2016 QCCQ 7619, 2016 QCCQ 7619

Lefebvre c. Baksh 2016 QCCQ 7619 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146091-154 DATE : 28 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-FRANÇOIS LEFEBVRE et JOANIE COUILLARD

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. AZIMOON BAKSH et MOHAMED AZEEZO DEEN

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 15 000 $ suite à l’achat par eux d’un immeuble situé au […] à Montréal. [ 2 ] Les demandeurs allèguent que l’immeuble qu’ils ont acheté était affecté de vices cachés au moment de la vente ce qui engage la responsabilité des défendeurs en leur qualité de vendeur de l’immeuble. [ 3 ] Les défendeurs contestent l’action des demandeurs pour divers motifs dont entre autres :

a) l’immeuble vendu avant 125 ans d’âge environ;

b) la

partie de l’immeuble où se situe le vice caché allégué par les demandeurs, à savoir l’extension arrière, laquelle n’avait pas de fondations au moment de la vente, a été construite bien avant l’achat de l’immeuble par les demandeurs en 1981 et avait environ 60 ans d’âge;

c) ils n’ont jamais représenté aux demandeurs que l’immeuble vendu avait, dans sa

partie arrière, une fondation en béton comme les demandeurs croyaient avoir;

d) les demandeurs ou leur représentant, n’ont pas pris les mesures appropriées et qui s’imposaient dans les circonstances afin de vérifier le type de fondations existantes dans la

partie arrière du bâtiment. [ 4 ] De plus, se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament des demandeurs la somme de 15 000 $ à

titre de dommages alléguant, entre autres, avoir perdu 7 000 $ au motif que les demandeurs auraient refusé d’évincer, de façon légale, un locataire de l’immeuble. [ 5 ] La preuve révèle qu’en 2013, les demandeurs souhaitaient se porter acquéreurs d’un immeuble qu’ils voulaient rénover pour en faire une résidence familiale. Ainsi, au mois de juillet 2013, ils ont pris connaissance d’une inscription «MLS» (pièce D-2).

Cette inscription, décrivant l’immeuble des défendeurs, a été mise en ligne par leur courtier d’immeubles, Brigitte Lepailleur. [ 6 ] À l’inscription MLS (pièce D-2), l’immeuble est décrit comme étant un «duplex résidentiel » avec une année de construction inconnue. Aucune mention du type de fondations n’est mentionnée.

Le prix de vente demandé était de 649 000 $. [ 7 ] Les demandeurs ont visité l’immeuble en compagnie de leur courtier d’immeubles, Sébastien Vallée, une première fois à la fin de juin 2013 et par la suite au début de juillet 2013. [ 8 ] Immédiatement après la dernière visite des lieux, les demandeurs ont présenté une offre d’achat (pièce P-2) pour une somme de 590 000 $ conditionnelle à une inspection favorable de l’immeuble par un expert de leur choix dans un délai de sept jours. Ainsi, à la clause 8 de l’offre d’achat (pièce P-2), ils ont posé les conditions suivantes :

« Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR puisse faire inspecter l’IMMEUBLE par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les 7 jours suivant 12.1. Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’IMMEUBLE susceptible de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus.

La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le VENDEUR, de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection.

Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. » [ 9 ] Les défendeurs ont présenté une contre-offre proposant de vendre l’immeuble aux demandeurs au prix de 615 000 $ suivie d’une autre contre-offre des demandeurs pour le prix de 595 000 $, laquelle fut acceptée par les défendeurs en date du 6 juillet 2013. [ 10 ] Les demandeurs allèguent que l’immeuble vendu et plus particulièrement la

partie arrière de l’immeuble, était affecté d’un vice caché et en ce que cette partie, construite il y a environ 60 ans, n’a pas de fondations, ce qui selon lui et ses experts, n’était pas visible au moment de la vente. Ils reprochent aux défendeurs de ne pas avoir dénoncé ce fait. [ 11 ] Le recours des demandeurs est fondé sur l’

article 1726 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 12 ] Ceci dit, le Tribunal souligne que les demandeurs savaient, bien avant de signer l’acte de vente devant le notaire en date du 24 octobre 2013, que, suite à l’achat de l’immeuble, ils allaient procéder à des rénovations importantes dont des rénovations à la

