2013 QCCA 1663, 2013 QCCA 1663

Bourque c. Poudrier 2013 QCCA 1663 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021676-119 (560-17-000988-094) DATE : 27 SEPTEMBRE 2013 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NANCY BOURQUE FRANÇOIS BILODEAU APPELANTS – Demandeurs c. GISLAIN POUDRIER FONDS D'ASSURANCE-RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC INTIMÉS – Défendeurs et 4386671 CANADA INC.

GUY ST-MARSEILLE Défendeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LABELLE MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre le jugement de la Cour supérieure, district de Labelle (l'honorable Dominique Goulet) qui, le 31 mars 2011 (avec jugement rectificatif le 2 mai 2011), accueille, mais en

partie seulement, l'action qu'ils ont intentée contre les intimés; [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bich, auxquels souscrivent les juges Rochette et Dalphond, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel, avec dépens; [ 4 ] INFIRME pour

partie le jugement de première instance et REMPLACE les paragraphes [67] et [70] de son dispositif par les paragraphes suivants : [67] DONNE ACTE de l'offre des demandeurs de restituer l'immeuble précité à la défenderesse 4386671 Canada inc. et leur ORDONNE de s'y conformer; [67A] CONDAMNE les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille, solidairement, à payer aux demandeurs la somme de 60 000 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter du 14 octobre 2008, date de la mise en demeure; [67B] CONDAMNE les défendeurs Poudrier et Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, solidairement, à payer aux demandeurs la somme de 60 000 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation; [67C] DÉCLARE que les condamnations énoncées aux paragraphes 67 et 67A ci-dessus sont prononcées in solidum entre, d'une part, les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille et, d'autre part, les défendeurs Poudrier et Fonds d'assurance responsabilité

professionnelle de la Chambre des notaires du Québec; […] [70] LE TOUT avec dépens in solidum contre, d'une part, les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille et, d'autre part, les défendeurs Poudrier et Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec. [ 5 ] DÉCLARE que le partage de responsabilité ordonné par le paragraphe [69] du jugement de première instance vaut pour l'ensemble des condamnations prononcées contre les débiteurs in solidum (100 % de responsabilité pour les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille; 0 % pour les intimés Gislain Poudrier et Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires); [ 6 ] DÉCLARE que les conclusions figurant aux paragraphes [7], [8], [9] et [10] du jugement rectificatif couvrent l'ensemble des condamnations prononcées contre les intimés, qui doivent être pleinement indemnisés par les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille.

LOUIS ROCHETTE, J.C.A. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. M e Annie Breault DUFOUR, MOTTET, AVOCATS Pour les appelants M e Fabienne Beauvais ROBINSON SHEPPARD SHAPIRO Pour les intimés Date d’audience : Le 14 janvier 2013 MOTIFS DE LA JUGE BICH [ 7 ] Le pourvoi soulève principalement la question de la portée de l'obligation in solidum et son application à une situation qui présente des difficultés bien particulières et génère une certaine controverse. [ 8 ] L'affaire n'est pas complexe sur le plan factuel.

En voici le récit. [ 9 ] Les appelants acquièrent de 4386671 Canada inc. un terrain non bâti dont ils ignorent qu'il est affecté de servitudes de passage au bénéfice de plusieurs voisins. Ce terrain est une parcelle d'un immeuble beaucoup plus vaste combinant deux terrains (dont l'un bâti) acquis par la venderesse, d'une part, en 2006 [1] et, d'autre part. en 2007 [2] , concomitamment à la vente aux appelants [3] . [ 10 ] Ayant remarqué qu'un petit sentier traverse l'immeuble, les appelants, lors des négociations avec la venderesse, avisent formellement celle-ci, de même que son actionnaire et âme dirigeante, M.

Guy St-Marseille, du fait qu'ils désirent acheter un fonds qui n'est affecté d'aucun droit ou servitude de passage. M. St-Marseille affirme que tel est le cas. Prévenu de l'exigence des futurs acheteurs, le notaire instrumentant – il s'agit de l'intimé Poudrier – est chargé par eux, explicitement, de vérifier s'il existe un tel droit ou une telle servitude. Il conclut que l'immeuble est libre de toute charge, faisant malheureusement erreur.

Cette erreur est difficilement explicable, d'ailleurs, quand on constate que le notaire a agi dans le cadre de quelques-uns des actes touchant le même immeuble, ou des portions de celui-ci, et faisant mention de l'existence de servitudes.

La désignation de celles-ci, peut-être, n'était pas des plus claires, mais la chose aurait mérité une étude approfondie, qui n'a apparemment pas été faite [4] . [ 11 ] Toujours est-il que, sur la foi des affirmations dolosives du représentant de la venderesse et celles, erronées, du notaire instrumentant, les appelants achètent donc la propriété, réalisant par la suite qu'elle est bel et bien grevée de plusieurs servitudes. Des discussions sont entreprises avec les propriétaires des fonds dominants.

Elles ne débouchent cependant pas sur une entente, notamment en raison de contraintes environnementales qui empêchent de déplacer l'assiette des servitudes là où la chose serait la plus commode pour les appelants. [ 12 ] Ne pouvant en conséquence user de leur terrain comme ils l'avaient prévu, les appelants intentent une action en justice contre 4386671 Canada inc. et M. St-Marseille, ainsi que contre le notaire Poudrier et le Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires. Outre des dommages-intérêts, réclamés de l'ensemble des défendeurs in solidum , ils demandent l'annulation de la

vente et la condamnation de tous, in solidum également, au paiement d'une somme équivalant au remboursement du prix payé pour l'immeuble, immeuble qu'ils offrent par ailleurs de restituer une fois le remboursement effectué. [ 13 ] Le 31 mars 2011, la Cour supérieure accueille l'action en

partie (notons que 4386671 Canada inc. et M. St-Marseille, quoiqu'ils aient produit une défense au dossier, n'ont pas participé au procès et ne s'y sont pas présentés). Le juge de première instance constate la fausse déclaration de la venderesse et de son actionnaire, ce dernier ayant sciemment induit les appelants en erreur. Il constate de même la faute du notaire Poudrier. Il conclut que les appelants n'auraient pas acheté s'ils avaient su l'immeuble grevé de ces servitudes. Il annule par conséquent la vente et condamne solidairement 4386671 Canada inc. et M.

St-Marseille (le voile corporatif étant à bon droit levé pour l'occasion) à rembourser aux appelants le prix de vente de 60 000 $, conformément au principe de restitution prévu par les articles 1699 et s. C.c.Q. Il refuse cependant de condamner le notaire Poudrier et le Fonds, in solidum ou autrement, au paiement de cette somme (ou de son équivalent). À son avis, la restitution issue de l'anéantissement de la vente ne peut jouer qu'entre les parties à cet acte juridique. Il n'est donc pas possible de condamner le notaire instrumentant, même fautif, au remboursement du prix versé en vertu du contrat ainsi anéanti.

