2024 QCCS 281, 2024 QCCS 281

9420-5689 Québec inc. c. 9337-1581 Québec inc. 2024 QCCS 281 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-123100-227 DATE : LE 25 JANVIER 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GUYLÈNE BEAUGÉ, J.C.S. ______________________________________________________________________ 9420-5689 QUÉBEC INC. Demanderesse c. 9337-1581 QUÉBEC INC. et MICHAEL ANGELI INC. Défenderesses et DISTRIBUTEUR FAEMA INC. et MICHAEL ANGELI et SUSAN ANGELI et LES IMMEUBLES CARALEX INC. Mis en cause JUGEMENT 1.

APERÇU [ 1 ] Constituée le 6 juillet 2020, la demanderesse 9420-5689 Québec inc. (« 9420 ») a pour fondateur et seul administrateur M. Tian Fu Xie.

Propriétaire d’un immeuble commercial (« l’Immeuble ») acquis devant notaire le 10 septembre 2020 dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice ordonnée par la Cour en octobre 2019, 9420 demande en 2022 de déclarer inopposables et nuls un Avis d’inscription des droits résultant d’un bail immobilier (l’« Avis ») [1] ainsi qu’un bail (le « Bail ») [2] la liant à sa locataire, la mise en cause Distributeur Faema inc. (« Faema »), et consenti par l’ancienne propriétaire de l’immeuble, la défenderesse 9337-1581 Québec inc. (« 9337 »). [ 2 ] L’action sera rejetée. [ 3 ] L’acte de vente de l’Immeuble ne fait pas l’objet d’une demande d’inscription de faux.

Or, 9420 s’y engage à respecter les obligations découlant du Bail. [ 4 ] D’ailleurs, avant l’acquisition de l’Immeuble, elle a, par son comportement, renoncé à invoquer la nullité ou l’inopposabilité de l’Avis ou du Bail. [ 5 ] En outre, Faema occupe les lieux de façon ininterrompue depuis la fin des années 1990 en vertu de baux successifs intervenus au fil des ans. 9420 n’établit pas que le Bail en vigueur depuis 2019 est frauduleux ni que le loyer payable ne reflète pas les conditions du marché locatif commercial.

Le seul fait que son terme de 10 ans renouvelable 3 fois puisse sembler long ne suffit pas à conclure à un acte conclu en fraude des droits de 9420, surtout que l’objectif avoué était précisément de sécuriser la location de Faema. Si les conditions du bail représentaient une considération importante pour 9420, elle devait se renseigner plutôt que d’acquérir l’Immeuble à la hâte, appâtée par « une bonne affaire – a good deal ». 2. CONTEXTE

[ 6 ] Le 10 octobre 2019, le juge Kirkland Casgrain, j.c.s. ordonne le délaissement forcé ainsi que la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, d’une copropriété à usage commercial située aux 7150-7152, boul. Saint-Laurent, à Montréal [3] (le « Jugement »). Le Jugement accueille en

partie le recours du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble (le « Syndicat ») institué contre les sociétés Michael Angeli inc. et 9337-1581 Québec inc, défenderesses en l’instance.

Le Syndicat s’adressait à la Cour vu le défaut de celles-ci de payer leur quote-part des charges communes et cotisations spéciales imposées aux copropriétaires pour couvrir les coûts de réfection considérables de la structure de l’Immeuble. [ 7 ] Affichant une évaluation municipale de 588 300 $, l’Immeuble est mis en vente le 17 mars 2020 par les huissiers instrumentant à 550 000 $, sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. [ 8 ] Frustré, M.

Michael Angeli, âme dirigeante de 9337, ne collabore pas au processus de vente, voire entrave l’exécution du Jugement, notamment en menaçant le Syndicat de poursuites judiciaires. [ 9 ] Le 5 juin 2020, les huissiers publient un avis de visite pour le 15 suivant en compagnie du courtier immobilier désigné pour la vente. M. Angeli reçoit signification d’un

Avis de collaborer à la vente sous contrôle de justice . [ 10 ] Le 30 juin, M. Xie signe une promesse d’achat de l’Immeuble au nom de 9420, pour le prix demandé de 550 000 $. [ 11 ] Le 2 juillet, 9337 et Faema publient un l’Avis relatif au Bail du local de 3300 pi 2 situé au sous-sol de l’Immeuble, utilisé aux seules fins d’entreposage des marchandises de cette dernière, et à deux espaces de stationnement à l’arrière. Il est à noter que Faema exploite son commerce dans l’immeuble voisin. [ 12 ] Le 3 juillet, le Syndicat accepte la promesse d’achat de 9420.

