2014 QCCQ 848, 2014 QCCQ 848

Nivel-Sol inc. c. Cartierville RL inc. 2014 QCCQ 848 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Chambre Civile – Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-206552-138 DATE : 18 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NIVEL-SOL INC. Demanderesse c. CARTIERVILLE R.L.INC.

Défenderesse et CONSTRUCTION LARTÉBI INC. et GASCON & ASSOCIÉS s.e.n.c.r.l. et MALLETTE SYNDICS ET GESTIONNAIRES INC., es qualité de syndic à la faillite de Tibetral Système inc.

Mises en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi de deux requêtes émanant de la défenderesse (ci-après « CARTIERVILLE. »), l'une en radiation d'allégations de la requête introductive d'instance amendée et l'autre en irrecevabilité basée sur l'absence de fondement juridique de cette même requête introductive d'instance amendée. [ 2 ] Les deux requêtes sont contestées.

Le contexte factuel et procédural [ 3 ] Le 17 novembre 2011, la demanderesse (« Nivel-Sol ») conclut un contrat en sous-traitance (P-1) avec la mise en cause Construction Lartébi inc. (« LARTÉBI ») ayant pour objet la fourniture de main-d'œuvre et de matériaux pour des travaux d'insonorisation et de nivellement dans le cadre du projet Le Sofia situé à Montréal. [ 4 ] La défenderesse CARTIERVILLE est propriétaire de l'immeuble et promoteur immobilier de ce projet essentiellement résidentiel de copropriété divise. [ 5 ] LARTÉBI est l'entrepreneur général de la défenderesse CARTIERVILLE dans ce projet. [ 6 ] La demanderesse NIVEL-SOL publie un avis d'hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble contre l'immeuble de la défenderesse CARTIERVILLE le 19 septembre 2012 (P-2) pour une créance de 22 003,98$. [ 7 ] Préalablement à cette inscription, le 3 mai 2012, d'autres avis d'hypothèque légale ont également été publiés, notamment par LARTÉBI, relativement à ce même chantier.

Ils feront, le 14 mai 2012, l'objet de conventions de substitution de garantie et une somme de 491 013,89$ sera déposée par CARTIERVILLE dans le compte en fidéicommis de la mise en cause Gascon & Associés,

S.E.N.C.R.L., comme en fait foi la lettre du 7 décembre 2012 produite comme pièce P-6. [ 8 ] Par cette lettre, les parties reconnaissent que cette somme sert de garantie pour l'ensemble des créances préalablement garanties par les hypothèques légales, y compris celle de NIVEL-SOL. [ 9 ] Avant la signature de cette lettre P-6, un projet de requête en substitution de garantie (P-2.1), en conformité avec l'

article 2731 C.c.Q. , et un projet de convention de substitution de garantie (P-2.4) circulent. [ 10 ] La requête en substitution de garantie est signifiée le 19 octobre 2012 par CARTIERVILLE. [ 11 ] Les parties signent la convention (P-5) entre le 5 et le 19 novembre 2012, qui a pour effet de substituer, à l'avis d'hypothèque légale de NIVEL-SOL, le dépôt par CARTIERVILLE d'une somme de 491 013,89$ dans le compte en fidéicommis de la fiduciaire mise en cause Gascon & Associés S.E.N.C.R.L., pour couvrir toutes les créances garanties par les hypothèques légales inscrites sur l'immeuble.

En contrepartie, NIVEL-SOL s'engage à signer, le même jour, l'acte de radiation de son avis d'hypothèque légale. [ 12 ] Entre temps, le 24 octobre 2012, les procureurs de NIVEL-SOL obtiennent en paiement partiel un chèque en fidéicommis fait sous protêt d'un montant de 481,89$ (P-4) pour l'unité 404 de la copropriété.

Sa créance est donc réduite à 21 522,09$ en autant, bien sûr, que le Tribunal reconnaisse le paiement fait sous protêt comme étant valable. [ 13 ] CARTIERVILLE obtient la radiation de l'avis d'hypothèque légale le 23 novembre 2012, avant que jugement ne soit rendu sur la requête en substitution de garantie. [ 14 ] En juillet 2013, la demanderesse intente un recours contre la défenderesse et requiert de celle-ci le paiement du reliquat de sa créance, soit la somme de 21 522,09$.