Le juge condamne enfin tous les défendeurs, in solidum en effet (puisque la source de leur commune responsabilité est distincte), au paiement des dommages que l'affaire a par ailleurs causés aux appelants, dommages qui totalisent 22 457,30 $ (prime SCHL, frais du notaire, droits de mutation et taxes foncières, travaux divers, troubles et inconvénients). [ 14 ] Le 2 mai 2011, le jugement est rectifié par l'ajout de conclusions accueillant la requête introductive d'instance en garantie des intimés contre la venderesse et M.

St-Marseille. * * [ 15 ] Les appelants se pourvoient, estimant que le juge de première instance a erré en ne condamnant pas le notaire et le Fonds, in solidum , au paiement d'une somme équivalant au prix de vente que doivent rembourser 4386671 Canada inc. et M. St-Marseille. Il aurait aussi erré en fixant la date du point de départ des intérêts sur la condamnation au remboursement du prix de vente.

Les appelants suggèrent en outre que soit modifié le dispositif du jugement de première instance afin de subordonner explicitement la remise de l'immeuble au paiement des sommes dues. [ 16 ] Notons que le notaire Poudrier et le Fonds, qui ne contestent pas la faute du premier, ne font pas appel de leur condamnation au paiement des dommages-intérêts de 22 457,30 $. [ 17 ] Par ailleurs, ni la venderesse (qui était déjà en voie de dissolution au moment du procès, ainsi que l'indique la pièce P-34) ni M.

St-Marseille n'ont comparu en appel. [ 18 ] Le 29 août 2011, un juge de la Cour a ordonné l'exécution provisoire du jugement de première instance contre la société 4386671 Canada inc. et contre M. St-Marseille [5] . Manifestement, puisque l'appel s'est poursuivi contre le notaire et le Fonds, on doit conclure que les vendeurs ne se sont pas acquittés de leur condamnation à la restitution du prix de vente. Quant aux autres dommages- intérêts, ils ont été payés en

partie par les intimés à la suite d'un autre jugement, cette fois du 23 septembre 2011 [6] . Finalement, une requête pour preuve nouvelle visant à établir la faillite de 4386671 Canada inc. et de M.

St-Marseille a été rejetée le 19 mars 2012, la Cour estimant que cette preuve n'était pas « indispensable à la présentation des moyens d'appel et à leur solution » [7] . * * [ 19 ] Le principal enjeu du litige, bien sûr, concerne la condamnation au remboursement du prix de vente : peut-on envisager, comme le voudraient les appelants, une condamnation in solidum du notaire Poudrier (et du Fonds) au paiement de l'équivalent de la somme que doivent restituer 4386671 Canada inc. et M.

St-Marseille (dorénavant et collectivement « les vendeurs », sauf exception) à la suite de l'annulation de la vente? [ 20 ] Selon les appelants, le notaire, qui a commis une faute en ne détectant pas les servitudes, est responsable du vice affectant la vente et responsable de l'annulation de celle-ci ainsi que des conséquences de cette annulation, ce qui le rendrait redevable de dommages-intérêts équivalant au montant du prix de vente (60 000 $) que doivent rembourser les vendeurs.

Les intimés répondent pour l'essentiel qu'en matière d'annulation d'un contrat et de restitution des prestations, il est impossible d'obtenir la condamnation in solidum d'un tiers, même fautif, l'annulation et la restitution ne concernant que les parties au contrat. Conclure autrement serait faire de l'obligation in solidum une obligation de cautionnement, ce qui ne peut être le cas. * * [ 21 ] Dans des circonstances semblables à celles de l'espèce, notre cour a déjà prononcé une condamnation in solidum à l'endroit du vendeur d'un immeuble affecté, comme ici, d'un vice de

titre (au sens de l'

article 1723 C.c.Q. ) et du notaire fautif, qui n'a pas détecté ou dévoilé ce vice. C'est ainsi que dans Chartré c.

Exploitation Agricole et Forestière des Laurentides inc. [8] , elle condamne in solidum le vendeur qui a omis de révéler à l'acheteur l'existence d'une servitude de drainage et de non-construction (et qui est en conséquence redevable d'une réduction du prix de vente égale à la baisse de la valeur de l'immeuble) et les notaires qui n'ont pas signalé l'existence de cette servitude (et qui sont redevables envers l'acheteur de la baisse de la valeur de l'immeuble ainsi grevé, égale à la diminution du prix de vente).

Le juge Pelletier souligne que : [40] C'est ainsi que se pose le problème de déterminer la responsabilité respective de deux ordres de débiteurs, la venderesse tenue à la garantie contre l'éviction, et les notaires, dont l'exécution fautive du contrat de service a causé le préjudice subi par l'acheteur. Dans les circonstances particulières de l'espèce, l'objet de chacune de ces deux obligations, bien que différent, implique l'exécution d'une prestation identique puisque, dans chaque cas, il s'agit du versement d'un montant de 33 000 $.

Cette exécution, par l'un ou l'autre des obligés, entraînera l'extinction des deux créances, abstraction faite pour l'instant de l'hypothèse d'un recours subrogatoire. À l'évidence, la solidarité prévue au Code ne trouve pas application puisqu'il ne s'agit pas d'une situation expressément prévue par une convention ou par la loi (

article 1525 C.c.Q. ). […]

[46]

Malgré les sérieuses réserves exprimées par Baudouin, je crois qu'il faut reconnaître l'existence de l'obligation in solidum . Comme le soulignent Pineau, Burman et Gaudet, cette notion s'avère nécessaire pour répondre « aux situations qui présentent à la fois […] pluralité de liens ou plusieurs dettes distinctes éventuellement de nature différente » [renvoi omis] .

Je note que, dans un arrêt récent, le juge Brossard, de notre Cour, s'est montré favorable à l'idée. […] [50] Pour paraphraser les propos du juge Brossard dans Eclipse Bescom Ltd. , les débiteurs « in solidum » ne sont solidaires qu'à l'égard du seul créancier . Aucun d'eux n'est « présumé avoir une part, même nominale, de responsabilité à l'égard de(s) [son] codébiteur(s) » .

Comme c'est souvent le cas en pareille conjoncture, et bien que tous soient solidaires à l'égard du créancier, l'obligation de l'un des débiteurs, en l'occurrence le cabinet de notaires, n'a ici qu'un caractère secondaire par opposition au caractère primaire de celle de l'autre débiteur, Exploitation. La situation était analogue dans Prévost-Masson et dans Eclipse Bescom . [51] En l'espèce, le montant de la condamnation correspond en effet à la diminution de valeur que provoque la présence de la servitude. Il s'agit, comme on le sait, d'une somme que la venderesse Exploitation a perçue en trop.

