2020 QCCQ 9451, 2020 QCCQ 9451

Villa Notre Dame inc. c. Ville de Sainte-Agathe-des-Monts 2020 QCCQ 9451 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-010809-199 (SAI-M-262382-1706 / SAI-M-262484-1706) DATE : 18 juin 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE LORTIE ______________________________________________________________________ VILLA NOTRE DAME INC. APPELANTE – requérante c.

VILLE DE SAINTE-AGATHE-DES MONTS et MRC DES LAURENTIDES INTIMÉES - intimées et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC MIS EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR APPEL ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Le 3 septembre 2015, l’évaluateur de la Ville de Sainte-Agathe-des-Monts et de la MRC des Laurentides [les intimées] émet un certificat modifiant la classe d’un immeuble appartenant à Villa Notre-Dame inc. [Villa].

L'évaluateur qualifie l’immeuble de « non résidentiel classe 10 » [1] . [ 2 ] Le 22 décembre 2016, Villa demande la révision du rôle, requérant que cette catégorie soit remplacée par la catégorie « résiduelle » correspondant à un usage résidentiel. [ 3 ] L’évaluateur maintient sa décision. [ 4 ] Villa introduit un recours devant la

Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec [le TAQ]. [ 5 ] Les intimées présentent une requête en irrecevabilité du recours. [ 6 ] Le 10 janvier 2019, le TAQ accueille cette requête et, conséquemment, rejette le recours de Villa [2] . [ 7 ] Villa porte cette décision en appel devant la Cour du Québec. LES DISPOSITIONS EN CAUSE [ 8 ]

Les paragraphes suivants de l'

article 174 de la

Loi sur la fiscalité municipale [ LFM ] [3] concernant la modification du rôle par l’évaluateur sont au cœur du litige : L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour : […] 13.1.1° eu égard à l’article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure

où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu’une unité d’évaluation :

a) devient visée à l’article 57.1.1 ou cesse de l’être :

b) change de classe parmi celles que prévoit l’article 244.32; […] 20° ajouter, supprimer ou modifier, eu égard aux circonstances, une mention exigée par le règlement pris en vertu du paragraphe 1° de l’article 263, ajouter une mention qui commence à être ainsi exigée ou en supprimer une qui cesse de l’être. [ 9 ] Le présent Tribunal reproduit en

annexe les dispositions pertinentes de la LFM . LES QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Le 13 juin 2019, le juge Georges Massol de la Cour du Québec accueille la demande pour permission d’appeler de Villa et identifie les questions suivantes [4] : 1) Est-ce que la constatation d’une erreur par l’évaluateur ou le contribuable peut constituer un événement justifiant l’émission d’un certificat au sens des articles 174(13.1.1°) et 174(20°) LFM ? 2) Les procédures décisionnelles administratives ainsi que la preuve de leur transmission doivent-elles être produites en preuve pour être prises en compte par le TAQ dans son analyse des faits ou si elles font, d’emblée,

partie intégrante du dossier? LE CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 11 ] Depuis 1960, Villa opère une résidence pour personnes âgées. Sur le plan factuel, aucun changement d’usage ne surviendra. [ 12 ] Le 3 septembre 2015, l’évaluateur émet deux certificats de modification du rôle triennal 2013-2014-2015. [ 13 ] Le premier certificat (n o 14-01170) fait baisser la valeur du bâtiment à la suite d’une destruction partielle du bâtiment causée par un incendie. Le certificat entre en vigueur le 13 août 2014. Dans la

section « classe de la catégorie des immeubles » il est indiqué ce qui suit : ▪ Avant modification : « Non résidentielle classe 05 ». ▪ Après modification : « Non résidentielle classe 10 ». [ 14 ] Le second certificat (n o 15-00407) augmente la valeur du bâtiment à la suite d’une reconstruction. Le certificat entre en vigueur le 6 mars 2015. Dans la

section « classe de la catégorie des immeubles » il est uniquement indiqué « non résidentielle classe 10 », et ce, tant avant qu’après la modification. [ 15 ] Les certificats indiquent que Villa peut demander une révision dans un délai dans les 60 jours [5] . Villa ne se prévaut pas de ce droit. [ 16 ] Par la suite, le rôle triennal 2016-2017-2018 est déposé, toujours avec l’inscription « non résidentielle classe 10 ». Villa ne demande pas de révision avant le 1 er mai 2016, délai prévu par la LFM . [ 17 ] Par la suite, Villa constate que le certificat est erroné au

chapitre de la catégorie. [ 18 ] Le 22 décembre 2016, elle envoie par courrier recommandé à l'évaluateur deux demandes de révision du rôle. [ 19 ] La première concerne le rôle 2013-2014-2015 et vise une modification non effectuée par l’évaluateur. Plus précisément : La catégorie d’immeuble « non résidentielle classe 10 » est inappropriée et doit être remplacée par la catégorie résiduelle. L’évaluateur a fait défaut d’émettre, pour l’exercice financier 2015, un certificat de modification en vertu de l’article 174(13.1.1 ° ) LFM , le tout en contravention de l’

article 131.2 LFM . [ 20 ] La seconde concerne le rôle 2016-2017-2018 et vise encore la modification non effectuée par l’évaluateur. Plus précisément : La catégorie d’immeuble « non résidentielle classe 10 » est inappropriée et doit être remplacée par la catégorie résiduelle. L’évaluateur a fait défaut d’émettre, pour le rôle triennal 2016-2018, un certificat de modification en vertu de l’article 174(13.1.1 ° ) LFM , le tout en contravention de l’

article 131.2 LFM . [ 21 ] Les demandes de révision sont livrées par Postes Canada le 3 janvier 2017 [6] . [ 22 ] Le 4 mai 2017, l’évaluateur répond à ces demandes, mentionnant qu’il n’a aucune modification à proposer, et ce, pour les motifs suivants : « Demande hors délai et non justifiée sur le fond ». [ 23 ] Le 29 juin 2017, Villa complète deux requêtes introductives d’un recours devant le TAQ (une requête semblable pour chaque rôle triennal).

Elle maintient que l’évaluateur a fait défaut d’émettre un certificat de modification. [ 24 ] Le 16 février 2018, les intimées complètent une requête en irrecevabilité du recours de Villa. Essentiellement, elles soutiennent qu’il ne s’est pas produit d’événement au sens de l'

article 174 LFM . Autrement dit, une requête en non-geste de l'évaluateur est

irrecevable. De plus, les demandes de révision ont été soumises hors-délai : ▪ Concernant le rôle triennal 2013-2014-2015 : La demande de révision a été déposée le 3 janvier 2017. Le cas échéant, elle ne pourrait rétroagir qu’au 1 er janvier 2016 et non au 1 er janvier 2015. Le rôle 2013-2014-2015 ne peut donc être touché. ▪ Concernant le rôle triennal 2016-2017-2018 : Villa aurait dû demander la révision à la suite du dépôt du rôle d’évaluation, et ce, avant le 1 er mai 2016. [ 25 ] Le TAQ tient une audience le 24 octobre 2018 sur la demande d’irrecevabilité. Un délai est accordé aux parties pour plaider par écrit. Le débat porte sur les paragraphes 13.1.1 et 20 de l'

article 174 LFM . [ 26 ] Le 7 décembre 2018, Villa transmet une réplique ainsi que la preuve d’envoi le 22 décembre 2016 [7] . Les intimées s’opposent à cette production. [ 27 ] Le 10 janvier 2019, le TAQ rend sa décision et accueille la requête en irrecevabilité des intimées. [ 28 ] Le 8 février 2019, Villa demande la permission d’appeler devant la Cour du Québec. [ 29 ] L’autorisation est accordée le 13 juin 2019 en autorisant les deux questions. [ 30 ] Les parties produisent leur mémoire et l’audience en appel se déroule le 20 avril 2020 [8] . Un délai est accordé aux parties pour compléter leur argumentation.

