2015 QCCQ 7556, 2015 QCCQ 7556

4390598 Canada inc. c. Société de transport de Montréal 2015 QCCQ 7556 COUR DU QUÉBEC ( Division administrative et d’appel ) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-030303-151 DATE : 2 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ (TAQ SAI-M-178368-1012) 4390598 CANADA INC. Requérante (partie exproprié

e) c. SOCIÉTÉ DE TRANSPORT DE MONTRÉAL Intimée (partie expropriante) -et- TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause -ET- (TAQ-SAI-M-178370-1012) SGNT BLUE BIRD PROPERTY MANAGEMENT INC/GESTION IMMOBILIÈRE SGNT BLUE BIRD Requérante (partie exproprié

e) c. SOCIÉTÉ DE TRANSPORT DE MONTRÉAL

Intimée (partie expropriante) -et- TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ____________________________________________________________________ JF 1075 JUGEMENT sur requête pour permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du Québec ( art. 159 et ss. de la Loi sur la justice administrative , RLRQ, c. J-3) ______________________________________________________________________ [ 1 ] 4390598 Canada inc. ( 4390598 ) et Gestion immobilière SGNT Blue Bird inc. ( Blue Bird ) (collectivement les Expropriées ) requièrent la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du Québec ( TAQ ),

section des affaires immobilières, rendue le 27 janvier 2015 [1] et rectifiée le 1 er avril suivant [2] .

I- LE CONTEXTE [ 2 ] La décision rectifiée du TAQ, pour laquelle une permission d’appeler est sollicitée, détermine l’indemnité finale que la Société de transport de Montréal ( STM ) doit payer à 4390598 ainsi qu’à Blue Bird à la suite de l’expropriation de leurs immeubles respectifs pour la construction d’un centre de transport situé à l’angle des rues Stinson et Montpellier dans l’arrondissement de Ville-Saint-Laurent, à Montréal. [ 3 ] Puisque 4390598 et Blue Bird sont des sociétés liées et que les immeubles, objets de l’expropriation, forment un tout, leurs réclamations font l’objet d’une décision commune rendue par le TAQ. [ 4 ] Plus précisément, la propriété expropriée de 4390598 consiste en un terrain vacant d’une superficie de 351 542 pieds carrés, couvrant les lots 3 859 479 et 3 075 938 du Cadastre du Québec. [ 5 ] Le 7 décembre 2010, la STM fait signifier à 4390598 un avis d’expropriation et elle prend possession de l’immeuble le 1 er septembre 2011. [ 6 ] Le 18 juillet 2011, le TAQ fixe l’indemnité provisionnelle à 3 690 000 $ [3] . [ 7 ] Le 30 avril 2013, 4390598 produit une réclamation détaillée au montant de 11 788 440 $. [ 8 ] Le 12 mars 2014, la STM produit, pour sa part, une offre détaillée amendée de 3 500 000 $. [ 9 ] En ce qui concerne la propriété expropriée de Blue Bird, celle-ci consiste en un terrain d’une superficie de 272 557 pieds carrés, sur lequel sont érigés deux bâtiments présentant une superficie locative de 119 001 pieds carrés, couvrant le lot 2 189 597 du Cadastre du Québec. [ 10 ] Blue Bird reçoit l’avis d’expropriation de la STM le 7 décembre 2010 et la prise de possession de l’immeuble s’effectue le 1 er novembre 2011. [ 11 ] Le 18 juillet 2011, le TAQ fixe l’indemnité provisionnelle à 7 510 000 $ [4] . [ 12 ] Le 30 août 2013, Blue Bird produit une réclamation détaillée au montant de 19 514 859 $. [ 13 ] Le 12 mars 2014, la STM produit une offre détaillée amendée de 8 020 000 $.

II- DÉCISION DU TAQ [ 14 ] Aux termes d’une enquête et audition d’une durée de treize jours, incluant une visite des lieux et deux journées de plaidoirie, le

TAQ accorde 4 938 997 $ à 4390598 ainsi que 9 609 090 $ à Blue Bird en indemnité totale, en plus de leur accorder respectivement 69 472,15 $ et 129 019,74 $ en remboursement d’honoraires d’expert. [ 15 ] Il est à noter que les Expropriées présentent au TAQ deux scénarios en ce qui a trait à la portion de l’indemnité principale [5] . Le premier consiste en une perspective de réinstallation avec un immeuble neuf sur un terrain à construire. Le deuxième porte sur la valeur de remplacement des propriétés expropriées.

Les Expropriées privilégient le scénario de réinstallation, alléguant que seul celui-ci permet leur pleine et entière indemnisation. [ 16 ] Le TAQ rejette l’application de la thèse de la réinstallation aux motifs que les immeubles en cause ne répondent pas aux strictes conditions de cette théorie [6] . [ 17 ] Le TAQ retient plutôt une valeur aux pieds carrés pour évaluer l’indemnité principale en ce qui à trait aux terrains.

