2024 QCCQ 89, 2024 QCCQ 89

Beaupré c. Blondeau 2024 QCCQ 89 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-706754-214 DATE : 3 janvier 2024 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT, J.C.Q. FRÉDÉRIC EMMANUEL BEAUPRÉ et ISIDORA JANEZIC Demandeurs c.

SABINE BLONDEAU Défenderesse JUGEMENT L’INTRODUCTION [ 1 ] Le 31 mai 2019, les demandeurs acquièrent de la défenderesse une résidence pour la somme de 320 000 $ [1] . [ 2 ] Le 2 juin 2019, alors qu’ils sont en période de déménagement, les demandeurs constatent qu’il n’y a plus d’eau dans le puits artésien. [ 3 ] Le 26 juin, les demandeurs terminent leur déménagement. Il n’y a toujours pas d’eau. Après avoir contacté un spécialiste, ils procèdent au remplissage du puits. [ 4 ] En juillet, le même problème survient.

Ils dénoncent alors la situation à la défenderesse par l’envoi d’une lettre [2] à l’aide d’un site Internet permettant la notification. [ 5 ] Étant sans nouvelle de la défenderesse, les demandeurs exécutent les travaux correctifs qui s’élèvent à la somme de 17 141,92 $.

Depuis, aucun autre épisode de manque d’eau n’est survenu. [ 6 ] Les demandeurs réclament la somme de 15 000 $ soit 14 000 $ pour les travaux correctifs et 1 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients puisqu’ils considèrent que la défenderesse était au courant des problèmes et qu’elle leur a volontairement caché la situation. [ 7 ] La défenderesse soutient plutôt qu’il ne s’agit pas d’un vice caché qui était inconnu des demandeurs. [ 8 ] Elle affirme que la déclaration du vendeur permettait d’avoir toute l’information nécessaire afin de faire une analyse de la quantité d’eau du puits, et qu’ainsi les demandeurs ont été imprudents et négligents.

D’ailleurs, dans les documents précontractuels, les demandeurs se sont réservé le droit de faire ce test, et ne l’ayant pas fait dans le délai donné, ils sont forclos de s’en plaindre. [ 9 ] La défenderesse affirme que les équipements de plomberie du puits étaient de bonne qualité et même, pour certains, neufs. Au moment de la vente, l’eau coulait et était claire. [ 10 ] Elle ajoute que la situation actuelle est due à un problème géologique ainsi qu’au développement urbain imputable à la ville de Stoneham.

Ainsi, elle ne peut en être responsable. [ 11 ] Finalement, la défenderesse plaide que le délai pour entreprendre le recours n’est pas raisonnable et qu’elle a toujours agi de bonne foi, n’ayant rien caché.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Afin de trancher le présent litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. L’immeuble était-il affecté d’un vice caché ? 2. Dans l’affirmative, quels sont les montants à accorder à

titre de la diminution du prix de vente et de dommages-intérêts ? L’ANALYSE 1. L’immeuble était-il affecté d’un vice caché ? Le droit applicable [ 13 ] La garantie légale de qualité, en matière de vice caché, est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec [3] ( C.c.Q. ), comme suit : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] La preuve du vice caché doit satisfaire aux critères suivants. Le vice doit être :

a) Suffisamment grave ;

b) Caché ;

c) Inconnu de l’acheteur ;

d) Antérieur à la vente ;

e) Dénoncé au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. [ 15 ] La gravité du vice va de soi puisqu’une résidence qui n’a pas d’eau est dans une situation suffisamment grave pour remplir ce critère. [ 16 ] Il est admis que la défenderesse a aussi éprouvé des problèmes de quantité d’eau avant la vente [4] . L’antériorité du vice ne fait donc pas de doute. [ 17 ] La dénonciation, elle a été faite dans un délai raisonnable de la découverte du vice. Après cet avis, les demandeurs étaient justifiés de faire les travaux puisque la résidence n’avait plus d’eau alors que les demandeurs l’habitaient.

Il y avait un degré d’urgence justifiant de procéder aux travaux. [ 18 ] Le Tribunal précise également que l’argument de la défenderesse quant au délai à entreprendre la procédure judiciaire ne peut être retenu. Tel que le prévoit l’

article 2925 C.c.Q. , le délai pour entreprendre un recours en vice caché est de trois ans, ce que les demandeurs ont respecté. [ 19 ] Les motifs de contestation de la défenderesse reposent plutôt sur l’aspect caché et inconnu du vice. [ 20 ] Pour être caché, le vice doit être invisible ou non perceptible malgré un examen raisonnable que ferait un acheteur prudent et diligent, sans qu’il soit nécessaire de recourir à l’examen d’un expert, tel que le prévoit l’

article 1726 C.c.Q. [ 21 ] Le vice sera connu de l’acheteur si le vendeur a dénoncé le défaut de façon claire et sans l’induire en erreur. Il en est de même si des indices apparents auraient dû mener l’acheteur à faire un examen plus approfondi. [ 22 ] C’est du point de vue de l’acheteur que l’on doit se placer afin de déterminer si le vice est caché et inconnu. Il est tout à fait possible que le vice soit également caché et inconnu du vendeur de bonne foi, et sa responsabilité sera tout de même engagée. [ 23 ] Voyons ce qu’il en est ici.