Ainsi, dans la mesure où la venderesse Exploitation rembourse le montant perçu en trop, la faute des notaires aura cessé de causer préjudice; les acheteurs auront donc payé un juste prix tout comme le vendeur aura encaissé ce qui lui revient. Il s'ensuit que, pour ne valoir qu'entre la venderesse et les notaires intimés, la première doit supporter la totalité de la condamnation en capital et intérêts. La subrogation légale (art. 1656 paragr. 3 C.c.Q. ) entrera immédiatement en action si, lors de l'exécution, les notaires sont appelés à payer tout ou

partie de la condamnation. [Renvois omis] [ 22 ] La Cour, d'ailleurs, n'hésite pas à reconnaître pareillement la responsabilité in solidum du professionnel et du vendeur en cas de vice caché, lorsque, l'un et l'autre étant au fait du vice en question, ni l'un ni l'autre n'en révèle l'existence à l'acheteur qui les poursuit subséquemment en justice afin d'obtenir une réduction du prix de vente et des dommages-intérêts.

Par exemple, dans Richard c. 1213719 Canada inc. [9] , où il s'agit justement d'une telle action, la Cour condamne in solidum les vendeurs et les agents immobiliers qui n'ont pas informé l'acheteur de la présence d'un vice caché. Dans Penaranda c. Dima [10] , la Cour condamne in solidum le vendeur, le notaire et l'expert qui ont omis de dévoiler (dans le cas des deux premiers) ou de détecter (dans le cas du troisième) le fait que l'immeuble vendu était isolé à la MIUF, substance qui avait déjà commencé à se dégrader et qui devait être enlevée.

Là encore, les acheteurs, qui désiraient conserver l'immeuble, réclamaient des dommages-intérêts (coûts des travaux d'enlèvement de la MIUF et autres dommages) au paiement desquels les trois défendeurs ont été condamnés in solidum . [ 23 ] Autre cas de figure : celui de l'échange d'immeubles. Dans Lambert c. Macara [11] , l'intimé, à la suite de péripéties nombreuses et complexes, n'a finalement d'autre choix que d'abandonner l'immeuble qu'il a reçu en échange du sien, et ce, en raison de ce que ne lui ont révélé ni son cocontractant ni le notaire instrumentant.

Jugeant que ces derniers (et d'autres) sont responsables de l'éviction de l'intimé (qui n'aurait jamais accepté de procéder à l'échange s'il avait connu la situation véritable de l'immeuble), la Cour les condamne in solidum au remboursement du « prix » de l'échange et à divers autres dommages-intérêts. [ 24 ] De son côté, la Cour supérieure, dans Jean-Jacques c. 9119-3631 Québec inc. [12] , condamne in solidum avec l'acheteur d'un immeuble le notaire qui, en raison de sa faute professionnelle, est responsable du fait que le prix de vente n'a jamais été payé : l'acheteur doit donc exécuter son obligation et verser le prix convenu à l'acte de vente, le notaire est de son côté responsable des dommages causés par le non-paiement du prix de vente, dommages dont le montant coïncide avec le prix.

Une condamnation in solidum est en conséquence prononcée contre les deux défendeurs pour ce même montant. [ 25 ] Ces affaires illustrent bien la variété des situations susceptibles de donner prise à une condamnation in solidum et témoignent également de la souplesse et de l'ampleur de ce mécanisme.

Évidemment, elles diffèrent sur un point d'avec la nôtre : dans tous les cas ci-dessus, la victime de la faute ne réclamait pas l'annulation du contrat ayant donné lieu au transfert de propriété et les actions intentées n'avaient de consonance que purement pécuniaire. [ 26 ] C'est du reste le cas de la majorité des jugements prononçant des condamnations in solidum , qui concernent la responsabilité civile prévue par les articles 1457 et 1458 C.c.Q. (à l'exception de la situation visée par l'

article 1526 C.c.Q. , qui donne lieu à solidarité) ou l'obligation d'exécuter une obligation contractuelle pécuniaire. Ainsi, on observe des condamnations in solidum à l'endroit de celui qui a commis une faute contractuelle et de celui qui a commis une faute extracontractuelle ou des condamnations in solidum à l'endroit de ceux qui ont chacun commis une faute dans l'exécution de contrats distincts ou encore à l'endroit de celui qui a commis une faute (contractuelle ou extracontractuelle) et de celui qui doit exécuter une obligation contractuelle. L'arrêt Prévost-Masson c.

Trust Général du Canada [13] illustre d'ailleurs ce dernier cas de figure. [ 27 ] On peut résumer ainsi les faits en cause dans cet arrêt. À la suite d'une certaine vente de terrains (et de diverses péripéties qu'il n'est pas utile de relater ici), l'acheteur paie le solde du prix de vente, solde établi par un comptable. Celui-ci a cependant commis une importante erreur de calcul. Une quittance est signée.

L'erreur ayant par la suite été découverte, la liquidatrice de la succession du vendeur exige de l'acheteur la différence entre le montant payé par celui-ci en vertu des instructions erronées du comptable et le montant dont il était en réalité redevable. L'acheteur refusant de payer, la liquidatrice le poursuit en justice et poursuit, en même temps, le comptable. La Cour suprême condamne l'acheteur et le comptable, in solidum , à payer la somme de 182 476,88 $, au

titre de solde du prix de vente pour le premier (en exécution du contrat, donc) et de dommages-intérêts contractuels pour le second (en raison de la faute professionnelle commise dans l'exécution du contrat de service, conformément à l'

article 1458 C.c.Q. ). La condamnation in solidum permet ainsi de régler « le régime juridique de dettes diverses, mais concurrentes, dont l'objet se trouv[e] le même » [14] , tout en évitant l'écueil d'une double indemnisation. [ 28 ] Convient-il d'étendre la responsabilité in solidum à la situation de l'espèce et de condamner le notaire avec les vendeurs, selon cette modalité, au paiement d'une indemnité égale au prix de vente qui doit être restitué aux appelants en raison de l'annulation de la vente? [ 29 ] Les appelants invitent la Cour à répondre à cette question par l'affirmative.

Selon la jurisprudence, affirment-ils, le notaire fautif peut être tenu, in solidum avec le vendeur, d'indemniser, à hauteur de la réduction du prix de vente (qui représente la perte de valeur de

l'immeuble), l'acheteur victime d'un vice de

titre (ou autre type de vice). Pourquoi devrait-il en aller autrement lorsque, le vice se révélant d'une importance telle qu'elle justifie cette mesure, l'acheteur choisit de demander non pas la réduction du prix de vente, mais l'annulation même du contrat, qui lui est accordée par le tribunal? N'est-il pas logique – et équitable – que le notaire fautif, responsable du vice qui entraîne l'annulation, soit tenu d'indemniser l'acheteur, in solidum avec le vendeur, à hauteur du montant que doit par ailleurs restituer ce dernier en vertu des articles 1699 et s.