Le TAQ évalue les terrains expropriés comme un tout, puisqu’il reconnaît que le terrain vague « de 4390598 a été acquis pour être assemblé à celui de Blue Bird à des fins d’expansion du développement de ce dernier » [7] . Le TAQ établit à 14 $ le pied carré la valeur des terrains [8] . [ 18 ] En ce qui concerne la valeur des deux bâtiments, le TAQ utilise la méthode du revenu afin d’établir l’indemnité accordée aux Expropriées pour la perte de ceux-ci [9] .

Dans son application de cette méthode, le TAQ retient un taux global d’actualisation de 7% [10] . [ 19 ] Le TAQ retient également un facteur annuel d’inflation de 15% pour ajuster la valeur des transactions de 2013 afin de les convertir en valeur de 2011, soit à l’époque de la prise de possession des immeubles par la STM [11] . [ 20 ] Quant aux indemnités accessoires, le TAQ accorde aux Expropriées des indemnités supplémentaires portant sur les postes de réclamation suivants. [ 21 ] Premièrement, le TAQ accorde une indemnité à Blue Bird pour la perte de ses revenus pour la période 2010-2011 occasionnée par le départ précipité des locataires des bâtiments à la suite de la signification des avis d’expropriation [12] . [ 22 ] Deuxièmement, le TAQ indemnise 4390598 pour les dépenses effectuées par celle-ci à la suite de l’acquisition du terrain vacant voué à l’expansion de l’offre de location industrielle du terrain appartenant déjà à Blue Bird [13] . [ 23 ] Troisièmement, le TAQ accorde une

partie des frais de gestion et de recherche d’immeuble de la firme OrangeDev pour la période 2012 à 2015 [14] . [ 24 ] Quatrièmement, un ajustement pour une perte de revenus jusqu’au 31 décembre 2011 est octroyé aux Expropriées par le TAQ [15] . [ 25 ] Finalement en ce qui concerne l’indemnité accessoire, le TAQ attribue aux Expropriées une indemnité pour « troubles et ennuis » [16] . [ 26 ] Il est à noter que le TAQ refuse d’indemniser les Expropriées pour leurs pertes alléguées de rendement sur le développement du terrain, sur l’indemnité provisionnelle ainsi que sur le remplacement plus à l’ouest de l’immeuble.

Le Tribunal reviendra plus loin sur ces postes de réclamation des Expropriées. [ 27 ] Quant aux frais d’expert, le TAQ les répartit entre les deux dossiers, selon une proportion de 65% pour Blue Bird et 35% pour 4390598, pour un montant total de 198 491,89 $. [ 28 ] Pour plus de précisions, le Tribunal reproduit ci-après le tableau préparé par le procureur des Expropriées afin d’illustrer les écarts existants entre les réclamations de ces dernières, selon les deux scénarios qu’elles proposent, et la décision du TAQ [17] : Scénario de remplacement [18] Scénario de réinstallation [19] Décision du 27 janvier 2015 [20] Indemnité Immobilière 20 332 722 25 203 869 14 151 091 Sc.1 Valeur du terrain vacant 8 788 550 (351 542 pi 2 @ 25$/pi 2 ) 4 921 588 Valeur de la propriété bâtie incluant le terrain 11 544 172 (évaluation basée sur la méthode du coût) 9 229 803 (évaluation basée sur la méthode du revenu) Sc. 2 Coût ajusté d’une construction 25 203 869 Incluant terrain de 624 099 pi 2 @ 25$/pi 2 Indemnité accessoire 5 805 992 5 569 480 396 696 Frais d’acquisition 1 017 706 781 193 - Vacances STM 85 869 85 869

Dépenses engagées pour le développement du terrain Non réclamé 10 000 Perte de rendement sur le développement du terrain 2 014 520 - Perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle 1 555 969 - Augmentation des vacances si l’immeuble de remplacement est situé plus à l’ouest 683 906 - Honoraires de gestion d’OrangeDev 171 369 100 000 Ajustements pour 2011 291 653 180 827 Troubles et ennuis 75 000 20 000 Expertises 254 979,27 198 491,89 Kevin Donovan 3 817,50 3 817,50 Michael Friedlieb 63 750 63 750 Olivier Laurent Cazaban 17 047,35 8 131,35 Stéphane Tremblay 22 793,04 22 793,04 Norman Roy 147 571,73 100 000,00 Réclamation totale 26 138 714,27 31 028 328,27 14 746 278 III- CONCLUSIONS RECHERCHÉES PAR LES EXPROPRIÉES [ 29 ] Dans l’éventualité où le Tribunal en arrivait à la conclusion que la permission d’en appeler de la décision a quo devrait être accueillie, les Expropriées suggèrent d’assujettir l’appel aux questions suivantes :

A) Le TAQ a-t-il erré en droit en refusant d’appliquer la théorie de la réinstallation?