LA DÉCISION DU TAQ [ 31 ] Le TAQ résume ainsi les positions des parties : « [Villa] invoque le non-geste de l'évaluateur municipal et veut faire changer la catégorie d'immeuble de la résidence pour personnes âgées, alors que [les intimées soumettent] que cela équivaut à admettre qu'une municipalité puisse modifier le rôle d'évaluation en cours de rôle en l'absence de tout événement, que ce soit à l'avantage ou au désavantage d'un contribuable » [9] . [ 32 ] Le TAQ se réfère ensuite aux vingt situations prévues à l'

article 174 LFM justifiant une intervention de l'évaluateur. De plus, il rappelle le principe de l’immuabilité du rôle et cite l’arrêt de la Cour d’appel Groupe Champlain [10] concernant l’interprétation restrictive d’une intervention en cours de rôle. [ 33 ] Se référant aux articles 131.2 , 174.3, 177 (5°) et 46 al. 2 LFM , il retient qu’un événement doit survenir pour permettre à l'évaluateur de modifier le rôle.

Dans le présent cas, il n’y a pas d’événement puisque l’usage de l’immeuble est demeuré le même. [ 34 ] Le TAQ se réfère également à la jurisprudence qui, selon lui, confirme une telle interprétation [11] . [ 35 ] Retenant que le non-geste de l'évaluateur ne constitue pas un événement au sens de l'article 174, le TAQ décide ainsi : [23] Dans les circonstances, la thèse [de Villa] selon laquelle le pouvoir d'intervention de l'évaluateur en cours de rôle n'est pas assujetti à la survenance d'un événement est contraire à la fois au texte clair de la LFM et constituerait un renversement majeur de la jurisprudence constante au sujet de l'application de l'

article 174 LFM . [24] C’est pourquoi, en l'absence d'un tel événement, l'évaluateur municipal n'avait pas le pouvoir d'intervenir selon les paragraphes 13.1.1 et 20 de l'

article 174 LFM , que ce soit à l'avantage ou au désavantage du contribuable. Le seul défaut de prouver un tel événement suffit en l’espèce pour retenir le premier moyen d’irrecevabilité. [ 36 ] Pour le TAQ, il devient académique de se prononcer sur les autres moyens d’irrecevabilité des intimées. En outre, il décide de ne pas tenir compte de la confirmation d’envoi postal soumise par Villa puisque non formellement produite en preuve. Ce document ne fait donc pas

partie du dossier du TAQ. [ 37 ] Le recours de Villa est ainsi rejeté. POSITION DE VILLA EN APPEL Concernant l'article 174 LFM [ 38 ] Villa exprime son accord avec le TAQ lorsqu’il énonce les vingt situations prévues à l'

article 174 LFM identifiant les événements permettant à l'évaluateur de modifier le rôle. De plus, il est vrai que cette disposition doit recevoir une interprétation restrictive. [ 39 ] Toutefois, le TAQ erre en omettant de définir la notion d’événement liée aux paragraphes 13.1.1 et 20 de l'

article 174 . Le mot « événement » doit être interprété dans le sens courant qui est large. ➢ En ce qui concerne le paragraphe 13.1.1 : [ 40 ] Aucun autre événement que le constat d’une erreur par l'évaluateur ou le contribuable n’est nécessaire pour effectuer une modification. [ 41 ] Exiger un changement réel d’usage viderait de son sens les mots introductifs du paragraphe qui prévoit l’ajout d’une mention indûment omise ou la suppression d’une mention dûment inscrite.

[ 42 ] Se référant à la version antérieure équivalente du paragraphe, Villa cite l’arrêt Groupe Champlain [12] qui consacre le droit de supprimer une mention indûment inscrite. [ 43 ] D’ailleurs, il ne s’agit pas ici de corriger une mention défectueuse mais de supprimer la mention indûment inscrite « non résidentielle classe 10 » en raison d’une erreur de l'évaluateur qui est admise par les intimées. [ 44 ] Le terme « indûment » doit s’interpréter de façon large, tel que déterminé par la Cour d’appel dans l’arrêt Séminaire de Québec [13] . [ 45 ] En outre, dès la suppression de l’inscription, l’immeuble appartiendra par défaut à la catégorie résiduelle, faute d’appartenir aux autres catégories d’immeuble prévues à l’

article 244.30 LFM , et ce, tel que l’énonce le TAQ dans Crystal de la montagne [14] . L’article 244.37 prévoit d’ailleurs qu’une unité d’évaluation appartient par défaut à la catégorie résiduelle lorsqu’elle n’entre pas dans une autre catégorie. [ 46 ] Au total, le présent événement correspond à la constatation d’une « mention indûment omise » ou d’une « mention indûment inscrite » eu égard à l’

article 57.1.1 LFM concernant l’identification des unités d’évaluation appartenant au groupe des immeubles non résidentiels. [ 47 ] Dès que l’évaluateur constate que l’immeuble a été indûment inscrit au rôle comme appartenant à la catégorie des immeubles non résidentiels, il a le pouvoir et même le devoir de modifier le rôle afin de supprimer cette mention indûment inscrite. [ 48 ] La jurisprudence du TAQ reconnaît que le constat d’une erreur constitue un évènement, et ce, dans le contexte de garderies en matière familiale [15] . ➢ En ce qui concerne le paragraphe 20 : [ 49 ] Cette disposition prévoit que l'évaluateur a le devoir d’émettre un certificat de modification pour « ajouter, supprimer ou modifier, eu égard aux circonstances, une mention exigée par le règlement pris en vertu du paragraphe 1° de l’article 263, ajouter une mention qui commence à être ainsi exigée ou en supprimer une qui cesse de l’être ». [ 50 ]

L'article 263(1°) LFM permet l’adoption de règlements concernant le rôle d’évaluation. L’un de ceux-ci est le Règlement sur le rôle d’évaluation foncière [le Règlement ] [16] qui réfère au Manuel d’évaluation foncière du Québec [le Manuel ]. L'

article 4 du Règlement prévoit que l’évaluateur tient à jour un dossier et recueille les renseignements prévus à la

partie 2C du Manuel .