C.c.Q. (l'acheteur étant de son côté tenu de restituer le bien au vendeur)? Les conditions d'une telle condamnation sont remplies, puisqu'il y a eu fautes concomitantes et indissociables, causant tout ensemble le préjudice et dont la sanction se solde par des prestations identiques de part et d'autre.

La situation correspond en outre pleinement à la raison d'être du mécanisme de l' in solidum . [ 30 ] Les intimés, reprenant les motifs du juge de première instance, font valoir que cette logique n'en est pas une et qu'elle se heurte à un obstacle juridique insurmontable, le droit ne permettant tout simplement pas de faire en sorte que le notaire, en pareille situation, soit tenu in solidum avec le vendeur.

Cet obstacle serait rattaché à l'effet relatif du contrat : celui-ci ne lie que les cocontractants et son annulation, corrélativement, ne produit de conséquences qu'à leur endroit, à l'exclusion des tiers [15] . Le jugement d'annulation anéantissant rétroactivement le contrat, celui-ci est réputé n'avoir jamais existé ( art. 1422 C.c.Q. ), ce qui impose aux cocontractants, mais aux cocontractants seulement, la restitution des prestations qu'ils ont respectivement reçues l'un de l'autre ( art. 1699 C.c.Q. ).

Les intimés soutiennent donc que, les appelants ayant choisi et obtenu l'annulation du contrat de vente, le remboursement du prix ne peut concerner que les vendeurs et non le notaire, même fautif.

La vente étant tenue pour n'avoir jamais eu lieu, les appelants n'ont rien à réclamer au notaire sous ce chef, encore qu'ils puissent exiger de lui certains dommages-intérêts accessoires (1407 C.c.Q. ), d'où la condamnation au montant de 22 457,30 $, d'ailleurs, qui n'est pas contestée. [ 31 ] Les intimés ajoutent que les appelants n'auraient pu exercer leur recours en annulation de la vente contre le notaire seulement et obtenir de lui le remboursement du prix de vente : l'annulation ne peut être demandée en effet que contre les vendeurs.

Or, si l'on ne peut pas poursuivre le notaire seul, alors c'est que l'on n'est pas dans un cas où l' in solidum est possible, puisque c'est l'une des caractéristiques de cette institution que de permettre au créancier de poursuivre, à son choix, l'un des débiteurs pour la totalité de ce qui lui est dû.

Seuls les vendeurs étaient obligés par le contrat de vente et, ce contrat ayant maintenant été anéanti, seuls ils sont tenus au remboursement du prix de vente. [ 32 ] Bref, la responsabilité in solidum du notaire ne pourrait être engagée à l'égard de la restitution du prix de vente puisque, comme l'écrit le juge de première instance, en cas d'annulation du contrat, « la restitution des prestations n'est possible qu'entre les parties contractantes ayant participé à l'acte juridique » [16] . [ 33 ] L'argument des intimés, certes, est sérieux, mais, en définitive, je ne peux y souscrire. [ 34 ] Rappelons d'abord que ce mécanisme juridique qu'est l'obligation in solidum , création purement prétorienne, est « caractérisé par sa grande souplesse » [17] et se distingue par son élasticité.

Il fut développé par la jurisprudence afin d'avantager le créancier, et ce, dans un « désir de justice et d'efficacité » [18] mais aussi dans le but d'assurer la protection de ce créancier contre les défauts de ceux qui lui ont causé préjudice, notamment en lui « évitant le fardeau de l'insolvabilité de l'un d'entre eux » [19] , insolvabilité actuelle ou anticipée.

Aux maux du créancier, c'est un remède inspiré de l'équité. [ 35 ] S'il ne fallait s'en remettre qu'à l'équité, d'ailleurs, la condamnation in solidum des vendeurs et du notaire Poudrier (et de son assureur, le Fonds) s'imposerait d'emblée : la faute du notaire, quoique subsidiaire à celle des vendeurs (j'y reviendrai dans un instant) est tout aussi grave et importante; le cul-de-sac dans lequel se sont trouvés les acheteurs est directement attribuable à cette faute tout autant qu'à celle des vendeurs; on peut même dire que le notaire, s'il avait correctement fait son travail, aurait sauvé la mise des acheteurs et fait échec au dol des vendeurs.

Il paraîtrait donc assez injuste, du moins à première vue, que le notaire échappe aux conséquences de cette responsabilité parce que les acheteurs ont été placés dans une situation où ils n'avaient guère d'autre choix que de demander l'annulation de la vente plutôt que de se contenter de la réduction du prix d'un terrain dont ils ne peuvent rien faire. [ 36 ] Il faut néanmoins pousser plus loin le raisonnement. [ 37 ] L' in solidum trouve sa place en diverses circonstances, comme on l'a vu précédemment, et notamment dans le cas de fautes subsidiaires.

Le professeur Levesque explique à ce propos que : […] L'auteur de cette faute subsidiaire aurait pu arrêter ou empêcher la réalisation du préjudice. L'exemple classique demeure celui du professionnel qui omet de divulguer ou de réparer une faute commise par l'autre débiteur, le débiteur primaire. La faute du débiteur primaire est souvent une abstention.

La victime avait pourtant engagé ce professionnel pour s'assurer que la transaction soit bien effectuée, pour que la vérité soit faite. [20] [ 38 ] C'est exactement la situation de l'espèce, alors que le notaire Poudrier, par suite de la faute que l'on sait, n'a pas divulgué l'existence des servitudes grevant le terrain acheté par les appelants, scellant ainsi le silence fautif – et, à vrai dire, dolosif – des vendeurs à ce sujet. La faute du notaire a cependant un caractère subsidiaire à celle des vendeurs, premiers débiteurs du devoir de divulgation envers les acheteurs.

Ce caractère de faute subsidiaire ne fait pas pour autant de la responsabilité du notaire une responsabilité subsidiaire, qui ne pourrait s'enclencher que si le débiteur primaire, ayant d'abord été poursuivi, est dans l'incapacité d'acquitter la condamnation prononcée contre lui ou que les voies d'exécution forcée se révèlent vaines. [ 39 ] La Cour suprême et notre cour ont en effet rejeté sans détour, dans un contexte de responsabilité professionnelle, la thèse voulant que cette responsabilité ne puisse être recherchée et engagée qu'advenant l'incapacité du débiteur primaire d'exécuter la condamnation prononcée contre lui, incapacité qui devrait d'abord être démontrée.

Dans Prévost-Masson [21] , la Cour suprême écarte en ces termes l'idée de la subsidiarité comme moyen de défense à l'action en responsabilité : 15 À juste titre, l’appelante souligne que le droit de la responsabilité civile délictuelle ou contractuelle ne suppose pas seulement la constatation d’une faute. Il faut également démontrer le préjudice et le lien de causalité. L’appelante plaide que même si la faute du comptable est établie, les autres éléments constitutifs de la responsabilité civile ne le sont pas. En substance, elle prétend que le dommage n’était pas réalisé lors de l’institution des procédures.

