2015 QCCQ 9917, 2015 QCCQ 9917

Maloley c. Profusion Realty inc. 2015 QCCQ 9917 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-128625-110 DATE : 19 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAROLE MALOLEY Demanderesse c.

PROFUSION REALTY INC. -et- CHRISTINA MILLER Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une réclamation de la demanderesse contre les défenderesses pour une somme de 7 000 $, réclamation qui est contestée par les défenderesses. [ 2 ] Après avoir pris connaissance de l’ensemble des témoignages rendus et de la preuve documentaire soumise de part et d’autre, le Tribunal statue comme suit. [ 3 ] En octobre 2010, la demanderesse retient les services de la défenderesse, Profusion Realty inc., par l’entremise de la codéfenderesse, Christina Miller, afin de procéder à la vente de sa propriété située au 631 Grosvenor, Westmount, Québec pour une somme de 1 594 000 $ tel qu’il appert au contrat de courtage exclusif signé entre les parties et produit aux présentes comme pièce P-1. [ 4 ] Subséquemment, une promesse d’achat datée du 25 janvier 2011 est présentée à la demanderesse par deux proposants acheteurs pour ladite propriété pour une somme 1 505 000 $. [ 5 ] Après discussions, négociations, contre-offre, amendements et autres, cette offre d’achat est finalement acceptée par la demanderesse en date du 9 février 2011. [ 6 ] Un acte d’achat notarié s’ensuit le 22 avril 2011 devant Me Irwin Litvack, acte en vertu duquel la demanderesse vend sa propriété au promettant acheteur pour la somme de 1 539 000 $, payable comptant. [ 7 ] Il est de la prétention de la demanderesse que les défenderesses ont mal exécuté leur mandat à son égard, qu’elles ont mal conseillé la demanderesse et de ce fait, elles sont responsables auprès de la demanderesse des troubles, inconvénients et pertes que la demanderesse prétend avoir subis. [ 8 ] Or, tel que mentionné à plusieurs reprises verbalement lors de l’audition, en matière civile pour qu’il y ait responsabilité d’une

partie à l’égard d’une autre, il faut que la

partie fautive ait de fait commis une faute. [ 9 ] À plusieurs reprises, à une demande spécifique du Tribunal à la demanderesse, la demanderesse ne peut déterminer ni soumettre aucune faute précise auprès des défenderesses en général et de la défenderesse Chistina Miller en particulier. [ 10 ] Il est sûr et certain que la demanderesse était à cette époque dans un état d’anxiété puisque parallèlement à la vente de sa propriété, toujours par l’entremise des défenderesses, la demanderesse a formulé une promesse d’achat pour une unité de condominium située au […] et que subséquemment, dans les délais prescrits à cette proposition d’achat, la demanderesse s’est retirée de sa promesse d’achat puisqu’elle était insatisfaite des conditions et plus particulièrement du fait qu’elle n’a pu obtenir aucune documentation en langue anglaise de l’Association des copropriétaires de l’unité de cohabitation, la demanderesse soumettant qu’elle ne comprend pas la langue de Molière. [ 11 ] À une question du Tribunal à savoir quelle faute a été commise par les défenderesses à cet égard, la demanderesse reconnaît qu’aucune faute comme telle ne peut être imputée aux défenderesses puisque la documentation en question, à savoir États financiers, Bilans, procès-verbaux de réunions du conseil d’administration et des assemblées générales annuelles, règlements généraux de la copropriété, etc… sont des documents qui ont été fournis non pas par les défenderesses mais par l’entremise des défenderesses par

l’Association des copropriétaires de l’unité d’habitation qu’elle voulait acquérir. [ 12 ] Dans tous les faits relatés par la demanderesse relativement à la promesse d’achat pour la copropriété située au 1545 Dr.

Penfield, aucune faute ne peut être imputée aux défenderesses, et ce, de l’ensemble de la preuve qui a été soumise par la demanderesse devant le Tribunal. [ 13 ] Ce qui a troublé la demanderesse est plutôt les agissements des acquéreurs de sa propriété lesquels, même une fois que leur promesse d’achat eut été acceptée, se sont montrés envahissants, selon les termes mêmes utilisés par la demanderesse, en ce sens que constamment ils formulaient des demandes de visiter les lieux, d’examiner les lieux soit pour leur peintre, soit pour leurs sous-traitants, soit pour leur décoration ultérieure, etc… etc… [ 14 ] La demanderesse reproche aux défenderesses de ne pas avoir mis fin à cette ingérence excessive des promettant acheteurs et d’avoir transmis leurs demandes auprès d’elle. [ 15 ] Sur ce point, tel que mentionné par le Tribunal séance tenante, il est de l’obligation du courtier de rapporter à sa cliente ce genre de communication et la décision d’y donner suite ou non dépend non pas du courtier mais du vendeur, la demanderesse aux présentes. [ 16 ] La demanderesse prétend avoir été dans l’obligation de retenir les services d’un avocat et d’un notaire dû au défaut des défenderesses de remplir leurs obligations à son égard mais, la preuve démontrée devant le Tribunal démontre plutôt le contraire à l’effet qu’il n’y a eu aucun manquement de la part des défenderesses envers la demanderesse à cet effet. [ 17 ] À une question du Tribunal, la demanderesse nous informe que l’avocat qu’elle a consulté lui a dit qu’elle n’était pas obligée de consentir à la multitude de demandes de visites par les promettants acheteurs, mais qu’il lui serait préférable d’y consentir. [ 18 ] Nonobstant ce qui précède, la demanderesse a même formulé une plainte officielle auprès de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) et cette plainte contre les défenderesses s’est avérée infructueuse, l’organisme ne trouvant aucun manquement de la part des défenderesses à l’égard de la demanderesse à cet égard. [ 19 ] De plus, tel que mentionné par le Tribunal à la demanderesse séance tenante à plusieurs reprises, il y a de multiple contradictions dans les affirmations de la demanderesse lors de son témoignage devant le Tribunal, contradictions qui ont été soulevées par le Tribunal au fur et à mesure de leur occurrence et contradictions qui affectent grandement la crédibilité de la demanderesse relativement à la présente réclamation. [ 20 ] Nous sommes ici en matière civile. [ 21 ] En matière civile, c’est la règle de la preuve prépondérante qui s’applique et, le fardeau de preuve à cet effet appartient à la demanderesse. [ 22 ] Il ne suffit pas pour la demanderesse de créer un doute quelconque dans la tête du Tribunal pour qu’elle obtienne gain de cause à sa réclamation. [ 23 ] Pour que la demanderesse obtienne gain de cause dans sa réclamation contre les défenderesses, la demanderesse doit démontrer que la

partie défenderesse a commis une faute à son égard, faute qui engendrerait alors sa responsabilité à l’égard de la réclamation de la demanderesse. [ 24 ] Or, cette preuve n’ayant jamais été faite, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter la réclamation de la demanderesse. [ 25 ] CONSIDÉRANT l’ensemble de la preuve soumise devant le Tribunal. [ 26 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse a fait défaut de relever le fardeau de preuve qui lui incombe. [ 27 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse n’a pas été en mesure de démontrer quelque faute que ce soit des défenderesses à son égard.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la demanderesse, le tout avec dépens. __________________________________ ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q.

Date d’audience : 5 octobre 2015