On y retrouve le code d’utilisation et la classe INR (immeubles non résidentiels). [ 51 ] Sur cette base, le paragraphe attribue à l'évaluateur un devoir de correction lorsqu’une erreur est constatée. [ 52 ] Encore une fois, dès la suppression, l’immeuble appartiendra par défaut à la catégorie résiduelle [17] . [ 53 ] Au total, le paragraphe 20 est une manifestation de l’intention du législateur d’édicter un devoir de correction des mentions exigées par le Règlement , tel que reconnu dans l’arrêt Groupe Champlain [18] : [47] Quand le législateur veut aménager un pouvoir de correction, il le dit en utilisant des mots comme « corriger » (« corriger une erreur d’écriture », paragraphe 16 de l’

article 174 LFM) ou « modifier » (« ajouter, supprimer ou modifier (…) une mention », paragraphe 20 de l’

article 174 LFM). [ 54 ]

Le paragraphe 20 constitue un évènement en soi et ne requiert pas la réalisation préalable d’un événement prévu à l’un des 19 autres paragraphes. [ 55 ] Pour toutes ces raisons, l’évaluateur municipal avait donc le devoir de supprimer la mention « non résidentielle classe 10 » . ➢ En conclusion sur les paragraphes 13.1.1 et 20 : [ 56 ] Le TAQ a commis une erreur en subordonnant l’application des deux paragraphes à la survenance d’un second évènement ou d’un événement extérieur.

Ce faisant, il déroge au principe d’interprétation que les dispositions d’une loi, interprétées les unes par les autres, doivent produire un effet [19] . [ 57 ] Les deux paragraphes sont en soi des événements qui permettent de modifier le rôle. [ 58 ] Ce pouvoir est d’autant important qu’une mention erronée peut avoir un impact important sur les finances du contribuable qui risque de subir les conséquences sur une période de trois ans. [ 59 ] Pour toutes ces raisons, l’interprétation du TAQ ne peut prévaloir.

Concernant l’envoi postal [ 60 ] Le TAQ commet une autre erreur en refusant de tenir compte de l’envoi postal du 22 décembre 2016. [ 61 ] Premièrement, cela est contraire à la souplesse voulue par le législateur lors de l’adoption de la

Loi sur la justice administrative [ LJA ] [20] , tel que reflété à l'

article 11 . [ 62 ] Deuxièmement, l’approche du TAQ est contraire au principe général bien établi : la forme ne peut l’emporter sur le fond [21] . Dans cet esprit, une faille de nature procédurale qui entraîne la perte de droits devrait être corrigée lorsque la

partie adverse ne subit pas de préjudice. Dans le présent cas, les intimées reconnaissent que l’envoi a été fait le 22 décembre 2016 [22] .

[ 63 ] Troisièmement, l'envoi faisait

partie du dossier de l'évaluateur. Conséquemment, il faisait

partie du dossier du TAQ selon les articles 114 LJA et 15 des Règles de procédure du Tribunal administratif du Québec [23] . [ 64 ] Quatrièmement, selon l'

article 135 LFM, une demande de révision p eut être effectuée par l’envoi de la formule dûment remplie par poste recommandée. Dans un tel cas, « la demande est réputée avoir été déposée le jour de son envoi ». Villa a suivi cette procédure en décembre 2016, de sorte que, selon l'

article 177 LFM : ▪ La modification pour le rôle triennal 2013-2014-2015 pouvait prendre effet le 1 er janvier 2015. ▪ La modification pour le rôle triennal 2016-2017-2018 pouvait prendre effet le 1 er janvier 2016. [ 65 ] Tous ces éléments justifient une intervention en appel. POSITION DES INTIMÉES EN APPEL Concernant l'article 174 LFM [ 66 ] Les intimées rappellent que les règles ordinaires d’interprétation s’appliquent aux lois fiscales [24] . En même temps, il existe le principe de l’immuabilité du rôle. De plus, il est reconnu que l'

article 174 LFM doit s’interpréter restrictivement [25] . [ 67 ] Sur cette base, il est acquis que, en l’absence d’un événement, une erreur commise de bonne foi par l'évaluateur ne pourra être corrigée qu’à l’occasion du dépôt du rôle subséquent.

D’ailleurs, la présente erreur a subséquemment été corrigée lors du dépôt du rôle triennal 2019-2020-2021 qui prévoit maintenant la catégorie « résiduelle ». [ 68 ] Les intimées rappellent que Villa, à deux occasions, ne s’est pas prévalue de son droit de demander une révision après le 3 septembre 2015 et après le dépôt du nouveau rôle triennal. ➢ En ce qui concerne le paragraphe 13.1.1 : [ 69 ] Dans les faits, on ne retrouve pas de changement d’usage de sorte qu’il n’y a pas ouverture à l’application du paragraphe. [ 70 ] En outre, la Cour d’appel, dans l’arrêt Groupe Champlain , limite le pouvoir de correction de l'évaluateur [26] . [ 71 ] De plus, l’inscription de la catégorie résiduelle est en soi une catégorie qui fait

partie des informations portées au rôle selon le Manuel [27] . [ 72 ] La position de Villa ferait en sorte que seule la catégorie résiduelle, qui survient par défaut, pourrait bénéficier d’une correction en l’absence d’événement extérieur. Le législateur n’a certainement pas voulu créer un tel résultat. [ 73 ] Au soutien de leur interprétation, les intimées invoquent notamment la décision du TAQ concernant la ville de Mascouche [28] .

De plus, elles établissent des distinctions avec les affaires Crystal de la montagne , Valois et Vaudry citées par Villa. ➢ En ce qui concerne le paragraphe 20 : [ 74 ] Encore une fois, l’application de ce paragraphe présuppose un événement qui modifie l’unité d’évaluation. Ce n’est pas le cas ici puisque Villa a maintenu le même type d’usage. [ 75 ] Au soutien de leur interprétation, les intimées invoquent les décisions du TAQ concernant les villes de Gatineau [29] et de Mascouche [30] .

Concernant l’envoi postal [ 76 ] Le TAQ a eu raison de ne pas considérer l’envoi postal puisque non produit en preuve. [ 77 ] La souplesse prévue à l'

article 11 LJA ne dispense pas une

partie devant le TAQ de prouver les éléments nécessaires au soutien de sa contestation. [ 78 ] Villa donne une portée trop large à l'

article 15 des Règles de procédure du Tribunal administratif du Québec . Cela ferait en sorte que tout document (lettre, plan, rapport, etc.) serait automatiquement produit en preuve. ANALYSE ET DÉCISION [ 79 ] Le présent Tribunal examinera d’abord la norme de contrôle en appel. La norme de contrôle [ 80 ] Dans son mémoire complété le 22 novembre 2019 Villa se reporte à l’analyse développée par la Cour suprême en 2008 dans l’arrêt Dunsmuir [31] , ce qui conduit à l’application de la norme de la décision raisonnable.