Elle ajoute qu’il n’était pas possible de prouver l’existence et le montant du dommage avant d’avoir établi que la remise en état des parties était irréalisable en raison de l’impossibilité de recouvrer la

créance. L’existence et la preuve d’un dommage éventuel dépendaient des mesures de recouvrement que la succession Perras aurait dûentamer à la suite de l’annulation de la quittance. Ce n’est qu’après cette étape que les conditions d’ouverture d’un recours contre lecomptable auraient été réunies. […] 17 Le 21 décembre 1990 [c'est-à-dire le jour où fut signée la quittance reconnaissant le paiement du solde du prix de vente], lasituation juridique de Perras à l’égard de Masson s’était cristallisée. Par la faute de Masson, Perras avait perdu sa créance et les sûretésqui l’accompagnaient.

Son préjudice étant né et actuel, il n’était pas tenu d’épuiser ses recours contre les débiteurs avant d’intenter sonrecours en responsabilité professionnelle. À l’égard de Masson, Perras se trouvait titulaire d’une créance fondée sur la responsabilitéprofessionnelle de son conseiller. Celle-ci équivalait à la perte subie qui s’établissait à 182 476,88 $ en capital et intérêts au 21 décembre1990. Les conditions d’un recours en responsabilité civile contre Masson se trouvaient alors réunies. Une faute avait été commise, unpréjudice découlant de cette faute avait été établi.

Le préjudice n’avait pas, comme le prétend l’appelante, un caractère purementéventuel. Sa naissance et sa détermination ne dépendaient pas de l’épuisement des procédures de recouvrement que Perras aurait puentamer contre ses débiteurs. 18 L’argument de l’appelante fait revivre la théorie de la subsidiarité du recours en responsabilité professionnelle, théorie qui a étévivement critiquée par un jugement de la Cour supérieure du Québec prononcé par le juge Lesage en 1986. Cette critique a provoqué unrevirement de jurisprudence.

Comme le soulignait le juge Lesage, avant 1986, cette théorie avait connu une faveur jurisprudentiellesignificative, particulièrement dans le domaine de la responsabilité notariale. Saisis de problèmes de responsabilité professionnelle, lestribunaux devaient déterminer si le préjudice existait et si le montant de ce dernier était établi. (Voir Caisse populaire de Charlesbourgc. Lessard, [1986] R.J.Q. 2615, p. 2622.) Une fois l’existence du préjudice démontrée, aucun obstacle additionnel n’empêchait lapoursuite contre le professionnel.

Autrement dit, la solution qui prévalait antérieurement assimilait l’auteur d’une faute professionnelle àune simple caution qui avait le droit d’exiger l’épuisement des recours contre les autres débiteurs. Le recours en responsabilitéprofessionnelle était alors assujetti à une sorte d’obligation préalable de discussion. Depuis, la jurisprudence a écarté cette solution et aadmis la recevabilité immédiate du recours, une fois l’existence et le montant du dommage établis. (Voir Caisse populaire St-Étienne-de-la-Malbaie c. Tremblay, [1990] R.D.I. 483 (C.A.); Leenat ltée c.

Bierbrier, (QC CA), [1987] R.D.J. 551 (C.A.);Bourque c. Hétu, (QC CA), [1992] R.J.Q. 960 (C.A.); Tamper Corp. c. Johnson & Higgins Willis Faber Ltd., [1993]R.R.A. 739 (C.A.); P.-Y. Marquis, La responsabilité civile du notaire (1999), p. 48-52; J.-L. Baudouin et P.

Deslauriers, La responsabilité civile (5e éd. 1998), p. 929.) [Les crochets du paragr. 17 sont un ajout au texte original.] [40] Le juge Pelletier, dans Chartré[22], partage le même point de vue : [47] En l’espèce, s’il fallait nier l’existence de la notion d’obligation in solidum, force serait de déterminer l’identité de celui desdébiteurs qui doit la dette en premier lieu.

Il faudrait, pour ce faire, recourir à la vieille théorie de la subsidiarité du recours enresponsabilité professionnelle en vertu de laquelle, pour établir le lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice, les appelantsauraient eu à prouver l’incapacité de la venderesse de satisfaire à son obligation.

Je n’ose me résoudre à cette solution alors que la théoriede la subsidiarité vient, une fois de plus, d’être écartée fermement par la Cour suprême dans l’arrêt Prévost-Masson [renvoi omis].[23] [41] Le rejet de la théorie de la subsidiarité du recours en responsabilité fait donc obstacle à cette « sorte d’obligation préalable dediscussion » en faveur du professionnel; il permet non seulement de poursuivre celui-ci en même temps que l'on poursuit l'autre débiteur,mais aussi d'obtenir la condamnation concomitante, in solidum, de l'un et de l'autre.

Ce rejet ne change cependant rien au fait que,fréquemment, la faute du professionnel – et c'est ici le cas tout comme ce l'était dans l'arrêt Prévost-Masson[24] – est subsidiaire. Cettedifférenciation des deux fautes a pour conséquence qu'entre les débiteurs in solidum de la condamnation, l'ultime responsabilité de celle-ci sera en principe assumée totalement par le débiteur primaire.

C'est exactement ce qu'a fait la Cour dans l'arrêt Chartré[25], où l'oùreconnaît une telle subsidiarité et où l'on conclut en conséquence qu'entre les débiteurs, 100 % de la responsabilité sera imposée audébiteur primaire et 0 % aux notaires, débiteurs subsidiaires. [42] En pareille situation, on ne doit donc pas hésiter à condamner des débiteurs in solidum, et ce, bien que l'incapacité de payer dudébiteur primaire ne soit pas établie au moment du prononcé du jugement.

D'ailleurs, elle n'a pas à l'être : en droit québécois, lemécanisme de l'in solidum se veut, entre autres choses, une protection contre l'insolvabilité actuelle ou éventuelle de l'un ou l'autre desdébiteurs, mais, dans le second cas, il n'est pas conditionnel, on vient de le voir, à la réalisation de cette éventualité. [43] Cela dit, il faut maintenant revenir à la question principale : le notaire Poudrier, qui a fautivement omis de divulguer l'existencedes servitudes grevant le terrain dont les appelants n'ont pour cette raison plus aucune utilité, peut-il être condamné, au

titre de saresponsabilité civile, au paiement d'une somme d'argent égale au prix que les vendeurs sont tenus de restituer en raison de l'annulation dela vente? [44] Pour paraphraser l'arrêt Prévost-Masson (paragr. 17), on peut dire que le 6 juillet 2007, date à laquelle fut signé l'acte de vente,la situation juridique des appelants à l'égard tant des vendeurs que du notaire s'était cristallisée : par les fautes des seconds, les premierssubissaient un préjudice du fait d'avoir dépensé 60 000 $ pour l'acquisition d'un immeuble grevé de servitudes le rendant inutilisable.