partie arrière de l’immeuble. [ 13 ] La preuve a révélé que les demandeurs n’ont pas engagé d’ingénieur en structure avant la signature de l’acte de vente afin de mesurer la capacité portante des fondations et ce malgré l’importance du projet des rénovations qu’ils comptaient réaliser. [ 14 ] Bien que les demandeurs soutiennent qu’il n’était pas possible de voir que la

partie arrière du bâtiment n’avait pas de fondations et ce en raison du crépi qui entourait le bas de cette

partie de l’immeuble, avant de signer l’acte de vente, bien que certains indices, tels qu’énoncés à la déclaration pour valoir témoignage datée du 19 mai 2016 du notaire Bouyssous, leur commandaient d’agir avec prudence, ils n’ont pris aucune mesure pour s’assurer de l’état de la fondation se contentant de présumer qu’elle existait et qu’elle était en bon état. [ 15 ] Considérant l’âge du bâtiment et considérant que la

partie arrière avait été construite il y a 60 ans, vu l’importance du projet de rénovations qu’ils comptaient entreprendre, les demandeurs auraient dû, en acheteurs prudents et diligents, pousser plus avant leurs vérifications notamment auprès des autorités de la Ville de Montréal afin de vérifier les permis de construction émis et les plans, s’il en est. [ 16 ] Si les demandeurs s’étaient donné la peine de procéder à de telles vérifications ou s’ils avaient mandaté leurs experts à cette fin, en toute probabilité, ils auraient constaté l’absence de permis de construction et de plans.

Ceci les aurait incités, en tant qu’acheteurs prudents et diligents, à pousser plus avant leur examen de l’immeuble et ainsi découvrir le problème qu’ils ont découvert subséquemment à la passation de l’acte de vente. [ 17 ] La preuve a révélé que les demandeurs ont donné le mandat à M. Alexis Lemay, architecte, afin d’examiner l’immeuble qu’ils se proposaient d’acheter. [ 18 ] Ainsi, en date du 9 juillet 2013, M.

Lemay a fait une visite des lieux dont l’objectif était d’inspecter visuellement le bâtiment, de prendre des mesures des pièces ainsi que d’évaluer les travaux à effectuer afin de convertir le duplex en maison familiale. [ 19 ] Selon la déclaration pour valoir témoignage de M. Lemay datée du 24 mai 2016, il était impossible de vérifier l’état des fondations de la

partie arrière de l’immeuble en raison du crépi qui entourait le bas de celui-ci. [ 20 ] D’ailleurs, l’inspecteur en bâtiments Alexander Funshtein, qui avait examiné l’immeuble à la demande d’acheteurs potentiels précédents, était arrivé à la même conclusion. [ 21 ] En conséquence, ni M. Lemay ni M. Funchstein n’ont donné leur opinion quant à l’état de la fondation de la

partie arrière de l’immeuble.

Or, à cet égard, le Tribunal est d’avis que les demandeurs, en tant qu’acheteurs prudents, ne pouvaient, de ce fait, présumer le type de fondations existant ainsi que leur état sans faire des vérifications auprès des autorités municipales pour s’assurer d’abord de leur existence et, dans un tel cas, s’assurer de la façon dont lesdites fondations avaient été construites. [ 22 ] Au surplus, tenant compte de la preuve documentaire déposée et du témoignage rendu à l’audience par Joss Covenho, fille des défendeurs ainsi que par la défenderesse Azimoon Baksh, le Tribunal est d’avis qu’aucune preuve concluante n’a été faite à l’effet que les défendeurs ont sciemment induit les demandeurs en erreur. [ 23 ] Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis que le vice caché allégué par les demandeurs n’en est pas un.

Compte tenu de l’ensemble des circonstances, il s’agit d’un vice apparent non-couvert par la garantie légale prévue à l’

article 1726 C.c.Q. En conséquence, leur action est rejetée sans frais, vu les circonstances.

[ 24 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle des défendeurs au montant de 15 000 $, celle-ci est rejetée puisque la preuve ne révèle pas que les demandeurs aient commis une faute quelconque génératrice de responsabilité que ce soit dans le cadre de la négociation précédant la vente ou en raison de l’institution de leur recours en justice. [ 25 ] Vu les circonstances, la demande reconventionnelle des défendeurs est rejetée sans frais. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : REJETTE l’action des demandeurs, sans frais ; REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs, sans frais. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Date d’audience : 16 juin 2016