2021 QCCQ 8230, 2021 QCCQ 8230

Tummillo c. Drouin 2021 QCCQ 8230 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-702139-195 DATE : 30 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRIZIA TUMMILLO Demanderesse c.

ÉRIC DROUIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Patrizia Tummillo réclame 13 405,40 $ à Éric Drouin pour des vices cachés à la propriété qu’il lui a vendue ainsi que pour de fausses représentations.

Concernant les vices cachés, il est question de la non-conformité du foyer, d’une craque dans la fondation du garage et du mauvais drainage du drain de la descente de garage. [ 2 ] Pour ce qui est des fausses représentations, il s’agit de fuites du Spa et du mauvais fonctionnement du panneau de contrôle, d’un problème de la balayeuse centrale et de la mauvaise année du chauffe-eau. [ 3 ] Pour sa part, monsieur Drouin contestent que les problèmes soulevés par madame Tummillo constituent des vices cachés. Pour ce qui est de la craque, il considère que celle-ci était apparente.

En ce qui concerne le foyer, il soutient qu’il est vétuste et pour le drainage, il mentionne ne pas avoir effectué l’installation déficiente du drain. [ 4 ] Concernant les fausses déclarations, il plaide que tous les items dont se plaint madame Tummillo étaient fonctionnels lors de la vente. [ 5 ] Afin de faciliter l'analyse des prétentions des parties, voici les trois questions en litige auxquelles il y a lieu de répondre : 1. Est-ce que les problèmes soulevés par madame Tummillo constituent des vices cachés? 2. Est-ce que monsieur Drouin a fait de fausses représentations à madame Tummillo? 3.

Le cas échéant, quels sont les montants auxquels a droit madame Tummillo? LE CONTEXTE [ 6 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de solutionner le litige entre les parties sont ceux qui sont brièvement mentionnés ci-après. [ 7 ] En 2018, madame Tummillo prend connaissance de la fiche d’inscription d’une propriété située sur la rue A à Laval (la « propriété »).

Après sa visite de la propriété, elle présente une offre au vendeur laquelle est conditionnelle à une inspection préachat. [ 8 ] L’inspection révèle la nécessité d’effectuer des travaux correctifs lesquels sont détaillés à l’offre modifiée, signée par madame Tummillo et acceptée par monsieur Drouin. [ 9 ] L’inspecteur a également constaté une réparation effectuée sur une fissure située sur le mur de la fondation du garage. Il recommande à madame Tummillo d’obtenir copie de la facture de cette réparation.

Toutefois, après la vente, la facture qu’elle reçoit de monsieur Drouin concerne la réparation d’une autre craque. [ 10 ] Après avoir pris possession de la propriété, madame Tummillo veut s’assurer que la réparation a été effectuée correctement et elle requiert qu’un entrepreneur effectue un test afin de s’assurer que les matériaux situés à proximité de la fissure sont secs. Or, le test révèle un taux d’humidité élevé de ces matériaux.

L’entrepreneur recommande d’ouvrir le mur par l’intérieur du garage afin de connaître la cause de ce taux d’humidité élevé et c’est alors qu’il constate une fissure importante qui n’est pas colmatée. [ 11 ] En ce qui concerne le drain situé dans la descente du garage, elle constate à l’occasion du nettoyage du filtre de sa piscine que le drain ne fonctionne pas et que l’eau s’infiltre dans le garage en passant sous la porte.