Ilressort en effet clairement du jugement de première instance que le terrain, en raison des servitudes, est impropre à l'usage auquel lesappelants le destinaient. Signalons accessoirement que rien dans le dossier d'appel n'indique que ce terrain a quelque valeur résiduelle oumarchande véritable que ce soit ou qu'il puisse être utilisé autrement que comme assiette des nombreuses servitudes de passage quil'encombrent.

Il ressort également, et tout aussi clairement, que si les appelants avaient connu l'existence de ces servitudes, ils n'auraientpas acheté, ayant fait savoir et aux vendeurs et au notaire Poudrier qu'ils souhaitaient une propriété exempte de toute charge. [45] Le 6 juillet 2007, les appelants se retrouvent donc moins riches de 60 000 $ et propriétaires d'un terrain ne répondant pas à leursexigences, terrain dont ils ne peuvent pas faire ce qu'ils se proposaient et qui avait motivé leur achat ainsi que le paiement du prixd'achat.

Cette situation, on l'a déjà dit, est le fruit du mensonge des vendeurs, qui ont nié l'existence de servitudes dont ils connaissaientl'existence, et de l'erreur du notaire, qui, à la suite d'une recherche de titres défaillante, ne les a pas divulguées. Que peuvent faire les

appelants afin de compenser ou de corriger le préjudice qu'ils encourent ainsi? [ 46 ] D'une part, ils peuvent poursuivre les vendeurs et, vu l'ampleur du vice et la perte d'utilité totale qui s'ensuit, réclamer l'annulation de la vente (soit en vertu de la garantie du droit de propriété, conformément à l'

article 1723 C.c.Q. , soit en vertu de l'

article 1407 C.c.Q. , ou même les deux) et la restitution du prix de 60 000 $ (plus des dommages, s'il en est).

D'autre part, ils peuvent poursuivre le notaire en dommages-intérêts pour le préjudice que leur cause le fait d'avoir indûment dépensé 60 000 $ pour acquérir un terrain inutilisable, qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient su son état réel, et ils peuvent lui réclamer une indemnité égale à ce montant (sans parler des autres dommages). [ 47 ] Dans les circonstances, les appelants ont réuni leurs recours dans une même procédure et l'on voit clairement la convergence des dettes de chacun et des sommes dues en conséquence, quoique la cause, la source et la nature des obligations respectives des parties ne soient pas les mêmes.

Une condamnation in solidum paraît donc tout indiquée, et ce, à la fois pour protéger les appelants contre l'insolvabilité potentielle de l'un ou l'autre débiteur et pour éviter par ailleurs qu'ils reçoivent un double paiement. [ 48 ] J'estime qu'en concluant de cette façon, on respecte l'esprit du mécanisme de l'obligation in solidum , sans faire par ailleurs du notaire le débiteur de l'obligation contractuelle ou, plus exactement, post-contractuelle incombant aux vendeurs. Ces derniers sont tenus de rembourser le prix de vente, en vertu de l'obligation de restitution découlant de l'annulation de la vente.

Le notaire, de son côté, est tenu d'indemniser les appelants en raison du préjudice causé par sa faute et son obligation d'indemnisation se trouve à coïncider avec le prix de vente qu'ont inutilement déboursé les seconds pour l'achat d'un terrain totalement impropre à l'usage auquel ils le destinaient, sans valeur réelle et dont ils ne veulent pas. Il n'est donc pas question d'imposer ici au notaire, directement, les obligations découlant du contrat de vente liant les appelants à leurs vendeurs ni les obligations découlant de l'annulation de ce contrat [26] .

La situation s'apparente plutôt à celle qui était en cause dans l'arrêt Prévost-Masson , où l'un des débiteurs était tenu de payer le solde du prix fixé par le contrat auquel il était

partie et l'autre tenu distinctement à une indemnisation dont le montant était égal au solde en question [27] .

Le premier était lié par le contrat de vente l'unissant au vendeur; le second encourait une responsabilité professionnelle en raison de l'inexécution fautive du contrat de service l'unissant à son client, qui se trouvait aussi à être le vendeur et le créancier du solde du prix de vente. [ 49 ] Le fait que l'obligation de restitution des vendeurs, ici, résulte de l'annulation de la vente, plutôt que de l'exécution de termes du contrat, ne peut faire échec à l' in solidum et ne rompt pas la causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi par les intimés.

Les vendeurs et le notaire sont, comme dans Prévost-Masson , tenus à des dettes distinctes ou, pour reprendre les propos du professeur Levesque, à des « obligations différentes existant à

titre principal qui convergent vers un même créancier et portant sur un même objet » [28] .

Le fait que la faute du premier soit subsidiaire à celle des seconds, comme on l'a vu précédemment, n'a par ailleurs pas d'impact sur le caractère principal de leurs obligations envers les appelants, mais entraîne simplement, entre les débiteurs, que la responsabilité ultime de la condamnation sera supportée entièrement par les vendeurs. [ 50 ] Bref, les vendeurs doivent rembourser un prix de vente alors que le notaire doit payer un préjudice; les deux dettes, quoique de nature différente, sont d'une quotité identique, et l'acquittement de l'une éteint l'autre.

C'est le propre de l' in solidum . [ 51 ] Comme les appelants sont par ailleurs tenus de restituer le terrain aux vendeurs, il ne peut y avoir d'enrichissement de leur part. [ 52 ] Certes, il n'y aurait pas lieu ici à solidarité [29] , laquelle, cependant, est une tout autre institution, dont l' in solidum n'est pas un succédané.

Comme le souligne le juge LeBel, dans Prévost-Masson , le mécanisme de l' in solidum , qui dérive de l'équité, « veut permettre au créancier de recouvrer efficacement sa dette, tout en évitant une surindemnisation » [30] et c'est précisément cette double raison qui justifie ici le prononcé d'une condamnation in solidum . [ 53 ] On concédera que l'application du mécanisme de l' in solidum à des circonstances comme celles de l'espèce requiert une adaptation de l'institution, en ce que l'acheteur ne pourrait pas poursuivre le notaire seul pour récupérer de lui l'équivalent du prix de vente, sans, dans le même temps, poursuivre le vendeur en annulation de ladite vente.

Les intimés voient en cela une entorse à la vision classique (si l'on peut dire) de l' in solidum et, partant, un obstacle à son utilisation. J'y vois pour ma part une extension du domaine de l' in solidum , ou, plus exactement, une variation sur le même thème. Cette variation ne dénature cependant pas le mécanisme et n'en affecte pas l'essence.