B) En ce qui concerne l’évaluation de la valeur du terrain, la décision du TAQ reflète-t-elle une évaluation déraisonnable de la preuve, particulièrement : i. quant aux comparables retenus? ii. dans sa décision d’appliquer un facteur annuel d’inflation de 15 % entre 2011 et 2013? iii. en ne procédant à aucun ajustement pour tenir compte de l’état de l’économie en 2011?

C) En ce qui concerne l’évaluation de la valeur de la propriété bâtie, le TAQ a-t-il commis un excès de compétence ou une erreur de droit en choisissant un taux global d’actualisation de 7%?

D) En ce qui concerne l’indemnité accessoire : i. le TAQ a-t-il commis une erreur de droit en rejetant la « Perte de rendement dans le développement du terrain»? ii. le TAQ a-t-il commis une erreur de droit en rejetant la « Perte de rendement sur l’indemnité provisionnelle? iii. le TAQ a-t-il commis une erreur en omettant de statuer sur la réclamation pour frais d’acquisition des Expropriées?

E) En ce qui concerne les frais d’expertise, considérant que le TAQ a tenu compte de l’opinion de l’expert des Expropriées sur chacun des principaux aspects du présent dossier afin de lui permettre de rendre sa décision, était-il déraisonnable d’amputer ses honoraires du tiers? IV- LES CRITÈRES APPLICABLES À LA DEMANDE POUR PERMISSION D’APPEL [ 30 ] L’

article 159 de la

Loi sur la justice administrative [21] ( LJA ) prévoit qu’une décision rendue par le TAQ en matière immobilière est assujettie à une permission d’appeler autorisée par un juge de la Cour du Québec. [ 31 ] L’

article 159 LJA se lit ainsi : « 159. Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles

rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l’objet d’un appel à la Cour du Québec, sur permission d’un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour . » [Nos soulignements] [ 32 ] Encore récemment, la Cour d’appel du Québec réitère, dans l’affaire Carignan c.

Régie de gestion de matières résiduelles de la Mauricie [22] , que les critères qui doivent être appliqués afin de déterminer si une question devrait être soumise à notre Cour demeurent ceux qui ont été formulés en 1999 par Monsieur le juge Jean-François Gosselin dans Lamarche, McGuinty Inc. c. Municipalité de Bristol [23] . La Cour d’appel s’exprime comme suit : [22] « Les requérants n’allèguent pas que le juge de la Cour du Québec ait appliqué les mauvais critères.

De fait, il est maintenant bien établi que les critères devant guider la Cour du Québec, en regard de la permission d’appeler, sont l’existence de questions sérieuses, controversées, nouvelles ou d’intérêt général . Ce sont les critères qui ont été appliqués ici par le juge de la Cour du Québec. » [24] [Nos soulignements] [ 33 ] Dans l’affaire Ville de Windsor c.

Domtar inc. [25] , un jugement régulièrement cité par notre Cour, notre collègue, le juge Gilles Lareau, J.C.Q., précise les critères élaborés par le juge Gosselin de la façon suivante : « [8] Le texte de l’article 159 limite le droit d’appel aux questions qui sont d’intérêt selon la Cour du Québec.

Cette notion a fait l’objet d’une abondante jurisprudence qui d’une part définit ce qu’est une question d’intérêt et d’autre part relève, de façon non exhaustive, un ensemble de critères pouvant être retenus dans la qualification des questions soumises en appel. [9] Ainsi, la question sera d’intérêt si elle soulève une question sérieuse, controversée, nouvelle ou d’intérêt général.

L’utilisation de la conjonction de coordination «ou» marque bien le caractère alternatif et non supplétif de ces critères. [10] Par les exemples retenus par la jurisprudence, on retrouve les cas suivants : Une question sérieuse - Une faiblesse apparente de la décision attaquée; - Une erreur de fait déterminante; - L’omission d’analyser des éléments fondamentaux de preuve; - Une sérieuse lacune au niveau des motifs de la décision attaquée qui empêche d’en comprendre le fondement factuel et juridique; - L’incidence de la décision sur le sort du justiciable; - L’importance du montant en jeu; Une question controversée - Une jurisprudence incohérente ou contradictoire même sur des questions techniques; - Une décision isolée allant à l’encontre d’un courant jurisprudentiel solidement établi.