Elle en informe monsieur Drouin qui lui mentionne qu’elle ne doit pas faire cette opération plus d’une minute afin de permettre au drain de l’entrée d’évacuer l’eau. [ 12 ] Lorsque madame Tummillo fait examiner le drain, on lui mentionne qu’une installation non conforme a été faite afin de réduire le débit d’eau absorbé par le drain qui la redirige vers le puisard du garage. Sans ce réducteur de débit d’eau, c’est le puisard du garage

qui déborde. [ 13 ] Peu de temps après la prise de possession de la propriété et bien que monsieur Drouin l’avait assurée que tout fonctionnait sans problème, elle constate que tel n’est pas le cas. La balayeuse ne peut être utilisée vu que l’un des tuyaux n’est pas installé correctement. De plus, le Spa coule et l’affichage du panneau de contrôle est déficient alors que monsieur Drouin lui avait mentionné que ce n’était que l’intensité de l’affichage qui était faible. [ 14 ] Monsieur Drouin se défend d’avoir caché des informations à madame Tummillo.

Il soutient que celle-ci devenait de plus en plus exigeante dans les réparations qu’elle exigeait de lui et qu’il a simplement cessé de répondre à ses demandes toujours plus nombreuses. Il accepte toutefois d’assumer le coût de la réparation de la balayeuse et du Spa. Concernant la date du chauffe-eau, il reconnaît s’être trompé et accepte de dédommager madame, mais pas à hauteur de la somme demandée. [ 15 ] Pour ce qui est des vices cachés allégués, il plaide que la fissure du garage était apparente et que madame pouvait effectuer ses vérifications avant l’achat vu que la réparation était apparente.

Selon lui, il ne s’agit pas d’un vice caché. [ 16 ] Pour le drain de l’entrée du garage, monsieur Drouin témoigne qu’il n’est pas la personne qui a effectué cette installation qui datait de plusieurs années. Il considère ne pas être responsable pour ces travaux correctifs. Enfin, pour le foyer, il mentionne que la maison date de 1977 et que le foyer était tout simplement vétuste et qu’il ne lui revient pas d’assumer les frais du nouveau foyer de la demanderesse.

ANALYSE [ 17 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 18 ] L’une des principales règles de preuve en matière civile est indiquée à l'

article 2803 C.c.Q. qui précise qu’il revient à madame Tummillo de prouver les faits qui soutiennent ses prétentions. Ainsi, elle doit donc faire la preuve des vices cachés et des fausses représentations qu’elle allègue. [ 19 ] De plus, l'

article 2804 C.c.Q. consacre le principe voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation de madame Tummillo ou les moyens de contestation de monsieur Drouin. [ 20 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. 1 ère Question : Est-ce que les problèmes soulevés par madame Tummillo constituent des vices cachés? [ 21 ] L’

article 1716 C.c.Q. précise que le vendeur d’un bien est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie de qualité est plus amplement décrite à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [1] . [ 23 ] Lorsque monsieur Drouin a fait l’acquisition de la propriété en 2008, son vendeur lui a déclaré que la conformité du foyer devait être vérifiée avant son utilisation.

Monsieur confirme avoir utilisé le foyer quelques fois alors qu’il était propriétaire et pourtant, dans sa déclaration du vendeur, il ne mentionne rien concernant la non-conformité du foyer. [ 24 ] Il est vrai que le foyer avait plus de quarante ans d’âge lors de la vente et était en fin de vie utile. Cela étant, comme il a été construit depuis quatre décennies, i l n’est donc pas surprenant que les normes de sécurité et les exigences des assureurs aient évolué et que celles-ci soient maintenant plus sévères.

D’ailleurs, même s’il n’y avait pas eu de défaut d’installation, son utilisation aurait, de toute façon, représenté un certain risque d’incendie à cause de sa vétusté. Or, celle-ci ne constitue pas un vice caché. [ 25 ] Comme le mentionnait le juge De Pocomandy [2] , « Il est acquis que l’écoulement du temps diminue progressivement l’utilité

et l’usage que l’on peut s’attendre d’un bien et le déficit d’usage à la fin de la vie utile du bien tombe à zéro. Non pas à cause d’un défaut, mais à cause de la détérioration par l’écoulement du temps. Par surcroit, il s’agit d’un élément qui peut facilement être connu et constaté préalablement à l’achat. » [ 26 ] Ceci dit, il n’en demeure pas moins que monsieur Drouin a mentionné à madame Tummillo avoir fait nettoyer le foyer et l’avoir utilisé lui laissant ainsi croire que le foyer était utilisable.