Même si la Cour du Québec doit faire preuve de déférence [32] , Villa estime qu’il s’agit ici d’un cas d’intervention en appel. [ 81 ] Le 19 décembre 2019, la Cour suprême prononce l’arrêt Vavilov [33] qui redéfinit la démarche visant à déterminer la norme de contrôle applicable. D’une part, il existe une présomption d’application de la norme de la décision raisonnable à l’encontre des décisions

administratives [34] . D’autre part, cette norme doit céder le pas à celles prévues en appel lorsque le législateur prévoit un tel mécanisme. Lorsqu’il s’agit d’une question de droit, la norme de la décision correcte s’applique [35] . Dans ce cas, le juge en appel a « toute latitude » pour substituer son opinion à celle du premier décideur [36] . [ 82 ] Dans leur mémoire complété le 30 janvier 2020, les intimées retiennent la norme de la décision correcte suivant l’arrêt Vavilov . [ 83 ] Le 14 avril 2020, Villa adopte la même position que les intimées sur la norme de la décision correcte [37] .

La première question en litige [ 84 ] Dans le jugement autorisant l’appel, le juge Massol identifie la question suivante : Est-ce que la constatation d’une erreur par l’évaluateur ou le contribuable peut constituer un événement justifiant l’émission d’un certificat au sens des articles 174(13.1.1 ° ) et 174(20 ° ) LFM ? [ 85 ] Cette question se pose dans le cadre de l'

article 131.2 LFM , prévoyant qu’une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l’exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle en vertu de l’

article 174 . [ 86 ] Villa se prévaut de ce droit en invoquant les paragraphes 13.1.1 et 20, recherchant la suppression de l’inscription « non résidentiel classe 10 » en raison d’une erreur commise par l'évaluateur des intimées. Une telle suppression entraînerait par défaut l’inscription « résiduelle » correspondant à un usage résidentiel. Il y aurait donc un changement de catégorie. [ 87 ] Les intimées s’opposent et plaident qu’il n’y a pas ici d’événement, l’usage ayant toujours été résidentiel. [ 88 ] Les faits ne sont pas ici contestés.

Le débat se résume à une question de droit. [ 89 ] Qu’en est-il? [ 90 ] Les principes interprétatifs de la LFM ne sont pas ici contestés. Ils reposent sur plusieurs arrêts de la Cour d'appel. Ils ont ici été correctement appliqués par le TAQ. [ 91 ] Ainsi, il est depuis longtemps reconnu que l'

article 76 LFM consacre le principe de l’immuabilité du rôle [38] . Cela se justifie notamment par la protection de la stabilité des finances municipales [39] . Cet objectif est d'ordre public puisqu'il assure aux contribuables et aux municipalités un minimum de sécurité financière [40] . [ 92 ] En outre, « [l]e caractère exceptionnel de l'

article 174 LFM commande une interprétation restrictive » [41] . Autrement dit, la mise à jour constitue une exception au principe de l’immuabilité. [ 93 ] À

titre illustratif, la Cour d’appel, dans l’arrêt Ville de Longueuil [42] , reconnait l’interprétation restrictive du mot « destruction » prévu à l'article 174(6°) LFM malgré la découverte de pyrite dans un immeuble. La Cour confirme ainsi la décision du TAQ accueillant une requête en irrecevabilité de la ville. [ 94 ] Sous cet éclairage, l'

article 174 permet-il la correction d’une erreur? ➢ En ce qui concerne le paragraphe 13.1.1 : [ 95 ] Cette disposition permet d’ajouter une mention indûment omise ou de supprimer une mention indûment inscrite. [ 96 ] Dans le présent cas, Villa recherche une modification. Or « modifier » n’équivaut pas à « ajouter » ou « supprimer », tel que déterminé par le juge Chamberland de la Cour d’appel, dans l’arrêt Groupe Champlain , dans le contexte de l’ancien paragraphe 13.1 qui correspond à l’actuel 13.1.1 : [44] Le paragraphe 13.1 de l'

article 174 LFM permet à l'évaluateur de modifier le rôle d'évaluation pour y ajouter une mention que l'on s'était abstenu, ou que l'on avait négligé, d'y porter mais pas de corriger une mention existante, fut-elle erronée, incomplète ou défectueuse. [43] […] [46] Le pouvoir d'ajouter une mention omise ne donne pas à l'évaluateur municipal celui de corriger une mention existante mais défectueuse . [44] [ 97 ] Dans cette affaire, l'évaluateur avait émis un certificat le 21 décembre 2000 pour inscrire l’immeuble dans la catégorie non résidentielle.

Ce faisant, il tenait compte de l’arrêt Vigi Santé [45] rendu en 1999 concluant que les CHSLD à but lucratif ne peuvent bénéficier des exemptions sur les immeubles non résidentiels. La Cour d’appel, dans Groupe Champlain , retient que la mention antérieure « était peut-être erronée mais elle n'avait pas été omise » [46] . L'évaluateur ne pouvait donc pas modifier le certificat. [ 98 ] Selon la même logique, la présente mention est peut-être défectueuse mais elle n’a pas été omise. Elle figure au certificat. [ 99 ] En outre, le paragraphe fait référence à l'

article 57.1.1 concernant les immeubles non résidentiels pour tenir compte du fait qu’une unité d’évaluation :

a) devient visée à l’article 57.1.1 ou cesse de l’être;

b) change de classe parmi celles que prévoit l’article 244.32 [47] .

[ 100 ] Or, dans le présent cas, on ne retrouve pas de changement dans l’usage, Villa ayant toujours maintenu la même vocation. C’est ce que retient le TAQ dans la présente décision, jurisprudence à l’appui. Cette approche est bien fondée. [ 101 ] Dans quels cas le paragraphe pourrait-il s’appliquer?

Le Tribunal retient les deux exemples donnés par les intimées [48] qui n’impliquent pas le remplacement d’une inscription par une autre comme le demande Villa : ▪ En ce qui concerne une mention indument omise, le paragraphe permettrait d’ajouter la classe appropriée [49] d’une unité d’évaluation déjà inscrite sous la catégorie « immeubles non résidentiels » [50] .

Ainsi, l’évaluateur pourrait ajouter « classe 10 » si aucune classe n’est inscrite au rôle d’évaluation. ▪ En ce qui concerne une mention indument inscrite, le paragraphe permettrait la suppression de l’inscription de la catégorie « industrielle » [51] si une ville ne s’est pas prévalue du régime des taux variés en adoptant une résolution à cet effet [52] . [ 102 ] Villa, avec subtilité, soutient qu’elle ne recherche pas à « modifier » mais plutôt à « ajouter » ou « supprimer ».

Cela aurait comme résultat, par un effet automatique, d’inscrire la catégorie résiduelle, tel que reconnu par le TAQ dans l’affaire Crystal de la montagne [53] . [ 103 ] Le Tribunal ne retient pas cet argument. [ 104 ] Premièrement, la décision Crystal de la montagne n’est pas ici déterminante : 1) Dans cette affaire, le TAQ mentionne que la question de l’appartenance par défaut « n’a aucun rapport avec le fond du litige » [54] . 2) Contrairement au présent cas, un réel changement d’usage s’était opéré, soit la conversion d’un terrain de stationnement. 3) Le TAQ accueille le recours du propriétaire.