Une question nouvelle - Une question n’ayant jamais été soumise à la Cour du Québec. Une question d’intérêt général - La violation d’une règle de justice naturelle; - Une question visant les intérêts supérieurs de la justice; - Une question de principe à caractère normatif, dont les enjeux dépassent les intérêts des parties; - Une violation patente d’une règle de droit. [11] Dans son analyse sur la permission d’appeler, le Tribunal jouit d’une large discrétion.

Cette discrétion s’inscrit non seulement dans l’appréciation des questions soumises, mais également dans l’identification et le libellé des questions permises. Cet exercice comporte inéluctablement le devoir de rejeter celles qui sont à leur face même futiles et abusives, qui ne sont pas soutenues par des arguments cohérents et défendables et qui ne font pas que traduire l’expression d’un désaccord sur le fond de la décision en appel. [12] L’appel sur permission ne vise pas à accorder à une

partie une deuxième chance de soumettre des arguments qui ont été rejetés par le T.A.Q. de façon motivée et intelligible. » [ 34 ] Par ailleurs, il est maintenant bien établi que le juge saisi d’une demande de permission d’appeler doit s’abstenir, à cette étape, de statuer sur le fond de l’affaire [26] . [ 35 ] C’est justement cette certitude qui fait dire au juge Richard Landry, J.C.Q., dans Laval (Ville de) c. Francispillai , ce qui suit :

« C'est pourquoi, lorsque la

partie requérante soulève une question qui paraît juridiquement cohérente et défendable, il y a lieu de lui faire confiance et lui fournir l'opportunité d'en débattre au fond.» [27] [ 36 ] Dans le même ordre d’idée, Monsieur le juge Patrick Théroux, dans IBM c. Bromont (Ville de) , écrivait déjà en 2008 : « Il est bien établi que le juge saisi d'une demande de permission d'en appeler ne doit pas analyser le fond de la question et doit se garder d'en évaluer le mérite. Bien que son examen doit, à cette étape, demeurer assez

sommaire, il peut toutefois constituer un examen préliminaire visant à écarter d'emblée les appels apparemment futiles ou abusifs. La question à poser à cet égard n'est pas de se demander si l'appel a des chances de réussir, mais plutôt si son fondement apparent repose sur des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si leur valeur peut sembler, à cette étape, discutable . » [28] [ 37 ] Fort de ces principes, le Tribunal procède ci-après à l’examen de chacun des arguments soulevés par les Expropriées afin de déterminer si la permission d’appel sollicitée mérite l’attention de notre Cour.

Dans l’affirmative, le Tribunal procédera alors à circonscrire les questions qui feront l’objet de l’analyse par le juge saisi du mérite de l’appel [29] .

V- ANALYSE ET DÉCISION [ 38 ] En résumé, le fardeau des Expropriées consiste à démontrer, par des arguments cohérents et défendables juridiquement, que les questions qu’ils soulèvent apparaissent sérieuses, nouvelles, controversées ou d’intérêt général. [ 39 ] Après avoir procédé à l’analyse de chacune des questions en jeu soulevées par les Expropriées, le Tribunal conclut qu’elles militent en une intervention de la présente Cour, et ce, pour tous les motifs ci-après exposés. [ 40 ] Le Tribunal tient cependant à préciser que le fardeau des Expropriées sur le mérite de l’appel est fort différent, puisqu’il impose au juge saisi du dossier d’agir avec déférence et de ne pas substituer son appréciation de la preuve à celle du TAQ [30] .

Or, il appert qu’à bien des égards, les arguments soulevés par les Expropriées portent sur cette appréciation de la preuve.

A) La théorie de la réinstallation [ 41 ] Les Expropriées prétendent que les motifs du TAQ pour refuser d’appliquer la théorie de la réinstallation au dossier en litige reposent premièrement sur l’absence d’identification précise de l’immeuble qui doit servir en remplacement de ceux qui ont fait l’objet de l’expropriation [31] .

Dans un deuxième temps, il plaide une erreur du TAQ dans l’application de la notion d’«absence de marché». [ 42 ] Or, par sa décision, le TAQ met de côté la théorie de la réinstallation, puisqu’il arrive notamment à la conclusion que les bâtiments en cause ne bénéficient pas de "caractéristiques spéciales justifiant une réinstallation" [32] . [ 43 ] En s’appuyant sur sa décision antérieure rendue dans l’affaire P.G.Q./Ministre des transports c. André Lemieux [33] , le TAQ rappelle par ailleurs les critères cumulatifs permettant l’attribution exceptionnelle d’une indemnité basée sur une réinstallation.

Ces critères sont les suivants [34] : « 1. Il faut que l’immeuble exproprié ait des caractéristiques spéciales. 2. Il faut qu’il y ait absence de marché pour le type d’immeuble exproprié. 3. Il y a nécessité de se réinstaller à proximité du site exproprié. 4. Il doit y avoir intention manifeste de l’exproprié de se relocaliser. 5.