Cette société s’incorpore d’ailleurs le 6 juillet aux fins d’acquisition de l’Immeuble. [ 13 ] Le 24 août 2020, le Syndicat produit une demande pour déclaration d’inopposabilité et radiation de l’avis du bail non sans l’avoir fait précéder d’une mise en demeure adressée aux défenderesses le 12 août. Il y allègue que la publication du bail vise à permettre à 9337 et à Faema de se soustraire au Jugement et à conserver l’usage d’une

partie importante de l’Immeuble. [ 14 ] Le 10 septembre, 9420 acquiert l’Immeuble, et le même jour, adresse à ses locataires un

Avis de changement de propriétaire [4] . L’acte de vente conclu devant notaire comporte notamment les dispositions suivantes [5] : […] GARANTIE Cette vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l’Acheteur, conformément au jugement. […] DÉCLARATIONS DU VENDEUR […] 2.

L’Immeuble est assujetti à un avis d’inscription des droits résultant d’un bail immobilier, suivant les avis de bail publiés au bureau de la publicité des droits du Québec, circonscription foncière de Montréal, sous les numéros 23 251 831 et 25 508 733, selon lesquels avis l’Acheteur pourrait être personnellement tenus; […] OBLIGATIONS D’autre part, l’Acheteur s’oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l’Immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’Immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur; […] 3. Respecter les obligations créés en vertu des

Avis de bail publiés au bureau de la publicité des droits du Québec, circonscription foncière de Montréal, sous les numéros 23 251 831 et 25 508 733, le tout à l’entière exonération de la notaire soussignée; 4. L’Acheteur déclare avoir été informé par le Vendeur de l’existence du litige causé par l’inscription de l’avis de bail publié le deux juillet deux mille vingt (2 juillet 2020) sous le numéro 25 508 733 et des procédures judiciaires intentées par le syndicat de copropriété en vue de faire déclarer le bail inopposable et d’obtenir la radiation dudit avis de bail.

Puisque le Vendeur n’est pas en mesure de garantir l’issue de ce recours, l’Acheteur déclare en faire son affaire personnelle, à l’entière exonération du Vendeur et/ou du syndicat de copropriété, et ce, sans égard au dénouement dudit recours entrepris, l’Acheteur renonçant expressément à tous ses droits et recours contre le Vendeur et/ou le syndicat de copropriété à ce sujet; 5. Respecter tous les baux en vigueur avec le droit d’en percevoir les loyers à compter de la date des présentes. […] (Transcription conforme)

[ 15 ] Le 14 septembre, M. Xie reçoit copie du Bail des mains de M. Angeli. Le 15 décembre, 9420 produit un acte d’intervention volontaire dans l’instance opposant 9337 au Syndicat pour rechercher, à l’instar de celui-ci, la radiation de l’Avis. [ 16 ] Le 7 janvier 2021, le Syndicat se désiste en totalité de sa demande en inopposabilité et radiation de l’Avis de bail. Quant à 9420, elle est présumée s’être désistée de sa demande d’intervention volontaire vu son défaut d’inscrire dans le délai prescrit [6] . [ 17 ] En 2021-2022, 9420 envisage de vendre l’Immeuble [7] .

Puis, le 23 novembre 2022, elle signifie la présente demande qu’elle présente comme une mesure d’exécution du Jugement. 3. QUESTIONS EN LITIGE [ 18 ]

Malgré la qualification initiale de son action et ses représentations initiales devant la Cour, 9420 déclare à présent [8] que son recours consiste en une demande introductive d’instance en inopposabilité et en nullité d’un bail commercial plutôt qu’en une mesure d’exécution du Jugement du 10 octobre 2019. [ 19 ] Ce litige soulève la question de la validité de l’Avis ainsi que du Bail. 4.

POSITION DES PARTIES ET ANALYSE [ 20 ] Le Bail litigieux est conclu le 1 er décembre 2019 entre 9337 et Faema, et publié le 2 juillet 2020. [ 21 ] Selon la théorie de 9420, le Bail signé près de deux mois après le Jugement et publié deux jours après son offre d’achat ne peut que constituer un acte frauduleux et de complaisance, destiné à permettre à Faema de contourner les effets de l’ordonnance de délaissement forcé de l’Immeuble pour profiter à perpétuité du local. [ 22 ] 9420 avance les arguments suivants : - Les baux successifs intervenus entre les entreprises de la famille Angeli sont des baux de complaisance conclus pour favoriser les intérêts de Faema; - Cet historique locatif n’interdit pas de qualifier le Bail de frauduleux; - En date de la signature du Bail, Michael Angeli et Faema ne pouvaient ignorer les conclusions du Jugement ordonnant la vente de l’Immeuble; - Le Bail ne constitue pas un simple renouvellement des stipulations précédentes, mais s’en écarte de façon importante; - La durée de 40 ans du Bail représente le double de la période d’occupation de Faema; - Le loyer payable est dérisoire; - 9337 et Faema ont camouflé l’existence du Bail puisqu’ils n’en ont remis copie ni à l’huissier ni au courtier immobilier chargés de la vente de l’Immeuble, et ne l’ont publié qu’en juillet 2020 alors qu’ils soupçonnaient la vente imminente; - À la date de l’offre d’achat, le Bail n’était pas publié, et 9420 détenait pour seule information au sujet du local le fait que le propriétaire l’utilisait comme entrepôt; - Michael Angeli n’a remis une copie du Bail à M.