En novembre 2013, elle produit une requête introductive d'instance amendée présentable désormais dans le district judiciaire de Montréal. [ 15 ] Dans sa requête en radiation d'allégations, CARTIERVILLE soutient que les allégations dont elle demande le retrait sont inexactes, superflues et calomnieuses. [ 16 ] Quant à sa requête en irrecevabilité, elle prétend que la demanderesse n'a jamais procédé à la signification de son avis d'hypothèque légale aux propriétaires de l'immeuble, le tout en contravention de l'

article 2727 du Code civil du Québec . De plus, elle réclame le remboursement par la demanderesse de la somme de 481,89$ qui a été payée sous protêt afin d'obtenir une radiation partielle pour l'unité 404. L'analyse 1. Requête en radiation d'allégations [ 17 ] Après avoir, de part et d'autre, soumis des représentations au Tribunal, la défenderesse, par l'entremise de son procureur, se désiste de cette requête sans frais. 2.

Requête en irrecevabilité [ 18 ] Selon CARTIERVILLE, le recours de NIVEL-SOL est sans fondement puisqu'il est basé sur une hypothèque légale qui est devenue irrégulière et nulle. [ 19 ] Selon elle, il existe deux conditions à la conservation de l'hypothèque légale : l'inscription d'un avis d'hypothèque légale dans les trente jours de la fin des travaux et la signification de cet avis aux copropriétaires de l'immeuble. [ 20 ] L'absence de signification, à son avis, équivaudrait à un défaut de respecter les mesures de conservation édictées par le Code et invaliderait par conséquent l'hypothèque légale. [ 21 ] L'

article 2727 C.c.Q. se lit comme suit : « 2727. L'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble subsiste, quoiqu'elle n'ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle est conservée si, avant l'expiration de ce délai, il y a eu inscription d'un avis désignant l'immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l'immeuble.

Elle s'éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l'hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l'immeuble ou qu'il n'inscrive un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. » [ 22 ] CARTIERVILLE indique que le défaut de signification par NIVEL-SOL aux propriétaires lui a été fatal et que l'hypothèque légale a été annulée, invalidée par ce défaut. [ 23 ] De son côté, NIVEL-SOL estime que le Code civil ne prévoit aucun délai à la signification de l'avis d'hypothèque légale mais que cette hypothèque est devenue nulle et sans effet par la substitution de garantie : le dépôt de la somme en fidéicommis a en effet remplacé les hypothèques légales dont celle inscrite pour garantir la créance de NIVEL-SOL. [ 24 ] Dès lors, il n'était plus nécessaire de poser un geste destiné à conserver une hypothèque qui n'existait plus. [ 25 ] Le Tribunal partage l'avis de la demanderesse. [ 26 ] En effet, contrairement à l'article 2013f C.c.B.C. qui prévoyait que l'avis de l'enregistrement du privilège de construction – tel

que l'hypothèque légale de construction s'appelait alors – devait être donné au propriétaire dans les trente jours de la fin des travaux, le nouveau Code civil , dans son

article 2727 , a abandonné cette exigence. [ 27 ] Après avoir fait une revue doctrinale et jurisprudentielle de l'application de ces deux dispositions législatives, la Cour d'appel, dans Doré c. Construction Gaétan Savard inc . [1] , conclut que l'absence de délai dans le nouvel

article 2727 -2 e al., ne constitue pas un oubli de la part du législateur bien qu'elle reconnaisse que cette formalité est essentielle à la conservation de l'hypothèque légale : « Si ce ne peut être un oubli de ne pas avoir repris à l'

article 2727 C.c.Q . le délai expressément mentionné à l'article 2013 f C.c.B.C ., cela ne peut être un oubli d'avoir laissé l'exigence relative à la signification de l'avis de conservation. » [ 28 ] Toutefois, là s'arrête l'application de cet arrêt à notre cas : en effet, dans cette cause, où il est clairement dit que l'absence de signification fait que l'hypothèque légale n'est pas valide, la substitution de garantie survient après que le recours en délaissement eut été intenté.

On comprend dès lors pourquoi la Cour d'appel a énoncé que la signification de l'avis peut se faire en tout temps avant la signification de la requête en délaissement ou du préavis d'exercice. [ 29 ] Or, en l'espèce, la substitution de garantie s'est faite bien avant que ne soit entrepris le recours de NIVEL-SOL. L'hypothèque légale n'existant alors plus, il n'y avait donc plus de raison de poser un geste destiné à la conserver. [ 30 ] C'est ce qu'a exprimé cette même Cour d'appel dans Ivanhoé Cambridge inc. c. Revêtements Nor-Lag ltée [2] : « [21] Cela étant, les deuxième et troisième alinéas de l'

article 2727 C.c.Q. prescrivent les gestes que doit poser le détenteur de l'hypothèque légale de la construction pour en assurer la conservation.