La Cour du Québec, en appel, infirme cette décision. La Cour supérieure, en révision judiciaire, rétablit la décision du TAQ. La Cour d’appel confirme la Cour supérieure. Devant ces deux tribunaux, il est essentiellement question de la norme de contrôle. [ 105 ] Deuxièmement, la catégorie résiduelle existe en soi selon l'

article 244.30 (5°) LFM . Une telle inscription figure au rôle selon le Manuel à la page 4B-11. [ 106 ] Troisièmement, le cheminement proposé par Villa ne s’appliquerait que pour arriver au résultat de la catégorie résiduelle. Cela ne serait pas applicable, par exemple, pour un changement de catégorie entre des immeubles agricoles et industriels prévus à l'

article 244.30 LFM .

En somme, dans le présent cas, Villa profiterait d’une « brèche » ou d’un « heureux hasard » [55] . [ 107 ] Au total, l’acrobatie juridique proposée par Villa ne s’harmonise pas au principe de l’interprétation restrictive de l'article 174. ➢ En ce qui concerne le paragraphe 20 : [ 108 ] Cette disposition permet ce qui suit : « ajouter, supprimer ou modifier, eu égard aux circonstances, une mention exigée par le règlement pris en vertu du paragraphe 1° de l’article 263, ajouter une mention qui commence à être ainsi exigée ou en supprimer une qui cesse de l’être ». [ 109 ] Encore une fois, le présent certificat contient une mention et on ne retrouve pas de changement dans l’utilisation.

En somme, la logique développée sous le paragraphe 13.1.1 s’applique avec les adaptations nécessaires. [ 110 ] L’affaire Gatineau [56] constitue un bon exemple d’application de ce paragraphe. Se basant sur cette disposition, l'évaluateur modifie le rôle quant à la classe de l’immeuble et au code d’utilisation. Il prétend que l’immeuble, initialement vacant, est devenu une aire de stationnement. Le propriétaire conteste, soutenant qu’aucun événement ne s’est produit. Le TAQ retient la position de la ville puisqu’il y a eu un changement d’usage même s’il s’est produit il y a plusieurs années.

Il y a donc ouverture à l’application du paragraphe. [ 111 ] À l’inverse, dans l’affaire Mascouche [57] , la position de la ville n’est pas retenue. Son évaluateur avait changé la classe d’un immeuble industriel en raison d’une soi-disant diminution de la production industrielle. Le TAQ retient le témoignage du propriétaire qu’il n’y a pas eu de changements (ex. : arrivée ou départ d’un locataire). Conséquemment, la demande de révision est accueillie. [ 112 ] Ainsi, dans ces deux affaires, un « événement » était en cause, soit un changement ou non d’usage.

Dans la présente décision, le TAQ fait correctement toutes ces nuances et constate l’absence de changement, donc d’événement. ◊ [ 113 ] Ne pas permettre de corriger une erreur reconnue par les intimées peut paraître sévère. [ 114 ] Toutefois, il faut remettre la situation en perspective. [ 115 ] Dans l’affaire Waldman [58] , le juge Raoul P.

Barbe de la Cour du Québec rappelle le principe que la correction d'une iniquité fiscale doit céder le pas à un objectif plus important auquel les dispositions d'ordre public de la LFM donnent priorité, pour assurer la sécurité de l'assiette fiscale et l'immuabilité du rôle d'évaluation [59] . Il cite avec approbation la décision Faucher [60] rendue en 1985 par le Bureau de révision de l'évaluation foncière : C'est un scandale pour plusieurs que la loi ne permette pas de corriger des évaluations antérieures que même l'évaluateur municipal

reconnaît excessives, et ne permette pas de remédier à une iniquité fiscale dont un contribuable est victime et que les autorités concernées admettent d'emblée. Mais le scandale cesse lorsqu'on s'aperçoit que la loi empêche aussi l'évaluateur municipal de réviser rétroactivement à la hausse, même quand il a grossièrement sous-évalué une propriété à la suite d'une erreur ou d'un manque d'information. La

Loi sur la fiscalité municipale n'est pas une rue à sens unique; les révisions et corrections, dans un sens comme dans l'autre , après le dépôt du rôle annuel, sont strictement encadrées par des dispositions d'ordre public. Hors de ces dispositions strictissimi juris , l'utilité qu'il y aurait à corriger des erreurs et à rétablir l'équité fiscale doit céder le pas à un objectif plus important auquel la loi donne la priorité: la sécurité de l'assiette fiscale et l'immutabilité des rôles des exercices passés.

En dehors des quelques cas prévus par la loi, les contribuables et les municipalités bénéficient d'une sécurité quant à leurs finances et sont à l'abri des risques qu'impliqueraient des révisions rétroactives. Évidemment, le système fait des victimes et des bénéficiaires indus; mais c'est le système prévu par la loi, chacun étant bien averti de faire diligence à chaque exercice financier.

À chaque rôle annuel, chacun doit faire valoir ses droits dans les limites prescrites par la loi; autrement, ce sont des droits perdus, pour la municipalité ou pour le contribuable selon le cas. [61] [ 116 ] Ainsi, la stabilité du rôle bénéficie également au contribuable. D’ailleurs, dans plusieurs dossiers, le TAQ a rejeté une demande d’une municipalité selon l'

article 174 . [ 117 ] L’interprétation de Villa, à court terme, pourrait lui être bénéfique. À long terme, la protection de Villa et des autres contribuables pourrait être affectée. [ 118 ] Par ailleurs, Villa a eu deux occasions de formuler une demande de révision. D’une part, en 2015 lors de l’émission du certificat. D’autre part, lors du dépôt du rôle en 2016. Dans un cas comme dans l’autre, elle a omis d’agir. La seconde question en litige [ 119 ] Vu la réponse donnée à la première question, il devient inutile de trancher la seconde [62] .

CONCLUSION [ 120 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 121 ] REJETTE l’appel. [ 122 ] LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ PIERRE LORTIE Juge à la Cour du Québec M e Laurence Gascon (M es Therrien Couture Joli-Cœur) Villa Notre-Dame inc. M e Simon Frenette (DHC Avocats) Ville de Sainte-Agathe-des-Monts MRC des Laurentides M e Yasmine Otmani Tribunal administratif du Québec Date d’audience : 20 avril 2020 Derniers documents reçus : 4 mai 2020

ANNEXE

LOI SUR LA FISCALITÉ MUNICIPALE EXTRAITS (soulignement ajouté) 46(2). Aux fins d’établir la valeur réelle qui sert de base à la valeur inscrite au rôle, on tient compte de l’état de l’unité d’évaluation et des conditions du marché immobilier tels qu’ils existent le 1 er juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l’utilisation qui, à cette date, est la plus probable quant à l’unité. Toutefois, lorsque survient, après la date déterminée en application du premier alinéa, un événement visé à l’un des paragraphes 6° à 8° , 12° , 12.1° , 18° et 19° de l’

article 174 , l’état de l’unité d’évaluation dont on tient compte est celui qui existe immédiatement après l’événement, abstraction faite de tout changement dans l’état de l’unité, produit depuis la date déterminée en application du premier alinéa, par une autre cause qu’un événement visé à un tel paragraphe. L’utilisation la plus probable qui est prise en considération est alors celle qui découle de l’état de l’unité dont on tient compte.

