2014 QCCQ 7771, 2014 QCCQ 7771

Labrosse c. Groupe Sutton Synergie inc. 2014 QCCQ 7771 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-012848-138 DATE : 18 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZANNE LABROSSE et SYLVAIN SIMARD

Partie demanderesse c. GROUPE SUTTON SYNERGIE INC.

Partie défenderesse et ME ROBERT TOUPIN

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Suzanne Labrosse et Sylvain Simard réclament du Groupe Sutton Synergie inc. (« Sutton Synergie »), agence-inscriptrice, la somme de 4 000 $ en dommages du fait qu'ils n'ont pu acheter en 2011 la propriété convoitée à cause d'un vice de titre. [ 2 ] Sutton Synergie plaide qu'elle avait représenté les promettants-vendeurs en 2009 lorsque ceux-ci ont fait l'acquisition de cette propriété par l'entremise de Me Robert Toupin, notaire, et que le tout s'était déroulé sans problème. [ 3 ] Sutton Synergie appelle également en garantie le notaire Toupin qui a notarié l'achat de 2009.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: 1) À

titre d'agence immobilière représentant les vendeurs, Sutton Synergie encoure-t-elle une responsabilité dans l'échec de la vente aux demandeurs qui étaient les acheteurs? 2) Dans l'affirmative, quels sont les dommages subis par les demandeurs ? 3) Dans l'éventualité d'une condamnation de Sutton Synergie, le notaire Toupin doit-il l'indemniser de cette condamnation? LES FAITS [ 5 ] Au début de l'année 2011, les demandeurs Labrosse et Simard sont à la recherche d'un condominium à L'Assomption.

Ils viennent de vendre leur maison de Le Gardeur et doivent la libérer pour le 20 juin 2011. [ 6 ] Ils sont assistés dans leurs démarches par madame Danielle Cloutier, courtière immobilière agréée pour Proprio Direct. [ 7 ] Le 16 février 2011, ils déposent à Sutton Synergie une offre d'achat pour un condominium situé sur la rue Masse à L'Assomption, agence qui représente les vendeurs Benoit Trottier et Marie-Andrée Guimond [1] .

Le courtier est monsieur Marcel Nantel. [ 8 ] Cette offre d'achat est acceptée le 17 février 2011 à un prix de 162 000 $ et la signature de l'acte notarié est fixée au 14 avril 2011. [ 9 ] Madame Labrosse et monsieur Simard désignent la notaire Nicole Neault pour procéder à la vente.

[ 10 ] Un peu avant la mi-avril, madame Labrosse et monsieur Simard reçoivent un appel téléphonique de Me Neault les informant qu'elle ne peut procéder à la vente du fait que le condominium convoité n'a pas fait l'objet d'une autorisation de conversion de la Régie du logement tel que prévu à l'article 54.9 de la loi. En conséquence, tant que cette autorisation n'aura pas été obtenue, Me Neault refuse de procéder à la vente. [ 11 ] Elle confirme son appel téléphonique par une lettre datée du 15 avril 2011 [2] qui se lit comme suit: « Repentigny, le 15 avril 2011.

A/s Madame Suzanne Labrosse Monsieur Sylvain Simard Objet : Propriété située au […] , L'Assomption, province de Québec, […] […] , L'Assomption, province de Québec, […] __________________________________________________ Madame, Monsieur, Tel que discuté cette semaine, lors de notre entretien téléphonique, je ne pourrai instrumenter la vente de l'immeuble mentionné en rubrique, en raison du problème de

titre ci-après exposé: Publication d'un acte de copropriété divise, sans avoir obtenu au préalable l'autorisation requise de la Régie de logement pour conversion d'un immeuble locatif en copropriété. Exposé des faits : - Le 29 mars 2007, immatriculation au registraire des entreprises du syndicat des copropriétaires du […] . (NEQ 1164338650) - Le 28 mai 2008, publication par GMAC contre l'immeuble d'un avis de retrait d'autorisation de percevoir les loyers (radiée à ce jour) - Le 8 octobre 2008, vente par Monsieur Bolland en faveur de Madame Hoeu.