L’application en l’espèce [ 24 ] La défenderesse a fourni une déclaration du vendeur. Elle répond affirmativement à la question suivante : À votre connaissance, y a-t-il déjà eu des problèmes relatifs à la qualité de l’eau ou à sa quantité ? [5] [ 25 ] Afin d’expliquer cette réponse, elle ajoute la précision suivante: D8.6

D) INSPECTION DU PUIS AOUT 2017 : : DÉFAUT DÉTECTÉ PAR IMAGERIE À PROFONDEUR DE 25 PIEDS À LA JONCTION TERRAIN DE SURFACE /GRÈS. RÉPARATION ET ASSAINISSEMENT SEPTEMBRE 2017. [Reproduction textuelle]

[ 26 ] Les demandeurs témoignent qu’ils en ont compris qu’un problème était survenu avec le puits, mais qu’il avait été corrigé en 2017. Le courtier de la défenderesse confirme avoir eu la même compréhension de cette note explicative. [ 27 ] Il est donc difficile de conclure que l’interprétation faite par les demandeurs était déraisonnable. [ 28 ]

Malgré tout, ils ont retenu les services d’un inspecteur en bâtiment afin de procéder à une inspection préachat.

Lors de cette inspection, les appareils de plomberie sont ouverts pour laisser couler l’eau et rien ne laisse présager qu’il y a un problème. [ 29 ] L’examen du rapport d’inspection [6] démontre que la seule mention portant sur la quantité d’eau est « le débit d’eau était adéquat au moment de l’inspection ». [ 30 ] Le fait que l’immeuble soit construit au sommet d’une bute rocheuse, n’est pas un indice suffisant, dans les circonstances du présent dossier, pour conclure qu’il y a un risque de manque d’eau.

L’inspecteur et les courtiers n’ont pas fait une telle déduction, il est donc difficile de demander à des acheteurs, non professionnels dans ce domaine, d’y voir un tel risque. [ 31 ] La défenderesse invoque la clause suivante, signée par les demandeurs lors de la promesse d’achat.

Elle soutient qu’elle fait échec au recours en vice caché : V2.1- TEST DE QUANTITÉ D’EAU POTABLE L’ACHETEUR pourra effectuer, à ses frais, par un expert, un test pour établir la quantité d’eau potable fournie par le système d’alimentation en eau de l’immeuble et obtenir le résultat dans les 10 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat .

Si le résultat du test révélait une quantité insuffisante, pour ce type d’immeuble et l’usage auquel il est destiné, l’ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et lui remettre copie de ce résultat dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter de la réception de l’avis accompagné de ce résultat.

Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR, dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. [Le Tribunal souligne] [ 32 ] Le courtier de la défenderesse compte une vingtaine d’années d’expérience. Il a demandé tout au plus cinq tests de quantité d’eau au cours de sa carrière.

Selon lui, il s’agit d’une mesure exceptionnelle qui doit être demandée par les acheteurs lorsque des indices peuvent laisser croire à un manque d’eau, ce qui n’était pas le cas ici. [ 33 ] Il considère que les demandeurs, assistés de leur courtier, ont été prudents et diligents dans les circonstances. [ 34 ] Il en va autrement du test de la qualité de l’eau que les demandeurs ont d’ailleurs fait effectuer [7] . [ 35 ] À tout évènement, cette clause n’oblige pas les demandeurs à faire un test de quantité d’eau.

Elle leur laisse l’opportunité de le faire (pourra et non devra) [8] , et s’ils le font, et que les résultats ne sont pas satisfaisants, certaines conditions doivent être respectées pour mettre fin à la promesse d’achat. [ 36 ] Cette clause ne trouve donc pas application dans le cas où aucun test n’a été effectué et ne constitue pas une fin de non-recevoir pour un recours éventuel en vice caché. [ 37 ] En somme, rien ne pouvait alarmer les demandeurs ou justifier un examen plus approfondi.

Le vice était donc caché et inconnu des acheteurs qui ont agi avec prudence et diligence. [ 38 ] Mais il y a plus. [ 39 ] Le Tribunal a bénéficié de la déclaration pour valoir témoignage de monsieur Benoit Bureau, plombier. Cette déclaration est plus que révélatrice à plusieurs égards. [ 40 ] Monsieur Bureau confirme qu’en août 2017, il a proposé au conjoint de la défenderesse de procéder à une hydrofracturation. Comme il venait de sceller la veine d’eau, il craignait une diminution de la capacité du puits. Cette proposition fut refusée. [ 41 ] En octobre 2017, il n’y a plus d’eau.