L’état de l’unité comprend, outre son état physique, sa situation au point de vue économique et juridique, sous réserve de l’article 45.1, et l’environnement dans lequel elle se trouve. Lorsque l’unité dont on établit la valeur réelle ne correspond à aucune unité du rôle qui était en vigueur à la date applicable en vertu du premier ou du deuxième alinéa, les immeubles qui existaient à cette date et qui font

partie de l’unité dont on établit la valeur réelle sont réputés avoir constitué l’unité correspondante à cette date. Aux fins de déterminer les conditions du marché à la date visée au premier alinéa, on peut notamment tenir compte des renseignements relatifs aux transferts de propriété survenus avant et après cette date. 57.1.1. Le rôle identifie chaque unité d’évaluation qui appartient au groupe des immeubles non résidentiels prévu à l’article 244.31, indique la classe prévue à l’article 244.32 dont fait

partie l’unité et, le cas échéant, indique que celle-ci est visée à l’un ou l’autre des articles 244.51 et 244.52. Le rôle d’une municipalité locale qui adopte une résolution en ce sens identifie chaque unité d’évaluation qui appartient à toute catégorie précisée dans la résolution parmi celles que prévoient les articles 244.34 à 244.36. Si la catégorie prévue à l’article 244.34 est ainsi précisée, le rôle indique, le cas échéant, que l’unité fait

partie de l’une ou l’autre des classes prévues à l’article 244.54.

Dans le cas d’une unité d’évaluation non imposable qui appartient au groupe visé au premier alinéa ou à une catégorie visée au deuxième, les inscriptions apparaissent à son égard uniquement si : 1° les taxes foncières doivent être payées à son égard conformément au premier alinéa de l’article 208; 2° une somme tenant lieu des taxes foncières doit être versée à son égard, soit par le gouvernement conformément au deuxième alinéa de l’article 210 ou au premier alinéa des articles 254 et 255, soit par la Couronne du chef du Canada ou l’un de ses mandataires.

Dans le cas où la municipalité n’a pas de compétence en matière d’évaluation, l’organisme municipal responsable de l’évaluation n’est tenu de faire effectuer les inscriptions visées au deuxième alinéa que s’il a reçu, avant le 1 er avril de l’exercice qui précède le premier de ceux auxquels doit s’appliquer le rôle, une copie vidimée de la résolution prévue à cet alinéa. L’organisme peut faire effectuer ces inscriptions même s’il a reçu la copie après l’expiration du délai.

La résolution de la municipalité adoptée à l’égard d’un rôle conserve son effet à l’égard des rôles subséquents, tant qu’elle n’est pas abrogée. 76. Le rôle entre en vigueur au début du premier des exercices pour lesquels il est fait ou, dans le cas du rôle déposé en vertu du troisième alinéa de l’article 72, au début de l’exercice pour lequel il est fait.

Il demeure en vigueur pendant tout exercice pour lequel il est fait, même s’il fait l’objet d’une demande de révision, d’un recours devant le Tribunal, d’une proposition de correction ou d’un recours en cassation ou en nullité, totale ou partielle, sous réserve de l’article 183. 131.2. Une demande de révision peut être déposée en tout temps au cours de l’exercice financier pendant lequel survient un événement justifiant une modification du rôle en vertu de l’article 174 ou 174.2 ou au cours de l’exercice suivant, si l’évaluateur n’effectue pas cette modification. 135.

Le dépôt de la demande de révision est effectué par la remise de la formule visée à l’article 129, dûment remplie, au bureau de l’organisme municipal responsable de l’évaluation ou de la municipalité locale, selon le cas, ou à tout autre endroit déterminé par l’organisme ou la municipalité. Le dépôt de la demande peut aussi être effectué par l’envoi de la formule dûment remplie, par poste recommandée, à l’organisme ou à la municipalité; dans un tel cas, la demande est réputée avoir été déposée le jour de son envoi.

La somme d’argent déterminée par le règlement adopté par l’organisme en vertu de l’article 263.2 doit être jointe à la formule, à défaut de quoi la demande est réputée ne pas avoir été déposée. Si une demande de révision porte sur plusieurs unités d’évaluation ou établissements d’entreprise, il est réputé y avoir une demande par unité ou établissement. Le personnel en fonction à l’endroit où est déposée une demande de révision doit prêter son assistance à une personne qui le requiert pour remplir la formule et, le cas échéant, pour calculer la somme d’argent qui doit y être jointe.

138.5. La personne qui a fait la demande de révision peut, si elle n’a pas conclu une entente en vertu de l’article 138.4, former devant le Tribunal un recours ayant le même objet que la demande.

Si une telle entente est conclue, les personnes suivantes autres que celle qui a fait la demande de révision peuvent, dans les circonstances mentionnées le cas échéant, former un recours devant le Tribunal pour contester la modification découlant de l’entente: 1° la personne au nom de laquelle l’unité d’évaluation ou l’établissement d’entreprise visé par la modification est inscrit au rôle ou l’était immédiatement avant celle-ci; 2° la personne qui, par l’effet de la modification, a été inscrite au rôle à

titre de locataire ou d’occupant de l’unité d’évaluation; 3° la municipalité locale, la commission scolaire ou l’organisme municipal responsable de l’évaluation intéressé, si la modification concerne une unité d’évaluation ou un établissement d’entreprise qui n’est pas inscrit au rôle à son nom et si le recours est fondé sur une question de droit; 4° le ministre, si la modification concerne une inscription utilisée dans le calcul d’une somme payable par le gouvernement en vertu de l’un des articles 210, 254 et 257; 5° (paragraphe abrogé).

Le recours visé au premier alinéa doit être formé avant le 31 e jour qui suit l’expiration du délai prévu au deuxième alinéa de l’article 138.4 pour la conclusion d’une entente.

Le recours visé au deuxième alinéa doit être formé, selon la dernière des échéances, soit avant le 1 er mai qui suit l’entrée en vigueur du rôle, soit avant le 31 e jour qui suit: 1° l’expédition au requérant de l’avis prévu à l’article 180, dans le cas prévu au paragraphe 1° de cet alinéa; 2° l’expédition au requérant d’une copie de l’avis prévu à l’article 180, dans le cas prévu au paragraphe 2° de cet alinéa; 3° l’expédition au greffier de la municipalité locale du certificat de modification, dans le cas où la municipalité est le requérant en vertu du paragraphe 3° de cet alinéa; 4° l’expédition à la commission scolaire ou à l’organisme municipal responsable de l’évaluation d’une copie du certificat de modification, dans le cas où la commission scolaire ou l’organisme est le requérant en vertu du paragraphe 3° de cet alinéa; 5° la réception par le ministre d’une copie du certificat de modification, dans le cas visé au paragraphe 4° de cet alinéa.