Aux termes de cet acte, il est déclaré que les baux en vigueur rapportent mensuellement 2695,00$ et que l'acquéreur doit respecter les baux en vigueur. La vente porte sur la totalité de l'immeuble, soit le […] . L'acte comporte une déclaration du vendeur à l'effet que l'immeuble est occupé principalement à

titre résidentiel. (L'immeuble est situé dans un secteur résidentiel.) - Le 16 décembre 2008, déclaration de copropriété par Madame Hoeu stipulant dans son préambule qu'il n'y a pas eu au cours des dix (10) dernières années de logement loué ou offert en location. - Le 14 juillet 2009, vente par Madame Hoeu à Benoît Trottier et al. de l'unité de copropriété portant l'adresse […] . Puisque l'immeuble a été offert en location préalablement à la publication de la déclaration de copropriété, une autorisation pour conversion en copropriété divise de cet immeuble aurait dû être obtenue auprès de la Régie. En l'absence de telle autorisation, la

Loi sur la Régie du logement prévoit à son

article 54.9 que tout intéressé peut s'adresser à la Cour Supérieure pour faire radier l'inscription de la déclaration de copropriété et annuler toutes les conventions subséquentes à cette inscription, dont le

titre de propriété du vendeur. Conséquemment à cette situation, je suis entrée en communication avec Me François Lebrun, notaire, lequel a reçu l'acte de déclaration de copropriété et la vente par Monsieur Bolland à Madame Hoeu. Me Lebrun m'a depuis fait parvenir deux déclarations assermentées signées par Madame Hoeu et par Monsieur Bolland, à l'effet que l'immeuble ne comportait aucune unité en location.

Cependant, nonobstant toutes déclarations par les anciens propriétaires à l'effet que cet immeuble n'a jamais été loué, il subsiste tout de même un doute important, en raison de la publication d'un avis de retrait d'autorisation de percevoir les loyers par GMAC , ce qui rend impossible l'accomplissement de l'obligation du vendeur de vous remettre un

titre clair . Conséquemment, vous devez vous référer aux dispositions contenues à l'article 6.5 de la promesse d'achat intervenue entre le vendeur et vous-mêmes, en cas de vice ou irrégularité, et vous conformer à la procédure qui y est prévue. Je demeure à votre entière disponibilité pour toute information supplémentaire.

Veuillez agréer l'expression de mes sentiments les meilleurs, Me Nicole NEAULT, notaire » (nos soulignés) [ 12 ] Puisque l'obtention de l'autorisation de la Régie du logement devait prendre plusieurs mois et que les demandeurs Labrosse et Simard doivent libérer leur maison sous peu, ils avisent le 20 avril toutes les parties au dossier qu'ils annulent leur offre d'achat du 16 février 2011 en raison de la non-conformité des titres [3] . [ 13 ] Dans leur avis d'annulation, ils tiennent les vendeurs et l'agence immobilière responsables de tous préjudices subis et à subir dans cette affaire.

[ 14 ] En compagnie de leur courtière, ils se mettent à la recherche d'un autre condominium dans le secteur. [ 15 ] Le 23 avril, ils déposent une offre d'achat sur un autre condo, offre qui mènera à une vente à la mi-juin 2011. [ 16 ] L'année suivante, le 31 décembre 2012, ils transmettent à Sutton Synergie une mise en demeure [4] par laquelle ils réclament la somme de 3 400 $ pour les dommages encourus en raison de la vente avortée. Ils lui reprochent d'avoir mis en vente une propriété sans avoir vérifié la conformité des titres des vendeurs.

Ces dommages comprennent les pertes de temps, les pénalités, intérêts et taxes supplémentaires, des frais légaux et d'autres dépenses. [ 17 ] À l'audition, ils réclament une somme additionnelle de 600 $ pour les frais de l’huissier qui a tenté d'exécuter un jugement par défaut obtenu contre Sutton Synergie le 30 janvier 2014.

Ce jugement a cependant été rétracté lors de la présente audition. [ 18 ] Tel que mentionné précédemment, Sutton Synergie déclare dans sa contestation que ses clients avaient acquis la propriété en litige en 2009 par un acte rédigé par Me Robert Toupin, notaire, et rejette la faute sur celui-ci advenant une condamnation sur l'action principale.