Le site de remplacement doit être équivalent à celui qui a été exproprié. » [ 44 ] Même si à première vue, les arguments soulevés par les Expropriées relativement à la présente question se défendent juridiquement, ceux-ci ne militent pas, en soi, en faveur d’une intervention de la Cour du Québec. [ 45 ] En effet, puisque les Expropriées ne remettent pas en question, ni le caractère cumulatif des critères permettant l’application de la théorie de la réinstallation, ni la conclusion du TAQ portant sur l’analyse des caractéristiques spéciales des bâtiments érigés sur les immeubles expropriés, le juge saisi du fond de l’appel, même s’il retenait les deux arguments d’appel soulevés par les Expropriées, ne pourrait pas conclure à une erreur déraisonnable du TAQ, susceptible de modifier la décision portée en appel. [ 46 ] Or, pour constituer une question sérieuse nécessitant l’intervention de la Cour du Québec, encore faut-il que les arguments soulevés démontrent une erreur de droit ou une erreur de fait déterminante susceptible d’emporter la modification de la décision [35] . [ 47 ] D’un autre coté, les Expropriées plaident qu’il s’agit également d’une question nouvelle ou controversée dans la mesure où la théorie d’exception de la réinstallation n’aurait pas été abondamment traitée par la jurisprudence depuis les décisions de principes rendues dans les années 1970. [ 48 ] Or, dans une décision récente, rendue après l’audition de la requête à l’étude, notre collègue, le juge Jacques Tremblay, J.C.Q., se penche sur l’application de la théorie de la réinstallation [36] .

Dans ce dossier, comme dans le présent, le TAQ applique les cinq critères de cette théorie de manière stricte et cumulative. [ 49 ] Le juge Tremblay conclut que malgré le caractère exceptionnel de la théorie de la réinstallation, il y a lieu de faire preuve de souplesse afin de respecter la mission du TAQ, laquelle consiste à « accorder une indemnité (…) pour la perte (du) commerce qui aurait

pu se continuer, évoluer [37] et générer des profits durant de nombreuses années. » [38] [ 50 ] Plus précisément, le juge Tremblay, s’inspirant de l’arrêt de la Cour d’appel dans l’affaire Val-Bélair c. Leiriao [39] , assouplit le critère de la nécessité de la réinstallation « effective » du commerce, en exprimant ce qui suit : « Le fait qu’une réinstallation ne soit pas effective n’est pas un motif déterminant empêchant de fixer une indemnité de relocalisation en empruntant l’hypothèse d’un site équivalent. » [40] [ 51 ] Le juge Tremblay n’analyse pas les autres critères de la théorie de la réinstallation.

Ainsi, à lumière du jugement de notre collègue, il appert que même si la décision du TAQ ne laisse présager aucune controverse jurisprudentielle en ce qu’elle est amplement compatible avec ses propres décisions rendues récemment, notamment dans les affaires P.G.Q./Ministre des Transports c. André Lemieux [41] , et Chum c.

Cominar [42] , il est vrai que la Cour du Québec ne s’est jamais prononcée sur l’ensemble des critères d’application de cette théorie, notamment sur le critère de l’absence de marché, ce qui constitue un motif suffisant pour en faire une question nouvelle. [ 52 ] En conséquence, puisque l’appel sur la présente question consiste en une question qui mérite l’attention de la Cour du Québec, et ce, malgré le risque que celle-ci ne soit que purement théorique, le Tribunal autorise l’appel à l’égard de cette première question.

B) L’évaluation de la valeur des terrains [ 53 ] En ce qui concerne l’évaluation effectuée par le TAQ quant à la valeur des terrains, les Expropriées soulèvent plusieurs questions qui découleraient d’une analyse déraisonnable de la preuve par le TAQ. [ 54 ] Plus particulièrement, les Expropriées plaident que le TAQ aurait, soit omis de considérer certains éléments déterminants de preuve dans son évaluation, soit fait état de contradictions entre les énoncés des principes avancés par rapport à la méthodologie à suivre ainsi que son application, soit fait défaut de motiver suffisamment ses conclusions. [ 55 ] En outre, les Expropriées allèguent plusieurs erreurs de calcul qui se seraient glissées dans l’analyse du TAQ. [ 56 ] Plus précisément, les Expropriées soutiennent que le TAQ erre dans son choix des comparables, dans sa détermination d’un facteur annuel d’inflation de 15 % ainsi que dans son défaut de prendre en considération un facteur de correction ou d’ajustement compte tenu de la déprime du marché survenue à cette époque. [ 57 ] Reprenons chacune de ces sous-questions les unes après les autres afin de déterminer si les questions soulevées en sont qui devraient être soumises à la Cour du Québec.