Xie qu’après la signature de l’acte de vente. [ 23 ] Invoquant l’

article 1631 C.c.Q. , 9420 soutient que ces circonstances créent des présomptions de fait graves, précises et concordantes que le Bail a été passé en fraude de ses droits, et qu’en conséquence, il doit être frappé de nullité absolue. Elle ajoute qu’il en découle qu’on ne peut lui opposer avoir ratifié ou confirmé le Bail, et qu’à tout événement, elle n’a posé aucun geste en ce sens. [ 24 ] Les défenderesses rétorquent que le Bail est précédé d’une occupation continue de Faema de plus de 25 ans.

Elles font valoir que sa durée plus étendue que celle des baux précédents s’explique par le fait que les parties ont voulu sécuriser l’occupation à long terme de Faema, essentielle à l’exploitation de son commerce, et que cela ne suffit pas à conclure à la présence de fraude civile. [ 25 ] Les défenderesses ajoutent que d’une part, M.

Xie ne s’est pas comporté en acheteur prudent et diligent en ne se renseignant pas sur les termes du Bail avant d’acquérir l’Immeuble, et que d’autre part, il l’a dans les faits ratifié. [ 26 ] Qu’en est-il? [ 27 ] Constituée en 1975, Faema exerce pour activité la vente de cafetières et de cafés importés d’Italie. [ 28 ] Dirigée par Susan Angeli, présidente, et Michael Angeli, vice-président, qui sont frère et sœur, Faema avait été fondée par leurs parents. Son siège social se situait à l’origine au 7150, boul. Saint-Laurent.

En 1990, elle déménage dans un plus grand local sur la rue Jean-Talon, à quelques pas de son ancienne adresse, mais conserve un entrepôt loué dans l’Immeuble (7152 C, boul. Saint-Laurent) qui appartenait alors à l’entreprise GJS inc., propriété des parents Angeli. Faema paie un loyer à GJS de façon interrompue depuis au moins 2005 [9] en vertu de baux successifs. [ 29 ] Le 1 er décembre 2008, Faema et GJS concluent un bail de 5 ans comprenant une option de renouvellement d’un an.

[ 30 ] Le 13 novembre 2014, GJS vend la

partie privative de l’Immeuble (7150-7152, boul. Saint-Laurent) à Michael Angeli inc., et le 25 novembre 2014, celle-ci convient avec Faema d’un bail de 4 ans avec option de renouvellement d’un an. Ces deux baux stipulent un droit de préemption en faveur des membres de la famille Angeli et de leurs entreprises. [ 31 ] Le 29 mars 2018, Michael Angeli inc. cède l’Immeuble à 9337. [ 32 ] En 2018-2019, les sociétés de Michael Angeli connaissent les déboires déjà relatés ayant mené au Jugement. Dans les semaines qui suivent, soit le 1 er décembre 2019, 9337 et Faema concluent un nouveau bail relatif à l’entrepôt.

Il s’agit du Bail en litige dont il est utile de mentionner les stipulations essentielles : - Les lieux loués comprennent le local du 7152 C, boul.

Saint-Laurent de 3300 pi 2 situé au sous-sol, ainsi que deux espaces extérieurs de stationnement; - Le loyer mensuel s’élève à 1738,91 $, majoré annuellement du moindre de 3 % ou du taux d’inflation; - Le terme de 10 ans (1 er décembre 2019 au 30 novembre 2029) est assorti de 3 options de renouvellement de 10 ans chacune, portant la période de location à 40 ans; - Un droit de préemption en cas de vente de l’Immeuble est octroyé à Michael Angeli, Michael Angeli inc., Susan Angeli et Les Immeubles Carelex inc. (propriété de Susan Angeli); - Les réparations majeures et l’entretien sont à la charge du locateur. [ 33 ] 9420 soutient à la fois la nullité et l’inopposabilité de l’Avis et du Bail en raison de la prétendue fraude les affectant.