Un recours qui, en raison d’une situation de force majeure, n’a pu être formé dans le délai applicable parmi ceux prévus au présent

article peut l’être dans les 60 jours qui suivent la fin de cette situation. 174. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour : 1° le rendre conforme à sa proposition de correction, dans l’un des cas prévus par l’article 155; 2° remplacer une inscription cassée ou déclarée nulle, dans la mesure où la cour ne prescrit pas le contenu de la nouvelle inscription et n’a pas cassé le rôle entièrement ou ne l’a pas déclaré entièrement nul; 3° donner suite au changement de propriétaire d’un immeuble; 4° y inscrire un immeuble qui en a été indûment omis ou en rayer un bien qui y a été indûment inscrit; 5° indiquer le caractère non imposable d’un immeuble ou indiquer la

partie de sa valeur qui n’est pas imposable, si cette indication a été indûment omise, ou la supprimer si elle a été indûment inscrite; 6° refléter la diminution de valeur d’une unité d’évaluation à la suite de l’incendie, de la destruction, de la démolition ou de la disparition de tout ou

partie d’un immeuble faisant

partie de l’unité; 7° refléter l’augmentation de valeur d’une unité d’évaluation à la suite de la réalisation d’une condition prévue à l’article 32 ou à la suite de travaux effectués sur un bâtiment faisant déjà

partie de l’unité, lorsque ces travaux sont substantiellement terminés ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis leur début, selon la première des échéances; 8° tenir compte du fait qu’un bien inscrit au rôle cesse d’être un immeuble devant y être porté, ou qu’un bien non inscrit au rôle devient un tel immeuble; 9° tenir compte du fait qu’un immeuble exempt de taxe cesse de l’être ou vice versa, du fait qu’un immeuble visé à l’article 255 cesse de l’être ou vice versa ou du fait qu’un immeuble visé par un alinéa de cet

article devient visé par un autre alinéa du même article; 10° eu égard à une disposition de la présente loi qui prévoit l’inscription au rôle du locataire ou de l’occupant d’un immeuble, ajouter une mention indûment omise, supprimer une mention indûment inscrite ou tenir compte du fait qu’une personne devient un locataire ou un occupant à inscrire ou cesse de l’être; 11° tenir compte du fait qu’une

partie de la valeur d’une unité d’évaluation devient non imposable ou cesse de l’être, ou du fait que la

partie non imposable de la valeur d’une unité d’évaluation augmente ou diminue;

12° donner suite à une des opérations cadastrales suivantes: une division, une subdivision, une nouvelle division, une redivision, une annulation, une correction, un ajouté ou un remplacement de numéros de lots fait en vertu de la

Loi sur le cadastre (chapitre C - 1 ) ou des articles 3043 et 3045 du Code civil; 12.1° refléter un changement de situation qui, en vertu d’une disposition de la

section I du

chapitre V, justifie le regroupement de plusieurs unités d’évaluation en une seule, la subdivision d’une unité d’évaluation en plusieurs, l’ajout ou la suppression d’une unité entière, la soustraction d’une

partie de l’unité ou l’addition à l’unité d’une

partie d’une autre; 13° (paragraphe abrogé); 13.1° (paragraphe abrogé); Version antérieure : 13.1° tenir compte du fait qu'une unité d'évaluation devient visée à l'article 57.1 ou cesse de l'être, tenir compte du fait que l'unité devient visée au troisième alinéa de l'article 244.13 ou 244.25 ou cesse de l'être, tenir compte du fait que l'unité devient visée par le règlement pris en vertu du paragraphe 10° de l'article 263, cesse de l'être ou change de catégorie parmi celles définies par ce règlement ou, eu égard à l'article 57.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite; 13.1.1° eu égard à l’article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu’une unité d’évaluation:

a) devient visée à l’article 57.1.1 ou cesse de l’être;

b) change de classe parmi celles que prévoit l’article 244.32;

c) devient visée à l’article 244.51 ou 244.52 ou cesse de l’être;

d) devient visée à l’article 244.54, cesse de l’être ou change de classe parmi celles que prévoit cet article; 13.2° (paragraphe abrogé); 14° tenir compte du fait qu’une unité d’évaluation devient une exploitation agricole enregistrée conformément à un règlement adopté en vertu de l’article 36.15 de la

Loi sur le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation (chapitre M - 14 ) ou qu’elle cesse de l’être, tenir compte du fait qu’une telle unité devient comprise dans une zone agricole établie en vertu de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (chapitre P - 41.1 ) ou qu’elle cesse de l’être ou, eu égard à l’

article 56 , ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite; 15° (paragraphe abrogé); 16° y corriger une erreur d’écriture ou de calcul ou une autre erreur matérielle; 17° (paragraphe abrogé); 18° refléter l’augmentation ou la diminution de valeur d’une unité d’évaluation découlant du fait qu’un service d’aqueduc ou d’égout devient ou cesse d’être à la disposition d’un immeuble faisant

partie de l’unité; 19° refléter la diminution ou l’augmentation de valeur d’une unité d’évaluation découlant de l’imposition ou de la levée, à l’égard d’un immeuble faisant

partie de l’unité, d’une restriction juridique aux utilisations possibles de l’immeuble; 20° ajouter, supprimer ou modifier, eu égard aux circonstances, une mention exigée par le règlement pris en vertu du paragraphe 1° de l’article 263, ajouter une mention qui commence à être ainsi exigée ou en supprimer une qui cesse de l’être. 174.3.

Le fait qu’un événement visé à l’article 174 ou 174.2 se soit produit avant le 1 er juillet du deuxième exercice financier précédant celui au cours duquel le rôle entre en vigueur ne dispense pas l’évaluateur de modifier le rôle si celui-ci, malgré les articles 46 et 69.6, ne reflète pas l’état de l’unité d’évaluation ou de l’établissement d’entreprise à cette date, compte tenu de l’événement.

Pour l’application des articles 174 et 174.2, une chose ne cesse pas d’être indûment omise du rôle ou d’y être indûment inscrite du seul fait que l’obligation de l’inscrire au rôle ou de l’en retirer n’existait pas encore au moment de l’établissement de celui-ci ou était alors inconnue de l’évaluateur. 177.

Les modifications faites en vertu de l’article 174 ou 174.2 ont effet comme suit: 1° celles visées aux paragraphes 1° et 2° de ces articles ont effet à compter de l’entrée en vigueur du rôle; 2° (paragraphe remplacé); 3° (paragraphe abrogé); 4° celles visées aux paragraphes 4° et 5° de l’article 174 et au paragraphe 3° de l’article 174.2 ont effet pour l’exercice financier au cours duquel elles sont faites et pour l’exercice antérieur si le rôle en vigueur pour ce dernier contenait la même erreur; 5° celles visées aux paragraphes 3°, 6° à 14°, 16° et 18° à 20° de l’article 174 et aux paragraphes 4° à 8° de l’article 174.2 ont effet à compter de la date fixée dans le certificat de l’évaluateur, laquelle ne peut être antérieure à la plus récente parmi les dates suivantes :

a) celle où survient l’événement qui justifie la modification, et

b) le premier jour de l’exercice financier qui précède celui au cours duquel la modification est faite; 6° (paragraphe abrogé); 7° (paragraphe abrogé).