Il me paraît couler de source qu'à partir du moment où cette hypothèque disparaît, il devient proprement inutile de poser des gestes destinés à en assurer la conservation. » [ 31 ] Les délais, en l'espèce, ont été plus que rapides et on ne saurait blâmer la demanderesse de s'être traîné les pieds : • le 19 septembre 2012 a lieu la publication de l'avis d'hypothèque légale; • à compter du 25 septembre 2012 circulait un projet de requête en substitution de garantie et en radiation d'une inscription sur le registre foncier (P-2.1); • à compter du 23 octobre 2012 circulait également un projet de convention visant la substitution des garanties (P-2.4); • les parties signent la convention de substitution de garantie P-5 entre le 5 et le 19 novembre 2012; • le 23 novembre 2012, l'acte de radiation de l'hypothèque légale (P-5.3) est publié au Registre foncier; • le recours de NIVEL-SOL contre CARTIERVILLE est introduit le 15 juillet 2013. [ 32 ] Le Tribunal estime que NIVEL-SOL n'était pas en situation de retard ni de défaut de signifier au moment de la signature de la convention de substitution, non plus que lors de la publication de l'acte de radiation. [ 33 ] Évidemment, les délais ont été rapides afin de réduire les inconvénients et les effets négatifs que la publication de l'avis d'hypothèque légale pouvait avoir sur la vente des condos. [ 34 ] Il paraît déraisonnable d'exiger que la signification ait lieu dans tous les cas avant la substitution de garanties.

Une telle chose est-elle possible si la substitution de garanties survient de consentement dès le lendemain ou le surlendemain de la publication de l'avis? L'essentiel n'est-il pas qu'elle ait lieu avant que ne soit intenté le recours hypothécaire ou ne soit signifié le préavis d'exercice? N'oublions pas que dans l'arrêt Doré (précité), l'avis n'avait pas été signifié avant la signification du préavis d'exercice et la substitution de garantie s'est produite après l'institution de la procédure introductive d'instance.

Dans notre cas, il n'y eut ni préavis d'exercice ni recours en délaissement puisque l'hypothèque n'existait plus au moment où la procédure introductive d'instance a été initiée : le recours, de réel qu'il aurait pu être, était devenu un simple recours personnel. [ 35 ] L'auteur Vincent Karim écrit pourquoi il est nécessaire de signifier l'avis d'hypothèque légale au propriétaire de l'immeuble : « À notre avis, bien qu'il puisse vérifier aisément le registre foncier, le propriétaire doit être averti en bonne et due forme qu'une hypothèque légale a été inscrite sur un lot lui appartenant. » [3] [ 36 ] Et l'auteur Louis Payette [4] ajoute : « [l]a signification fait

partie des mesures de conservation, même si l'article 2727 C.c. ne précise pas dans quels délais elle doit s'effectuer ; la signification peut donc se faire après les trente jours, en tout temps avant la signification de la requête en délaissement ou du préavis d'exercice. En l'absence de signification de l'avis, on ordonne la radiation de l'hypothèque légale et du préavis d'exercice. » [ 37 ] La sanction de l'absence de signification se trouve donc dans la radiation de l'hypothèque légale et du préavis d'exercice selon cet auteur.

Or, en l'espèce, l'hypothèque légale a été radiée par l'acte de radiation signé de consentement et inscrit au registre foncier le 30 novembre 2012, soit bien avant l'institution des procédures. Elle était devenue caduque et inutile par l'avènement de la substitution de garantie. [ 38 ] En conséquence, la requête en irrecevabilité de CARTIERVILLE est sans objet et doit être rejetée. [ 39 ] Quant à la conclusion relative au remboursement à la défenderesse de la somme de 481,89$, elle relève davantage du fond du litige et il appartiendra au juge qui présidera le procès de s'y pencher. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

PREND ACTE du désistement sans frais de la défenderesse quant à sa requête en radiation d'allégations; REJETTE la requête en irrecevabilité de la défenderesse avec dépens. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Me Marie-Paule Genest BÉLANGER LONGTIN AVOCATS, s.e.n.c. Procureurs de la demanderesse Me Giuseppe (Joe) Morrone MORRONE AVOCATS INC. Procureurs de la défenderesse Date d’audience : 4 décembre 2013