L'adaptation requise va au contraire dans le sens de l'équité pratique qui en est le fondement. [ 54 ] Je note que, dans une situation comme celle de l'espèce, le droit français a déjà adopté la solution de l' in solidum , comme le rapportent les professeurs Gardner et Levesque : Jusqu'en 1997, l'état du droit français sur la question était clair : « la mise en jeu de la responsabilité du notaire n'est pas subordonnée à une poursuite préalable contre d'autres débiteurs ».

Ainsi, dans une affaire rendue en 1996, des notaires avaient omis de signaler aux acheteurs d'un studio à Paris l'existence d'un arrêté d'interdiction d'habiter le bien, pourtant mentionné dans le

titre de propriété du vendeur. Le studio ayant été acquis pour usage d'habitation, la Cour de cassation a condamné in solidum les notaires et le vendeur à la restitution du prix de la vente, sans subordonner la responsabilité du notaire à une quelconque action préalable à l'encontre du vendeur. [31] [Renvois omis.] [ 55 ] Ultérieurement, toutefois, la Cour de cassation a changé de cap et reconnu la subsidiarité de la responsabilité du notaire dans des circonstances de ce genre.

Gardner et Levesque expliquent que : Cependant, cette décision est une des dernières rendues en ce sens puisque la Cour de cassation a opéré, à partir de 1997, un revirement de sa jurisprudence. Après quelques hésitations, elle a fini par admettre une certaine subsidiarité à la responsabilité notariale.

Ainsi, il fut décidé à plusieurs reprises par la haute juridiction française que la responsabilité du notaire, dont la faute avait fait perdre à un créancier une garantie ou une voie d'exécution, n'était que subsidiaire en raison de l'incertitude entourant l'existence du préjudice subi par le créancier, qui disposait toujours des voies de droit lui permettant de récupérer sa créance. Celui-ci doit alors épuiser ses recours contre le débiteur avant de rechercher la responsabilité du notaire. Par exemple, la résolution ou l'annulation d'une vente n'entraîne pas pour l'acquéreur la perte du prix.

Ce dernier peut bénéficier de la restitution, sauf si le vendeur est insolvable, auquel cas la Cour de cassation a reconnu que le recours direct contre le notaire fautif est possible. [32]

[Renvois omis.] [ 56 ] C'est ainsi que, par exemple, la Cour de cassation, dans un arrêt du 1 er juin 1999, confirme que « la nullité d'un acte de vente n'entraîne pas pour l'acquéreur la perte du prix que la nullité l'autorise, au contraire, à se faire restituer par le vendeur, le notaire pouvant seulement, en cas d'insolvabilité de ce dernier, être tenu de garantir la restitution » [33] . Aubert commente cet arrêt de la manière suivante : Mais l'intérêt de l'arrêt du 1 er juin 1999 n'est pas là.

Il se trouve, d'abord, dans la réaffirmation de cette solution de bon sens que celui qui a payé le prix d'une chose en vertu d'un contrat de vente ultérieurement annulé ne peut prétendre, contre le notaire déclaré responsable de la situation ainsi constituée, à des dommages-intérêts d'un montant égal au prix, dès lors qu'en vertu même de la nullité, il est investi d'une action en restitution de la somme payée.

Cet intérêt réside, surtout, dans le complément qui est ajouté au rappel de cette solution et qui réserve l'hypothèse de l'insolvabilité du débiteur de la restitution, hypothèse dans laquelle le notaire peut être tenu comme garant de ladite restitution : il devra alors payer la somme due à l'acquéreur et se trouvera subrogé dans les droits de celui-ci contre le vendeur, dont il lui faudra espérer, pour pouvoir exercer son recours, un retour à meilleure fortune. [34] [Renvois omis.] [ 57 ] À propos du même arrêt, Crône écrit pour sa part que : Il convient, en définitive, de distinguer selon que la demande dirigée contre le notaire est faite par le créancier ou le débiteur de la restitution.

Pour le premier, il n'y a pas de préjudice invocable tant que la restitution n'est pas compromise. En revanche, si cette restitution s'avère impossible, le dommage est certain et l'acquéreur peut demander réparation de ce dommage au notaire. […] [35] [Renvoi omis.] [ 58 ] En droit français, la responsabilité du notaire n'est donc pas écartée (comme le voudraient ici les intimés), mais peut être engagée envers l'acheteur lorsque la créance de ce dernier « est définitivement perdue, en raison notamment de l'insolvabilité du débiteur » [36] .

Le notaire sera alors condamné à payer à l'acheteur une somme équivalente au prix dont la restitution a précédemment été ordonnée au vendeur contre lequel les voies de droit sont épuisées ou qui est insolvable. [ 59 ] Au Québec, cependant, comme on l'a vu plus tôt, la Cour suprême, dans l'arrêt Prévost-Masson , a rejeté sans équivoque la théorie de la subsidiarité des responsabilités – et des recours – à laquelle est revenu le droit français postérieurement à 1997.

Elle l'a fait pour des raisons tenant à un juste souci d'efficacité judiciaire et de minimisation des recours, mais tenant aussi à une vision très large de l'obligation in solidum . Or, si la subsidiarité des responsabilités doit être rejetée, la solution préconisée ici – celle d'une condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à un montant correspondant au prix de vente – doit être retenue, comme elle l'était dans le droit français pré-1997, et pour les mêmes raisons. [ 60 ] Je note en passant, à

titre purement hypothétique, que si j'en étais venue à une solution semblable à celle du droit français post- 1997, j'aurais réservé les droits des appelants afin qu'ils puissent faire, le cas échéant, la preuve de l'insolvabilité des vendeurs, insolvabilité qui marquerait tout à la fois l'incapacité de restituer, l'irrévocabilité de leur dommage et, conséquemment, le point de départ de leur droit de recours contre le notaire Poudrier. * * [ 61 ] Il conviendra donc de condamner les intimés au paiement d'une somme de 60 000 $ in solidum avec les vendeurs.

La question se pose cependant de savoir si cette condamnation du notaire et de son assureur doit elle-même être solidaire ou in solidum . [ 62 ] Dans CGU c. Wawanesa, compagnie mutuelle d'assurances [37] , le juge Baudouin, dans un obiter , conclut au caractère solidaire de la condamnation prononcée contre l'assuré et l'assureur dans le cadre du recours intenté en vertu de l'

article 2501 C.c.Q. (applicable en l'espèce). Ce point de vue fut discuté et réitéré dans Axa Assurances inc. c. Immeuble Saratoga inc. [38] , puis repris sans plus d'examen dans Fédération, compagnie d'assurances du Canada c. Joseph Élie ltée [39] , dans Ferme avicole Héva inc. c. Coopérative fédérée de Québec (portion assurée) [40] et dans Lombard General Insurance Company of Canada c. Factory Mutual Insurance Company [41] . La controverse doctrinale demeure, cependant, et ne manque pas de contre-arguments intéressants [42] .

