui rejette une requête en irrecevabilité n’est pas susceptible d’appel au sens de l’

article 31 C.p.c. et la permission d’appeler n’est pas généralement accordée. Il existe des exceptions à cette règle, notamment lorsque le débat soulève une question liée à la chose jugée. Cela étant, même si on soulève une question de chose jugée, le juge saisi de la demande pour permission d’appeler doit tout de même s’assurer que l’appel envisagé servirait les fins de la justice.

Ce n’est pas le cas en l’espèce. [Soulignement dans l’original] * * * [ 12 ] Je suis d’avis que la présente requête ne constitue pas l’un de ces cas d’exception et que les fins de la justice ne justifient pas que la question soulevée par le requérant soit tranchée immédiatement. [ 13 ] Le juge de première instance conclut qu’il n’y a pas lieu de rejeter, à un stade préliminaire, cette portion du recours de l’intimé.

Il considère que le juge qui sera saisi du fond du litige sera mieux placé pour déterminer si l’intimé, bénéficiaire d’une offre d’achat acceptée se voit exclu de demander l’inopposabilité de la vente de l’immeuble de M. Picard au requérant et de forcer la passation du

titre en sa faveur, malgré l’

article 1397 C.c.Q . [ 14 ] Le requérant soutient que le juge devait trancher la question de droit qui lui était soumise en concluant immédiatement que « l’article 1631 du Code civil du Québec n’est d’aucun secours en matière de passation de

titre sur un bien immobilier et qu’il ne peut permettre, même en cas de mauvaise foi ou de faute, d’écarter l’application de l’article 1397 C.c.Q. ». [ 15 ] On comprend des motifs du juge que celui-ci est d’avis que le juge du fond sera mieux à même de se prononcer sur cette question après avoir entendu la preuve relative aux agissements reprochés au requérant et aux autres défendeurs par l’intimé.

Pour ce faire, le juge s’appuie sur deux arrêts de la Cour. [ 16 ] Dans le premier, Landry c. 4300912 Canada inc. , la Cour écrit [9] : [2] Toutefois, le juge de première instance est allé trop loin en assimilant le comportement de mauvaise foi des appelants à de la fraude. En l’absence de toute dissimulation et de toute manœuvre mensongère, dolosive ou autrement frauduleuse , le juge de première instance devait s’en tenir à la qualification appropriée des faits et conclure que la preuve donnait assise à un constat de mauvaise foi au sens de l’

article 1397 C.c.Q. , mais ne permettait pas d’imputer aux appelants un comportement frauduleux au sens de l’

article 1631 C.c.Q . Cette erreur de droit justifie la réformation du jugement de première instance. [Soulignements ajoutés] [ 17 ] Dans le second, rendu tout récemment, la Cour était saisie d’un dossier similaire, mais dans ce cas l’action en passation de

titre et la préinscription au Registre foncier précédaient l’acte de vente dont on demandait l’inopposabilité. La Cour, sous la plume du juge Schrager, écrit [10] : [54] L’

article 1397 C.c.Q. prévoit que tout contrat conclu en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci. Les tribunaux ont précisé qu’une telle règle trouve également application dans les situations où un acheteur est au fait de l’existence de la promesse. La Cour supérieure a ainsi soutenu que l’

article 1397 C.c.Q. doit trouver préséance à l’action en inopposabilité prévue à l’

article 1631 C.c.Q. Par contre, la Cour a eu l’occasion de suggérer en obiter que l’

article 1631 C.c.Q. peut emporter sur l’

article 1397 C.c.Q. , mais uniquement en présence de « dissimulation », « manœuvre mensongère, dolosive ou autrement frauduleuse » . [55] Toutefois, la jurisprudence et la doctrine font état de la possibilité pour le bénéficiaire d’une promesse de vente de faire une demande en injonction ou une demande de saisie afin d’empêcher qu’une vente ait lieu au profit d’un tiers . Ainsi, l’

article 1397 C.c.Q.

ne semble pas porter atteinte aux moyens conservatoires dont peut bénéficier une partie. [Renvois omis; soulignements ajoutés] [ 18 ] Dans ces circonstances, le requérant ne me convainc pas qu’il est dans l’intérêt de la justice que la question soulevée de l’interaction entre les articles 1397 et 1631 C.c.Q. , par ailleurs intéressante, soit débattue devant la Cour sans que la preuve ait été faite de la « dissimulation », des « manœuvres mensongères, dolosives ou autrement frauduleuses » en première instance et non seulement leur qualification lors de la demande en irrecevabilité.

L’intérêt de la justice justifie plutôt que ce débat se fasse en première instance et qu’un cadre factuel permette de circonscrire l’établissement d’un cadre factuel sur cette question, ce qui n’était pas le cas dans les deux jugements cités par le juge. POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 19 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler du requérant; [ 20 ] Avec les frais de justice. LUCIE FOURNIER, J.C.A. M e Marie-Sophie Marceau PRÉVOST FORTIN D’AOUST Pour le requérant M e Pascal A. Pelletier PELLETIER & CIE AVOCATS Pour l’intimé M e Marie-Claude Michon TRIVIUM AVOCATS Pour les mis en cause L.-J.

Picard et 9314-2909 Québec inc. M e Patricia Timmons FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE Pour les mis en cause M.-A. Cloutier, B. Morissette, Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du Barreau du Québec M e Hugo Bachand-Brunet BÉLANGER SAUVÉ Pour la mise en cause Ville de Candiac Date d’audience : 20 novembre 2020