2016 QCCQ 6530, 2016 QCCQ 6530

Spiridigliozzi c. Iacobelli 2016 QCCQ 6530 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141289-142 DATE : 6 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIC SPIRIDIGLIOZZI ET LINA GALLACCIO

Partie demanderesse c. GIUSEPPE IACOBELLI ET NADIA DEL PAPA

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dominic Spiridigliozi et Lina Gallaccio, les demandeurs, réclament aux défendeurs Giuseppe Iacobelli et Nadia Del Papa la somme de 5 896,31 $ plus les frais d’expertise de 689,85 $ pour des vices cachés. [ 2 ] Giuseppe Iacobelli et Nadia Del Papa, les défendeurs, contestent la réclamation et plaident dans sa défense amendée plus spécialement ce qui suit : - Les demandeurs n’ont pas suivi les conseils émis dans le rapport d’expertise; - Les dommages et frais engagés ne sont pas imputables aux défendeurs; - Il y a eu deux inspections préachat; - Le rapport d’expertise contient suffisamment d’indications et avertissements quant aux risques d’humidité et d’infiltrations d’eau pour ne pas constituer un vice caché; - Les demandeurs invoquent leur propre turpitude et sont les seuls artisans de leur propre malheur; - Il ne s’agit pas d’un vice grave; - Les demandeurs n’ont pas intenté la poursuite dans un délai raisonnable. [ 3 ] Il s’agit de décider s’il y a des vices cachés et faute et le cas échéant, établir la responsabilité et les dommages.

Faits retenus par le Tribunal [ 4 ] L’immeuble, le duplex concerné, situé au […] à Saint-Léonard a été construit en 1979. [ 5 ] Les défendeurs ont acheté l’immeuble en 1999. [ 6 ] Les demandeurs l’ont acheté le 5 juin 2013 avec garantie légale. [ 7 ] Avant d’acheter l’immeuble, les demandeurs ont fait inspecter l’immeuble par Frédéric Soumis et un rapport daté du 6 mars 2011 a été rédigé. [ 8 ] Le rapport prévoit entre autres ce qui suit :

[ 9 ] M. Soumis a écrit : [ 10 ] Dans la déclaration des vendeurs, les vendeurs déclarent : [ 11 ] Suite à l’examen de M. Soumis, Fissure 640 a fait un examen pour les demandeurs. [ 12 ] Fissure 640 a constaté huit fissures extérieures et a prévu des coûts de 4 000 $ plus taxes soit 4 599 $ pour ces réparations. [ 13 ] Après l’achat, les demandeurs, suite au refus des défendeurs, ont fait exécuter les travaux par leur fils et leur beau-frère.

Ils ont payé 4 504,03 $ pour le matériel. [ 14 ] Le 19 juin 2013, Fissure 640 a estimé les réparations à faire pour la somme de 5 080 $ plus taxes soit 5 840,23 $. [ 15 ] Par la suite, soit le 3 décembre 2013, Urgence Drain Inc. a inspecté le drain et a indiqué : « Tuyeau a Remplacer depuis le site de garage au solage exterieur » (sic) [ 16 ] Lors de leur témoigne, les défendeurs ont déclaré qu’il n’y avait pas d’infiltrations d’eau lorsqu’ils vivaient dans l’immeuble.

Notions de droit applicable [ 17 ] Il s’agit de déterminer si nous sommes en présence de vices cachés ou de vices apparents. [ 18 ] Le contrat de vente a été consenti avec « garantie légale ». Il s’agit de la garantie contre les vices cachés. [ 19 ] C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui établit le contenu de la garantie légale : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Plusieurs critères permettent de distinguer un vice caché d’un vice apparent [1] . [ 21 ] Mon collègue l’Honorable Juge Richard Landry dans la cause Denise Léveillée c. Philippe Bonnor et Éric Vézina 705-32- 006450-032 a analysé les différents critères.

[18] Ainsi, plusieurs critères permettent de faire la distinction entre un vice caché ou un vice apparent [1] : 1) le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien " impropre à l'usage auquel on le destine " ou " diminue son utilité " au point où l'acheteur " ne l'aurait pas acheté " ou " n'aurait pas donné si haut prix ". Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu.

Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2) le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (" en germe" ) avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente.

Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3) le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être " caché" . C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection pré-achat dénonce l'existence d'un vice quelconque.

La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4) le vice doit être caché (occulte) Par " caché" , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'objet de la vente. Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur " prudent " doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Ainsi, un vice n'est pas " caché" du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent. La détermination de ce qui est " caché" ou " apparent" sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas.

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agissait d'un profane. De même, on exigera un examen plus

sommaire d'une maison presque neuve que s'il s'agit d'une maison âgée de 40 ans. Les déclarations du vendeur, ses manœuvres pour masquer un vice et parfois ses réticences entrent également en ligne de compte dans l'appréciation du caractère caché ou apparent du vice. D'autre part, l'ignorance du vice par le vendeur ne constitue pas un moyen de défense valable pour déterminer son caractère caché ou pour repousser la poursuite de l'acheteur. Cette ignorance limite cependant les compensations auxquelles il peut être condamné (

article 1728 C.c.Q. ). 5) la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). Cette règle ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). Analyse [ 22 ] Suivant la preuve, les défendeurs n’étaient pas au courant qu’il y avait des infiltrations d’eau. [ 23 ] Ces infiltrations d’eau avaient été découvertes par M. Soumis et par Fissure 640. Le prix de réparation était évalué à environ 5 000 $. [ 24 ] Les demandeurs devaient donc savoir qu’il y aurait des travaux à faire à ce sujet. [ 25 ] Il s’agissait d’une bâtisse d’environ 35 ans.

[ 26 ] Il était normal qu’il y ait des travaux à faire au niveau de la fondation et des réparations à faire au drain français. [ 27 ] De plus, le coût des réparations comparé au prix d’achat représente moins de 1%. Le vice ne possède donc pas une gravité suffisante. [ 28 ] Le Tribunal conclut qu’il n’y a pas de vice caché dans les circonstances. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec dépens limités aux frais de production de la défense de 169 $. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Date d’audience : 28 avril 2016