Or, de l’avis du Tribunal, 9420 échoue à prouver les allégations de sa demande. • Le Bail est valide [ 34 ] Les défenderesses ne s’en cachent pas : la reconduction du Bail pour un terme de 10 ans trois fois renouvelable visait le maintien de Faema dans un local qu’elle occupait depuis plus de 25 ans pour l’exploitation de son commerce sexagénaire.

Il ne s’agit pas, comme dans certaines affaires plaidées par 9420, d’un bail improvisé et sans aucun lien avec l’historique locatif de l’Immeuble. [ 35 ] Un tel bail pouvait être conclu malgré le délaissement ordonné par le Jugement qui ne dépouillait par 9337 de l’exercice de ses droits de propriétaire jusqu’à la vente de l’Immeuble. [ 36 ] Il est vrai qu’un créancier conserve le droit de s’opposer à un bail consenti par son débiteur après le délaissement s’il peut prouver l’intention de frauder, et que le bail préjudice à ses droits ou mine la réalisation de sa créance [10] .

Mais la preuve n’établit pas que le créancier de 9337, à savoir le Syndicat et non 9420, ait été affecté par l’existence du Bail : la vente s’est réalisée rapidement, à 100 % du prix demandé, et a permis de satisfaire la totalité de la créance. [ 37 ] Cela dit, s’il fallait conclure à la nullité du Bail, il ne s’agirait pas d’une nullité absolue [11] , mais au pire d’une nullité relative susceptible de confirmation [12] . [ 38 ] À cet égard, les défenderesses soulignent qu’en se comportant comme propriétaire de l’Immeuble, 9420 a tacitement ratifié le Bail, ce qui la rend forclose d’en contester la validité.

Cet argument n’est pas convaincant, car comme le précise la Cour d’appel dans l’arrêt Sebag [13] , tant que l’Immeuble demeurait la propriété de 9420 et que le litige était pendant les tribunaux, il était normal qu’elle reçoive paiement du loyer et s’acquitte de ses obligations de locatrice. [ 39 ] En revanche, le Tribunal souscrit à la position des défenderesses voulant que 9420 ait confirmé le Bail de manière certaine et évidente [14] par ses actions et inactions dans le cadre du processus d’acquisition de l’Immeuble. [ 40 ] Il faut d’abord noter que M.

Xie n’est pas un novice en affaires : déjà propriétaire de deux bâtisses résidentielles, dont un quintuplex, ainsi que d’un dépanneur, il est à la recherche d’une bonne affaire. Son agente d’immeuble attire son attention sur l’Immeuble affichant, sans surprise, un prix de vente (550 000 $) « dans le bas de la fourchette du marché » [15] , puisqu’il s’agit d’une vente en justice, et profitant d’un emplacement de premier plan.

Le listing de Centris précise notamment que l’évaluation municipale de l’Immeuble en 2020 s’élève à 653 000 $. [ 41 ] Quant aux deux espaces locatifs, ils sont occupés d’une part, par la boutique de mariage Galerie Della Sposa (« Della Sposa »), et d’autre part, par Faema. Mais, alors que les points saillants du bail de Della Sposa sont précisés sur la fiche de Centris , notamment le montant du loyer et le terme, les conditions de celui de Faema sont inconnues du courtier inscripteur.

On y lit la mention spécifique suivante : « We do not know the agreement between the owner and the tenant, but the basement is used by the company Faema for the storage of coffee machine . » [16] [ 42 ] Le 27 juin 2020, M. Xie signale son intérêt à M. Philippe Gaudet, C.P.A., de l’entreprise Prospriété inc., une société spécialisée dans le financement privé avec laquelle il faisait déjà affaire. Il lui demande conseil sur l’achat envisagé. M. Gaudet effectue rapidement des recherches sur l’historique de l’Immeuble, les comparables, les jugements, etc.

Il découvre l’Avis au registre foncier, et sollicite et obtient une rencontre d’environ une heure avec M. Angeli. Puis, M. Gaudet fait rapport à M. Xie dans les jours suivants sur l’ensemble de ses découverts, du caractère « non standard » selon son témoignage de la situation de M. Angeli, et sur l’importance de colliger informations et documents sur l’Immeuble. Mais, M. Xie a déjà déposé son offre d’achat. [ 43 ] Le 10 septembre, M.

Xie signe l’acte de vente dans lequel il s’engage à respecter les obligations créées en vertu de l’Avis et du Bail, et reconnaît être informé de l’existence du litige relatif à la situation locative. Or, M. Xie ne demande une copie du Bail qu’après la

conclusion de la vente! [ 44 ] Le témoignage de M.