Malgré le paragraphe 5° du premier alinéa, dans le cas d’une modification faite en vertu de l’un des paragraphes 9° à 11° de l’

article 174 ou du paragraphe 4° de l’article 174.2 pour donner suite à une décision de la Commission relativement à une reconnaissance dont découle une exemption aux fins des taxes foncières ou de la taxe d’affaires, la date de la prise d’effet de la modification est celle où, selon la décision, la reconnaissance devient en vigueur ou cesse de l’être.

Malgré le paragraphe 5° du premier alinéa, dans le cas d’une modification faite en vertu de l’un des paragraphes 9° à 11° et 20° de l’

article 174 ou du paragraphe 5° de l’article 174.2 pour donner suite au début ou à la fin de l’effet d’une exemption prévue à l’article 210 ou de l’obligation de verser une somme prévue à celui-ci, la date de la prise d’effet de la modification est celle de ce début ou de cette fin. La date de prise d’effet de la modification faite en vertu du sous-paragraphe d du paragraphe 13.1.1° de l’article 174 peut être fixée au premier jour de l’exercice financier qui suit celui au cours duquel survient l’événement qui justifie la modification. 244.30.

Pour l’application de la présente section, les catégories d’immeubles sont: 1° celle des immeubles non résidentiels; 2° celle des immeubles industriels; 3° celle des immeubles de six logements ou plus; 4° celle des terrains vagues desservis; 4.1° celle des immeubles agricoles; 5° celle qui est résiduelle. La composition de la catégorie des immeubles non résidentiels et de la catégorie résiduelle varie selon les diverses hypothèses quant à l’existence de taux particuliers à d’autres catégories. Une unité d’évaluation peut appartenir à plusieurs catégories. 244.31.

Aux fins de déterminer la composition de la catégorie des immeubles non résidentiels, on tient compte du groupe comprenant les unités d’évaluation qui comportent un immeuble non résidentiel ou un immeuble résidentiel dont l’exploitant doit être le titulaire d’une attestation de classification délivrée en vertu de la

Loi sur les établissements d’hébergement touristique (chapitre E-14.2 ) à l’égard d’un établissement autre qu’un établissement de pourvoirie. Toutefois, n’appartient pas au groupe une unité d’évaluation qui: 1° est constituée uniquement d’une exploitation agricole enregistrée conformément à un règlement pris en vertu de l’article 36.15 de la

Loi sur le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation (chapitre M-14 ); 2° est entièrement inscrite à un certificat visé à l’article 220.2; 3° est constituée uniquement d’un terrain non exploité, d’une étendue d’eau ou de l’un et l’autre; 4° constitue uniquement la dépendance d’une unité entièrement composée d’immeubles résidentiels non visés au premier alinéa; 5° est constituée uniquement de l’assiette d’une voie ferrée à laquelle s’applique l’article

Malgré l’article 2, le deuxième alinéa ne vise qu’une unité d’évaluation entière. 244.32. Chaque unité d’évaluation appartenant au groupe prévu à l’article 244.31 fait

partie de l’une ou l’autre des classes suivantes, selon le pourcentage que représente, par rapport à la valeur imposable totale de l’unité, la valeur imposable de l’ensemble des immeubles non résidentiels compris dans l’unité: 1° classe 1A: moins de 0,5%; 2° classe 1B: 0,5% ou plus et moins de 1%; 3° classe 1C: 1% ou plus et moins de 2%; 4° classe 2: 2% ou plus et moins de 4%; 5° classe 3: 4% ou plus et moins de 8%; 6° classe 4: 8% ou plus et moins de 15%; 7° classe 5: 15% ou plus et moins de 30%;

8° classe 6: 30% ou plus et moins de 50%; 9° classe 7: 50% ou plus et moins de 70%; 10° classe 8: 70% ou plus et moins de 95%; 11° classe 9: 95% ou plus et moins de 100%; 12° classe 10: 100%. Pour l’application du premier alinéa, on entend par: 1° « immeuble non résidentiel »: tout tel immeuble, autre que celui qui est compris dans une exploitation agricole enregistrée conformément à un règlement pris en vertu de l’article 36.15 de la

Loi sur le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation (chapitre M - 14 ), et tout immeuble résidentiel visé au premier alinéa de l’article 244.31; 2° « valeur imposable »: outre son sens ordinaire, la valeur non imposable dans le cas où:

a) les taxes foncières doivent être payées à l’égard de l’immeuble conformément au premier alinéa de l’article 208;

b) une somme tenant lieu des taxes foncières doit être versée à l’égard de l’immeuble, soit par le gouvernement conformément au deuxième alinéa de l’article 210 ou au premier alinéa des articles 254 et 255, soit par la Couronne du chef du Canada ou l’un de ses mandataires. Pour l’application du premier alinéa, lorsque l’unité d’évaluation comporte des immeubles compris dans une exploitation agricole enregistrée que vise le paragraphe 1° du deuxième alinéa, on prend en considération, plutôt que la valeur imposable totale de l’unité, ce qui en reste après avoir soustrait celle de ces immeubles. 244.37.

Dans l’hypothèse de l’existence d’un taux particulier à une ou à plusieurs des autres catégories, une unité d’évaluation appartient à la catégorie résiduelle lorsqu’elle n’appartient pas à celle ou à l’une de celles, selon le cas, que vise l’hypothèse. En outre, dans l’hypothèse de l’inexistence d’un taux particulier à la catégorie des immeubles agricoles, toute

partie d’unité visée au deuxième alinéa de l’article 244.36.1 appartient à la catégorie résiduelle, même si l’unité appartient à l’une ou l’autre des catégories prévues aux articles 244.33 à 244.35 et même si, selon l’hypothèse retenue, un taux particulier à cette catégorie existe. Pour l’application de toute disposition d’une loi ou du texte d’application d’une loi qui vise toute unité appartenant, soit spécifiquement à la catégorie résiduelle, soit généralement à toute catégorie prévue à la présente sous-section, cette

partie est assimilée à une unité entière, à moins que le contexte n’indique le contraire. Une unité d’évaluation n’appartient pas à la catégorie résiduelle même si, selon l’hypothèse retenue, une

partie du taux de base est utilisée, en vertu de l’un ou l’autre des articles 244.51 à 244.57, pour établir le montant de la taxe foncière générale imposée sur l’unité. 263 (1).

Le ministre peut adopter des règlements pour: 1° prescrire la forme et le contenu du rôle d’évaluation foncière et du rôle de la valeur locative; prescrire le processus de sa confection et de sa tenue à jour; prescrire les renseignements à recueillir et à établir aux fins de cette confection ou tenue à jour, la forme dans laquelle ils doivent être transmis à une personne qui a le droit de les obtenir en vertu de la loi ainsi que ceux devant accompagner le rôle lors de son dépôt; prescrire les règles permettant de favoriser la continuité entre les rôles successifs; obliger l’évaluateur à lui transmettre sans frais les renseignements compris dans le

sommaire du rôle dans les cas et selon les règles qu’il détermine; référer à un manuel portant sur les matières visées par la présente loi, comme il existe au moment où l’évaluateur doit l’appliquer, pourvu que le ministre donne avis à la Gazette officielle du Québec de chaque mise à jour de ce manuel effectuée après l’entrée en vigueur du règlement adopté en vertu du présent paragraphe; […]