Sutton Synergie questionne également le lien de droit entre elle et les demandeurs qui n'étaient pas ses clients lors de la transaction avortée. [ 19 ] Le notaire Robert Toupin argumente pour sa part qu'avant de notarier la vente entre Mey Hoa Hoeu et monsieur Trottier et madame Guimond le 14 juillet 2009, il avait vérifié auprès du notaire Lebrun, qui avait publié la déclaration de copropriété sur l'immeuble, pour s'assurer que tout était en règle.

Me Lebrun lui ayant représenté qu'il n'y avait pas de locataire dans l'immeuble au moment de la conversion de l'immeuble en copropriété et qu'il était d'avis qu'il n'y avait pas eu lieu de procéder selon l'article 54.9 de la

Loi sur la régie du logement . Me Lebrun a convaincu Me Toupin que tout était effectivement en règle. [ 20 ] Suite à la prise de position adoptée par Me Nicole Neault du 15 avril 2011, le notaire Toupin a assisté, sans frais, monsieur Trottier et madame Guimond dans les démarches pour l'obtention de l'autorisation de la Régie du logement de procéder à une conversion de l'immeuble en copropriété divise. [ 21 ] Ces démarches ont été complétées avec succès au cours de l'année 2012.

LES RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 22 ] Il est établi qu'un courtier ou une agence immobilière peut encourir une responsabilité extracontractuelle à l'égard de tiers dans certaines circonstances, tels des promettant acheteurs. [ 23 ] Me Henri Richard, dans son ouvrage intitulé Le Courtage immobilier au Québec [5] , écrit à cet égard (à la page 275): « Lorsqu'une agence ou un courtier immobilier, prestataire de services, agit dans le cadre d'un contrat de courtage immobilier, il est soumis au régime de responsabilité civile générale envers les tiers prévu à l'

article 1457 C.c.Q. : 1457 . Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. » [ 24 ] Et, à la page 285: « En résumé, l'agence et le courtier immobiliers demeurent soumis au régime général de la responsabilité civile. Une agence et un courtier doivent répondre des actes fautifs qu'ils commettent envers un tiers , que ces actes soient intentionnels ou non.

Ils ne peuvent se réfugier derrière leur contrat de courtage pour échapper à leur responsabilité civile. » (nos soulignés) [ 25 ] Il s'agit alors d'examiner si une faute a été commise à l'endroit de ces tiers. [ 26 ] Dans le cas à l'étude, c'est la qualité du

titre de propriété des vendeurs qui est en cause. [ 27 ] La

Loi sur le courtage immobilier [6] , son nouveau Règlement d'application [7] entré en vigueur en 2010 et le Code civil du Québec prévoient des obligations du courtier et de l'agence à cet égard. On relève les dispositions suivantes: La Loi 21. Un courtier, de même qu'une agence et ses administrateurs et dirigeants, doivent agir avec honnêteté, loyauté et compétence. Ils sont également tenus de divulguer tout conflit d'intérêts. Les règles relatives à l'obligation de divulguer un conflit d'intérêts sont prévues par règlement de l'Organisme.

Le Règlement 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. 62. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 73.

Le courtier ou le dirigeant d'agence doit, dans l'exercice de ses activités, tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose. Notamment, il ne doit pas accepter de se livrer à une opération de courtage visée à l'

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ) qui est hors de son champ de compétence, sans obtenir l'aide nécessaire notamment auprès d'un autre titulaire de permis ayant les compétences requises. 83. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S'il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. 84. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu'il, ou l'agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l'objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. Code civil du Québec 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. [ 28 ] La jurisprudence sur ces articles ou sur les articles antérieurs au Règlement de 2010 (ex: articles 11 et 27) nous enseigne que le courtier ou l'agence sera tenu responsable en matière de titres de propriété s'il existait au moment de négocier la vente un ou des indices sérieux de l'existence d'un problème de

titre et qu'il n'a pas procédé aux vérifications appropriées à cet égard. [ 29 ] Par exemple, dans David A. Mellor Consultant inc. ( Royal Lepage Heritage) c. Dahan [8] , Monsieur le juge François Bousquet écarte les blâmes formulées contre le courtier même s'il y avait des radiations à faire au registre foncier, ce qui a bloqué la vente projetée. Monsieur le juge Bousquet écrit: [24] « Le défendeur fonde son premier motif de contestation sur les dispositions des articles 11 et 27 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [9] qui se lisent comme suit : «11.

Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. … 27.

Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction. » [25] Le reproche concernant la vérification des titres peut être résumé comme suit : premièrement, le défendeur plaide que la demanderesse aurait dû exiger un exemplaire de son contrat d’achat et, deuxièmement, il plaide qu’elle aurait dû consulter le registre foncier . [32] En résumé, le reproche à l’effet que la demanderesse n’a pas requis, obtenu et consulté le contrat d’acquisition de l’immeuble par le défendeur n’est pas fondé pour deux motifs : La demanderesse n’avait aucun motif de ne pas croire son client compte tenu que les informations qu’il lui donnait étaient compatibles avec les documents qu’il lui remettait.

Surtout, la consultation du contrat d’acquisition du défendeur n’aurait pas permis de déceler les vices de

titre qui ont donné lieu au litige . [33] Tel que mentionné précédemment, le défendeur plaide également que la demanderesse n’a pas fait de vérifications conformes aux règles de l’art parce qu’elle n’a pas consulté le registre foncier . [34] La jurisprudence et la doctrine sont à l’effet que l’agent immobilier n’est pas un juriste ni un expert en titres de propriété et qu’il n’a pas à effectuer une recherche de titres : «En premier lieu, on peut prétendre qu'un courtier ou un agent immobilier n'a pas l'obligation de procéder à une recherche au bureau

de la publicité des droits . D'une part, les courtiers et les agents n'ont pas les qualifications requises pour procéder à de telles vérifications. On peut même avancer que ces actes relèvent exclusivement de la compétence de juristes, notaires ou avocats. Cependant, cela n'empêche pas par exemple le fait de se procurer une copie de l'acte d'acquisition du client vendeur aux fins de s'assurer qu'il est réellement propriétaire et le seul propriétaire de l'immeuble en vente». «22 Il n'y a aucune preuve que l'agent immobilier savait que l'immeuble constituait un ensemble immobilier.

De plus, il n'avait pas l'obligation de faire la recherche des titres , ni de signaler aux acheteurs ce que ceux-ci pouvaient constater facilement.»

«21 Certes l'agent d'immeubles est assimilé à un spécialiste et un expert du domaine du courtage immobilier, mais il n'est pas un notaire ou un spécialiste des "titres".» [35] Le Tribunal est d’accord avec les principes énoncés dans les textes reproduits ci-dessus et conclut que les règles de l’art du courtage immobilier n’exigent pas qu’un agent consulte le registre foncier lors de la signature d’un mandat de courtage. [36] Il pourrait être possible d’imaginer des situations particulières permettant d’écarter ce principe notamment, lorsque l’agent immobilier reçoit ou connaît des informations de nature à éveiller des soupçons mais le Tribunal n’a pas à le décider puisqu’il n’y a, en l’instance, aucun élément de preuve à cet effet. » (nos soulignés) [ 30 ] Monsieur le juge Bousquet se basait notamment sur le jugement de Monsieur le juge Jean-Marie Brassard dans Re/Max Longueuil c.

Placement Mario Bourgoin inc. [10] On refusait de payer la commission au courtier du fait que l'immeuble était un « ensemble immobilier » au sens de l'article 46 de la

Loi sur la Régie du logement. Monsieur le juge Brossard écrit: « La défenderesse impute à l'agent immobilier l'échec de la vente parce qu'il n'aurait pas rempli adéquatement son mandat en sachant que l'immeuble était un ensemble immobilier et en négligeant d'en informer l'acheteur éventuel. Il n'y a aucune preuve que l'agent immobilier savait que l'immeuble constituait un ensemble immobilier . De plus, il n'avait pas l'obligation de faire la recherche des titres, ni de signaler aux acheteurs ce que ceux-ci pouvaient constater facilement.