En pareil cas, madame était alors en droit de s’attendre à pouvoir utiliser le foyer pour une période d’au moins deux années et d’au plus, trois. [ 27 ] Pour ce qui est de la craque dans la fondation du garage, elle constitue un vice d’une certaine gravité et elle est antérieure à la vente. Elle était également inconnue de madame Tummillo. En effet, dans sa déclaration du vendeur, monsieur Drouin n’identifie pas la craque qui a été réparée entre celle du garage et celle du mur d’une salle de bain.

En fait, vu les réponses de monsieur Drouin aux questions de madame concernant la craque du garage, elle était fondée de croire que c’était la craque du garage qui avait été réparée d’autant plus que la réparation était visible de l’extérieur. [ 28 ] Enfin, cette craque n’était pas apparente et monsieur Drouin a admis qu’il ignorait l’ampleur de la fissure dans le mur du garage et qu’il n’a été à même de la constater qu’une fois le mur intérieur du garage dégarni.

Comme cette fissure a été dénoncée à monsieur Drouin, elle constitue donc un vice caché. [ 29 ] La même conclusion s’impose pour le mauvais fonctionnement du drain de la descente du garage. Ce vice représente une certaine gravité, est antérieur à la vente et était inconnu de l'acheteur principalement parce que monsieur Drouin ne l’a pas dénoncé dans sa déclaration du vendeur.

Enfin, ce problème n'était pas apparent et a été dénoncé à monsieur Drouin. 2 e Question : Est-ce que monsieur Drouin a fait de fausses représentations à madame Tummillo? [ 30 ] Vu le témoignage de monsieur Drouin il n’y a pas lieu de traiter de cette question. Monsieur Drouin a convenu de rembourser à madame les dépenses assumées pour le Spa et la balayeuse. En ce qui concerne le chauffe-eau, le montant de l’indemnité sera traité ci- après. 3 e Question : Q uels sont les montants auxquels a droit madame Tummillo? [ 31 ] Pour ce qui est du foyer, le coût des travaux de remplacement représente 6 783,32 $.

Considérant que le foyer avait 40 ans lors de l’acquisition par madame Tummillo de la propriété et considérant également qu’elle aurait dû être en mesure d’en bénéficier pendant trois années au plus, le montant fixé pour la compensation est de 515 $. [ 32 ] Concernant la réparation de la fissure, elle a droit à la somme réclamée de 1 983,32 $. À ce montant, s’ajoutent les frais de la réparation du mur intérieur de 873,81 $.

Le coût des travaux pour corriger le problème du drain dans la descente du garage est aussi fondé pour une somme de 2 069,55 $ [3] . [ 33 ] La déclaration erronée de monsieur Drouin concernant le chauffe-eau cause un préjudice à madame Tummillo qui devra effectivement le remplacer plus tôt que prévu. Cela étant, elle devra dépenser une somme d’environ 800 $ cinq années plus tôt que prévu perdant ainsi un rendement sur ce capital pendant cinq années.

Ainsi, le tribunal fixe à 125 $ le montant de sa compensation. [ 34 ] Vu le témoignage de monsieur Drouin, il y a lieu de faire droit au coût des réparations de la balayeuse, soit 100 $ et du Spa pour la somme de 372,52 $. [ 35 ] Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit aux honoraires extrajudiciaires réclamés par madame Tummillo compte tenu que les circonstances du dossier ne justifient pas cette demande. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE en

partie la demande. [ 37 ] CONDAMNE Éric Drouin à payer à Patrizia Tummillo la somme de 6 039,20 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 29 novembre 2018, date de la mise en demeure, ainsi que les frais de justice limités aux droits de greffe de 205 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 21 juin 2021