i) Le choix des comparables [ 58 ] Les Expropriées remettent en cause le choix des trois propriétés retenues à

titre de comparable par le TAQ. [ 59 ] Il n’est pas nécessaire pour le Tribunal de traiter, au stade de la permission d’appel, de chacun des arguments soulevés par les Expropriées sur cette question. [ 60 ] À tout évènement, les arguments soulevés pour démontrer une faiblesse apparente de la décision du TAQ à ce

chapitre réussissent à convaincre le Tribunal que cette question est sérieuse, plus particulièrement en ce qui a trait aux deux éléments suivants. [ 61 ] Premièrement, le choix par le TAQ de la vente du […] comme comparable, laquelle n’a pas subi le test du marché [43] , nécessite une analyse plus approfondie en l’absence d’une justification détaillée du TAQ expliquant ce choix. [ 62 ] Deuxièmement, le manque d’explications et de motifs justifiant d’écarter certaines des ventes soumises par l’expert des Expropriées, notamment la vente numéro 17, peut, à première vue, laisser présager un sentiment d’incompréhension du fondement factuel et juridique de la décision du TAQ. [ 63 ] À elles-mêmes, ces interrogations justifient la permission d’appel sur la question du choix des comparables. ii) Facteur d’inflation [ 64 ] Les Expropriées plaident que le TAQ commet un excès de compétence ou une erreur de droit en retenant un facteur annuel d’inflation de 15 %, alors qu’aucune preuve sérieuse ne soutiendrait cette prétention.

La seule mention de ce facteur de 15 % serait contenue dans le rapport de l’expert Gold [44] , pour lequel ce dernier n’aurait apporté que quelques commentaires laconiques. [ 65 ] Une analyse plus approfondie que celle à laquelle doit se soumettre le Tribunal au stade de la permission d’appel de la décision du TAQ est nécessaire afin de répondre à cette question. [ 66 ] En conséquence, la fixation par le TAQ d’un facteur d’inflation de 15 % mérite l’attention de la Cour du Québec. iii) La déprime du marché [ 67 ] Sur cette question, le Tribunal note que le TAQ, au paragraphe 179 de sa décision, conclut qu’il «est correct de regarder» l’impact d’un «marché restreint» qui ferait suite une «période économique difficile» [45] . [ 68 ] Or, le calcul de l’indemnité accordée par le TAQ ne semble pas tenir compte d’aucun facteur de correction d’ajustement à cet égard, ou du moins, la décision n’en traite pas.

[ 69 ] Cela démontre une faiblesse apparente de la décision attaquée qui milite en faveur d’une étude plus approfondie par la Cour du Québec.

C) Le taux d’actualisation [ 70 ] Les Expropriées reconnaissent que le TAQ a raison de recourir à la méthode du revenu pour évaluer la valeur des bâtiments en cause. Par contre, ils remettent en question le choix du TAQ de retenir un taux global d’actualisation de 7 % [46] . [ 71 ] Les Expropriées allèguent que cette conclusion aurait été établie de façon arbitraire par le TAQ, à partir d’une étude à laquelle réfère l’expert Gold, alors que leur propre expert a procédé à une analyse minutieuse et approfondie de ce taux d’actualisation.

L’expert Roy conclut à un taux de 6 %. [ 72 ] Bien que l’écart de 1 % puisse sembler minime, celui-ci représente un impact significatif sur les montants en jeu. Le Tribunal doit tenir compte d’un tel impact dans le cadre de son analyse [47] . [ 73 ] Il est vrai qu’à

titre de tribunal spécialisé, le TAQ peut fixer arbitrairement certaines valeurs [48] . Cependant, encore faut-il que le TAQ puisse justifier de mettre de côté les analyses de l’expert Roy avant de s’écarter de la preuve d’expert qui lui est présentée. [ 74 ] Comme nous l’avons déjà mentionné, il n’appartient pas au juge saisi de la requête pour permission d’appel de se prononcer sur le fond du litige. [ 75 ] Ici encore, les arguments soulevés par les Expropriées paraissent cohérents et défendables et cette question mérite l’attention de la Cour du Québec.

D) L’indemnité accessoire [ 76 ] Ici, les Expropriées soutiennent que le TAQ évalue de façon déraisonnable les trois sous-questions suivantes :

i) La perte de rendement dans le développement du terrain vacant pour la période entre le 1 er mars 2010 et le 1 er juin 2015; ii) La perte de rendement sur les indemnités provisionnelles entre le 1 er janvier 2012 et le 1 er juin 2015; iii) Les frais d’acquisition

i) La perte de rendement dans le développement du terrain vacant [ 77 ] Dans sa décision, le TAQ reconnaît expressément que les Expropriées entretenaient un projet de développement réel et réaliste, lequel devait se réaliser à court terme, quant au terrain vacant [49] . [ 78 ] Or, le TAQ rejette les arguments des Expropriées sur cette réclamation, principalement sur le fait que le retard à développer le terrain aurait résulté, notamment du décès du père de monsieur Gilman survenu en 2007 ainsi qu’en raison de la crise économique de 2008 [50] . [ 79 ] Comme argument d’appel, les Expropriées invoquent une absence de compréhension de la part du TAQ de cette réclamation particulière.