Xie est étonnant de naïveté : - Il n’a pas lu la fiche Centris attentivement et n’a posé aucune question, se fiant aux représentations de son agente d’immeuble selon lesquelles le local du sous-sol serait vacant; - Il ne sait pas, avant l’achat, que l’Immeuble est affecté de déficiences majeures; - Il ne s’informe pas sur le solde impayé des frais de condo qui seront à sa charge; - Il ne cherche pas à savoir si les frais de condo se comparent à ceux payables dans d’autres copropriétés; - Il ne demande pas à obtenir copie du bail de Della Sposa; - Il ne demande aucun document relatif à l’Immeuble; - Il fait confiance à son agente d’immeuble et à sa notaire, et signe l’acte de vente sans poser de questions; - Ce n’est qu’après avoir passé

titre qu’il se rend compte que les loyers ne suffisent pas à couvrir les dépenses de l’Immeuble. [ 45 ] De l’avis du Tribunal, le comportement de M. Xie démontre sa volonté expresse de conclure l’acte de vente. Or, des obligations en incombent, dont le Bail, ce qui permet de conclure à sa renonciation certaine et évidente à invoquer une cause de nullité [17] . Cet acte de vente notarié constitue un écrit authentique dont lecture lui a été faite, bien qu’il témoigne du contraire.

En l’absence d’une déclaration de faux dans un délai raisonnable, il ne peut contredire le constat que l’acte lui a été lu par sa notaire [18] . Qu’il n’ait pas, comme il le prétend, compris les termes de l’acte de vente parce que rédigé en français ne saurait constituer une cause valable de déclaration de nullité. [ 46 ] Quant à l’aspect litigieux entourant le Bail, dûment énoncé à l’acte de vente, M. Xie signe « qu’il en fait son affaire personnelle ».

Or, non seulement, il demeure impassible devant le désistement du Syndicat, mais il abandonne sa propre demande d’intervention. [ 47 ] Tout cela témoigne au mieux, d’une insouciance, au pire, d’une négligence grossière - voire d’une incompétence - dans la conduite des affaires de

Malgré les multiples drapeaux rouges qui se dressaient devant elle, celle-ci a choisi de passer

titre alors que si le Bail publié plus de deux mois avant la conclusion de l’acte de vente avait représenté un enjeu, il lui eût été loisible de tenter de se soustraire à la vente ou de négocier, avant sa conclusion, des termes différents. • L’Avis et le Bail sont opposables à 9420 [ 48 ] La confirmation du Bail suffit à disposer du recours de 9420.

Il convient cependant d’ajouter que l’argument de 9420 quant à l’inopposabilité de l’Avis et du Bail est mal fondé. [ 49 ] Il est vrai qu’en principe, un avis de bail publié, comme en l’instance, après l’inscription du préavis d’exercice du créancier hypothécaire est inopposable à l’acquéreur. Il en résulte la possibilité pour celui-ci de se prévaloir de l’

article 1887 C.c.Q . pour obtenir la résiliation du bail, moyennant un préavis de six mois [19] . Cependant, un acquéreur ne peut invoquer l’

article 1887 C.c.Q. lorsqu’il s’est précisément engagé à respecter le bail, dans l’acte de vente ou par son comportement [20] . [ 50 ] Quant à l’inopposabilité du Bail pour motif de fraude (

article 1631 C.c.Q. ), 9420 est forclose de la demander, car elle a entrepris son recours au-delà du délai de déchéance d’un an prévu à l’

article 1635 C.c.Q . En effet, elle a pris connaissance du contenu du Bail le 14 septembre 2020, mais n’a intenté son action qu’en novembre 2022. [ 51 ] Finalement, outre le témoignage de M. Xie, 9420 n’administre aucune preuve que le terme du Bail ou le montant du loyer diminuent la valeur de l’Immeuble. Aucun comparable n’est versé au dossier quant à la valeur locative d’un espace d’entreposage similaire dans le même secteur. [ 52 ] En somme, 9420 regrette peut-être l’acquisition de l’Immeuble, mais cela ne confère aucun bien-fondé à son recours.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] REJETTE l’action; [ 54 ] AVEC les frais de justice. __________________________________ GUYLÈNE BEAUGÉ, j.c.s. Me Maxime Laflamme-Leblond LJT Avocats s.e.n.c.r.l. Avocat de la demanderesse Me Antoine Hammam Me Vincenzo Iracane

KRB Avocats inc. Avocats des défenderesses et mises en cause Dates d’audience : 27, 28 et 29 novembre 2023