Un tuyau est percé, ce qui indique, selon lui, que le puits a manqué d’eau. [ 42 ] En février 2018, ses services sont à nouveau requis puisque le puits est vide. Il présume alors que le bris de la toilette a fait éclater un tuyau. Il confirme que la capacité du puits demeure faible, et recommande, à nouveau, une hydrofracturation, ce qui ne fut pas effectué. [ 43 ] En août 2018, il est à nouveau appelé pour un problème d’eau. Il remplace la pompe du puits. Le bris serait dû à un orage et à la foudre. [ 44 ]

Malgré deux recommandations de procéder à une hydrofracturation, jamais cela n’a été effectué, et jamais il n’a été déclaré aux demandeurs que ces travaux étaient recommandés et que la capacité du puits était faible. [ 45 ] Le correctif qui a été exécuté par les demandeurs et qui a permis de régler définitivement le manque d’eau comprenait spécifiquement l’hydrofracturation. [ 46 ] Il est à noter que la défenderesse n’a fait entendre aucun expert indépendant [9] pour contredire cette recommandation et les constats du plombier. [ 47 ] Encore plus troublant, monsieur Bureau précise qu’en mai 2019, la défenderesse le contacte pour l’informer que la maison est

vendue et lui demande d’être discret, à l’égard des demandeurs, sur le manque d’eau. [ 48 ] Tout contrat doit être conclu avec la plus grande bonne foi, comme le prévoient les articles 6 et 1375 C.c.Q. : 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 49 ] Le vendeur occupe une position privilégiée par rapport à l’acheteur en matière de vente, et ce, en raison de la connaissance qu’il a de certaines informations [10] . Il doit, pour ne pas tromper la confiance légitime de l’acheteur, prendre l’initiative de fournir certains renseignements, et ce, même sans qu’une question précise ne soit posée. [ 50 ] La défenderesse a déclaré qu’il y a eu un problème en 2017, réglé en septembre de la même année.

Cette information est incomplète, et trompeuse, puisque postérieurement à cette date, la défenderesse a encore eu des épisodes de manque d’eau et un travail correctif était recommandé. [ 51 ] Cette situation permet de conclure qu’elle connaissait le vice et qu’elle a manqué à son obligation de renseignement. [ 52 ] Les critères requis en matière de vice caché sont satisfaits. 2. Quels sont les montants à accorder à

titre de la diminution du prix de vente et de dommages-intérêts ? [ 53 ] La réduction du prix de vente, en matière de vice caché, est régie par le droit commun des contrats, et plus particulièrement par l’

article 1604 C.c.Q. [ 54 ] Des arrêts de la Cour d’appel [11] sont venus définir les principes qui doivent guider le Tribunal pour déterminer la diminution du prix de vente. Il faut, entre autres, tenir compte de toutes les circonstances appropriées afin de déterminer le prix que l’acheteur aurait donné s’il avait connu le vice caché, tout comme celui pour lequel le vendeur aurait accepté de vendre. À ce chapitre, le coût des travaux correctifs est un élément important. [ 55 ] L’ensemble des travaux et des inspections s’élève à 17 141,92 $.

Les demandeurs réclament 14 000 $. [ 56 ] Les travaux effectués comprennent l’hydrofracturation, soit le travail recommandé à deux reprises par le plombier. Ces travaux n’ont pas eu pour conséquence d’enrichir les demandeurs, par exemple en creusant un tout nouveau puits. Les travaux n’ont eu pour effet que de redonner une quantité d’eau normale pour ce type de résidence. [ 57 ] Aucune preuve contraire n’a été administrée sur la valeur des travaux.

Le Tribunal considère qu’il s’agit de la juste diminution du prix de vente dans les circonstances, et accorde la somme de 14 000 $. [ 58 ] Quant aux dommages-intérêts de 1 000 $ réclamés, le Tribunal y fait droit également. La connaissance que la défenderesse avait de la situation permet d’accorder de tels dommages. [ 59 ] Les demandeurs ont acheté une résidence de plus de 300 000 $ et se sont retrouvés rapidement sans eau. Cette situation a perduré jusqu’aux travaux correctifs. [ 60 ] Un stress, des inconvénients et des ennuis sont inévitables, et la somme réclamée de 1 000 $ est plus que raisonnable.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 61 ] ACCUEILLE la demande ; [ 62 ] CONDAMNE la défenderesse, Sabine Blondeau, à payer aux demandeurs, Frédéric Emmanuel Beaupré et Isidora Janezic, la somme de 15 000 $ , avec les intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de l’assignation ; [ 63 ] LE TOUT , avec les frais de justice fixés à 211$. __________________________________ MANON GAUDREAULT , J.C.Q.

Date d’audience : 7 décembre 2023