Pour eux, celle-ci porte sur des pertes de revenus découlant de leur impossibilité de profiter d’un rendement du développement du terrain à compter de l’expropriation survenue en 2010, occasionnée par le délai de recherche d’un autre terrain adéquat et de l’impossibilité dans trouver un autre comprenant des caractéristiques comparables. [ 80 ] En conséquence, ils plaident que cette incompréhension du TAQ constituerait une erreur de droit sérieuse et hautement préjudiciable compte tenu des dommages considérables réclamés pour ce poste de réclamation [51] . [ 81 ] À ce stade-ci, cet argument paraît défendable et il milite en faveur de l’appel. ii) La perte de rendement sur les indemnités provisionnelles [ 82 ] Les Expropriées réclament une indemnité de 1 555 969 $ à

titre de perte de rendement pour la période se situant entre le 1 er janvier 2012 et le 1 er juin 2015 sur l’indemnité provisionnelle reçue par la STM. Ils allèguent que cette perte découle de l’impossibilité de procéder à l’acquisition d’un immeuble de remplacement, ce qui leur aurait permis de diminuer les dommages subis. Ces pertes sont calculées en fonction de la différence entre le rendement envisagé des immeubles expropriés et celui réalisé par le placement bancaire de l’indemnité provisionnelle [52] . [ 83 ] S’appuyant sur sa décision rendue dans Chum c.

Cominar [53] , le TAQ décide que cette réclamation n’est pas justifiée puisqu’elle constitue un dommage indirect qui découle de la décision des Expropriées de ne pas réinvestir l’indemnité provisionnelle autrement que dans un placement bancaire. Le TAQ rappelle que puisque les choix d’investissement des Expropriées leur appartiennent, ceux-ci ne découlent pas directement de l’expropriation. [ 84 ] Selon les Expropriées, ce choix du placement bancaire s’explique par leur décision de garder disponible leur liquidité afin d’être

en mesure de remplacer les propriétés expropriées dès que l’occasion se serait présentée.

Ils mentionnent que les efforts déployés pour trouver un nouvel emplacement ont par ailleurs été reconnus par le TAQ [54] . [ 85 ] Ainsi, puisqu’il leur a été impossible de remplacer les propriétés expropriées, ils plaident que la perte qui en découle consiste nécessairement en une suite directe et incontestable de l’expropriation. [ 86 ] Puisque le TAQ reconnaît les efforts des Expropriées à procéder au remplacement des propriétés et également qu’ils en ont été incapables, le Tribunal est d’avis que cette question est sérieuse et qu’elle mérite l’attention de la Cour, puisqu’elle porte sur les principes établissant ce qui constitue une suite directe et immédiate de l’expropriation. iii) Les frais d’acquisition [ 87 ] Quant à cette réclamation, le TAQ reconnaît, aux paragraphes 100 et 101 de sa décision, que celle-ci fait

partie de la réclamation des Expropriées, et ce, quel que soit le scénario envisagé. [ 88 ] Or, le TAQ ne traite aucunement, par la suite, de cette demande et aucune somme n’est accordée aux Expropriées pour ce poste de réclamation. [ 89 ] L’analyse du mérite de cette question est donc nécessaire afin que le juge qui en sera saisi puisse déterminer si l’omission d’analyser cette réclamation constitue une erreur sérieuse justifiant de réformer la décision du TAQ.

E) Les frais d’experts [ 90 ] L’attribution d’une indemnité à

titre de remboursement de frais d’expertise s’inscrit dans le pouvoir discrétionnaire du TAQ, lequel pouvoir lui permet d’évaluer l’utilité réelle ou le caractère raisonnable des expertises qui lui sont présentées. [ 91 ] Puisque le Tribunal permet l’appel sur toutes les questions soulevées par les Expropriées et que certaines de ces questions découlent de l’interprétation du travail effectué par l’expert Roy, il appert qu’il est dans l’intérêt des Expropriées de permettre également la présentation de la présente question. [ 92 ] En effet, le juge qui sera saisi de l’appel de la décision du TAQ sera plus à même de déterminer si le TAQ a commis une erreur en décidant d’amputer une

partie des frais des experts engagés par les Expropriées. [ 93 ] Par ailleurs, puisque le principe général présuppose le remboursement complet des frais d’expert des Expropriées, une analyse plus approfondie des motifs du TAQ semble pertinente dans les circonstances.