Cela dit, les parties n'ayant en l'espèce pas eu l'occasion de débattre de la question, qui n'est pas soulevée dans leurs mémoires et ne l'a pas été à l'audience, je préfère m'en tenir pour le moment à la jurisprudence établie de la Cour. * * [ 63 ] Dans un tout autre ordre d'idées, abordons maintenant la question de la date à laquelle doivent courir l'intérêt et l'indemnité additionnelle sur le montant de la condamnation. [ 64 ] Les appelants demandent la correction de la date à laquelle le juge de première instance fait courir l'intérêt et l'indemnité additionnelle sur la condamnation figurant au paragraphe 67 de son jugement : [67] CONDAMNE les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille à payer aux demandeurs la somme de 60 000 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter du 14 octobre 2010, date de la mise en demeure; [ 65 ] Les appelants soulignent qu'il y a une erreur d'écriture dans cette conclusion, la mise en demeure adressée aux vendeurs n'étant pas datée du 14 octobre 2010 , mais bien du 14 octobre 2008 , tel qu'il appert de la pièce P-8. [ 66 ] Il y a lieu de procéder à la correction demandée. [ 67 ] Il est vrai que l'inscription en appel décrit les vendeurs comme « défendeurs » et non pas « intimés », ce qu'ils sont puisqu'une conclusion du pourvoi les vise directement.

Cela pourrait-il empêcher que l'on rectifie l'erreur dans la date figurant au paragraphe [67] du

jugement de première instance? Une réponse négative s'impose. L'erreur de l'inscription en appel est purement technique et ne porte pas à conséquence. Les vendeurs ont reçu signification de la procédure, laquelle énonce clairement la conclusion recherchée contre eux, et ont donc été informés de la teneur de l'appel.

Malgré cela, ils n'ont pas comparu. Ils ne pourront donc se plaindre de la correction apportée au jugement. [ 68 ] Ajoutons que, les vendeurs étant de mauvaise foi, les appelants auraient peut-être pu demander l'intérêt à compter de la date à laquelle les premiers ont reçu le prix de vente. C'est ce que semblent suggérer les professeurs Jobin et Vézina : 932 – Fruits et revenus.

Jouissance du bien – […] En application de ces règles, l'intérêt sur le prix à restituer serait dû seulement à partir de la mise en demeure quand la résolution ou la nullité n'est pas due à sa faute (par exemple dans la nullité pour erreur simple).

En revanche, quand elle est due à sa faute (par exemple dans la résolution d'une vente pour vice caché), l'intérêt sur le prix devrait être calculé à partir du jour où il a été reçu par le débiteur de la restitution (le vendeur dans notre exemple) , mais cette règle n'est pas appliquée avec rigueur. [43] [Je souligne.] [ 69 ] Les appelants ne réclamant toutefois l'intérêt et l'indemnité additionnelle qu'à compter de la date de la mise en demeure, l'on ne peut leur accorder davantage. [ 70 ] Quant au notaire, la mise demeure qui lui fut adressée le 14 octobre 2008 n'était pas suffisamment précise, se contentant d'évoquer sa responsabilité in solidum avec les vendeurs pour les dommages subis par les appelants.

Quant à lui, et au Fonds, l'intérêt et l'indemnité additionnelle commenceront à courir à la date de l'assignation ( art. 1594 et 1595 C.c.Q. ). * * [ 71 ] Enfin, les appelants voudraient que la Cour donne acte de leur consentement « à remettre l'immeuble plus amplement désigné aux conclusions des présentes à la défenderesse 4386671 Canada inc. sur paiement des sommes dues aux termes du présent jugement, ou à ce que la publication du présent jugement vaille titre, sujet au paiement des sommes dues aux termes du présent jugement ». [ 72 ] Le jugement de première instance, au paragraphe [66] de son dispositif, annule la vente.

Cela impose aux appelants de restituer le terrain aux vendeurs et, bien sûr, ils n'ont d'autre choix que de le faire. Vu la conclusion que je propose au

chapitre de l' in solidum , il ne paraît pas utile de suspendre l'exécution du paragraphe [66] du jugement de première instance jusqu'au paiement des sommes dues, à supposer même que cela ait été possible. [ 73 ] L'immeuble reviendra ainsi dans le patrimoine de la venderesse (ou celui de sa faillite), à son bénéfice ou celui de ses créanciers, et le notaire (ou le Fonds) pourront par la suite exercer contre elle et contre M. St-Marseille les droits que leur confère le jugement au

chapitre de l'appel en garantie. * * [ 74 ] Je recommande donc que l'appel soit accueilli avec dépens, le jugement de première instance infirmé pour

partie et les paragraphes [67] et [70] de son dispositif remplacés par les paragraphes suivants : [67] DONNE ACTE de l'offre des demandeurs de restituer l'immeuble précité à la défenderesse 4386671 Canada inc. et leur ORDONNE de s'y conformer; [67A] CONDAMNE les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille, solidairement, à payer aux demandeurs la somme de 60 000 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter du 14 octobre 2008, date de la mise en demeure; [67B] CONDAMNE le défendeurs Poudrier et Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, solidairement, à payer aux demandeurs la somme de 60 000 $ avec l'intérêt au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle à compter de l'assignation; [67C] DÉCLARE que les condamnations énoncées aux paragraphes 67 et 67A ci-dessus sont prononcées in solidum entre, d'une part, les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille et, d'autre part, les défendeurs Poudrier et Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec; […] [70] LE TOUT avec dépens in solidum contre, d'une part, les défendeurs 4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille et, d'autre part, les défendeurs Poudrier et Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec. [ 75 ] Les autres paragraphes du dispositif du jugement de première instance demeurent inchangés, et notamment le paragraphe [69], qui précise que : [69] DÉTERMINE la part de responsabilité à 100% pour 4386671 Canada Inc. et Guy St-Marseille et 0% quant à Me Gislain Poudrier notaire et le fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec; [ 76 ] Ce partage de la responsabilité entre les intimés et les vendeurs vaut tant pour le montant de 60 000 $ que devront payer les premiers in solidum avec les seconds que pour le montant de 22 457,30 $ qu'ils doivent tous payer de surcroît, in solidum , en vertu du paragraphe [68] du jugement de première instance. [ 77 ] Il va sans dire que le dispositif du jugement de rectification du 2 mai 2011 demeure également inchangé, les défendeurs en garantie (4386671 Canada inc. et Guy St-Marseille) devant, tel que prévu, indemniser les demandeurs en garantie (Poudrier et Fonds

d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec) des condamnations prononcées contre eux dans le cadre de la présente affaire, c'est-à-dire la condamnation au montant de 60 000 $ (avec intérêt et indemnité additionnelle) et la condamnation au montant de 22 457,30 $ (avec intérêt et indemnité additionnelle). MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.