Il était visible que le terrain de stationnement d'un des deux (2) immeubles, le 2265, avait une entrée commune avec le 2285. Comme l'écrit l'honorable juge Gomery, dans la cause de Trust Général du Canada c. Placements V.I.A. Inc. [1983] C.S. 237 , 240 : "... Tout le monde est censé connaître la loi : l'agent d'immeuble n'est pas plus à blâmer que la défenderesse sir les dispositions de cette législation nouvelle étaient ignorées." Si le

titre n'est pas clair et que la faute de l'agent immobilier ne peut être prouvée, la commission doit être payée. "Lorsqu'un agent d'immeubles trouve un acheteur sérieux, mais que la vente n'est pas conclue parce que le vendeur ne peut fournir un

titre valable sur l'immeuble qu'il a convenu de vendre, cet agent qui a fait tout son travail et qui n'a rien à se reprocher a droit à sa commission." (Racicot c. Mercier [1968] B.R. 975 , Aussi Héroux c. Dupras [1954] B.R. 580 , Koslov and Co. Inc. c. Styval Realty Corp. [1962] C.S. 251 , 253, Fournier c. Giguère [1984] C.A. 386 )." Dans le "Courtage Immobilier au Québec" à la page 74, il est écrit : "Par ailleurs, la jurisprudence nous apprend que lorsque les parties à une promesse d'achat conviennent de la résilier de gré à gré, on doit assimiler cette situation ou fait du mandant (client-inscripteur).

Dans ces circonstances, le client client-inscripteur sera aussi tenu de payer la commission à son courtier. Cependant, tel ne sera pas cas si le client-inscripteur consent à libérer le promettant-acheteur de j'offre d'achat à cause d'un fait imputable à ce dernier, comme son insolvabilité." Dans le cas présent, le client-inscripteur, la défenderesse, devrait donc payer la commission parce que l'échec n'est pas dû à la faute de l'agent immobilier …» (nos soulignés) [ 31 ] De même, dans Pereira c.

Re/Max TMS inc. [11] , Monsieur le juge Payette exonère de responsabilité un courtier qui n'avait pas découvert que les terrains en cause étaient en milieu humide et donc, non constructibles . Il écrit que le courtier a une obligation de moyens et que la présence d'indices sérieux doit l'amener à pousser sa vérification plus loin ou recourir à un expert si besoin est , ce qui n'était pas le cas en l'espèce. [ 32 ] À l'inverse, dans Century Opt/Immo inc. c. Agia [12] , Monsieur le juge Aznar tient le courtier responsable de ne pas avoir découvert des irrégularités dans les titres du promettant-vendeur.

Il s'agissait en l'occurrence d'un problème de servitude d'utilité restreinte relevée dans le certificat de localisation que le courtier avait omis de consulter ; en conséquence, le promettant-acheteur a refusé d'acheter puisque la radiation de la servitude aurait pris trop de temps. [ 33 ] Monsieur le juge Aznar conclut que l'irrégularité aurait dû être constatée par le courtier Daneau dès le départ et avant d'offrir l'immeuble en vente vu l'existence dudit certificat. Il écrit: [65] «

Malgré que le certificat de localisation dont il est fait mention au plan n'y était pas joint, avant même de l'avoir obtenu et avant même d'en avoir examiné le contenu, monsieur Daneau a sollicité des offres d'achat d'acheteurs potentiels. [68] De ce qui précède, le Tribunal conclut que, sans avoir vérifié l'exactitude des renseignements fournis par le défendeur aux contrats de courtage exclusif notamment en ce qui concerne l'existence de servitudes sur la propriété, monsieur Daneau a complété l'offre d'achat de l'acheteur Saint-Onge ... [69] Il appert donc que l'acheteur Saint-Onge n'est pas alors informé de l'irrégularité dans le

titre de propriété bien que l'information

est disponible et facilement accessible. [70] Cela dit, les articles 1, 11 et 27 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents d'immeuble du Québec prévoient ce qui suit [13] : 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence , et faire preuve de probité, courtoisie et d'esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. [… ] 11.

Le membre doit vérifier conformément aux usage et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements . [… ] 27.

Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir , conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la loi ou l'objet même de la transaction. [71] La preuve révèle que monsieur Daneau a contrevenu à ses obligations car il a omis de vérifier l'exactitude des renseignements que le défendeur lui a donnés à savoir, les informations contenues au plan du 5 mai 2003 (pièce P1-

A) et qu'il a lui-même par la suite fournies à l'acheteur Saint-Onge avant que celui-ci ne dépose sa promesse d'achat. [72] Si, en temps opportun, monsieur Daneau avait obtenu de l'arpenteur Labelle les certificats de localisation en sa possession, il aurait alors été en mesure d'informer le défendeur et l'acheteur Saint-Onge de l'irrégularité dans le

titre et ce, avant même le dépôt de la promesse d'achat du 26 mars 2006. » (nos soulignés) [ 34 ] Cela l'amène à conclure: [83] « Considérant ce qui précède, le Tribunal est d'avis que les omissions de monsieur Daneau dans le cadre de l'exécution des mandats de vente à lui confiés par le défendeur sont la causa causans de l'échec de la transaction. » [ 35 ] Monsieur le juge Aznar invoque plusieurs jugements qui ont retenu la responsabilité de l'agent immobilier ou du courtier lorsque des indices auraient dû les inciter à vérifier davantage [14] . [ 36 ] Ces jugements amènent le soussigné à conclure qu'en l'absence d'un indice sérieux qu'il y aurait un problème dans le

titre de son client-vendeur, la responsabilité de l'agence immobilière ne sera pas retenue. ANALYSE ET DÉCISION 1) À

titre d'agence immobilière représentant les vendeurs, Sutton Synergie encoure-t-elle une responsabilité dans l'échec de la vente aux demandeurs qui étaient les acheteurs? [ 37 ] Dans l'affaire à l'étude, l'agence Sutton Synergie et son courtier, monsieur Nantel, n'avaient selon la preuve aucun indice qu'il pouvait y avoir un vice dans la chaîne de

titre de leurs clients, monsieur Fortier et madame Guimond. [ 38 ] Bien au contraire, le fait que deux notaires, les notaires François Lebrun et Robert Toupin, aient procédé à des actes d'aliénation en 2007 et 2009 les justifiaient d'assumer que le

titre de leurs clients était clair, sans autre vérification. On ne peut exiger de la part de l'agence qu'elle aurait dû être plus vigilante que deux notaires d'expérience l'ont été avant elle. [ 39 ] Bien sûr, la notaire Neault en a jugé autrement. Lorsqu'on connaît la rigueur de l'article 54.9 de la

Loi sur la Régie du logement [15] , on doit respecter les précautions qu'elle a choisi de prendre à cet égard. [ 40 ] Cependant, on ne peut blâmer l'agence de ne pas avoir suspecté une possible faille dans la chaîne de titres de ses clients dans les circonstances particulières de la présente affaire. [ 41 ] Les demandeurs invoquent un

article publié sur internet traitant de « La vérification des limitations du droit de propriété et la consultation du registre foncier en ligne » [16] . [ 42 ] Ici, la consultation du registre foncier a été faite [17] mais ne donnait aucune autre information que celles prises en considération par les deux notaires pour conclure à la validité de deux ventes précédentes et de la conversion de l'immeuble en condominium. [ 43 ] Par conséquent, la poursuite des demandeurs contre Sutton Synergie doit être rejetée.

2) Dans l'affirmative, quels sont les dommages subis par les demandeurs ? [ 44 ] Vu la réponse à la première question, il n'y a pas lieu d'octroyer des dommages aux demandeurs. 3) Dans l'éventualité d'une condamnation de Sutton Synergie, le notaire Toupin doit-il l'indemniser de cette condamnation? [ 45 ] Les demandeurs ont choisi de ne poursuivre que l'agence Sutton Synergie. Le notaire Toupin n'est

partie au litige que parce qu'il a été appelé en garantie par Sutton Synergie. [ 46 ] Puisque la poursuite contre Sutton Synergie est rejetée, l'appel en garantie contre le notaire Toupin tombe également. [ 47 ] Par conséquent, il n'y a pas lieu de statuer sur sa responsabilité professionnelle face aux demandeurs dans le présent litige. [ 48 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 49 ] REJETTE la poursuite des demandeurs Suzanne Labrosse et Sylvain Simard contre Groupe Sutton Synergie inc., avec les frais de contestation de 174 $ remboursables à cette dernière; [ 50 ] REJETTE l'appel en garantie de Groupe Sutton Synergie inc. contre Me Robert Toupin, sans frais. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q.

Date d’audience : 10 juillet 2014