F) Motifs subsidiaires [ 94 ] De façon subsidiaire, le Tribunal souligne qu’il aurait également accordé la permission d’appel sollicitée par les Expropriées relativement à l’ensemble des questions ci-devant analysées, compte tenu de l’enjeu pécuniaire important du dossier à l’étude, comme en fait foi le tableau présenté au début de ce jugement. [ 95 ] En effet, comme le précise le juge Lareau dans l’affaire Ville de Wintson c.

Domtar inc. précitée [55] , l’importance du montant en jeu est l’un des critères dont le Tribunal doit tenir compte dans son analyse de la permission d’appeler d’une décision du TAQ. [ 96 ] Bien qu’à lui seul ce critère n’est pas déterminant, il prend toute son importance dans une perspective où les questions soulevées par les Expropriées s’inscrivent dans le contexte plus large des principes directeurs fondamentaux de la détermination d’une indemnité payable en matière d’expropriation. [ 97 ] Rappelons d’ailleurs, comme le souligne justement le TAQ au paragraphe 125 de sa décision, que cette indemnité a pour but «d’établir la valeur au propriétaire de l’immeuble exproprié, de manière à ne pas l’appauvrir, ni l’enrichir» [56] . [ 98 ] Or, dans le dossier à l’étude, comme le démontre le tableau ci-devant reproduit, les montants en jeu sont très importants, particulièrement pour les Expropriées, lesquels ne sont pas de grands investisseurs institutionnels.

En effet, la révision de la décision du TAQ représente pour eux un enjeu de plus de dix millions de dollars, et ce, nonobstant le scénario qui repose sur la théorie de la réinstallation.

En prenant compte de ce dernier scénario, l’enjeu pour les Expropriées augmente alors d’un montant supplémentaire de près de cinq millions de dollars. [ 99 ] Comme le reconnaît le procureur des Expropriées, le droit d’appel des décisions administratives n’est définitivement pas un droit permettant une reprise de l’audience devant le décideur initial. [ 100 ] En revanche, il n’en demeure pas moins que tout justiciable a le droit de comprendre les raisons de toute décision qui l’affecte. [ 101 ] Dès lors, dans le dossier à l’étude, les Expropriées sont bien fondés de demander à la Cour du Québec, Division administrative et d’appel, de réviser la décision rendue par le TAQ le 27 janvier 2015 et révisée le 1 er avril 2015, sous réserve des questions identifiées par le Tribunal aux conclusions qui suivent. [ 102 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 103 ] ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler; [ 104 ] AUTORISE l’appel de la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec le 27 janvier 2015, telle que rectifiée le 1 er avril 2015, portant les numéros de dossiers SAI-M 178368-1012 et SAI-M 178370-1012; [ 105 ] IDENTIFIE comme suit les questions à être débattues en appel :

A) Le TAQ a-t-il erré en droit en refusant d’appliquer la théorie de la réinstallation?

B) En ce qui concerne l’évaluation de la valeur du terrain, la décision du TAQ reflète-t-elle une évaluation déraisonnable de la preuve, particulièrement : i. quant aux comparables retenus? ii. dans sa décision d’appliquer un facteur annuel d’inflation de 15 % entre 2011 et 2013? ii. en ne procédant à aucun ajustement pour tenir compte de l’état de l’économie en 2011?

C) En ce qui concerne l’évaluation de la valeur de la propriété bâtie, le TAQ a-t-il commis un excès de compétence ou une erreur de droit en choisissant un taux global d’actualisation de 7 %?

D) En ce qui concerne l’indemnité accessoire : a. le TAQ a-t-il commis une erreur de droit en rejetant la « Perte de rendement dans le développement du terrain»? b. le TAQ a-t-il commis une erreur de droit en rejetant la « Perte de rendement sur les indemnités provisionnelles? c. le TAQ a-t-il commis une erreur en omettant de statuer sur la réclamation pour frais d’acquisition des Expropriées?

E) En ce qui concerne les frais d’expertise, était-il déraisonnable pour le TAQ d’amputer ces honoraires? [ 106 ] ORDONNE la transmission du dossier au juge coordonnateur de la Division administrative et d’appel pour en assurer le suivi; [ 107 ] DÉCLARE que le présent jugement tient lieu d’avis d’appel; [ 108 ] LE TOUT , frais à suivre le sort de l’appel. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q. Me Philippe Tremblay Procureur de la requérante (Partie exproprié

e) Lavery de Billy Me Robert Nantais Procureur de l’intimée (Partie expropriante) Beauregard Avocats Date d’audience : 27 mai 2015